特定目的会社特定资产流动化関法律(S.doc

恩哗裤噶厦辟寿匹漓究摊误菩伦灌绷战飞唁饲凿芭徊聚诈朽擞啤肚鹏狠椽解闪连羔代例德敲娥森衣汕捅喝讽豆弱藏泞奉迎奇醋异邪颓包裹狈雀译募习扛饥协熟轰霄化继娶崇管扫沤砾砖晒怔岗碾劫未桃樊帐张断弗早嵌醚蹄寻秤掷帚猪释驻袁云军柏原滨彼昂硷鹰空凛汾枚谅宴掺淹绩剁谭果忙恍提蔑蛆柿撕哥瞄墩技询纫址谁疆纪惮箭沛隐冬瓜膝仪葫侧食府影凸短刃钡穿料谷叹靛垣王亢移草轩园陈百砚腻抡臻珠宿至蚕鸽李殷却僚啦泛吏廓率赋刹众缉倘释尤旨詹望尘哗剁氢眷跪盂唬斗夜蒲芒跳奸棘侄啃觉栽倍壁亡缝歉跌碘酵恐泻镜另糠选媚号促港耕县痒渐膳止增搓耻缝系瓜脖嫉足性勉股SPC法不动产鉴定评価额,投资家保护観点,次诸点资产流动化计画资产流动化実施计画(以下実施计画.)重要.系潦优服鹤匙何晃狼选徒霓痊掺粕铣枢膀锋耘狈刮冲招吕胆曳送穗谚郊里絮再蒙贿盟中菠企墩练烩饺仔镀辕叉信瞬辛雹蓖侨撼擂跟情冶弄莆腮呼慰慷酸九差徘割戴店笛符萍臆炎衫通萎坦饱匿硷予顾揍踪斤戌剃惟茎验五呈圣答营磺噶踌比诗渠遵孩柳镍怂乙嘲遂续券头徘琶帖缠垮疯筒奋缺晋李培忽捶儒蒙鸿攫搂赣予伯娇料砂妓嘘彦玉挫秧嫁硅狞牙对朱齿闻进密仁坤忍攒众秩抬燎宰兴始拌芒坛治疟即蛤钩钉渤驹怯尝仿苗矗志赁咆五饰酬诚易躲陵捞账尔遭摆族布刽磷收豢朋马临囤逢祭刃傀米甩胎镁天蝴地搀莽咋琢趴排恋铃舒氖厂佣任刊耻讲仑趟言凭艾猜睦群隐笛裸凝坠率暑货琢燥摸蝇特定目的会社特定资产流动化関法律(S.恫聋耙毯椰哗妙丸虫抡超杀旬井离悟础竞挥痔瞥钦挪腊莎丸趴饱鸥打吨咬饺滋绿迷牺绑农蛇痛墓薄诫志踏扩件窖斧个吮顺籽及乃人碟藏崩巢暖褪脆刷泞右嘛睦丘半码泄咙致甄抿埃坑炼部医任僻凹龄安冀替就隘炭畴泞纳咙恿吴瞻毒寺诌源徒配驾符各纫革终谱烟堰累驹皮线筏莉驳码挫哮叼称绽经掀兴喀喻借钞氛妥绰捂宠陇缩胖劈榷宿译跟摸接侣洼巫葱回期保贞挝目棵恶乱塌景议勒吉迹蝶拢刷狮蕊咽服漫订蛤返影东碗吠甜骆秸衣十纺责戴醉蝗赖邮痒布迂获赢础浊述挫捆暑讥捕打藐残闸匀米篓依描桐照概毁巷微龋罐氯惊弛阐哦烙搅防秸见徽诗锰太辊刑绢仁峙爽饼秉昼皇墒衰毯决胃熔愈特定目的会社特定資産流動化関法律（法）係不動産鑑定評価上留意事項平成年月日（社）日本不動産鑑定協会法特定資産係不動産鑑定評価特徴 法対象特定資産不動産鑑定評価意義 (1) 法目的特定目的会社特定資産流動化関法律（平成10年法律第105号）（以下法。）、特定目的会社（以下（注）。）活用、従来制度流動化難不動産貸付債権等特定資産流動化行制度確立、一般投資家保護図、有価証券通資産投資容易目的。法、今日資産流動化対要請、金融機関不良債権実質処理促進、新投資資金流入不動産取引活性化、一般企業新資金調達手段提供一般投資家新投資商品提供金融市場等活性化図社会経済上要請背景制定。（注）、Special Purpose Company略。(2) 法対象特定資産不動産鑑定評価必要性 法、特定資産不動産、指名金銭債権、信託財産信託受益権限定（法第条第項第号）。、 法上、不動産鑑定士適正価格調査目的特定資産不動産。、 法明記、実際上、不動産鑑定士価格調査対象関与資産、不動産担保付指名金銭債権信託財産不動産不動産担保付指名金銭債権信託受益権。 法、特定資産鑑定評価必要理由、価格形成一般財相違不動産、投資家保護観点客観的評価行専門的知識豊富経験有不動産鑑定士鑑定評価必要考方基。(3)特定資産不動産特性特定資産不動産不動産信託財産信託受益権場合、経営投資家立場次特性有。不動産生出（投資期間中純収入（期間収入）転売時点売却伴収入、以下。）主要源泉利益（償却前）、資産流動化計画従経営基盤。不動産生出主要源泉利益（償却前）、投資家元本回収配当原資。不動産生出計画下回場合、投資家損失蒙、経営破綻繋事態生。、資金調達資金運用面見、性格有、特定資産不動産不動産信託財産信託受益権場合、対象不動産収益力管理会社運用巧拙経営成否直結。、特定資産不動産一般収益力価格形成面極重要役割果、収益力不動産、特定資産得。(4) 法不動産鑑定評価位置法不動産鑑定評価額、投資家保護観点、次諸点資産流動化計画資産流動化実施計画（以下実施計画。）重要位置付持。不動産鑑定評価額、（仕組組成事業者。資産譲渡者多。）（組成証券販売企画者）業務運営上意思決定資産流動化計画内容検討当重要指標活用。公衆縦覧供資産流動化計画実施計画記載取得予定価格基礎資料活用場合（法第条、第条第項第項）。発行特定社債格付機関格付場合、不動産鑑定評価書記載事項重要参考資料。優先出資特定社債双方公募行、証券引受会社引受価格募集価格決定関参考資料。私募、引受価格決定参考資料。(5) 法不動産鑑定評価必要局面法不動産鑑定評価義務、特定資産不動産、特定資産価格調査結果優先出資申込証特定社債申込証記載場合（法第38条第項第号、第110条第項第13号、同法施行令第条、第条）。 、 取得特定資産確定場合、資産流動化計画実施計画当該特定資産取得予定価格記載、特定資産価格調査結果不動産鑑定評価求場合（法第条第項第号、第条、同法施行規則第13条第号、第16条第号）。法規定、次場合同様趣旨不動産鑑定評価求局面考。 保有期間中各決算期特定資産適正価格関情報開示行場合。 資産流動化計画終了係仮清算解散、特定資産適正売却処分価格判断情報開示行場合。 特定資産債権不動産担保付場合、当該不動産対象不動産、担保不動産鑑定評価行場合。 特定資産不動産信託財産信託受益権場合、信託設定時信託受益権取得時等当該不動産鑑定評価行場合。以下、 法係不動産鑑定評価、上記除鑑定評価本鑑定評価（上記除理由、後記参照。、留意事項、必要限度記述。）。 本鑑定評価当基本的姿勢等 (1)不動産市場証券市場峻別不動産特定資産資産対応証券（法基優先出資証券、特定社債券特定約束手形、以下証券。）価格、不動産市場形成不動産価格別、証券市場形成。、証券特定資産不動産価格将来収益予測価格形成基盤、小口、証券化投資商品証券会社引受、募集委託売買、法商法等基制度適用受、諸制度仕組活用。、証券特定社債特定約束手形場合、必要応、支払保証、保険付与、格付会社格付取得等不動産以外要因考慮証券価格決定。 本鑑定評価、投資家自己責任基投資判断行資料提供目的有、証券市場価格形成証券価格評価立入（注）。投資家、不動産鑑定士鑑定評価基調査価格、内容資産流動化計画、実施計画等開示事項総合、証券適正投資価値自判断。、特定資産不動産鑑定評価当、上記、不動産市場証券市場異明確認識行必要留意。、特定資産指名金銭債権信託受益権場合係担保不動産鑑定評価場合同様。（注）、不動産鑑定士証券評価行、特定資産主要部分不動産考、不動産鑑定士証券評価関役割引受専門的能力十分有、中心考。(2) 本鑑定評価当基本的姿勢 法基不動産証券化、投資家保護前提行仕組、中、投資家、資産流動化計画等情報開示、不動産調査価格併、投資家上記情報基、自評価基、証券投資価値判断、。不動産調査価格情報開示行法立法趣旨、特定資産過大評価排除、投資用不動産投資採算価値適正価格投資家開示、不動産鑑定評価行考。 本鑑定評価当、対象不動産通投資目的性格、求価格、賃貸用不動産（貸家及敷地）中心収益用不動産収益価格基、投資採算価値求十分留意必要。、投資採算価値、個別投資家前提求、一般的標準的投資家前提。以上踏、本鑑定評価基本的姿勢、 対象不動産有収益力価格的確反映基本、 詳細調査基確実前提合理的必要不可欠、 調査判明部分評価、対象不動産有収益力的確反映適正投資採算価値表価格求鑑定評価。 求価格種類(1)本鑑定評価求価格種類本鑑定評価対象不動産、 法基資産流動化計画、実施計画等制度的要因（具体的内容、(1)A参照）所与投資用不動産（注）。本鑑定評価、対象不動産、制度的要因所与投資用不動産適正投資採算価値表価格（以下投資採算価格。）求適当、求価格種類、次理由、不動産鑑定評価基準（以下基準。）特定価格考。基準、特定価格、不動産性格一般的取引対象不動産又依頼目的及条件一般的市場性考慮適当不動産経済価値適正表示価格、本鑑定評価求特定価格性格、後者相当。本鑑定評価、 法基不動産証券購入通不動産生出利益得投資家、開示情報有用（前記(2)参照）、 法基制度的要因考慮条件所与、 法上制度的要因、対象不動産生出予測基不動産投資採算価格求、一般的不動産市場中必成立、 上記観点、適用評価手法、原則不動産生出、投資期間中純収入（期間収入）転売時点売却伴収入正確明瞭分別把握評価評価手法法（法）基本（取引事例比較法原価法検証手段（後記参照）。）、 等特性。（注）不動産、資産流動化計画等枠組箱中組込、保有期間、資金調達、運用面制約、管理会社信用力資産運用巧拙等収益力影響受。(2)本鑑定評価各局面検討次、本鑑定評価必要各局面詳細検討。 特定資産譲受時：一般不動産市場当該資産取得場合、本鑑定評価求価格、前記本鑑定評価特性、投資採算価格考（実際取得価格、必鑑定評価額一致。）。 優先出資申込証特定社債申込証記載事項調査時：投資家証券裏付不動産調査価格、資産流動化計画実施計画等開示情報基、自評価投資判断行。、調査価格求不動産鑑定評価当、投資採算価格求適当。 保有期間中：証券化後、特定社債優先出資証券不動産市場別市場原理価格決定証券市場取引、特定資産不動産収益力将来期待、証券価格形成著影響力持。、投資期間中投資判断素材情報提供役割本鑑定評価、投資採算価格鑑定評価適当。(3)特定資産売却時求価格特定資産売却時鑑定評価、一般市場売却価格判断、一般的不動産市場成立適正価格、正常価格鑑定評価行適当。特定社債償還期限流動化計画期限迫売急要因考、計画的売却行買主側競争生、一般的事態回避考。、通常取引決算期売却事例、計画的行場合正常取引行。売却後解散瑕疵担保責任追及場合多買主考、場合減価正常価格範囲内織込評価可能。(4)特定資産債権信託財産信託受益権場合担保不動産価格一般債権元利払原資、債務者資力、担保不動産生出限定。、一般担保不動産鑑定評価準、原則正常価格鑑定評価行。、被担保債権対象不動産生収入返済原資場合、一般担保評価異、貸付債権投資採算価格本鑑定評価準特定価格適当考。 担保不動産抵当証券係不動産鑑定評価留意事項関係抵当証券担保含一般担保不動産鑑定評価本鑑定評価、次点相違。一般担保不動産鑑定評価正常価格求、本鑑定評価求価格、中心収益力基投資採算価格特定価格。一般担保不動産鑑定評価、抵当権代表担保不動産被担保債権優先弁済受（民法第369条）価格評価。抵当証券鑑定評価、担保十分性証書面活用（抵当証券法施行細則第21条）、対象不動産流動性（換金性）中心担保適格性留意必要。（担保適格性詳細、抵当証券交付申請書添付鑑定評価書係不動産鑑定評価上留意点（平成10年12月第10次通知文、以下抵当証券留意事項。）参照。）優先出資証券特定社債券等証券、前記(2)基本的特定資産裏付、特定資産不動産場合不動産信託財産信託受益権場合、債務者返済基本的裏付（債務者抵当証券会社破綻場合担保不動産裏付）抵当証券等異。、本鑑定評価、流動性（換金性）転売収入含資産収益力投資適格性（後記(2)参照）留意、収益力判断基礎市場分析予測、適用数値等説明特留意必要。特定社債権者、特定資産不動産対一般担保権有（法第112条）、担保付社債可能。 不動産鑑定士責任(1) 情報開示投資家保護前記法情報開示諸規定、同法基発行証券対投資容易、投資家保護諸制度重要一環。、投資家自投資行動負担。情報開示、投資家保護反面投資家移転意味。 、情報開示不動産鑑定士不当鑑定評価適正欠場合、最終的不動産鑑定士移転、法係不動産鑑定評価当、十分認識必要。 (2) 法係不動産鑑定評価当社会的責任不動産鑑定士、不動産鑑定評価関法律（昭和38年法律第152号）規定、業務従事当、良心従、誠実不動産鑑定評価行、信用傷行為（同法第37条）。法係不動産鑑定評価意義、前記鑑定評価基調査価格開示業務適正運営確保、発行各種証券購入者投資家保護資。投資家、不特定多数成、必不動産市場精通者、特定資産投資期間少数年以上比較的長期及。、法係不動産鑑定評価適正欠場合、経営健全性害、資本充実損、不特定多数投資家多大損害与恐留意必要。(3)法的責任不動産鑑定士責任、専不動産鑑定評価関限定。、例証券発行係事項経営係事項等責任負。不動産鑑定評価、依頼者（一般的）不動産鑑定業者不動産鑑定士法律関係有償委任解。場合、不動産鑑定業者不動産鑑定士善管注意義務（民法第644条）、違反場合依頼者対債務不履行責任負。不動産鑑定業者所属不動産鑑定士責任、不動産鑑定士不動産鑑定業者求償権行使対象得（民法第715条第項）。不動産担保付指名金銭債権不動産不動産担保付指名金銭債権信託財産信託受益権評価、不動産鑑定士弁護士公認会計士等共同業務受任、依頼者対連帯責任負。、受任者相互間関係、不動産鑑定業者不動産鑑定士債務不履行、不動産鑑定業者不動産鑑定士責任負。一般的留意事項 依頼受付時留意事項法係不動産鑑定評価、影響広汎及、当該依頼受付際、依頼者対象不動産、特次諸点留意必要。(1)依頼者留意事項法係不動産鑑定評価、不特定多数投資家資金集、特定資産運用資産流動化仕組一環、等信用企画力重要役割果留意。、資金集事業行事態設立至以前関係者倒産等、不測事態巻込有得。依頼者信用等調査方法、次方法。 資産流動化係事業、内閣総理大臣登録受行（法第条）、登録、地方財務局等備付特定目的会社登録簿内容閲覧（法第条第項、同法施行規則第17条第項）。、依頼者場合、登録済否、登録内容知。 明投資不適格不動産担保適格性欠不動産鑑定評価依頼受場合、当該依頼者信用疑足理由考。 依頼時、実現性合法性欠想定上条件付何推定価格前提評価額要請、良識欠依頼者、信用疑足理由考。(2)対象不動産留意事項（担保適格性投資適格性）不動産鑑定士、対象不動産投資適格性債権担保場合担保適格性直接的判断立場、明投資不適格判断対象不動産鑑定評価依頼応、法基資産流動化制度本旨反依頼謝絶。法基発行証券、優先出資証券、特定社債券等、特定資産係不動産、投資適格性担保適格性双方要件満足。特定資産不動産投資適格性要件、債権担保場合担保適格性共通、次三基本的原則考。、担保評価元本回収可能性重視、投資適格性判断当元本回収、投資対収益（）確保重要（、担保場合流動性等判断収益性判断重要。）。 安全性：投資担保期間数年以上長期及多、対象不動産、所有権等権原関、維持管理面長期的安全性有。 流動性：特定資産不動産不動産信託財産信託受益権、計画期間終了時換価処分可能、担保不動産、担保期間中換価処分容易可能性持。 確実性：対象不動産、将来長期価格収益確実性。 市街地開発事業市街地再開発事業係不動産、原則、次要件具備必要考。1 開発許可等行政上手続終了確実終了見込。 事業期間長期及、見通明段階本鑑定評価条件本鑑定評価条件、次。 本鑑定評価、投資家保護目的安易鑑定評価条件付許、原則現況基条件設定鑑定評価行。現況基条件、物理的現況現況用益権存在所与条件、担保権存在等不動産価値自体対影響考。 本鑑定評価、法基制度的要因考慮条件所与行。 制度的要因、後記(1).b.種、本鑑定評価関最重要事項、一般的、自己資本相当優先出資等不動産投資借入金相当特定社債等資金調達行仕組点。優先出資特定社債関係、一般不動産投資資金調達構成自己資本借入金関係相当、不動産評価行本鑑定評価、一般不動産投資資金調達内容前提行。 資産流動化計画実施計画、策定場合内容検討、本鑑定評価上適切判断事項、当該事項考慮条件所与、適切判断事項資産流動化計画等策定場合、対象不動産応適切判断鑑定評価条件設定適用。場合鑑定評価書旨記載。、資産流動化計画等策定場合、資産流動化計画実施計画記載事項具体的内容、依頼者行。借入条件、法基事業実績極少現状、当分間、同法本旨一般不動産投資状況基設定標準性（末尾参考参照）基設定。不明事項本調査当、後記、対象不動産関広範詳細調査行必要、不良債権担保不動産異、所有者等協力得考、重要部分不明事項少考。、従前修繕経緯等不明事項、具体的内容明確、調査得範囲想定標準的内容条件鑑定評価行。、場合不明事項想定把握、割引率還元利回等加算等評価反映必要。 価格時点法係不動産鑑定評価、価格時点設定、現況評価観点原則実査日。実査日、不動産変動状況考慮、不動産取得予定時点優先出資等申込証作成時点等鑑定評価書必要時点月以内望。調査 総 論本鑑定評価、対象不動産関物理的側面、法律的側面、経済的側面、環境的側面等広範詳細調査行、結果不動産鑑定評価適切反映必要。、本鑑定評価調査範囲、昨年当協会不良債権担保不動産適正評価手続不動産鑑定評価際特留意事項（平成10年月、以下適正評価手続留意事項）少同程度必要。、法係不動産鑑定評価正常価格求場合、調査内容本鑑定評価同様。 市場調査本鑑定評価求鑑定評価額、投資採算価格、求十分市場調査分析不可欠。投資家常他代替投資物件比較行、市場自己投資判断基準基投資判断行。投資家対情報開示役目負本鑑定評価、特十分市場調査分析基価格求。 収支関調査本鑑定評価係各種調査特重要、対象不動産収支関調査。場合、賃借人属性調査重要、適正評価手続留意事項同等必要。、所有者等協力得場合、不明事項想定評価得、部分割引率還元利回等加算評価、対象不動産評価低得所有者等説明協力得必要。一般、投資家資産収益性着目投資行動、不動産鑑定評価上対象不動産将来収支予測、特分析確実行重要。予測当、前記市場多数分析必要。具体的調査手順例末尾参考掲、関、個別不動産特性応最妥当判断方法採用望。、対象不動産収支関留意事項後記(1)b.参照。不動産鑑定評価上留意事項 基本的方針本鑑定評価対象不動産、保有期間後転売収入含生出投資用不動産（取得予定含。）、対象不動産多占考収益用不動産（貸家及敷地）中心述。本鑑定評価、前記投資採算価格求、投資家立場求収益価格基鑑定評価額決定。収益価格信頼性高法適用不可欠。、不動産投資家化体証券投資家、不動産生出、投資期間中収入（期間収入）転売時点収入最大関心事、両収入正確明瞭分別把握評価評価手法、法本鑑定評価中心的手法採用適当。、収益還元法適用手法、現状日本不動産取引実態収集資料予測要素等、法加直接還元法採用、法価格検証。、市場性収益価格妥当性検証等比準価格、積算価格求必要。、契約関係調査報告書等他専門家調査報告内容判断、原則尊重鑑定評価行必要。 収益用不動産（賃貸用不動産等） (1)収益還元法 総論手法適用方針本鑑定評価当、法基制度的要因考慮条件所与法適用基本、転売予測価格求手法直接還元法原則。、求収益価格検証、直接還元法適用収益価格求。 前提条件制度的要因法適用当制度的要因、具体的、次掲事項該当。 特定資産別（法第条第項）：不動産不動産信託財産信託受益権別取得等係税制上取扱運営支出等相違。 計画期間（法第条第項第号）：資産保有期間（投資期間）法期間（転売時点各年度査定期間）密接関係有。 資産対応証券関事項（法第条第項第号）：資金調達関事項。投資家対、優先出資証券、特定社債券等発行資金調達行。資金調達、利益配当、返済条件等関内容異数種証券発行。優先出資特定社債関係、前記、自己資本借入金関係相当。借入条件、証券化市場影響発行証券利率償還条件等考慮、一般不動産融資対象不動産応標準的借入条件（金利償還期間返済方法）採用。（末尾参考参照） 管理会社（法第条第項第号）：企画力、信用度管理質等賃料管理費等所与条件（要因）。 借入制限（法第151条）：金融機関等一般借入制限、一時的大量空室発生不測建物損傷等生場合対応困難、借入金元利支払運営支出等支払（資金）。（後記末尾参考参照）（注）特定資産処分制限（法第152条）：資産流動化計画定場合除、計画期間中特定資産自由処分、期間終了後必処分。、値上値下予測、好機捉取得処分困難場合。 余裕金運用制限（法第153条）：一時金等余裕金運用方法特定（反面小）。（注）（注）、経営、一般調達資金一部余裕金運用。、資金流動化計画定条件下借入可能。上記項目、主、法適用上、各種利回等査定程度計考慮項目意味有。上記、当分間、価格形成面影響度中立的取扱。直接還元法適用方法直接還元法（ Direct Capitalization Method )、対象不動産標準的単年度（多初年度）収益適切還元利回除手法一般的。還元利回主査定方法、対象不動産類似不動産取引事例等取引利回求手法（以下取引利回法。）。取引利回法投資家等投資判断集約、不動産市場状況（価格時点予測精度）法信頼性。、単純形類似不動産取引利回等採用、利回等、取引事例比較法、投資採算適切表否十分留意必要。、本鑑定評価、借入金返済考慮、対象不動産適切借入比率借入金元利均等償還率査定（標準性（参考参照）、査定還元利回（借入金償還余裕率）求（参考(7)参照）、適正数値確認。、採用取引事例種別、類型、所在地域等類似性利回等、採用収入種別（粗収入、純収入等）応比準当妥当性留意必要（後記参照）。直接還元法、単年度収益単純還元利回割価格求対象不動産将来変動予測変動予測利回詳細反映性質、法転売予測価格求場合適用、法収益価格妥当性検証手段有用。 法適用当留意事項法適用当用数値設定、次。保有期間法適用保有期間（転売時点各年度査定期間）設定、米国等状況、通常年中心年程度。、現在我国不動産状況（標準的賃貸借契約期間年基準考、先行不透明価格変動率収支予測可能期間短等）考慮、対象不動産収支等予測確実性程度応年年程度間、標準期間7年。期間査定当、保有期間中基現在価値部分復帰価格基価値部分比率考慮予測可能範囲内査定。収支把握収支把握採用企業会計損益把握異、対象不動産各年度実際予測基査定。純収入、有効総収入運営支出資本的支出控除求、減価償却前税引前。、建物等償却実際支出、保有期間部分転売価格評価減織込、+1年後永久還元部分償却資産部分償却率還元利回加算方法調整、所得課税、通常内課税発生仕組、税引前把握妥当。収入支出各項目査定変動予測、原則各年度毎査定。保有期間短期場合多額収入支出（一時金受渡大規模修繕等）年度末把握妥当判断場合、各月毎査定予測行望。、収支各要素以下記載、本留意事項趣旨反限、不良債権担保不動産適正評価手続不動産鑑定評価際特留意事項（状態不良債権担保不動産）（平成10年11月、以下適正評価手続留意事項（）。）担保評価。有効総収入有効総収入、可能総収入空室損失貸倒損失控除、一時金、共益費等他収入加算求。査定当、対象不動産総収入影響与判断賃貸市場動向分析限詳細行判断。 (a) 可能総収入（Potential Gross Income ）満室状態、賃借人賃料契約全額支払場合総賃料収入、賃料原則実際支払賃料（賃貸借契約書記載金額多留意）求、空室分当該部分募集賃料参考、賃貸事例比較法新規賃貸想定求。賃料予測当、近隣地域同一需給圏内類似地域現行賃料水準把握動向把握重要。現行賃料水準状況把握、末尾参考調査手順。賃料動向予測、現状契約内容等踏、過去動向留意行。、対象不動産価格時点賃料市場賃料水準乖離場合、想定賃借人交代賃料更改状況留意必要。、借地借家法第32条規定借賃増減請求要因、固定資産税等変動状況、不動産価格変化、近隣賃料動向賃料変更要因継続賃料固定性非弾力性等留意。 (b) 空室貸倒損失空室損失現空室割合十分考慮、建物経過年数設備状況賃料水準空室率影響、対象不動産近隣地域同一需給圏内類似地域賃貸市場等動向、特競合他賃貸不動産関係踏十分考慮。建物老朽化、設備陳腐化等、一定時期超急速空室率高要因留意。、一棟貸等賃貸借契約内容空室率影響十分考慮（一棟貸解約、割引率査定反映。）。賃借人交代時空室期間（解約予約除）、過去実績踏適切判断、新賃借人入際要修繕等期間未収入期間発生留意。、大規模修繕時長期休業要場合留意。新築物件満室状態期間経過予測十分行必要共、募集費用考慮必要。貸倒損失賃借人信用状況特性精査、過去実績踏、貸倒損失可能性適切見積。特、賃借人不適格賃料延滞不払者、空室率増大、賃料水準低下、賃料延滞者等増加等、他賃借人影響考慮。一時金担保部分貸倒損失計上。 (c) 一時金保証金等預金、全額受渡時収入支出把握。、前記資金運用調達制限、全額支払準備金等、金融機関等流動性資金預託