重庆房产律师谈丈夫私自签订卖房协议的效力.doc

重庆房产律师谈丈夫私自签订卖房协议的效力王艳律师，毕业于西南政法大学，现供职于重庆精韬律师事务所，重庆市律师协会会员，中华全国律师协会会员。不仅具备深厚的法律理论基础，而且具有丰富的实务实践经验。多年来，专注于婚姻家庭法律事务、交通事故损害赔偿法律事务及各类重大疑难复杂诉讼案件的辩护和代理。长期致力于婚姻家庭领域法律研究，谙熟婚姻家庭领域法律实务操作。近年来，代理了大量的婚姻家庭领域疑难案件，有效维护了当事人的合法权益，受到业内人士及广大当事人的一致好评。案情：王先生与胡女士系夫妻关系。结婚后王先生与2005年将王某炒股获利35万元购买了面积约50平方米的门面，房屋产权证登记产权人为王先生。2008年，王先生与胡女士因感情不和开始分居。同年10月，王先生因炒股缺少资金，便将所购门面房卖给同学卢某某，双方签订房屋买卖合同。合同约定卢某某向王先生一次性付清全部房款58万元，王先生保证房屋产权证清楚无纠纷，否则由王先生负责并承担由此产生的一切后果。2009年7月，王先生的妻子胡女士起诉至法院称，王先生私自将家庭共同购买的房屋卖给卢某某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。王先生辩称，该房系由其本人出资购买，而胡女士对该房未支付任何价款，房屋产权证登记是王先生的，因此其产权应属于其本人，而且双方已因感情不和分居两年，已达到法律规定的离婚条件，胡女士无权干涉其出卖房屋。而买房人卢某某辩称：王先生卖房时，再三表明王先生的妻子不是产权人，无权干涉卖房；而且，王先生能够代替胡女士做主。因此，王先生卖房的行为属于“日常家事代理”，该买卖协议应为有效。律师评析 重庆精韬律师事务所王艳律师点评本案认为：本案涉及两个法律问题。第一个法律问题是：由王先生自己出资购买且房屋产权人登记为王先生的房屋是不是夫妻共同财产。第二个法律问题是：王先生卖房的行为是不是日常家事代理。关于第一个问题。根据婚姻法第17条、第19条的规定，婚姻关系存续期间，如无特别约定，夫妻双方任何一方取得的下列财产是夫妻共同财产：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产(但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外)其他应当归共同所有的财产。同时，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)第十一条的规定，其他应当归共同所有的财产是指：一方以个人财产投资取得的收益;男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。以案中所述判断，即便王先生所购房屋出资全部是其个人，而其妻子分文未出，但因双方并未就该财产作出特别的约定，因此该房应为夫妻共同财产。基于此，王先生同其妻子胡女士对房屋有平等的处理权，而不论双方是否已经分居。关于王先生私自售房的行为是不是日常家事代理的问题。首先需要明确的是日常家事代理制度的含义：是指夫妻因日常事务而与第三人交往的法律行为应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶方承担连带责任的制度。简单地说，对于部分家庭事务，夫或妻一方可以对外单独作出意思表示。本案中，王先生签订的商品房买卖合同以及领取的房屋所有权证均合法有效，依据上述文件，王先生为本案争议房屋的购房人和所有权人。按照婚姻法的相关规定，在王先生与妻子胡女士婚姻存续期间，在没有特别约定的情况下，王先生取得的财产应属于夫妻共同财产。王先生在妻子不知晓的情况下与卢某某签订房屋买卖合同，应该视为王先生擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益，现妻子主张确认该买卖协议无效，于法有据，对其诉讼请求应予支持。虽然买房人卢某某