与政府合作进行土地一级开发的注意事项.doc

与政府合作进行土地一级开发应注意的事项：1、合作模式是怎么样的？是政府与民企合资成立公司进行一级开发？还是先进行招投标（如BT模式）将某区域的土地整体打包给某民企进行一级开发？若是前者，当地省政府或市政府有无出台文件进行规范？2、若是政府与民企合资成立公司进行一级开发，那么政府与民企的股权比例、合资公司的人员架构、权利分配（如重大事项决策、表决机制）、资金运作流程、分红机制、民企退出机制、民企资金保障机制等需要特别考虑。如果按照51%：49%，那么一般来说政府会选择担任董事长，那么民企至少要有一名人员担任总经理，然后便是财务人员（会计与出纳各人出任一名），采购部、工程部要有人在内。权利分配，如股东的权利（查账权利、临时举行董事会、股东会的权利等），重大事项决策机制表现在大额资金使用上、人事任免上、公司资产对外抵押担保、对外融资、对外投资方向和投资计划等方面。资金运作流程，即资金怎么样支配，收入资金入账等。分红机制如定期分红及每年将净利润的多少比例用于分红等。退出机制，即民企到时候想收手不做时，政府要向民企回购股权，股权如何评估或者作价按回购时的净值。民企资金保障，不论如何，政府都应提供相应等价的土地使用权作为抵押，以保障民企的出资安全。如果能用BT模式操作，那上面的公司权利分配、人员安排等麻烦就可以省掉，毕竟自己做老板，不要跟政府合资是最好的。3、与政府成立合资公司后，要一级开发的区域土地状况怎么样？是仅仅进行基础设施建设即可，还是涉及较大面积的拆迁？还是政府在用地报批费用、拆迁补偿费用上有资金缺口然后向民企融资？总之，投资一级开发的毛地，做到三通一平或者五通一平后（看一级开发的土地合格验收标准），每亩成本要投多少（含税费）？而当地政府出让土地的拍卖行情价格是多少？两个相减一下，大概可以测算出一亩土地能赚多少钱？拟开发区域的征地拆迁难度怎么样？基础条件怎么样？（水、路、电、气等）4、当地政府近五年来平均每年卖地的数量是多少亩？本次政府合资开发的面积有多少？从这里可以计算开发出来的面积，大概可以卖多少年？即也可以算一下合资公司大概会存在多少年？当地每年出让的土地亩数？每块地的成交价格？每年土地出让金收入多少？每年财政收入多少（不含基金）？5、本次一级开发的土地大部分位于城市的什么地段？平均价格多少？该地段的最新基准地价是多少？测算大概今后开发出来的土地可以卖多少钱一亩？6、当地的城镇化率是多少？城市人口多少？农村人口多少？测算还有多少年的城市化进程。也可以通过这里看出未来有多少人会进城买房子。每年建成多少面积的商品房？每年买房子的人数有多少、成交价格怎么样、成交或销售的面积多少？这个要房管局提供数据。这里可以看出房子好不好卖以及当地老百姓的购买力强不强？7、合作开发验收合格的土地，准备怎么出让？一次出让多少？今后怎么招商？每次出让土地后的收益如何及时分红用于偿付原始股本投入？政府都要在合同中做出约定。8、政府每次出让土地时，对于超过合理利润之后的溢价部分按什么比例分成？举例说明：某次卖地1000亩，土地成本300万一亩，若卖到500万一亩，则利润按股比分配，若卖到700万一亩，则超过500万的部分（即200万），按什么比例分成？9、最好是先让政府提一个框架方案给我们，我们进行修改完善。这样我们好先知道政府是怎么想的。我们从中寻找漏洞进行完善。前往莆田考察需要了解的内容：项目地块所处在的具体地理位置。地名与区位该地块与该县最新的土地利用总体规划、城市总体规划、城市发展规划、交通发展规划、县旅游发展规划、旅游总体规划之间的关系。如果旅游总体规划未编制，则何时能完成？请提供该县最新的地图一份。该地块是否位于耕地（基本农田）保护区，若属于，则耕保区面积多少亩？地块所属地类性质（耕地水田或旱地、其他农用地、林地还是未利用地、建设用地）、每种地类的面积分别多少？地块权属个人承包、在集体手上未发包还是国有？每种性质的土地面积分别是多少地块是否已报批？若有报批，报批的面积是多少？每次可报批的数量有多少？报批周期与效率如何？地块现状如何？即平地多少亩？丘陵多少亩？水面多少亩？周围村庄的人口、房屋数量？有无现成公路？多少公里？路况如何？等等建议先到现场实地察看后，并拍照回来分析。该县当年建设用地指标多少亩？其中经营性用地指标还剩余多少亩？该地块征地拆迁难度如何？征交地时间多长？有无制定进度表？老百姓对景区开发的认同度？有无摸底或者征求过意见？如何确保百姓在景区开发的同时获得持续的收益或者保障其基本生活？该县的土地和房屋征收补偿安置办法有无出台？请提供该办法。（从此可知征地补偿标准）该县旅游经营权出让模式如何？该景区有无什么民俗文化或区别于其他地方的自然风光？该县以往旅游经营权出让方案，请提供一份。该县该景区目前每年旅游人数？门票年收入多少？该县年GDP、工业产值、第三产业产值、城镇居民年均收入？农村居民年均收入？年可支配收入多少？该县就业率和失业人员登记情况？该县土地每年出让的亩数？每块地的成交价格？每年土地出让金收入多少？每年财政收入多少（不含基金）？该地块的合作模式如何？若我方还有从事二级开发，如何确保我方摘牌？若我方不从事二级开发，如何对一级开发的收益进行分成？成本如何确保收回？最低收益率是多少？以什么稳定收益作为抵押？该县城区房地产每年开发的面积多少排放？销售价格？销售的面积多少平方？房地产购买人群本地多还是莆田等周边地区多？具体比例是多少？该县城区人口多少？乡镇与农村人口多少？该县汽车保有量多少辆？人均多少辆？豪华轿车数量？该县红木工业园区与该景区地块路程多少公里？该景区的七通一平（通供水、通排水雨污水、通电、通气、通路、通热、通讯、土