北京八达岭山庄业主大会议事规则.docx

北京八达岭山庄业主大会议事规则（公布稿）第一条 为维护八达岭山庄别墅社区（以下简称“山庄”）全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、建设部业主大会规程等有关规定，制定本议事规则。第二条 业主大会是代表和维护山庄全体业主在物业管理活动中合法权益的机构，由山庄内全体业主组成。山庄业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会的决定对山庄内的全体业主和物业使用人具有约束力。业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。第三条 山庄业主同属一个物业管理区域，依法设立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。由于山庄物业管理区域较大，不同区域的物业存在一定差异，为了维护一定区域业主的共同权利和解决局部共同问题，或者为了便于解决山庄某一共同问题，经业主大会同意可在业主委员会下设立区域分会和相应的专项小组。第四条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：（1）遵守国家法律和有关物业管理法规；（2）坚持权利与义务相一致；（3）坚持公开、公正、公平；（4）接受政府和全体业主的指导、监督。第五条 业主大会审议决定如下事项：（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（2）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（3）决定物业管理的方式，选聘、解聘物业服务企业；（4）决定公共维修基金使用方案和续筹方案，并监督实施；（5）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（6）审议决定业主委员会的工作权限和经费预决算；（7）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；（8）审议决定业主委员会关于山庄内物业共用部位和共用设施设备的使用、委托经营、收益方案报告；（9）审议决定山庄内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（10）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责，决定本山庄内涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次。遇有下列情况时，本山庄召开临时业主大会会议：（1）20%以上业主提议；（2）50%以上业主委员会成员提议；（3）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（4）本规则和管理公约规定的其他情形。第七条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。第八条 根据山庄前后分两期建设、每期又分不同区、计有千余户业主的具体特点，按照有利于业主大会召开的原则，业主大会可采取以下三种方式召开：（1）集体讨论方式；（2）书面征求意见方式；（3）集体讨论与书面征求意见相结合方式；不论以何种方式召开业主大会会议，召集人应在会议召开或反馈意见投放开始时间前15天，在山庄内显著位置公告会议召开的方式、议事内容、会议召开或反馈意见投放的时间、地点。第九条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：（1）业主大会会议召集人就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；（2）业主大会会议召集人就本次会议需要决议事项进行必要说明；（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必要说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以通过书面、电话、传真、电子邮件等多种形式委托代理人参加。本山庄业主人数众多，业主可以自愿组合委托一位业主代表参加业主大会会议；业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第十条 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：（1）业主大会会议召集人就决议事项向本山庄全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；考虑到业主投票时间的局限性，从开始投放之日至截止之日不得少于七天，具体投票时间由业主大会筹备组决定。（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。第十一条 采用集体讨论与书面征求意见相结合的方式，按照以下程序进行：（1）业主大会会议召集人按照集体讨论方式规定程序召开会议，对参会业主进行注册登记，对有关决议案进行投票，投票完成后进行统计封存，不公布投票结果；（2）对未能参会也未派代理人参会的业主，按照书面征求意见方式规定程序、在约定的时间内补充投票；（3）业主大会会议召集人对两种方式的投票进行分析统计并公告结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；（4）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。第十二条 为了公开、公平、公正，不管采用何种方式召开的业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人可邀请和接受延庆县政府小区办或八达岭镇政府的代表到现场监督。第十三条 无论采用何种方式召开业主大会会议，首次业主大会会议之业主投票权，按业主所拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米部分不予计算。开发建设单位尚未出售的住宅面积和山庄内的非住宅面积，两项合计的产权份额若超过山庄全部物业产权20，其投票权及实际投票额按20的份额计算，超过部分不予计算。此后召开业主大会会议，住宅按照每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米部分不予计算；非住宅按每3平方米计为投票权计算基数，不足3平方米部分不予计算。无独立产权或不能出具商品房预售合同的物业不计投票权数。同一业主，不论其所占产权面积或者独立产权住宅为多少，其最高投票权数不得超过全部投票权数的5，超过部分不计投票权。第十四条 业主大会会议无论采用何种方式召开，都须有山庄内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。业主大会作出决议，必须经与会业主所持投票权数1/2以上通过。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意方为有效。业主大会决议应当以书面形式在山庄内及时公告。业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书和书面征求意见的所有相关文件，由业主委员会妥善保管。所有业主或利害关系人均有权要求查看，业主委员会不得拒绝。第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员应当符合以下条件：（1）本山庄内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具有必要的工作时间；（7）未在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益活动者。第十六条 业主委员会履行以下职责：（1）召集业主大会会议，报告物业服务与管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同；（3）代表业主（或委托物业服务企业）与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任；（4）代表业主与政府有关管理部门就山庄有关事宜进行沟通联系；（5）负责管理山庄共有物业；（6）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业服务企业履行物业服务与管理合同；（7）管理公共维修基金和专项维修基金；（8）当业主违反管理公约、业主大会决议或授权业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；（9）在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；（10）委托律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任；（11）雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任；（12）协助当地政府和居委会做好相关工作，组织山庄文体休闲娱乐活动和公益活动；（13）管理公约赋予的其他职权。第十七条 业主委员会成员每届不超过25名，由单数组成，经业主大会依法选举确定。业主委员会可聘请德高望重业主作为顾问。业主委员会设主任1名，副主任3名，秘书长1名。业主委员会主任、副主任由业主委员会会议从委员中推选产生。业主委员会主任为业主委员会的代表人。业主委员会成员候选人由业主大会筹备组在选举前决定并公告。业主委员会成员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。业主委员会成员不得在业主大会选聘的物业服务企业中占有股份或在物业服务企业中担任职务。业主委员会设立办公室作为常设工作机构，招聘专职或兼职工作人员2人负责日常事务。第十八条 业主委员会会议由主任或副主任、秘书长召集。业主委员会会议至少应每两个月召集一次。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议召开前3天，秘书长负责将会议的时间、地点及议题通知到每一位委员。业主委员会会议须有半数以上委员参加。业主委员会会议决议事项采用一人一票表决，全体委员二分之一以上通过方为有效。业主委员会决议应及时在山庄内公布。业主委员会会议应作书面记录,由与会委员签字后存档。第十九条 业主委员会成员是全体业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”。业主委员会会议须由委员本人参加，委员因事不能参加会议，应当出具书面意见行使表决权。第二十条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更某个别业主委员会成员的，由业主委员会三分之二以上委员无记名投票通过，形成建议案，履行本规则第二十六条之规定程序后方为有效。第二十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其委员工作暂时停止，经业主委员会多数通过其业主委员会成员资格终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有接受物业管理相关方贿赂或其他犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的;(7)其他原因不能担任业主委员会成员的。本款(1)项情形发生的，业主委员会成员资格自动中止后自然终结。业主委员会成员资格自然终结或终止的，业主委员会要保存相关资料，并在本物业管理区域公布。业主委员会成员资格自然终结或终止后，为确保业主委员会工作正常开展，业主委员会可依照本规则第二十六条之规定进行增补，由定期召开的最近一次业主大会会议决定。第二十二条 业主委员会成员被暂时停止工作或资格终止的，应当自停止工作或终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第二十三条 业主委员会成员候选人由以下方式产生：（1）业主自荐；（2）业主推荐；（3）首次业主大会筹备组推荐；（4）上届业主委员会推荐。凡被推荐的候选人必须本人同意作为候选人。首次业主大会筹备组或上届业主委员会推荐的候选人不能超过应选委员人数的一半。候选人可发表口头或书面竞选宣言，经业主大会选举获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意者成为委员。第二十四条 业主委员会及委员每届任期三年；三年期满后，在定期召开的业主大会上，重新进行选举。业主委员会成员可以连选连任。业主委员会换届时，新一届业主委员会应在选举产生后一个月内备案，并宣誓就职。上一届业主委员会必须做好交接工作，因没有及时交接而造成经济损失的，由责任人负责赔偿。第二十五条 业主委员会应当建立健全印章管理制度。印章由业主委员会秘书长保管，并按印章管理制度使用。除业主委员会会议通知、介绍信以外需使用印章的，由业主委员会会议决定。印章使用情况必须登记存档。违反印章使用规定、造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。业主委员会应当建立档案资料管理及保密制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。第二十六条 业主委员会在业主大会授权范围内做出涉及业主权益的决议、决定之前，必须形成建议案，向全体业主公示15天。在15天公示时间内，若建议内容受到20以上业主书面反对，应重新修订、重新公示15天。受到20以上业主反对的建议案，若业主委员会认为符合全体业主利益，可以召开业主大会临时会议进行表决。在15天公示时间后，若建议案没有被20以上业主反对，业主委员会即可做出有效决议、决定，该决议、决定在被业主大会否决之前，