房地产商品房项目整体营销计划报告.docVIP

置业有限公司xxxx名居项目整体营销计划报告目 录第一部分 区域市场调研分析第二部分 竞争市场研判第三部分 目标市场研判第四部分 项目分析及走势研判第五部分 项目产品定位及分析第六部分 项目市场价值及价格定位分析第七部分 项目阶段营销策略第一部分 区域市场调研分析【提 示】xxxx房地产市场从整体上来说，自2009年以来，各类项目纷纷上马，整体房地产市场已经日趋成熟，新老城区已经云集了大量的房地产项目，在售楼盘和即将开发的项目有很多，相对于县城而言开发体量如此之大，有非常大的竞争力。房地产市场经过2年的发展，房地产市场将会日趋饱 和，因此对于本案来说，进入这样一个将要成熟及饱和的市场，首要的是先了解在售项目的基本状况，要有自己的特色，这样才能使得本案的产品定位和产品规划做到有的放矢，确保本案运作的最终成功。在本章节中，我们将针对在售项目的开盘时间（即销售周期）、总建筑面积、销售价格、销售状况、户型配比、户型面积等几个方面进行横向比较，从而得出便于本案产品定位和产品规划的指导性方向。一、市场整体供应状况项目名称开盘时间占地面积（）总建筑面积（）禧福苑201012140000平米10万平米长安桂花居2010.829113平米94085平米东方名城未开盘190000平米360000平米长安印象2011.2666660平米1000000平米丽华苑2010.5.117000平米29000平米凤宝紫苑2010.11160000平米164100平米东方金典2010.789999平米150000平米春晖广场未开盘266664平米640000平米盛和家园2007220000平米113000平米京林理想城2010.980000平米180000平米温莎王朝未开盘35000平米150000平米巴黎香榭2011.1.2382000平米220000平米华公馆2010.11100平米7692平米一品江山未开盘20000平米90000平米小 结：对于xxxx市区的十几万人口来说，仅这几年的开发的楼盘总量，已经达到了市场饱和。在我们的调查中发现，大多xxxx市民已经在近几年之内经历了换房期，而对于人均收入在2000元左右的xxxx市民来说，二次置业和再次购买房产的可能性将会大大降低。二、在售项目建筑形态及分布状况项目名称地理位置建筑形态禧福苑红旗渠大道西段2栋多层8小高层长安桂花居长安路与林虑大道交汇处8栋小高层长安印象长安路与龙安路交叉口小高层丽华苑长春大道4栋多层2栋小高层凤宝紫苑xxxx公园北侧6栋小高层5栋高层东方金典向阳街与王相路交汇处西侧24栋多层6栋小高层春晖广场太行路与红旗渠大道交汇处3栋高层其他未定 盛和家园长春大道18栋多层山水甲秀长春大道与桃园大道交汇处10栋多层+5栋小高层京林理想城红旗渠大道与太行路交叉口三期共9栋1栋30层+8栋19层巴黎香榭长安路与鲁班大道东南角8栋小高层+12栋高层华公馆林虑大道与长安大道交汇处1栋多层+1栋小高层+1栋高层小 结：从上表可以看出，目前xxxx市的楼盘主要分布在城区北部红旗渠大道、长安路沿线、北部作为目前xxxx市房产项目开发主要区域，以其良好的发展空间而受到房地产开发商和xxxx市民的青睐，因此其开发量呈直线上升趋势。三、在售项目销售均价项目名称项目位置销售均价禧福苑红旗渠大道西段3500长安桂花居长安路与林虑大道交汇处2900长安印象长安路与龙安路交叉口3000丽华苑长春大道2600凤宝紫苑xxxx公园北侧3300东方金典向阳街与王相路交汇处西侧1800春晖广场太行路与红旗渠大道交汇处未开盘 一品江山红旗渠大道西段未开盘山水甲秀长春大道与桃园大道交汇处2500东方名城平安街与翠微路交叉口预期均价2700京林理想城红旗渠大道与太行路交叉口3300巴黎香榭长安路与鲁班大道东南角3400华公馆林虑大道与长安大道交汇处3200温莎王朝太行路与林虑大道交汇处未开盘从上表可以看出，北区的房价价格相差不大，平均价格都在2700左右。影响房价的因素是地理位置，楼盘的品质、景观、绿化、户型同样占很大的因素，但从整体上说来，目前的xxxx房产市场，地理位置的差异仍然在相当大的程度上决定了价格上的差异。四、在售项目销售状况项目名称开盘时间销售率剩余房源禧福苑2010.12.170%200套长安桂花居2010.870%200套长安印象2011.290%30套丽华苑2010.5.190%311套凤宝紫苑2010.10.189%30套东方金典200740%720套春晖广场未开盘未开盘未开盘 盛和家园200798%15套东方名城未开盘未开盘未开盘京林理想城2010.1085%100套巴黎香榭2011.1.2390%50套华公馆2010.1171%19套从上表可以看出，xxxx市2010年之前开盘的楼盘大多已销售70%以上，20102011年开盘的项目，目前大多还处于正在销售阶段，其销售率大多在50%左右，而在2011年及以后开盘的楼盘目前的销售状况大多不容乐观。五、项目不同户型设计套数分析项目名称一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅以上禧福苑/15套765套20套长安桂花居/500套/东方名城/100套300套/长安印象/40套300套40套复式20套丽华苑/40套220套/凤宝紫苑/20套39套90套东方金典/套套套春晖广场/未定未定未定 盛和家园/套套/一品江山/200套300套/京林理想城/套套套东城旺世/36套 1868套96套巴黎香榭/60套160套76套华公馆/13套53套/六、在售项目户型面积分析项目名称一室一厅（）二室二厅（） 三室二厅（）四室二厅以上（）禧福苑/85120-140167-195长安桂花居/120-130/东方名城/99112-126/长安印象/93130150丽华苑/83-92110-126/凤宝紫苑098131168东方金典5080120140春晖广场未定未定未定未定 盛和家园/78-90129-143164-171温莎王朝/115114-150138-167京林理想城/113131-143174一品江山/121121-138172巴黎香榭/8587125126130华公馆/100118130小结：在售项目中，两房的面积一般都在80-90平米左右，三房的面积一般都在110-143平米左右，对于现有的目标人群来说，一般在xxxx买的都是想换房或想改善居住环境的，大多都是两个人住或三个人住，很少和父母一起住的，所以他们不需要太大的面积。第二部分 竞争市场研判【提 示】为了更好的把握市场形势和掌握客户的购房心理，对xxxx在售的部分楼盘进行了全面调研。通过对目前市场在售楼盘的整体规划、建筑设计、市场定位、地理位置、周边配套、内部配套和物业管理，以及销售均价等项目具体状况进行调研分析，对照其开盘时间和销售速度，对该楼盘的销售状况进行分析研判，从而对xxxx市场整体形势进行整体把控。一、竞争楼盘整体状况概述 从2006年的起步，到20092010年的集中爆发，目前xxxx房地产市场上共有不下20余个在售项目，销售周期跨度有07年就开盘销售的，也有刚刚入市的项目。为了清晰全面的对xxxx房地产市场进行把控，我们对目前市场尚在售的多个项目进行了深度全面的调查，并进行了综合性分析。以下是部分在售楼盘的具体概况。 （一）禧福苑住宅项目调查表格案名禧福苑地理位置红旗渠大道西段开发商长治广茂代理公司无开盘时间2010.12.1联系电话6112222总占地面积60多亩总建筑面积10万平米总套数800套开盘时间2010.12.1开盘均价3500现剩余套数400套现销售价格3500销售率50%总楼栋数13交房时间2013.5.31得房率87%容积率2.3绿化率40%优惠政策一次性5%按揭3%物业管理公司蓝海物业物业费未定外立面材料及颜色黄色整体规划（2 ）栋（ 6 ）层多层、（3 ）栋( 11)层小高层、（ 5 ）栋（15 ）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套人民公园 人民医院 中国人寿 图书馆 学校 超市景观主题人民公园车库数量200个停车位数量/收费方式及价格4500/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅85.7平方1510%8套三室二厅120140平方76580%300多套四室二厅167-195平方2010%5套四室以上/商业套数及形式办公楼销售 宾馆自持价格未定商业层数办公楼13层 宾馆15层商业层高一期已经售罄，二期因为价格较高销售情况不是特别好，但是后期优惠幅度较大。实际成交价在3200左右，销售情况比以前好转。整体状况分析： 地段：位于北区，xxxx公园旁边，周边配套不是很齐全； 环境：xxxx公园旁边,环境不错，绿化率很大，内部环境一般； 户型：户型设计一般，整体较好。 景观：小区内部绿化无特色； 物业：未定； 周边配套：公园，党校，开元购物广场,市政府； 小区配套：宾馆，办公楼； 其他特点：紧邻公园。（二）长安桂花居住宅项目调查表格案名长安桂花居地理位置长安路与林虑大道交汇处200米路西开发商安阳市太头房地产开发有限公司代理公司无开盘时间2010.08联系电话6089999总占地面积43.67亩总建筑面积94085平方总套数500多套开盘时间2010.08开盘均价2600现剩余套数约80套现销售价格3100销售率60%-70%总楼栋数8交房时间2012.05得房率80%容积率2.5绿化率40%优惠政策没有物业管理公司待定物业费待定外立面材料及颜色灰色整体规划（ 2）栋（15）层高层、（ 3 ）栋(13 )层小高层、（1 ）栋（ 17）层高层、（ 2 ）栋（18 ）层高层周边配套一中 人民公园 人民医院 景观主题桂花树 室外观光电梯车库数量400个停车位数量/收费方式及价格待定户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅/三室二厅120-130500多100%65%左右四室二厅/四室以上/商业套数及形式价格商业层数商业层高开盘前前期内部认购，价格低，项目周边售楼部较多不用广告，销售情况较好。户型只有两种可挑选余地较少。整体状况分析： 地段：位于xxxx市的北区，周边交通不便利； 环境：小区环境好，绿化，景观设计比较好，环境比较好； 户型：全明设计，户型单一，只有两种户型； 景观：桂花树，室外观光电梯； 物业：未定； 周边配套：一中 人民公园 人民医院； 小区配套：双气 其他特点：xxxx市第一室外观光电梯，城北最大以桂花为主体的花园。（三）东方名城住宅项目调查表格案名东方名城地理位置平安街与翠微路交叉口开发商安阳殷英荛房地产开发有限责任公司代理公司神笔马良营销策划开盘时间未开盘联系电话6505555、6506666总占地面积190000总建筑面积360000总套数一期推出700套开盘时间未开盘开盘均价2700现剩余套数未定现销售价格未定销售率未定总楼栋数一期5栋交房时间未定得房率80%容积率1.88绿化率50%优惠政策暂无物业管理公司未定物业费未定外立面材料及颜色未定整体规划周边配套丹尼斯 二实小 人民医院 三职高 电业局景观主题80亩私享公园车库数量/个停车位数量收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅99三室二厅112-126四室二厅/四室以上/商业套数及形式价格商业层数商业层高该项目目前处于认购期间，销售均价暂定2700优势：周边生活配套完善，劣势：工程进展较慢，从而延长销售周期，增加成本。整体状况分析： 地段：位于平安街与翠微路交叉口东100米； 环境：紧邻龙凤山，空气质量较好； 户型：大小面积都有，满足不同人群的居住要求； 景观：80亩私享景观： 物业：未定； 周边配套：配套齐全，交通方便，生活方便； 小区配套：地下停车库； （四）长安印象 住宅项目调查表格案名长安印象地理位置长安路与龙山路交叉口开发商李庄置业有限公司代理公司无开盘时间2011.2联系电6126666总占地面积1000亩总建筑面积100万平米总套数350开盘时间2011.2开盘均价2800-2900现剩余套数35现销售价格3000销售率90%总楼栋数未定交房时间2012.6得房率80%容积率2.7绿化率40%优惠政策一次性3%按揭1%物业管理公司未定物业费待定外立面材料及颜色咖啡色金褐色整体规划（）栋（ ）层多层、（ ）栋( )层小高层、（ ）栋（ ）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套菜市场，学校，超市，商场景观主题车库数量个停车位数量收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅无二室二厅无三室二厅130未定未定四室二厅150未定未定四室以上商业套数及形式未定价格待定商业层数2商业层高 优势：位置好开发商宣传力度大。 劣势：工程进展速度慢，涉及到拆迁户。整体状况分析： 地段：项目地理位置还行，出行比较方便； 环境：一般，属于新农村改建项目 户型：多元化，大小面积都有，可以满足不同人群的需求； 景观：中心广场和部分绿化设施； 物业：未定； 周边配套：开元生活广场，肿瘤医院，蔬菜市场； 小区配套：双气，公寓，酒店；（五）丽华苑住宅项目调查表格案名丽华苑地理位置长春大道开发商浩华置业代理公司旭智开盘时间2010.5.1联系电占地面积17000平米总建筑面积29000平米总套数260套开盘时间2010.5.1开盘均价现剩余套数20套现销售价格2600销售率93%总楼栋数6交房时间20103得房率容积率3.2绿化率43%优惠政策一次性4%物业管理公司待定物业费待定外立面材料及颜色面砖，红色整体规划（4）栋（6 ）层多层、（2 ）栋(11 )层小高层、（ ）栋（ ）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套学校，医院，超市，菜市场景观主题车库数量未定停车位数量/收费方式及价格未定户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅83-9240三室二厅110-126220四室二厅/四室以上/商业套数及形式20套价格商业层数1层商业层高优势：现房教育配套齐全。劣势：交通不方便。整体状况分析： 地段：长春大道西段，出行不方便； 环境：社区环境一般，周边环境也一般； 户型：设计合理，有两房和三房的； 景观：有绿化带，景观单一； 物业：未定； 周边配套：开元超市，学校，菜市场； 小区配套：小区配套单一，缺乏会所，医疗室等；（六）凤宝紫园案名凤宝紫园地理位置xxxx公园北侧开发商xxxx凤宝住宅建设有限公司代理公司盛世地产开盘时间2010.10.1联系电占地面积160000平米总建筑面积16.41万平米总套数797开盘时间2010.10.1开盘均价3000现剩余套数30套左右现销售价格2898起销售率89%总楼栋数一二期共11栋交房时间2012.3.31得房率79%容积率3.13绿化率35%优惠政策一次性3%物业管理公司待定物业费待定外立面材料及颜色整体规划（）栋（ ）层多层、（ 6）栋(10 )层小高层、（5 ）栋（19）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套公园，学校，医院，市政府，文化三管。景观主题车库数量/个停车位数量负2层500多收费方式及价格未定/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅98平米20售罄三室二厅131平米39售罄四室二厅168平米40售罄四室以上234,271,293,307平米50多95%商业套数及形式待定价格商业层数2层商业层高优势：紧邻公园劣势：交通方便，生活配套空缺，销售面积大。整体状况分析： 地段：地段好，紧邻xxxx公园，目前交通不方便； 环境：紧邻公园，视觉好，空气好； 户型：户型设计不错，定位高端，面积较大； 景观：内部景观比较简单； 物业：待定； 周边配套：xxxx一中，三馆，公园； 小区配套：现在暂无其它配套； 其他特点：业主足不出户，就能感受整个公园的天然氧吧；（七）东方经典住宅项目调查表格案名东方金典地理位置向阳街与王相路交汇处西侧开发商中航建工集团华北工程代理公司无开盘时间2010年7月联系电话6899999总占地面积135亩总建筑面积12万平方米总套数1200套左右开盘时间2010年7月开盘均价1600现剩余套数500套左右现销售价格2400销售率42%总楼栋数30栋交房时间2011年11月得房率80%容积率1.5绿化率37%优惠政策一次性4%物业管理公司待定物业费待定外立面材料及颜色枣红色整体规划（9）栋（3）层多层、（15）栋( 6)层多层、（6）栋（13）层小高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套商务酒店 景观主题城市别墅，臻品洋房车库数量680个停车位数量收费方式及价格未定/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅50平方二室二厅80平方三室二厅120平方四室二厅140平方四室以上商业套数及形式2层价格商业层数商业层高优势：工程进度快劣势：地理位置目前较偏，无生活配套，交通不方便。整体状况分析： 地段：地理位置不是很好，交通不方便； 环境：周边暂无生活配套，都是村子，生活不方便； 户型：面积大小适中，户型多元化，可挑选余地大； 景观：比较单一的景观绿化； 物业：未定； 周边配套：暂无； 小区配套：双气，以及部分绿化；（八）春晖广场住宅项目调查表格案名春晖广场地理位置太行路与红旗渠大道交汇处开发商安阳春晖置业代理公司开盘时间未开盘联系电话总占地面积400亩总建筑面积约64万平米总套数未定开盘时间未定开盘均价未定现剩余套数未开盘现销售价格未开盘销售率未开盘总楼栋数未定交房时间未定得房率未定容积率未定绿化率42%优惠政策10万物业管理公司未定物业费未定外立面材料及颜色未定整体规划（）栋（ ）层多层、（ ）栋( )层小高层、（ ）栋（ ）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套农行，邮政，移动公司，中心医院，十二中 人民公园，市政广场景观主题车库数量未定个停车位数量/收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅95三室二厅133 140四室二厅/四室以上/商业套数及形式未定价格未定商业层数商业层高优势：地理位置不错，交通方便。劣势：小学不方便，规划大，没完全拿到地，新厂址没选定，工程无法施工。整体状况分析： 地段：比较好，周边配套齐全，交通便利，生活方便； 环境：周边环境一般，民房较多，没什么绿化； 户型：未定； 景观：未定； 物业：未定； 周边配套：医疗，教育，娱乐，休闲，金融，一切都很齐全； 小区配套：双气；（九）盛和家园住宅项目调查表格案名盛和家园地理位置长春大道开发商xxxx鑫博房地产开发有限公司代理公司无开盘时间2007年联系电话6007777总占地面积220000平米总建筑面积113000平方总套数800多套开盘时间2007年开盘均价2100现剩余套数15套现销售价格2300销售率98%总楼栋数18栋交房时间2010年底前得房率83%容积率1绿化率40%优惠政策无物业管理公司六合物业费多层0.28外立面材料及颜色菊黄整体规划（16）栋（6）层多层、（2）栋( 7 )层多层、（ ）栋（ ）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套九小，二中，体育中心，老一中景观主题车库数量20个停车位数量130收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅78-90三室二厅129-143四室二厅164-171四室以上/商业套数及形式未定价格未定商业层数商业层高优势：教育配套比较完善劣势：房屋质量很差，交通不方便。整体状况分析： 地段：一般，紧邻体育中心； 环境：周边环境一般，没有做绿化景观，小区内没有中心广场，环境一般； 户型：设计多样化，大小面积都有，满足不同客户需求； 景观：普通绿化带； 周边配套：学校，菜市场，体育中心； 小区配套：双气，幼儿园；（十）一品江山住宅项目调查表格案名一品江山地理位置人民公园斜对面开发商名流置业代理公司弗雷格开盘时间未开盘联系电话6180000总占地面积30000总建筑面积90000总套数570套开盘时间未开盘开盘均价预计3600现剩余套数现销售价格销售率总楼栋数2栋交房时间得房率75%容积率2.8绿化率35%优惠政策2万抵2.5万 物业管理公司物业费外立面材料及颜色整体规划（）栋（ ）层多层、（ ）栋( )层小高层、（ 1 ）栋（32 ）层高层、（ 1 ）栋（30 ）层高层周边配套人民公园、市政府景观主题车库数量/个停车位数量/收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅95-116三室二厅138四室二厅/四室以上/商业套数及形式价格商业层数商业层高优势：交通方便劣势：中学不方便，工程进度慢。整体状况分析： 地段：红旗渠大道西段，人民公园斜对面。 环境：周边环境空气质量好，毗邻人民公园； 户型：户型齐全，面积大小都有； 景观：小区没有任何景观； 周边配套：人民公园、市政府等； 小区配套：双气； 其他特点：无。（十一）京林理想城案名京林理想城地理位置红旗渠大道与太行路交汇处开发商xxxx京林置业有限公司代理公司开盘时间联系电话037261288889999总占地面积80000平米总建筑面积180000平米总套数700多户开盘时间开盘均价2700现剩余套数现处于尾盘销售现销售价格3300销售率90%总楼栋数9交房时间得房率80%容积率2.2绿化率45%优惠政策一次性优惠5%。按揭无优惠。物业管理公司未定物业费待定外立面材料及颜色整体规划（ 1 ）栋(12 )层小高层、（ 1 ）栋（30 ）层高层、（ 7 ）栋（19 ）层高层周边配套十二中，中医院，市政府景观主题车库数量400多个停车位数量收费方式及价格未定/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅113三室二厅131143四室二厅174四室以上/商业套数及形式未定价格未定商业层数商业层高优势：地理位置好，交通方便劣势：小学不方便，紧邻转盘、大路，比较乱。整体状况分析： 地段：比较好，周边配套齐全，交通便利，生活方便； 环境：周边环境一般，民房较多， 户型：户型方正，南北通透，以三房四房为主； 景观：小区内有自然景观资源，小品、水系、广场、草地等； 物业：未定； 周边配套：医疗，教育，娱乐，休闲，金融，一切都很齐全； 小区配套：双气，xxxx唯一的一座科技大厦 ；（十二）温莎王朝住宅项目调查表格案名温莎王朝地理位置太行路与林虑大道交汇处开发商安阳广发置业有限公司代理公司旭智开盘时间未开盘联系电话6088888、6088889总占地面积35000总建筑面积15万总套数1200户开盘时间未开盘开盘均价预计2850现剩余套数现销售价格销售率总楼栋数9栋交房时间得房率80%容积率3绿化率35%优惠政策1万抵2万物业管理公司物业费外立面材料及颜色米黄色整体规划（ 7 ）栋（17 ）层高层、（ 1 ）栋（ 25）层高层、（1）栋（30）层高层。周边配套农行、中心医院、四中、十二中、人民公园景观主题车库数量/停车位数量/收费方式及价格户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅115三室二厅114-150四室二厅160170四室以上/0商业套数及形式未定价格未定商业层数商业层高整体状况分析： 地段：地处xxxx主干道太行路，西达人民公园。 环境：空气质量较好，但噪音大； 户型：面积齐全，客户可选余地较大； 景观：皇家园林设计； 物业：未定； 周边配套：人民公园、四中、十二中、中心医院等； 小区配套：顶级商业配套，私藏皇家园林；（十三）巴黎香榭住宅项目调查表格案名巴黎香榭地理位置长安路鲁班大道东南角开发商安阳市北关区房屋建设综合开放公司代理公司无开盘时间2011.1.23联系电话6091111、6019999总占地面积123亩总建筑面积22万平米总套数一期400开盘时间2011.1.23、开盘均价2300现剩余套数50现销售价格3100销售率90%总楼栋数20交房时间2012.9.30得房率80%容积率2.4绿化率40%优惠政策一次性6%按揭2%分期4%物业管理公司未定物业费未定外立面材料及颜色褐色整体规划（）栋（ ）层多层、（ 8 ）栋( 12 )层小高层、（ 12 ）栋（ 19）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套市政 教育 公园景观主题2万平米风情商业街 900米跑道车库数量400个停车位数量收费方式及价格未定户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅85-876015%三室二厅125-12626065%四室二厅1308020%四室以上/商业套数及形式未定价格未定商业层数商业层高销售状况分析（需通过该项目优劣势详细分析）：优势：周边市政 教育 公园配套还可以整体状况分析： 地段：规划新区的最北边，配套不齐全，生活不方便； 环境：小区环境，绿化，景观很好，； 户型：户型方正，南北通透，面积齐全； 景观：社区30000平方的坡景园林； 周边配套：一中； 小区配套：双气，900米纯塑胶运动跑到，幼儿园，人工湖； 其他特点：24小时健康直饮水入户；（十四）华公馆住宅项目调查表格案名华公馆地理位置林虑大道与长安大道交叉口西一中对面开发商xxxx市兴业房地产开发有限公司代理公司无开盘时间2010.11联系电话0372-555337总占地面积1万平米总建筑面积13000平米总套数66开盘时间2010.11开盘均价2600现剩余套数19现销售价格3100销售率71.3%总楼栋数3交房时间2011.6.30得房率80%容积率1.3绿化率40%优惠政策一次性3%按揭无优惠物业管理公司未定物业费未定外立面材料及颜色涂料 黄色整体规划（1）栋（ 3 ）层多层、（ 1）栋( 6 )层小高层、（ 1 ）栋（ 12）层高层、（ ）栋（ ）层高层周边配套一中 （初中 高中） 文化馆 学校 畜牧局 公园景观主题无车库数量未定停车位数量收费方式及价格/平方户型面积（平方米）数量（套）比例销售情况一室一厅/二室二厅10013剩7套三室二厅118 128 13053剩12套四室二厅/四室以上/商业套数及形式未定价格/商业层数/商业层高/优势：周边配套比较齐全 一中 （初中 高中） 文化馆 学校 畜牧局 公园都在周边。劣势：项目很小，没有推广宣传活动 整体状况分析： 地段：位置较偏，没有什么配套，交通也不方便； 环境：环境一般； 户型：户型面积集中在100到130之间，两房三房都有，可选余地较大； 景观：社区很小，没什么景观； 物业：未定； 周边配套：一中，人民公园，党校； 其他特点：无特点。本章小结： 以上楼盘开盘时间最早的在2008年，大多数楼盘开盘集中在2010年到2011年，08年是房地产行业刚刚起步的一个阶段，市场并不成熟，2010年到2011年房地产达到了鼎盛时期，相继开盘的楼盘逐渐增多，随着开发体量的直线上升，xxxx未来两年的市场，将会出现饱和状态。 客户购房不再盲目跟风，对房地产行业也越来越了解，对住房的要求也就越来越高，他们不仅仅只关注价格，户型，楼层，他们更多关注的是小区的环境配套和楼盘品质以及物业管理情况。 随着xxxx市框架逐渐拉大，很多客户把目光都锁定在北区区，虽然北区普遍价格都要比市中心区的高，但他们认为新城区的整体环境好，最重要的是未来的发展潜力比xxxx市区的大。 xxxx大多数楼盘的销售都处于平稳销售的状态，原因不在于他们的楼盘品质差，地理位置不好，主要原因在于他们前期没有做好楼盘的市场定位、对目标客户的锁定分析以及后期的项目推广。第三部分 目标市场研判【提 示】为更好了解xxxx市场，了解客户住房意向和需求，我针对xxxx市部分人群做出市场客户需求做出调查，从中分析得出数据，以便更准确把握当地消费人群的习惯和心理。一、 购买区域比例 从上图不难看出有近50%的客户在买房时会优先考虑城北楼盘，而本项目虽然地处城东居住区，各项配套齐全，但却只有30%的客户在买房时会优先考虑城东居住区，所以城北楼盘才会一直走在xxxx楼盘销量的前端。二、 城东购买客户群分析 由上图可以清楚的看到，想到城东居住区来买房的客户群体组成，其最主要的还是原就在东区居住想换房的客户，和城东乡镇来组成。三、 其购买客户购房原因 想购房的客户因为什么要来买房呢，因现在居住环境的配套不完善如：桂圆小区。因孩子结婚需要购置婚房，因现居住地偏远想改善居住条件的客户如：横水镇，采桑镇等；本项目地处城东居住区中心现唯一将要开盘销售的城东楼盘，其商业价值毋庸置疑。四、 客户需求面积分析； 由上图看以看到客户的需求主要还是以110140舒适三房为主，其次为90110紧凑两房。而本项目的户型设计控制在90150的两房和三房为主。这样就最大限度的满足了绝大部分的客户需求。 本章小结：l 价格不再是购房选择的唯一因素，消费者更关心的是居住的舒适度；l 两房两厅、三房两厅仍然是主流需求产品，小两房和小三房也有较高的需求；l 在xxxx因实行限高政策，所有在建项目纯以高层和小高层为主，客户对高层建筑已经可以接受。 第四部分 项目分析及走势研判 【提 示】在对竞争市场及目标市场综合调研分析后，为更好地确定本项目的产品定位及形象定位，我们将结合本案所处区域、地块情况以及市场情况，对本项目的优势、劣势、市场机会点及威胁点进行全面分析，从中得出本案的目标人群定位及走势研判。一、 本项目分析1、 优势分析 本项目位于翠微路中段，地处城东居住区核心位置，地理位置优越，周边云集大量原住居民，居住氛围浓厚。 项目周边配套设施完善，桂圆区小学，幼儿园、十二中教育配套完善。对于考虑孩子上学的客户有一定吸引力。 项目商业、餐饮及娱乐配套。东方美庐大酒店，朝阳时尚宾馆、青岛扎啤城等配套较为成熟，向西则直达xxxx商圈。2、 劣势分析 本项目处于城东，位于市中心边缘地带。目标客户群体，对本项目的期待值不高。 本项目体量较小，对客户对小区内部配套要求较高的客户，难以产生吸引力，项目包装也受到限制。二、客户群定位 本项目位于城东居住区，城市边缘地带。对客户群体的吸引力比较狭窄。 项目规模和体量较小，很难像大盘一样带动周边环境的质变周边设施配套较为完善，但没有标志性的事物来作为吸引点。如：人民公园的建立带动周边地块的整体升值。1、 目标群体(城市中间阶层)企事业单位职工及管理层党政机关领导和公务员私营企业主区域内原住居民为父母置业改善居住条件的为子女结婚准备新房附近学校教职工周边乡镇城区置业者2、 目标客户策略 单纯的把目标客户群体锁定在项目所在的区域之内，一定程度上缩小了目标客户群体，同时，竞争对手的细化和稀释，使得项目营销的购房群体进一步缩小。在这种形势下，我们如何保证项目所需要的客户群体？如何保证项目营销利润的最大化？从目前xxxx市场在售的项目来看，不管是城市中心还是城市北区的各大项目，由于市场已经成型，因此已经几乎将所有的目标人群覆盖，对于目前xxxx市场来说，几乎已不存在尚未被“染指”的客户群体。对于这一情况，本案的目标人群定位显然不能定为某单一人群或几类人群，而应该是定位于目前所有具有购房需求的人群，最大限度的扩张自己的优势，来最大限度扩大目标人群范围，但已本区原住民及城东乡镇为主的策略，才能保证本项目的销售达到预期。二、 项目走势研判1、 目标市场概况在2008年到2011年楼市从毫无规则慢慢走向成熟，期间大多已经经历过换房期，目前大多没有迫切的购房需求。但乡镇居民的购买力还有很高的期望值。需要进一步的开发。目标人群购买力不强。价格不再是购房选择的唯一因素，消费者更关心的是居住的舒适度，而生活配套设施也成为必不可少的组成部分；接受总价不高，两房的承受总价都在30万以下，三房的承受总价在45万以下。2、 项目走势研判市场供应饱和，需求市场低迷，购买低下是目前xxxx楼市的现状，但对于一个全国百强县，具有良好的经济基础xxxx房地产市场来说，虽然在近几年内房地产市场经过快速发展，但因xxxx市地形因素，必将造成大量乡镇人口向城市转移，这样就造成新增购买力。对于本案来说，如何在这样一个竞争趋于残酷的市场中来抢得自己的市场份额，摆在面前最为迫切的任务就是把握住这部分新增居住需求的状况，判断出市场走势情况，从而为本项目赢得目标人群。走势状况概述：随着房价的不断上扬，高性价比楼盘将成为众多目标人群的首选，即在同等价位上，尽可能多的购买到功能性、便利性、舒适性，这不仅体现在户型上，同时也体现在社区环境、氛围和品质。社区文化及后期物业管理服务将成为目标人群衡量楼盘品质的重要标志，好的社区文化和物业管理将是目标人群选择的必要条件。第五部分 项目产品定位分析【提 示】战略决定方向，方向决定了企业如何在竞争行业与市场中形成独特的竞争优势。开发一个项目同样如此，成功与否基本上取决于项目的前期定位和规划。对于本项目的开发，我们充满热情和信心。热情是源于我们对地产这个行业的热爱，信心是出于我们对项目定位的自信。当然，我们的信心必须来