商业地产开发经营和管理.doc

薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薀螆肃芆薀衿艿薄蕿羁肂蒀蚈肃芇莆蚇螃肀节蚆袅芅芈蚅肇膈薇蚄螇莄蒃蚄衿膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂螈螈芁芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袃罿芆葿袃膁聿蒅袂袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆莃薅蒆螅膆蒁蒆袈莁莇薅羀膄芃薄肂羇薂薃螂膂薈薂蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁蒀羄羀薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇肃芀螅衿聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿芇螂羆肅芆袄蝿莄莅薄羄芀莄蚆螇膆莃衿羃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇蝿袀荿蒇蕿肆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄 商业地产开发经营和管理前 言由于市场变化，商业地产已经成为房地产开发商的必修课，本次教程主要围绕商业地产原理、融资方法、盈利模式展开以及开发技术，力图使参与者对商业地产的运作方法有相当程度的掌握。上 篇商业地产运作和融资一、商业地产概念二、商业地产的一般类型三、开发顺序四、开发流程五、融资和盈利模式 一、概念1、商业地产概念：固化资本2、价值表现：商业价值影响房地产价值表现，商业利润支持租金，租金支持房价。3、商业地产两种开发模式：一是产品性开发；二是资产性开发。4、差异性分析比较项目商 业 物 业居 住 物 业最终用途商业经营居 住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、经济、景观升值条件经营或商业环境改善土地或居住环境改善消耗方式价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投 资购 置类 型经营型物业消耗型物业属 性生产资料生活资料二、商业地产的一般类型（一）开发类型1、单一型：商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等4、介绍一些商业地产规划类型和理念类 型规划理念类 型规划理念商办、居住SOHO零售、旅游Outlets(奥特莱斯)商务、居住MOHO郊外商业商务区SBD商业、居住BLOCK商办住旅停车HOPSA（豪布斯卡）商业、办公CBD商业、工业、商务Silicon valley（硅谷）商业、休闲RBD商业街区、居住Lifestyle（莱斯迪瑞）商务、旅游TBD（二）基本形态类型（1）购物中心：（专业购物中心将兴起，有家居汽车文化艺术品）；第一代：市场+百货第二代：百货+超市第三代：主力店群（是层次主力店）第四代：具有休闲功能第五代：品牌+休闲及服务功能为主（2）商业步行街：(业态：专业、综合；交通分：步行、通车、地铁)（3）专业卖场：(家居行业：家饰家、建配龙、居然之家、月星等；家电行业：国美、苏宁等；电脑行业：颐高、太平洋等（4）专业市场：（综合市场、专业市场）（5）专 卖 店：（6）奥特莱斯（7）商业街区（8）一般街铺（三）产品类型1、商场商铺2、街铺三、开发顺序1、先定位，后拿地2、先策划，后规划3、先文化，后设计4、先招商，后建筑5、先融资，后投资6、先经营，后销售7、先管理，后开张8、先品牌，后赚钱四、开发流程29（1）产品开发流程 追求市场价值最大化商业主题产品包装文化内涵项目策划初步方案论证调整方案推广开始方案设计项目报批招商方案施工单位开工市场调查提出开发方向商业方案建筑方案开发方案商业论证市场论证资金落实主力商家承诺初步销售方案建筑规划论证销售商投资客实际使用者商业诉求确认项目方案初步协议价格定位对象推盘策略商业需求产品定位业态定位收益预测周 期成 本项目决策区域推广方案返租方案风险评估用地研究商业征询落 实SP活动开工开盘筹备(推广) 软文参 展招商 商管筹备销 售 筹 备按 揭 银 行施 工开盘活动销售阶段商场开张调整商管成立统一办证银行按揭返租签约异地销售展开委托管理主力进场推 广商企入驻项目条件判析业态定位商业规划商业文化策划经济测算消费对象数量能力倾向规划消防商家消费审美时尚流行经营方式经营策略交通条件环境条件规划条件物业条件消费资源业主要求商圈范围竞争策略业态类型业态构成品种类型服务方式商业文特色建筑条件配套条件交通组织业态布置商业主题橱窗CI系统色彩初步租价成本测算收益预测客流频率消费群盈利状态消费资源租金成本能力外部动线内部动线到达路径引 导纵向横向经济收益评价品牌策略 注意有三个测算的节点（2）持有物业开发流程 追求持续增值开 业调 整达到目标收益率资产经营商业运营招商实施商业运营初步收益目标优惠条件策略价格推广商洽签约对象开业推广象形象包装运营模式组织场地建立制度取费标准建档财务人员培训中管理目标内部制度商场制度装修控制开业计划庆典SP活动开业时间开业率商品调整商店调整租金调整融资方案转让方案持有方案内部增值资产包装委托经营自营方案拆零整体产权收益权再投资抵押节奏幅度五、融资和盈利模式（一）融资方式1、融资基本类型实物融资、资产融资、租赁融资。2、具体方式（1）变现变 现土地：产权转让、合资入股、股权转让整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售原则：市场价值最大化。（2）持有持 有租赁经营：可变和不可变租金合资经营：租金入股，租期入股委托经营：固定租金、自收租金实物融资：银行抵押、实物担保、典当原则：资产优质化、经营实心化（3）资产上市资产上市融资：组建REITs、发行基金上市公司：募集公众资金产权交易：无形资产和实物资产同时评估原则：资产包装（二）介绍几种盈利模式（案例）1、大连万达模式2、新天地模式3、复地模式4、摩根斯坦利模式5、万科模式下 篇商业地产开发技术一、取地攻略二、市场分析方法三、定位技术四、开发技术五、商业地产策划六、招商技术七、营销技术一、取地攻略1、拿地技术2、拿地动力3、看地技术4、谋地在人消费人口数 量质 量人口数量商业状况租赁状况物业市场状况其他投资利 润资金市场配 置商铺投资回 报地块价值商业地块判析的办法二、市场分析办法1、销售市场研究2、租赁市场的研究3、商业发展三、定位技术1、可操作性2、适应性3、兼用性4、定位内容（1）目标定位（2）消费类型定位（3）商业定位（4）规划方向定位（5）开发策略决策（6）融资方式定位（7）盈利模式定位（8）形象定位5、定位决策依据（1）前瞻性（2）适合性（3）竞争性四、开发技术要素1、开发方案要素（1）开发周期和进程（2）资金计划（3）招商计划（4）人员配置（5）工程进度（6）销售计划和进度控制（7）合作伙伴企 业专设部门外包业务自管业务市调策划招商委托管理定位决策规划设计开发企业项目融资经营决策一般房地产企业的商业地产组织架构总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研 展 部项目运行运 行 部电 脑档 案行 政保 障 部商企关系招 商商业资源法律事务法 务 部商铺估价估 价 部机构资金个 人企业资金基 金融 资 部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵 押托 管 部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指 导开发项目租 务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2