商业街商业业态规划调研报告.doc

商业街商业业态规划调研报告商业街商业业态规划调研报告 目 录 一、引言一、引言2 2 二、案例分析二、案例分析2 2 1、香港兰桂坊酒吧一条街 .2 2、阳朔西街 .9 3、丽江四方街 12 4、RIVER WALK14 三、四条著名商业街对比分析三、四条著名商业街对比分析1515 四、项目商业街规划四、项目商业街规划1616 1、商业街设计原则 16 2、商业业态设置 17 3、业态配比原则 17 4、业态规划原则 17 5、重点业态设置 18 6、商业街策划内容 18 7、商业内容展示 20 一、引言 商业究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个 疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什 么是我们 XX 项目将表达的商业。 二、案例分析 1、香港兰桂坊酒吧一条街 1)名称：香港兰桂坊酒吧一条街 2)简介：兰桂坊是香港的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外 加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、 狭窄、呈形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超 过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调， 被誉为香港特有的文化特区。 3)图片展示： 兰桂坊 酒吧 logo 兰桂坊 酒吧 logo （欧风）（欧风） Marli 营业时 间：每 天下午 17 点 至凌晨 2 点 （欧风）（欧风） Agave 龙舌兰 （营业 时间： 每天下 午 17 点至凌 晨） （欧风）（欧风） Als Diner （营业 时间： 每天上 午 11 点至凌 晨 2 点 (星期 五、星 期六营 业到凌 晨 4 点) （欧风）（欧风） Bar Geor ge 乔乔 治酒吧，治酒吧， 营业时 间：每 天下午 3 点到 凌晨 （欧风）（欧风） Beiru 营业时 间：中 午 12 点至凌 晨 （欧风）（欧风） C bar 营业时 间：每 天上午 9 点到 凌晨 1 点 （科幻）（科幻） Volar （科幻）（科幻） Chef Japa nese Resta urant & Bar 巨匠日巨匠日 本料理本料理 &酒吧酒吧 （科幻）（科幻） Club 97 （古典）（古典） Inso mnia 失眠症失眠症 营业时 间：每 天 24 小时营 业 （古典）（古典） The Dubli n Jack 营业时 间：每 天中午 12 点 至凌晨 地图地图 位于繁位于繁 华区域华区域 4） 结合项目进行特色分析 特色文化：富西方文化的地区 酒吧文化是一种反叛的文化，最初由年轻人兴起和推崇，强调夜晚不归，强调狂欢和 沉沦、刺激和纵欲。现在已经成为青年人的天下，亚文化的发生地。 全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展， （北京的酒吧 粗 犷开阔，上海的酒吧细腻伤感，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒 吧而鹤立鸡群，独彰异彩。 分析兰桂坊的特色，项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文 化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有 别于兰桂坊的酒吧文化，同时也有别于成都艺术小酒吧的文化，一种生动但不糜烂， 一种洋溢但不颓废的酒吧文化。 项目需要注意问题项目需要注意问题兰桂坊的特色兰桂坊的特色 一条食街，既有意大利的餐厅，又有苏 豪式的酒吧，具有中西合璧的饮食消费 文化 节庆活动；圣诞节、万圣节、兰桂坊节、 食品节 消费水平：一杯鸡尾酒也不过二三十港 元，一杯加冰的伏特加 50 元港币，酒吧 还为所有客人免费提供花生、无花果等 小食品。一瓶 355 毫升的嘉士伯啤酒， 一些酒吧最低时仅卖 15 元。 每次叫酒水，都要随即付费，一般还要 付给酒吧服务员一定小费 区域规划设置：酒吧多数的规模都很小， 只有几十个坐位；几家日式餐厅，法国 化妆品店、雪茄店，经营着日本“铁板 烧” 、印度咖喱、马来西亚、泰国、越南 及中式美食的各式餐馆。 项目酒吧一条街的规划，需要充分借 鉴成都艺术小酒吧以及兰桂坊酒吧的 特色，小体量，小规模，小门面展现， 充分凝聚酒吧的商业人气； 酒吧风格以丰富为首要出发点，欧式、 中式、远古、超现实、科幻等都可以 尝试，分别根据不同的消费年龄段进 行项目的氛围包装； 酒吧文化成功与否是酒吧一条街成功 与否的关键。项目的酒吧文化可以充 分挖掘项目“小手牵大手”的打造理 念，创造儿童也可以泡的儿童健康吧， 以大自然的和谐为设计主题，形成文 化，形成亮点； 项目风格主要是欧式风格，项目酒吧 设置中，可以创造中欧对比系列文化， 从风格到创意。正如兰桂坊中，小小 的中式店面，巨大的英文招牌，极具 特色； 项目将餐饮和酒吧结合起来，充分发 展中西合璧的饮食文化。 发展趋势：注入新元素，旁边的 SOHO 区 以开创饮食界传奇为发展重心，使得兰 桂坊在原有的历史年代之外，又注入多 元化新生命。 上海的兰桂坊、广州和北京“兰桂坊” 等发展很好；， “兰桂坊”已成为一个总 体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消 费饮食文化已经逐渐流行起来。 消费人群分析消费人群分析 人群：外籍人士以及本土的年轻白领消费人群以年轻人为主，中年人 预计项目消费人群比例为成都中高收 入群体（80%） 、省内外度假游客 消费习惯：聊天、欢歌热舞、观光旅游 感受气氛、物色对像寻求刺激 （10%） 、国外游客（10%） ，针对 80% 的成都本地消费者，需要杜绝一次性 消费情况；需要在酒吧的经营模式上 创造消费者连续消费的可能，比如实 施分时消费，折扣付款方式；或者投 掷幸运蛋的方式，留驻消费者。 有待深化。 消费内容：涉及毒品、色情和赌博 2、阳朔西街 1)名称：阳朔西街 2)内容：西街全长 517 米，宽 8 米，大理石路面，呈弯曲的 S 形，房屋建筑古色古 香，地方特色浓厚。荟翠各种旅游纪念品、小吃于街市。西街充满了异国情调的夜景更是 风情万种，风俗浓郁。街中有众多的工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒巴、中国功夫 馆，街道两侧的建筑，效仿西洋建筑风格建造的，这里是洋人聚集最多的地方，其中外国 人在此开店就有 20 多家，被称为洋人街。 3)项目图片展示： 香港新闻时常有报道，影星在兰桂坊吸毒事件 4)结合项目进行特色分析 特色文化：中外结合文化 阳朔西街是经营很成功的商业街，一方面，除了其具有的地理优势以外，另一方面其 商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。项目借鉴西街在商业业态规划和 设置方面的经验。 项目需要注意的问题项目需要注意的问题西街特色分析西街特色分析 中西合璧的特色：英语角和跨国婚恋的 温床； 几十家仿西方旅游餐馆的旅店、咖啡馆、 西餐馆，近千家专卖旅游工艺品的店铺、 摊点； 酒吧、餐厅、旅店的格局充满了异域风 情； 项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起 来；商业街道本身就是一个旅游景点， 这点在项目建设中，需要注意，而不仅 仅是游客发生商业行为才来的地方； 阳朔西街的休闲方式，零散而且随意， 充分利用了街道之间的空隙，创造随处 商业；项目中需要利用这种布局优势， 创新性的延伸街道商业； 商业街中有外语学校、培训中心、口语 训练营及电脑培训班，增加了语言学习 机会； 商业街与周边建筑融合，共同展示一种文化氛围。 消费人群：阳朔旅游的“背包老外” ， 以美国、英国、法国等发达国家学生、 学者或打工族为主；消费人群在当地观 光、生活、工作、学习。 项目商业业态设置中，需要考察业态之 间的衔接方式，如何以更优良的布局， 创造游客愿意接受的旅游动线，是像迪 斯尼一样（引导性的旅游动线），还是 模仿指示性迷宫（创造一个最终的目标， 游客带着目的开始寻找的旅游动线）。 小马的天（桥下咖啡馆） 丰吧（这里有西街最大的比萨） 黑蜻蜒（茶的味道不错） SOLO 吧（一个只卖酒的酒吧） 阳朔 baby face 酒吧(从大门到大厅全部用 玻璃装修 ，让你的心情在水晶世界的 折射下变得更加开阔，热情的老板，欢快的 音乐，人世间所有的烦恼全部在 baby face 遗忘) 。 3、丽江四方街 1)名称：丽江四方街 2)内容：四方街是丽江古城心脏，交通四通八达，周围小巷通幽，这里是茶马古道 上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。从四方街四角延伸出四大主街，直通东 南西北四郊，又从主街岔出众多街巷，往来畅通。由此形成以四方街为中心，四周店铺客 栈环绕的格局。五花石板铺成的街道旁，比肩接踵的店铺门庭若市。铜器、木雕、木刻、 字画、染织等工艺纪念品琳琅满目。 3)图片展示： 4）结合项目进行特色分析 特色文化：纳西文化 项目需要注意的问题项目需要注意的问题四方街特色分析四方街特色分析 对歌活动； 民间集体歌舞活动（四方街的中间升起 篝火，从四面八方来的游客在当地人的 带领下手拉手地围咸一圈，随着音乐节 奏起舞，形成一片欢乐的海洋） ； 不计其数的小餐馆、纪念品商店，美食 店（米线） ； 客栈庭院内小桥流水、花木葱郁，继承 了千百年来纳西民族的审美情趣，配备 了四星级的硬件设备； 街道很窄，任何一个街道上都流淌有水， 水环绕着人而生的感觉。丽江古城街道 将水运用到极致，真正实现了人与水的 那种无微不至的亲近。丽江的成功，部 分得益与古城的这种布局关系； 项目借鉴的 riverwalk，同样将商业、 街道、水、河流联系起来，从另一个角 度延伸了丽江的感觉； 四方街以其古往今来的地理位置获得了 今天在古城的重要地位，商业繁荣，人 潮如织。项目的商业街需要选择独天得 厚的区位，集中游客；同时需要推广活 动，让游客产生除了游玩游乐区，还要 游览商业街的心理渴望，实现商业街道 的最大价值； 四方街特殊的冲刷方式，让游客叹为观 止，项目商业街需要创造多个独特的主 题，比如情人广场、卡通守护神（每个 店铺都有一个卡通守护神，以各种方式 悬挂在店铺前） 、华山论剑（商业街各 店铺成为论剑的各方高手，街道临时搭 建白宫演讲台，即兴演讲，即兴拉客） 等，形式多样，游客除了感觉舒适之外， 更多的是惊喜。 街道并不水平，而是向东稍有倾斜；夜 晚，西河水就漫上河岸流向四方广场， 四周店铺的主人则用棍乘水势挑拨，污 水流入东河，去灌溉千顷农田。利用河 水自流洗街，既干净，又免了扫地之劳， 这在我国的城市中恐怕是绝无仅有的。 4、river walk （在此略述） 三、四条著名商业街对比分析 兰桂坊兰桂坊阳朔西街阳朔西街丽江四方街丽江四方街RiverRiver walkwalk 地址地址香港商业核心区漓江码头上岸边，桂林丽江古城中心区美国圣安东尼奥河上，城市 景点之一 借鉴吻合度借鉴吻合度50%98%100%100% 不可借鉴原因不可借鉴原因 商业中心，人气以及商气难以复 制和创造，存在局限性 西街本身属于一个独立的景点， 已经形成自己独特的旅游动线以 及配套 借借 鉴鉴 价价 值值可借鉴内容可借鉴内容布局以及氛围打造全部（建筑需要根据项 目定位改变风格和体量） 全部（欧式商业临水商业街 道，商业业态需要适度变化） 街道形状街道形状两条平行的步行街道，中间以一 条街道相连（L 型） （S 型）街道从中间广场往四方延伸， 类似于人体四肢（十型） / 铺设物铺设物鹅卵石本地产的槟榔纹大理石铺成，暗 青油亮 当地出产五花石板，经 年岁月，磨出别致花纹 鹅卵石铺成 参考参考 内容内容 体量体量宽约 8 米，长近 800 米每条街步行不过七八分钟路程 房屋样式房屋样式青代的建筑：青一色的二、三层 小楼，每一幢小楼的大门都是深 红色的高大木板门，古旧风貌 传统四合五天井、走马 转阁楼的纳西建筑样式， 一二层。 欧洲式样建筑 水态水态无街内本无水，但是源出漓江之岸； 本无水，也便有了水 “一水生二水” ，城内处 处柔情似水 环水而建 商业业态商业业态酒吧、餐饮（中西合璧）（度假区） ，酒吧、餐厅、客栈、 艺术画廊、手工艺品店 餐厅、文化礼品店、客 栈、装饰品、民族商品、 像馆、科贡坊 餐厅、酒店、礼品店、艺术 画廊、手工艺品店等 氛围氛围老外聚集地、美食集中区英语村和异国婚恋失恋者的天堂 特色特色水洗街 发展延伸发展延伸Soho 区，开创了创意美食西街民俗走廊，延伸了西街成为圣最热的游览景区 四、项目商业街规划 1、商业街设计原则 街道以紧凑、简捷、体量小为特色。 水流穿梭在街道以及街道商铺中，形成“前店后宅” ，或者“一宅两店” 形式。 街道不宜单向街道， “回字型”或者“u”字型街道较适合，形成独有的旅游动线；建议采用街道宜 58 米宽，长度为 500 米左右。 街道要创造独有的特色文化，比如“水”文化，将水流引入商业区，形成穿院过桥之势，让游客感觉处处被水环绕。 2、商业业态设置 餐饮、住宿、酒吧、茶楼、游乐、会所、水休闲、养生、商品、演艺等 3、业态配比原则 满足感官的阶段刺激与跳跃，以降低消费者疲劳度 突出消费舒适性 大众、定向消费业态或商品布置在人流难以抵达的区域 冲动型消费的业态布置在人流量大的区域 各业态之间要充分思考其消费带动作用，互为补充 4、业态规划原则 空间与时间相结合，功能与产业相叠加，做出各街区的鲜明特色，采取时空大跨度、夸张手法经营穿梭古今的体验 5、重点业态设置 主题酒店、特色饮食、影视、演艺、水疗、活动 6、商业街策划内容 商业街名称商业街名称区位区位风格风格模模 式式 设置设置建成后描述建成后描述 1、every day 第一组团商业区健康自然酒吧为主体，配 套（饮品店、商 品店、餐厅等） 1、以现代人生活方式中关乎健康的五大元素为设计主题：自 然（天空、水、草原等） 、蔬菜、红绿灯、人民币、爱。分别 创造一个充满了人性、关怀和感恩的酒吧文化。五大主题元素 像五个标志一样，张扬着江安河自然健康吧的第一个亮点。 2、兰桂坊第二组团商业区中西合璧兰 桂 坊 餐饮、酒吧、酒 店、娱乐活动厅 等 2、后现代主义的灯红酒绿时代，江安河边最繁华热闹的地方。 吸引所有人的目光，蛊惑性灵。酒吧时刻穿梭着妖艳的托盘女 郎，西方美食飘香，散发着零丁味的歌声，穿过走廊，飘向远 方。 江畔嘉年 华 3、楼上楼下第三组团商业区舒适原始丽 江 和 阳阳