蓝天物业管理有限公司技术标.doc

蓝天物业管理有限公司投标书（技术标）2012年10月28日目 录目录第一章 物业项目的整体设想与构思 4一、项目简介 4二、物业总体设想与管理思路 5 三、服务水平定位及目标管理 11 第二章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 13 一、前期介入服务 13二、项目的接管验收 16三、入伙（住）管理方案 17第三章 拟采取的工作计划和物资装备情况 23 一、拟采取的工作计划 23第四章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 25 一、拟建立的组织机构及人员的配备 25 二、培训及管理 33第五章 管理规章制度及管理档案建立情况 43 一、管理处各项管理制度目录 43 二、管理规章制度 45 三、管理档案建立情况 61第六章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 63一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 63二、急修项目的服务标准与承诺 64三、一般维修的服务内容和指标 65四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 66五、投诉处理的服务内容和指标 66六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 66七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 69八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 69九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 73十、控制突发事件的服务内容 和指标 74十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标 74十二、住宅装修管理的服务内容和指标 75第七章 构建和谐社区与便民服务 76一、和谐社区 76二、便民服务 77第八章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 78 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 80 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 80 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 87第九章 公共维修基金范围的使用方案 92 第十章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 95一、房屋及公用设施维修养护 96二、设备管理 106第十一章 拟采取的安全与秩序维护方案 115第十二章 绿化和保洁管理方案 128一、绿化管理方案 128二、保洁管理方案 130第十三章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 135 一、停车管理方案 135二、地下车库经营管理的说明 137第十四章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 138第一章物业项目的整体设想与构思 第一节 项目简介 马鞍山市达观天下悦城物业小区位于马鞍山市霍里山大道（河海大学文天学院对面），东至环形路，西至霍里山大道，南至环形路，北至环形路，靠近大学城，远离闹市区，空气新鲜，交通便利，环境优雅，有着很浓重的文化气息。项目总用地面积185281.64平方米，总建筑面积为598671平方米。其中，地上总建筑面积为165187平方米，地下总建筑面积为133484平方米。本建筑共分三期，一期地下总建筑面积为30935平方米，地上总建筑面积为115152平方米，本项目一期共计建筑物十幢，建筑结构为框架结构。在规划设计上适应马鞍山人文、历史、地理、气候、环境等外部因素，在建筑设计上力求创造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境。其前瞻性的设计理念，突破性的建筑技术和选材，将恰如其分的为将来居住者呈现出融自然、生态、休闲、景观于一体的人文气息浓郁、自然、生态型住宅区。 第二节 物业管理总体设想与管理思路我们经过多年的物业管理实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套新的管理思想。我们将在达观天下悦城物业管理过程中，运用这一套管理思想，并在这种思想体系之下,把现有的管理模式发挥到极至，力求将达观天下悦城小区打造成马鞍山市物业管理典范。我们将从如下几个方面着手，整体规划对达观天下悦城小区的物业管理服务：一、 管理目标-构建文化园达观天下悦城小区在人文环境上以人为本,着意追求回归自然、远离喧嚣的高品位人文环境。而据我们调查，达观天下悦城小区靠近大学城，是构建“文化园”的理想场所。开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建文化园区的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的文化园区的管理目标。文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与园区成员以及园区成员之间的正常沟通,使长幼有序,睦邻亲善的传统社区概念得以理性回归,并激发园区成员共同参与建设园区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养园区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是:倡导全员参与的管理文化: 在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡人过地净,全员保洁,安全管理方面提倡全员防范,全员消防等。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在居住区内,我们推崇为业主多节约,让业主多满意的管理理念,实现管理开放,开放管理。聘请社会监督员作为第三方对管理处日常运作进行监督,共同对存在的管理问题进行检讨。同时把热心园区公益事业的成员组织起来,参与园区的安全管理和文化建设。 此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施管理报告制度,每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、园区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。 推广平等互动的服务文化 服务文化的涵义在于把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。 建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的微笑服务。业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升。 营建和睦亲善的园区文化 园区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有园区特色的精神财富和物质形态的完美结合,园区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种和睦亲善的文化氛围,以取代社区中正在漫延的人情沙漠。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的园区公共秩序。 我们将围绕爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居等八大主题来组织、策划园区活动,努力把达观天下悦城小区创建为精神文明建设的首善之区。 塑造亲和人文的环境文化 今天,业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次;提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的文化家园。二、导入并完善ISO9002质量保证体系 我们认为,要使达观天下悦城小区的物业管理有一个更高的标准,就必须导入ISO9002体系,我们决定加强这一方面的管理,使企业在说到、做到的基础上为做好创造可能,使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。在达观天下悦城小区物业管理介入及实施过程中,ISO9002质量保证体系是我们开展工作的基础,更是我们提升物业管理品质的有利保证。 三、 导入质量、成本双否决运作体系 质量、成本双否决,是把服务质量和成本控制作为衡量管理处工作成绩的两项最重要的标准,且两者是或与否的关系。通过质量、成本双否决的运作,管理成本会有所下降。我们将结合达观天下悦城小区的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该区的管理实践中,力求在服务质量和成本控制之间找到更精确的结合点,以提供更为完善和周到的服务产品。四、建立加油站式的员工培训机制 由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地制造一种准则,而是不断依据服务需求的变化而调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了加油站式的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。 五、 规范管理,促进园区服务社会化 随着我国住宅产业的蓬勃发展,一个个相对封闭的居住小区不断涌现,业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于园综合服务体系的供给。住宅产业启动后,园区所形成市场需求十分可观。 从经济学的原理上看,社区市场形成与发展同样可以服从优胜劣汰的一般性规律,而在实际运作中却暴露出一些社会问题,如住宅区内装修管理的人情化、无序化导致装修施工游击队出没、装修质量事故频频发生,社区服务体系结构不合理导致恶性竞争伤及业主。 物业管理不能包办社区内的一切事务,但在社区服务社会化过程中,我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色。达观天下悦城小区坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。 六、妥善处理管理处、街道办事处、业主管理委员会的关系,使之形成合力 物业管理企业与街道办事处、业主管理管委会均涉及业主日常生活的不同侧面,三者关系若协调不好,必将演化为提高居住区物业管理水平的一种阻力。而要协调好,首先要有正确的认识,实际工作中需强调管委会自治管理,物业管理企业专业管理与街道办事处管理在职能上的配合,既分工明确,又不忽视合作,这样就一定能成为推动居住区管理水平提高的助力。 七、努力实现垃圾分类回收 环保部门倡导垃圾分类回收已有多年,而真正较为科学彻底的实现垃圾分类回收尚不多见,因为在现阶段至少还受制于以下因素: (一)国民环保意识有待提高,普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类; (二)生活垃圾客观构成较为复杂,往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起,分类难度大,分类成本高; (三)垃圾回收系统组织不健全,部分垃圾回收尚可,求购无门,降低了垃圾回收参与者的积极性。 在我们看来,垃圾是一种放错位置的资源,近几年,我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制,并努力为垃圾的分类收集创造条件。第三节 服务水平定位及管理目标一、 服务水平定位1. 构建达观天下悦城理想的人文居住环境，重情、讲理、守法的开展物业管理工作，高度重视业主的文化需求，服务需要及主动参与社区建设的愿望。秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，着力在为达观天下悦城营建安全、舒适、便利的居家环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融，塑造同类物业之管理典范。2. 现代、安全、整洁、温馨、和谐，即：对小区实行智能化管理和网络沟通;维护好住宅区良好的公共和治安秩序;保证住宅区干净美观;为业主营造美好、温馨的生活环境引导业主的文明行为，倡导健康、和谐的社区生活，打造新时期现代化的文化时尚社区。二、管理目标创建高档住宅经典品牌：1、以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求； 2、严格按照ISO9001质量认证体系规范化、制度化运作。 3、依据国家及马鞍山市物业管理优秀小区评比标准，对各项经营管理指标进行承诺；确保一年内创建市优秀住宅小区，两年达到省优秀住宅小区，三年达到全国优秀住宅小区。小区引入现代物业服务方式；形成超前性、创造性、全方位的服务意识；创造洁净舒适、安全文明、环境优雅的园区；建立体现社区文化、环境文化特色的物业管理模式。最终实现物业服务的“零遗151第二章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案一、 前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“达观天下小区项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。l 监控和消控中心的设置；l 小区人车分流的设计；l 公共照明开关设置位置；l 公共照明开关开闭形式；l 物业管理用房的位置设计；l 小区垃圾房的设置；l 公共洗手间的设置；l 信报箱的设立；l 公共告示栏的配置；l 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；l 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；l 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；l 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；l 提出遗漏工程项目的建议；l 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。l 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；l 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；l 参与重大设备的调试和验收；l 制订物业验收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。l 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；l 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；l 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；l 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；l 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、 项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2）依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；c接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 6）接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入伙（住）管理方案l 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。l 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。l 即时完成入伙注记。l 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程 1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。 3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订使用公约。6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8）业主入伙流程图如图所示。 2、租赁住户入住流程 1）签订租赁意向书，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。 2）签订租赁合同书。合同应附有管理公约等有关附件。 3）由物业管理公司工作人员带业主到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。 4）整改后或验收房屋没问题，业主就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。 3、 入伙作业标准l 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。l 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业主档案。l 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。l 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。l 内部手册登记及时，即时完成注记。l 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业规程l 由房产发展商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。l 业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。l 业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。l 由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房，抄录水电表底数并共同确认。l 业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。l 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。l 业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查规范为了保证达观天下小区项目入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。 1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。 2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。入伙通知书 女士先生： 您好!您所认购的 幢 室的居民房， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下： 一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙办理地址： 三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。 五、回执邮寄地址： 邮编： 传真： 特此通知。 房地产开发公司 年 月 日入伙通知书回执入伙通知书回执 公司： 兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 幢 室居民房，拟定于 年_月 日前来现场办理入伙手续。此复。 业主（签章）： 年 月 日 入伙须知入 伙 须 知 女士/先生： 欢迎您成为 的业主！ 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。1、 请您在接到入伙通知书后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。2、 您来办理入伙手续时请带齐以下物件：（1） 购房预售合同；（2） 业主身份证（或护照）及印章；（3） 公司购买的还应带公司法人证件和公章；（4） 入伙通知书；（5） 已缴款项的收据（调换正式发票）；（6） 未缴的购房款和物业管理应缴的款项。3、 如您委托他人来办理，还应带上：（1） 您（业主）的委托书，应由律师见证；（2） 您（业主）身份证（或护照）的复印件；（3） 代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入房屋验收表中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。 祝您顺利入伙！ 蓝天物业管理有限公司 达观天下小区项目管理处年月日 入伙手续书 入伙手续书 业主：2、合同组您认购的 幢 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。1、房产收款组 业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 业主已签合同。并领取质保书、电视线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念品。业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日3、 物业组3、物业组 业主已领取业主手册等入伙资料。 业主已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 第三章 拟采取的工作计划一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的房屋接管验收标准）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定使用公约、业主手册等文件，同时准备好业主入户所需要的入伙手续书、业主信息表、入伙资料签收表、房屋质量整改通知书、装修管理办法、装修管理协议、代办服务委托书、房屋验收表、钥匙签收表等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：业主手册、装修管理办法、入伙资料签收表、业主信息表、房屋验收表、钥匙签收单等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。 其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好装修申报表、施工人员登记表、施工人员出入证、施工许可证、动用明火许可证、安全责任书等书面资料，业主服务人员会将施工人员登记表复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的施工人员出入证，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业主接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业主签字并经管理处经理确认。3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；l 设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；l 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；l 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；l 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；l 安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；l 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；l 产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；l 财务管理：对物业管理资金运作和管理；l 协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。第四章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理一、 拟建立的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门设置管理处经理经理助理设备部保洁绿化部保安部业主服务部业主服务主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工电工业主服务员保洁绿化主管保安领班保安主管机动给排水管道工2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式l 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业主服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。l 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责业主服务部 业主服务部主要负责日常与业主之间的联系，处理包括入伙服务、业主接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安服务部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由蓝天物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理l 大专以上学历l 具备行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力l 具有丰富的高档住宅小区管理经验l 外表端庄，思路敏捷l 有良好的团队精神和沟通技巧l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理l 大专以上学历l 具备蓝天房地资源行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 具有高档住宅小区管理经验l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业主接待l 大专以上学历l 熟练操作办公自动化软件l 熟悉高档住宅小区运作内容l 普通话标准流利l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力l 通过蓝天物业培训中心专业培训保安服务l 具备物业保安人员岗位上岗证书l 年龄2035岁之间，男性l 身高不低于1.75米l 五官端正，具有较强的敬业精神l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷l 能吃苦耐劳承受工作压力l 通过蓝天物业培训中心专业培训维修养护l 具备相关操作证及上岗证l 具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿l 通过保洁专业化培训l 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作l 形象健康l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备（人）管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业主服务部强弱电工6业主服务部主管1给排水管道2业主服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）5房修2值班电工2保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班（兼）4领班2门岗8单元内公共部位12巡岗8外围3监控4机动3机动4合计71人岗位职责和工作范围管理处经理l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。l 组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。l 负责小区管理服务的质量控制和费用控制。l 负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。l 负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。l 负责组织小区公益性活动。l 完成公司交办的其他任务。管理处经理助理l 在管理处经理的领导下，负责业主服务的接待工作。l 拟制小区的业主服务计划、费用预算，负责业主服务的质量控制。l 负责编制每日的工作日报，并向公司上报。l 负责接待业主办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业主投诉、报修事宜。l 负责建立业主档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业主档案实现动态管理。l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。l 负责收集编排：管理信息、业主服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业主见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业主的沟通。l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作l 具体组织社区公益性活动。l 完成经理交办的其他工作。设备管理部主管l 在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。l 负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。l 负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。l 负责计划和购置维保材料及工器具。l 负责公共设施能耗管理与节能工作。l 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。l 负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。l 完成经理交办的其他工作。保安服务部主管l 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。l 负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。l 负责对突发事故应急处理的现场协调。l 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。l 负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。l 负责对装修施工队介绍小区装修管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。l 协助完成管理处布置的业主特约服务。保洁绿化部主管l 服从管理处经理的领导，对小区的清洁绿化负责。l 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。l 负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。l 负责安排人员完成业主提出的特约服务。l 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。l 负责计划和购置保洁材料及工器具。l 负责与绿化养护的业务联络。l 完成管理处经理交给的其他工作任务。业主接待员（出纳、投诉）l 具体开展业主服务方面的工作，包括业主入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；l 负责接待业主办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业主档案，登记产权清册与租赁清册；l 保持与业主的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；l 完成交办的其它工作。业主接待员（档案）l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；l 负责管理费的收缴工作；l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；l 负责管理处管理、技术、业主档案与资料的管理工作；l 负责与业主权籍资料的管理工作；l 完成经理交办的其它工作。门岗保安l 对主管负责，服从上级命令；l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；l 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；l 发现责任区域公物损坏向上级报告；l 负责外来人员的登记，备用钥匙管理；l 协助主管进行紧急服务处理。巡岗保安l 对保安主管负责，服从上级命令；l 巡逻中遇业主要求应及时提供服务；l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；l 认真做好承包区域的环境保洁；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工（值班水电工）l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 按时按质保量完成设备检修工作；l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工（维修工）l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。二、培训及管理培训承诺l 各类服务人员