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2010年9月1日今日要闻成都楼市金九银十面临假性回暖 加剧调控复杂性种种迹象表明,后续楼市调控的复杂性正在加剧,压力也在加大,政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素. 成渝版重庆市场资讯公租房四季度开始接受申请 可通过网络进行申请昨日，市国土房管局介绍，正计划在主城各区均设置1个以上的申请站点。此外，政府将尽快完成信息系统建设，.两周卖了上万套新房 重庆楼市恢复到调控前 面对史上最严厉的楼市调控，观望成为过去4个月时间，包括重庆在内全国各地房地产市场主旋律。进入火热的8.成都市场资讯成都楼市成交量渐回升 外地人又成购房主力军 “回暖”是近日记者在各个楼盘听到的最多的一个词，前段时间受银行信贷影响而锐减的外地人购房，在银行放开.全国行业动态住建部表示目前调控执力不行 年底房价必降在北京市工商联房地产商会组织的“当前房地产形势报告会”上，王珏林说，4月17日国务院出台了调整房地产.中原观点肖仁啓：新政百日重庆房价趋稳个人投资长线趋好重庆中原副总经理市场报告 成都地产周刊（08.23-08.29） 成都地产研究【2010年7月刊】 重庆地产周刊（08.23-08.29） 重庆地产研究【2010年7月刊】专题研究 川内二线城市房地产发展研究 渝中区区域报告【2010年6月】制作机构重庆中四川中公租房四季度开始接受申请 可通过网络进行申请房地产门户搜房网 2010-10-1 备受关注的公租房又有进展了，按照计划，公租房的申请站点将在主城各区均设置至少1个。昨日，市国土房管局介绍，正计划在主城各区均设置1个以上的申请站点。此外，政府将尽快完成信息系统建设，制定管理实施细则，组织工作人员上岗培训，确保今年四季度内接受社会申请。近日，市国土房管局已组织主城各区房管局，专题研究公租房的申请站点设置和基层工作人员配置工作。将计划在主城各区均设置1个以上的申请站点。为了方便市民办理方便，这些申请站点将设置统一的LOGO标志、受理服务窗口、规章制度宣传栏和申请资料领取点。除了到申请站点申请外，市民还可以通过网络进行申请。到9月份，重庆市公共租赁住房信息网将完成设计和调试，并向社会公众开放。到时，市民可网上查询公租房房源、政策、管理机构等信息，实现公租房网上申请。此外，市国土房管局将尽快完成信息系统建设，制定管理实施细则，组织工作人员上岗培训，确保今年四季度内接受社会申请。目前，鸳鸯片区“民心佳园”项目已有6栋公租房正式封顶，春节前将交付使用40万平方米、7606套公租房。哪些人可以申请公共租赁住房？申请人应为年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。申请人在申请公共租赁住房所在地其直系亲属有住房资助能力的，不能申请公共租赁住房。Top两周卖了上万套新房 重庆楼市恢复到调控前 重庆时报 2010-10-1 面对史上最严厉的楼市调控，观望成为过去4个月时间，包括重庆在内全国各地房地产市场主旋律。进入火热的8月中下旬，全国楼市一线城市杭州、深圳均出现大幅放量的局面，而中介结构统计数据显示，重庆主城房地产成交量，已连续两周恢复到调控前的水平。针对这一波楼市的反弹行情，专家认为，流动性过剩仍是推动当前楼市反弹的主要诱因，而这必将让中央到地方政府，对房地产的调控手段再度充满变数。本土大型开发商认为短期活暖，难挡目前楼市仍是调控期的大背景，“量升价平”或是今年下半年重庆楼市的主基调。楼市成交量回到调控前水平某研究院西南分院的统计数据显示，上周主城共有7个楼盘开盘，还有部分发放VIP卡的楼盘。周六开盘的沃德公元现场，记者看到现场人流不断，售楼电话还响个不停。另一家VIP卡升级的楼盘发放现场，两天发放800多张卡，却有2000多购房者“赶场”。统计数据显示，上周主城区商品房成交4966套，成交面积47.41万平方米。“从4月宏观调控政策以来看，上周成交量仅次于前一周。”某研究院高级分析师郭雨明分析，这两周的成交均价也还依旧保持在较高的位置。我们看见，继4月中旬以来，主城区每周的商品住房成交量在二三十万平方米左右，六七月份，分别有一周的成交量突破了40万平方米。“这两周的成交量达到了调控以来的新高，并且回到了调控之前三四月份的水平。”郭雨明介绍，就在4月中旬宏观调控以前，我市主城区每周的成交量平均在四五十万方平方米左右。双方博弈，谁赢了？僵持了3个月左右的楼市，突然出现欣欣向荣的热闹场面。在这场开发商与购房者和政府的博弈中，谁赢了。一地处南坪的高层，在4月份宏观调控政策出台之后的精装房价格为，套内1.2万元/平方米左右。最近开出的一栋楼虽然是清水房，价格为套内均价9700元/平方米，其开出的300多套房屋全部售罄。有业内人士分析，虽然精装房和清水房无法比较，但清水房的定价比精装房低了每平方米2000多元，也可以说是开发商调低了心理预期，在定价上花了很大的心思，争取到了与购房者的结合点。而就在昨日，本土房产大企金科昭告天下，该公司推出的房交会期间，购高层、洋房享受93折优惠，别墅项目享受特价房优惠。“定价”绝对是项技术活儿，特别是在市场敏感期。“成交在这个时候放量并不偶然，因为阶段性的价格底部已经出来了。”一位不愿透露姓名的开发商称。“金九银十”会出现吗？前几个月并不看好楼市的重庆容磁地产机构总经理王雪松，认为虽然从中长期看楼市不乐观，但短期来讲，楼市真的回暖了。理由有四：2008年10月，40万亿元的结算周期已经到达，大量的现金流出，导致市场上的现金流动性过剩；市场对通胀的预期；前几天，央行关于允许国外资金进入国内债券市场等多方面的原因促成了楼市的回暖现象。“地产开发和营销时间节奏的拉开，也有利于开发商缓解资金压力。”他分析，按照之前的预期，预售许可证会在现阶段出现大幅度增加，但事与愿违，预计是新政后，开发商放慢了开工速度，从而放慢了销售速度。他认为，下半年的成交量会比上半年有所增加，但增幅还有待观察。“我们所采取的打折行为，也是正确判断市场后所做出的决定。”金科集团副总裁李战洪表示，目前正值楼市调控期，这是该公司在正确理解政策后做出的决定，他认为这是大势所趋。而对于我市今年接下来这几个月的楼市走向，他认为会是价格保持平稳，成交量还会有所增长。他说，下半年不少楼盘将集中推出，从而增加市场上的供应，购房者有很多的选择。真的回暖了吗？除了重庆以外，有媒体称南京再次出现了排队购房的景观，杭州和深圳最近两周的住房价格和成交量都在上升，上周成都的商品住宅成交量，创下了5月份以来新高。这是不是又一轮房价上涨的先兆？一向看好房市的任志强前两天在自己的博客上坦言，今年的房价不会大涨大跌。 他说，从现在的情况来看，大部分地产企业还没有到最危急的时刻。但说到局部情况，可能差别会很大，好的企业可能现金流很充足，不好的企业可能现金流很紧张。潘石屹在29日的博客中称，在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌。他预计房价会跌至2009年年初的水平，因为许多指标不支持这么高的住房价格。他认为从全国来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上，这些压力超出了这个行业承受的极限，这一点可以从很多指标中体现出来，如租金回报率很低，地价比房价贵等。Top成都楼市金九银十面临假性回暖 加剧调控复杂性房地产门户搜房网 2010-9-1 9月1日,楼市进入了传统意义上的销售旺季“金九银十”。在这一敏感时刻,北京、上海等地楼市出现了“量价齐升”的现象,引发了各方的关注。种种迹象表明,后续楼市调控的复杂性正在加剧,压力也在加大,政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。有专家表示,如果9、10月份楼市真的出现“量价齐升”,不排除政府进一步出台楼市调控政策的可能;也有专家表示,年内楼市调控或仍将以维稳为主,即在不放松的同时也不加码。反弹 成交出现放量迹象即将进入“金九银十”之际,楼市成交开始出现放量的迹象。以北京为例,亚豪机构统计显示,截至8月29日,扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面积48.3万平方米,环比7月同期,成交套数增加了6%,成交面积增加了22%。中原地产统计的市场周报显示,8月20日至8月26日成交量连续第二周大幅反弹,九个监测城市总成交量环比上升了17%。除天津小幅下降8%,其余8个城市环比均有不同程度的增加。一线四大城市中,除北京大幅增加52%外,其余3城市增幅均在一成以内;二线城市中,渝、蓉、杭三市环比增幅都在两成以上。中国指数研究院最新一期的统计数据也显示,上周(8月23至29日)多数城市成交量出现上涨。在监测的35个城市中,半数以上城市成交面积环比出现上涨,其中宁波上涨最为明显,涨幅达125.14%,福州次之。在10个重点城市中,武汉、天津、重庆和深圳环比下跌,其他城市成交面积均环比上涨,其中北京涨幅达46.36%,居首位,成都、上海次之,涨幅均在20%以上。对于部分城市出现成交回暖的原因,北京中原地产认为,首先,宏观调控持续4个多月来,购房者并未看到明显的价格下调,开始担心调控效果;其次,4个多月时间积压了比较多的需求,这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量;第三,部分市场炒作原因。楼市持续4个多月的调控,已经影响了很多开发商,这使得一些开发商用“金九银十”可能恢复上涨等手段影响购房者抄底。亚豪机构副总经理高姗接受经济参考报记者采访时表示,楼市成交量是在个别热销楼盘带动下出现的回升,绝大部分项目仍未摆脱滞销困境,目前楼市仍然存在着供给价格过高与需求购买力不足的结构矛盾。高姗认为,目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动,并非真正意义上的回暖。在调控初期,购房人开始观望时,开发商灵活性不够,应对失措,未能及时根据市场反应调整操盘策略,导致了观望情绪的加重,成交量快速下降,楼市进入冷静期。目前,调控已经历了4个多月,开发企业对后市走向的判断逐步理性,对开发策略、预期收益均做出了调整,部分楼盘调低售价促进了成交。21世纪不动产集团市场总监林蕾表示,目前楼市以成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”,因为无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。逆流 部分城市房价上涨尽管楼市成交能否真正回暖尚无定论,但部分城市房价已开始止跌甚至出现价格上涨。经济参考报记者8月31日从21世纪不动产获得的数据显示,8月16日至22日,深圳市新房住宅共成交843套,环比增长72.4%,成交均价重回2万元大关,为每平方米21368元,环比上涨18.6%。上海市场近期在部分豪宅的带动下,均价环比上升明显。另据21世纪不动产监测,8月下旬以来,北京二手房业主坚持不降价的情况普遍增多,有些业主表示其挂牌底价坚决不松动。而据亚豪机构统计显示,随着成交量的回升,成交价格也出现突破性上涨,截至8月29日,北京商品住宅成交均价环比上涨11.4%,创调控以来最大涨幅。与此同时,根据中国指数研究院8月最后一周监测的35个城市中,有接近一半城市的房价出现不同程度上涨。其中,武汉涨幅最大,环比上涨46.5%;上海和广州等一线城市分别环比上涨5.69%和2.54%;三亚、海口等城市分别环比上涨了46.06%和12.79%。对此,一位业内人士向记者表示,在调控力度并未出现丝毫放松迹象的前提下,部分城市房价出现的上浮并不具备现实条件,不排除人为炒作的因素,开发商资金链的压力依然巨大,这将迫使后市进一步降价。SOHO中国董事长潘石屹8月31日通过博客表示,今年4月份以来,住房成交量明显下降,这几周有些城市的成交量回升,并不一定是住房价格上涨的先兆。理由主要有三点:住房供应量下半年加大;保障房将推向市场;一系列调控政策出台,开发商资金紧张,这一点很重要。潘石屹表示,上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的,但今年半年报公布结果让市场很吃惊,有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化,真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。由于信贷收紧、股市再融资受阻、银信合作被叫停等,开发商融资渠道越发狭窄。业内人士认为,如果楼市成交持续清淡,银行信贷持续吃紧,一些财务指标不够稳健的开发商终将出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度非常快,投资沉没成本高而不具备弹性,完工百分比越高的项目,更想尽快回笼资金,这些都将加剧开发商资金压力并迫使其降价。最新统计数据还显示,已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司,共有77家公司经营性现金流为负值,比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示,约七成公司经营性现金流为负,说明整个行业资金吃紧。考验 后续调控压力加大部分城市楼盘“量价齐升”的现象正在让本轮楼市调控效果备受考验。目前,楼市已经进入深度博弈期,买卖双方几乎势均力敌,政策的走向将成为今后楼市走向的关键性因素。中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉经济参考报记者,本轮楼市调控的效果肯定有,但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂,投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑,后续楼市调控的压力在加大。林蕾表示,国务院副总理李克强8月份两次有关抑制房地产投机行为、继续贯彻调控政策的讲话,已明确传达出中央政府“调控不放松”的态度。将这一表态与当前调整经济结构、转变经济增长方式的大背景联系起来,有理由猜测,自2010年4月17日启动的本轮调控,不会很快结束,而且有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。虽然目前房地产市场已趋于稳定,但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹,那么,出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。林蕾认为,近期出台对住宅征收房产税的可能性不大,但若有必要,至少会加快出台预售资金监管的政策。虽然上周传闻国有商业银行停止发放开发贷款的消息未予证实,但从实际情况看,银行存在继续紧缩开发贷款的趋势。这些措施对开发商原本紧张的资金链是一个很大的挑战,从而增加了其降价的压力。高姗也认为,成交量的快速反弹、成交价格的止跌回升,易让决策层认为本轮调控未达预期效果,从而追加实施更为严厉的调控手段。目前北京正在酝酿的房地产预售金监管以及筹备已久的房地产税,包括正在开展的打击开发商囤地行为等新的调控政策一旦推出并落到实处,房地产业将不可避免的遭受新一轮的打压。不过,中国房地产学会副会长陈国强并不认同“将出台第二轮楼市调控”的说法。他在接受经济参考报记者采访时说,本轮楼市调控措施好多都是长期性政策,不可能说变就变,对政府来说,需要的是进一步深化和细化。“短期内,房价反弹并不具备条件,因为目前楼市仍存去库存化阶段,下半年的销售压力比上半年更大。为此,开发商应调整心态,采取务实、灵活的销售策略,主动让利,以换取成交量。”陈国强说。李文杰对此也认为,在楼市调控方面,政府要考虑的因素其实非常多,并非只考虑房价,鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识,这或许会影响到后续的楼市调控,即在不放松的同时也不加码。无独有偶,国家发改委投资研究所所长罗云毅此前曾表示,上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期,现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景,主要问题还是进一步完善政府提出的房地产调控措施。Top成都楼市成交量渐回升 外地人又成购房主力军 华西都市报 2010-9-1 “最近成交量比前段时间有回升，外地来买我们房子的也增加了不少。“格凌兰现场经理对记者谈到最近项目的成交，脸上拂过一丝轻松的表情，“比前段时间回暖很多”。 “回暖”是近日记者在各个楼盘听到的最多的一个词，前段时间受银行信贷影响而锐减的外地人购房，在银行放开外地人贷款限制后又重新成为楼市主力，受此带动近期的楼市成交量也呈现上升趋势。销售回暖外地人买房成主力“成都楼市被外地人买走一半”，外地购房者一直在成都楼市里充当着重要的角色，由于省内乃至整个西南的购房者都乐意在成都安家置业，很多楼盘也非常重视外地市场，甚至有的项目几乎完全依赖外地市场，足以显示出外地购房对成都楼市的影响。但受上半年出台的宏观调控政策影响，特别是异地购房银行贷款限制，由于无法异地贷款，很多准备在成都买房的外地购房者暂缓了置业计划。近日，省内各银行公布了对外地人购房的细则，相当一部分银行都以省为界，省内的贷款客户都可以享受成都本地购房者的相同待遇，这一规定相当于打消了省内异地购房贷款的限制，对恢复省内二级城市购房者在成都购房的积极性有一定推动作用。在银行公布了信贷政策后，很多楼盘都明显感受到市场微妙的变化。“感觉二级城市的客户又重新回来了。”晓初物业营销总监毛熙辉告诉记者，最近到项目咨询的外地客户开始增加，以前因贷不到款而放弃买房的外地客户也重新回来签合同，“或者因为孩子到成都上学、或者因为有老人退休要来成都养生，这种刚性需求在市场的释放是迟早的事。”幕和南道的负责人也表示，二级城市购房者的购买行为相对比较独立，受成都市场大势影响不大，属于相对稳定的市场，但前期受银行信贷政策对这部分购房者影响较大，不过近期政策放松后，这部分购买力对市场的影响又重新发挥作用，“二级城市的购房者大多喜欢组团购房，所以他们带来的成交不止一套两套，一般少则几套、多则十多套，甚至几十套，对拉动市场回暖的作用很大。”二级城市依然是市场重点二级城市购房者购买的实力，成都各开发商都有切身体会。有开发商告诉记者，成都本地购房者受市场变化波动性大，这些身在成都的购房者会因为一点小小的政策而放缓购房计划，“相比二级城市的购房者，他们的购买行为要直接干脆得多，一般当宏观调控出台，成都购房者就会有下滑，但二级城市的购房者却没有太大的变化。”再加上成都本地的刚需需求日渐饱和，如何争夺二级城市的购房者成为各大开发商主要考虑的渠道。在楼市成交不景气的时期，很多开发商都主动进军二级市场。中海地产在今夏开启了一年一度的二级城市客户答谢活动，达州、南充两站的感恩之行，为中海带来不少业绩；香港地产巨头九龙仓也在近期开启了二级城市的巡展的尝试，首站德阳就为他们带来意想不到的效果；珠江地产对二级城市的出手，也收获了在成都市场所不能及的成交。各大开发商都看重二级城市的购房者，如何加强企业在二级城市的知名度，更直接的对接到二级城市当地的购房者，成为房地产公司营销的重点。“二级城市的购房者大多选择购买面积较大的户型，而且付款的方式也多采用一次性付款或首付较高，他们喜欢和亲朋好友一起买房，一般一个客户都会带动至少三四套成交，属于非常优+质的客群。”有业界人士认为，获得二级市场的认可是房地产公司在未来很长一段时间竞争的法宝，而当下正是争夺这一法宝的关键。Top住建部表示目前调控执力不行 年底房价必降房地产门户搜房网 2010-9-1 “国十条”足以解决目前中国房地产市场出现的问题。只是太多城市执行不力。住建部政策研究中心副主任王珏林预测，下半年，北京房屋销量一定比上半年大，更多楼盘也