山东鲁信置业6亿元授信审查报告.doc

青岛分行 短期授信审查报告关于山东鲁信置业有限公司申请6亿元住房开发贷款授信额度的审查意见-分行贷款审查委员会：山东鲁信置业有限公司（下称申请人）因“鲁信长春花园”商品房住宅项目开发资金不足，向我分行申请6亿元房地产开发贷款额度，期限三年, 利率执行基准利率上浮10%，授信采用土地抵押。根据调查部门提供的授信调查报告及其他相关资料，按照我分行授信业务审查的有关规定进行了审查，现将审查意见报告如下：一、申请人概况申请人成立于1998年12月，注册地址：青岛保税区美晶大厦3区4层，是山东省国际信托投资公司的控股子公司，根据其最新验资报告，目前注册资本6531万元人民币，其股东及投资结构如下：单位：万元股东名称出资金额出资比例出资方式出资币种山东省国际信托投资公司453169.38%货币资金人民币山东鲁信实业集团公司110016.84%货币资金人民币傅克辉90013.78%货币资金人民币合 计6531100%申请人主营房地产开发业务，具有房地产三级资质。1999-2001年间，开发了建筑面积达75000平方米的鲁信长乐花园项目，已全部销售，实现销售收入24300万元，利税9600万元；2003年下半年开工建设了建筑面积为112499平方米的“鲁信未央花园”项目（预计销售收入6亿元，已对外销售，销售状况良好），具有一定的房地产开发、销售等运做、策划经验。2000年6月，申请人与青岛市高科园土地管理局签订了青高科土管合字（2000）第23号国有土地使用权出让合同，受让颐中体育场以西约719亩土地，拟建“鲁信长春花园”小区项目，该项目是目前青岛市最大的房地产开发项目。二、申请人财务状况分析截止2003年末，申请人资产总额和净资产分别为98075万元和12073万元，分别较同期增加41551万元和5704万元，整体实力进一步增强。1、偿债能力审查截至2003年末，申请人资产负债率为87.69%，较同期下降1.32个百分点，长期负债能力偏低；期末流动比2.08，虽较同期下降3.88，结合行业分析，申请人短期偿债财务指标仍高于行业平均值。2、营运能力审查2003年度，应收帐款周转次数和存货周转次数分别为2.85次/年和0.22次/年，分别较同期有所提高，资金使用效率进一步提高。3、盈利能力审查2003年度，实现主营业务收入23498万元，比上年增加22902万元；实现净利润5704万元，同比增加6651万元，净利润与销售收入保持同步增长。从其盈利财务指标看，期末销售利润率为38.4%、期末净资产收益率为61.8%，结合其所属行业分析，申请人上述指标均高于行业平均水平，说明其盈利能力尚可。4、主要会计科目审查：1）应收帐款：2003年末余额为15542万元，较年初增加14596元。根据调查，其中长乐花园应收帐款391万元、鲁信未央花园应收款15151万元。2）存货：2003年末存货余额为63764万元，较年初增加19381万元，根据调查，其中浮山后项目49425万元、鲁信未央花园项目7287万元。3）长、短期借款：截至2003年末，短、长期借款余额分别为39600万元和39094万元，较年初分别增加34700万元和下降2000万元。5、最近月度财务数据：截至本年度6月末，申请人资产总额为117003万元，权益总额为27499万元，分别较年初增加18928万元、15426万元，权益增加的主要原因为资产重估增值21181万元；资产负债率为76.5，较年初下降11.19。其他应付款余额为58767万元，据经办部门调查，主要为其股东投入到“鲁信长春花园”的款项(49894万元)。5、贷款卡查询情况截至2004年8月16日，申请人贷款卡信息显示其未还贷款余额59294万元，贷款分类正常，较年初减少19400万元，无对外担保及不良纪录。四、项目可行性分析申请人拟开发建设的“长春花园”住宅小区项目位于颐中体育场西侧，总占地719亩,总建筑面积671355平方米,项目设计已初步完成，较高档住宅，采用复式结构、大户型，占总建筑面积的25%，可满足高端消费群体的需求；高层板式建筑，以中档房中户型为主，占总建筑面积的50%，可满足中端消费群体的需求。鲁信长春花园及其周边区域均为青岛市总体规划确定的城市发展东移的拓展空间，也是未来吸纳市区20万人口的主要地区，销售预期良好。2、经济效益分析该项目总投资17.1亿元，建设期三年，总建筑面积665766平方米，预计可实现收入36.6亿元、净利润10.2亿元，经济效益良好。五、抵押物审查本笔授信额度拟以申请人依法取得的项目项下的土地使用权设定抵押，使用权面积为479831.3平方米；权证字号为：青房地权市字第113984号，取得方式：出让，用途为住宅、商业和教育。土地所处的地理位置优越，申请人的购置成本较低（含配套费每亩61万元，目前青岛市该地段竞拍价为每亩180万元以上），依法办理抵押登记手续后可实现抵押权，易于处置、变现能力较强，可保证我行信贷资产的最终安全。六、授信风险度经测算，申请人的信用等级为CCC级，我行最高授信限额为14403万元人民币；本笔授信的综合风险度为0.68，本笔业务的审批权限在总行。七、授信可行性审查1、申请人开发的鲁信长乐花园、未央花园项目，销售情况良好，具有一定的开发和管理经验；申请人前期在我分行的贷款本息已全部归还，信用良好。2、该项目地理位置优越，相关医院、院校、体育中心等齐全，交通方便；目前青岛市市场需求旺盛，具有较大的市场需求，该项目销售前景良好。3、土地成本较低，具有较强的市场竞争优势。4、目前该项目已取得“四证”中的土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程项目许可证，开工许可证正在办理当中，项目自有资金已超过35%。八、审查结论经审查、分析认为，申请人目前整体财务状况尚可，控股股东山东国际信托投资公司为非银行金融机构，资金实力较强，已为申请人提供较有力的资金支持；申请人具有较为丰富的房地产开发运作经验，“鲁信长春花园”项目地理位置优越，开发成本较低，结合青岛市目前的经济发展及未来的发展规划，具有一定的市场竞争优势；项目目前除开工许可证外（正在办理中），“四证”基本齐全，项目自有资金符合房地产开发贷款条件；贷款采用土地抵押，我分行授信最终风险较小。本笔贷款可为我分行带来较大的个人住房按揭贷款业务，综合收益较大。综上，建议同意给予申请人6亿元人民币房地产开发贷款额度，期限三年，贷款利率按照同期基准利率上浮10%，以申请人拥有的“青房地权市字第113984号”土地使用权设定抵押。要求：1、贷款发放前，“四证”必须齐全，土地抵押登记手续必须办妥。2、贷款根据其施工进度分次发放，专户监管，确保我分行信贷资金专用于项目建设。3、申请人出具将上述项目的个人住房按揭贷款业务全部在我分行办理的书面承诺，同时，申请人的控股股东出具其投入的借款为专用于项目建设的权益性借款的证明，并出具在我分行贷款未归还前不撤出股东投资的书面承诺。4、经办部门必须密切关注其工程进度情况，一旦取得预售资格，立即联动个人