规范个贷操作几点建议.doc

关于规范个贷操作的几点意见和建议各支行：为使我行个贷业务又好又快发展，通过对全辖个贷在日常审查、审批中出现的共性问题进行梳理，并结合近期总分行下发的最新文件，现对个贷规范化操作提出以下几点建议和意见：一、抵押物权证办理、解押及权证检查1、办理抵押登记时，该笔业务的调查人员不得参与办理该笔贷款的抵押登记手续；2、一手房按揭贷款经营行应在房产转移登记之后三个月内申请将抵押预登记变更为正式抵押登记，办妥正式抵押登记的时间原则上不超过房产竣工验收之日起两年；3、借款人结清抵押物所担保的农业银行信用后，客户部门根据会计部门提供的还款凭证出具贷款结清证明，才可以办理抵押物的解押手续。抵押房产所有权人及抵押房产共有权人领取他项权证时须同时到场，并留存其身份证复印件、贷款还款凭证及经营行贷款结清证明复印件，并在重要空白凭证登记薄领取人栏签字；4、他项权证出库时，运营管理部门经办人、注销登记手续经办人应在登记簿上登记并签字；5、抵（质）押有价单证或权属证书入库后，运营管理部门要定期或不定期进行核对或检查（客户部门至少每半年参与一次），确保有价单证或权属证书的安全与完整。注意事项：对尚未取得房产证书的抵押物办理抵押预告登记的，须注意物权法第二十条第二款“能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效”的规定，在可以办理正式抵押登记时一定要及时进行登记。二、贷后检查及档案移交1、做好定期检查，及时化解业务风险。对采取分期还款方式个贷业务，实行逾期催收，不要求固定的贷后检查频次；已进入诉讼程序的不良个人贷款，在情况未发生重大变化条件下，不要求固定的贷后检查频率；对低信用风险个贷业务，由经营行根据需要确定检查频率，重点关注抵质押物情况；对其他个贷业务，以经营行为单位、近三年新增贷款不良率超过2的个贷业务产品至少每半年检查一次。 2、原则上，经营行按季至少对辖内单笔个人信贷业务或合作机构进行日常检查一次，二级分行每半年至少组织进行检查一次，检查应在季（半年、年）后20日内完成，并形成详细的检查报告，总结经验，分析原因，提出并采取相应措施控制风险。定期检查的大额消费贷款限于单笔30万元（含）以上。3、经营行每季度应对上季度所办抵押(预)登记的及时性、真实性至少抽查一次，并做好检查记录。经营行应每半年进行贷后检查了解借款人还款状况、还款能力变化及抵押物状况。发现风险的应及时进行风险预警并采取防范措施。4、对采用自主支付方式的个贷业务，经营行应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人保留用途证明材料，在贷款资金支付后一个月内向农业银行告知贷款资金支付情况并提交相关证明材料，并上传CMS档案系统。5、个人生产经营贷款一次性还本的贷款，至少每半年贷后检查一次，对分期还款的贷款，实行逾期催收检查制度。客户经理应按照个贷基本规程规定进行实地贷后检查。客户经理在贷后检查中应结合借款人的风险预警信号，有针对性地了解客户风险状况；若发现风险信号应立即进行跟踪检查，及时采取措施提前化解风险。客户经理按照规定进行贷后检查后，在CMS中录入检查信息。对于最高额可循环贷款，借款人生产经营和收入状况发生重大变化、擅自改变贷款用途或担保物变现能力明显下降影响偿还能力等情况，经有权人同意，可冻结、调减、终止部分或全部最高额可循环贷款额度。6、贷款发放后一个月内移交档案。三、收入证明问题（尽职调查文件对该操作有详尽说明）收入证明的基本形式：1、收入证明书。工薪人士可提供所在工作单位出具的收入证明书（ABC(2007)5006-6），需加盖单位公章。自雇人士可自行声明收入情况，并按要求提供其他客观证明。2、收入流水。工薪人士可提供近一年之内不少于连续三个月的代发工资的银行卡对账单或代发工资的存折明细。自雇人士可提供其本人或经营实体不短于近半年的银行对账单。3、住房公积金缴存证明。借款人可提供近一年之内不少于连续三个月的住房公积金缴存证明。调查人员应根据缴存比例推算借款人月均收入。4、个人所得税完税证明。借款人可提供近一年之内的个人所得税完税证明。调查人员可根据纳税比例推算借款人月均收入。5、投资经营收入证明。借款人可提供近一年之内所持有的企业股权证明（须经工商登记）和企业净资产证明，以及近两年之内股东分红证明。调查人员可根据股东分红稳定性及可预期性推算借款人月均收入。在以上收入证明中，（一）至（四）项不能累加。第（五）项收入证明与前四项来源于不同的企业的，可以与前四项之一累加。另外，借款人及配偶除自住住房外还拥有用于出租的房产的，可提供用于出租的房屋权利证书、租赁合同。调查人员可根据同等地段、同等类型的房屋租赁价格，调查判断租金收入的合理性，并结合空置率等因素适当折算后（折算比例原则上不超过90%）作为借款人每月收入的合理补充。收入证明的认定：1、工薪人士提供单位出具的收入证明书的，调查人员应结合当地经济发展、借款人年龄、职业、职务等基本情况，判断收入证明书所列收入是否合理。对收入证明书所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的,应要求借款人提供收入证明第24项收入证明中的任何一项进行佐证。如果佐证收入与收入证明书所列收入差距在（30%）合理范围内，可以采信收入证明书所列收入。2、自雇人士提供书面收入声明的，需提供第25项收入证明中的任何一项进行佐证。调查人员应结合当地经济发展、借款人从事行业、收入证明佐证等基本情况，判断借款人声明的收入是否合理。对借款人声明的收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的，调查人员应实地调查了解借款人的经营状况，通过实地观察借款人的经营场所、经营规模、地理位置、周边客户等了解借款人经营能力、经营项目风险等，通过查看收入流水（财务报表、完税凭证或购销合同等）分析现金流状况，结合市场同行业平均经营水平等综合分析借款人经营实体的盈利能力，以测算收入认定借款人收入。3、对借款人每月收入（包含房屋租赁收入，下同）不足的，还可将属于借款人家庭（含借款人、配偶及其未成年子女，下同）所有的下列形式的流动资产，在扣除应支付的首付款之后，按照一定的折算比例和贷款月数，折算计入每月收入，即折算月收入=资产净值折算比例贷款月数：（1）起息日在三个月之前存期半年以上的本外币定期存款、凭证式国债、储蓄式国债。折算比例可为100%。（2）起息日在三个月之前的活期存款账户内近三个月的日均存款余额。折算比例可为100%。（3）住房公积金账户余额。贷款用途为住房贷款时折算比例为100%，其他用途折算比例酌减。（4）持有期在半年以上的记账式国债。折算比例原则上不超过90%。（5）合法保险机构出具的保本型人寿保单/保本型投资保单中已支付保费的当前现值或保单现金价值或退保净值。折算比例原则上不超过90%。（6）证券公司、基金公司或托管机构出具的股票、基金明细清单显示的市值。股票折算比例原则上不超过50%；股票型基金折算比例原则上不超过60%；债券型基金折算比例原则上不超过80%；货币型基金折算比例原则上不超过90%。（7）其他流动资产，如黄金、银行理财产品等，可根据其风险状况、变现难易程度等因素进行适当折算，具体折算比例由一级分行明确。4、符合以下条件之一的，可直接以工薪人士单位出具的收入证明书或自雇人士书面收入声明认定其收入：（1）以住房作抵押的，抵押率低于50%。（注意）（2）以商业用房抵押的，抵押率低于40%。（注意）（3）抵押类贷款，借款人能够在扣除首付款之外，提供相当于贷款申请金额30%的流动资产证明。（4）信用保证类贷款，借款人能够在扣除首付款之外，提供相当于贷款申请金额60%的流动资产证明。还款能力的认定：1、对住房贷款和商业用房贷款，本笔贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下。其中，其他债务如果是一次性还本的抵质押类贷款或经营类贷款，则不计入月均偿付额；其他债务如果是一次性还本的信用、保证类的消费贷款，如能够提供不低于贷款余额的流动资产证明，则可不计入月均偿付额，但须先行在资产中扣除贷款余额后才能以资产折算收入;如提供的流动资产证明不足以覆盖贷款余额，则不足部分计入月均偿付额，同时流动资产不再折算收入。2、对除住房贷款、助学贷款、低信用风险业务外的其他消费类贷款，月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比原则上应控制在85%（含）以下。3、对借款人收入证明符合还款能力测算要求的，无需再提供资产证明计入折算收入。4、对借款人收入符合要求的，无需调查其配偶收入情况。四、单双证抵押及有关抵押率问题1、根据关于河南分行办理“单证抵押”个人信贷业务的批复（农银复2011908号）单证抵押应注意：一是单证抵押仅限于需要对整宗土地进行分割的多层或高层建筑的住房或商铺，且土地不能抵押登记的原因是当地国土资源管理部门不办理土地分割发证或抵押登记工作；二是确保房产抵押我行后占用范围内土地使用权不存在再度抵押给他人的风险，单证房屋可正常交易、过户及处置变现；三是拟抵押物权属清晰，在发放贷款前向房屋管理部门和国土资源管理部门查询，确认房屋及占用范围内的土地使用权未被抵押、未欠缴土地出让金；四是采取房产“单证抵押”的，应适当降低抵押率（抵押率下降不低于5%，且在此基础上建筑使用超20年的抵押住房每5年再降10%抵押率），同时在借款合同中约定：房屋占用范围内的土地使用权不得抵押给他人；五是抵押人应出具承诺：在当地国土资源管理部门可以办理土地使用权证时及时办理，并在取得证件后一个月内完成抵押我行的登记工作。对未在约定期限内办妥土地抵押登记的，我行有权将相关贷款形态调整为不良，并宣布提前到期、提前收回。2、个人助业贷款住房抵押的按60%抵押率，不再区分自有房产数，仅有一处住房抵押的客户经理有必要把资产处置时执行风险考虑进去（现阶段我国国情）。五、不良记录问题1、调查人员应做到尽职调查，如有不符合我行个人信用记录规定但能说明原因的，除调查人员对该客户信用记录有明确认定结论外，还须有相关单位出具真实、有效、充分的证明资料。2、根据我行利率定价有关文件，对有不良信用记录客户，可以适当提高利率。六、借款合同有关要素及签字注意事项1、最高额担保个人借款合同抵押他项权证价值与贷款额不低于1.2倍，他项权证价值与最高额担保个人借款合同第二十一条21.2款担保的债务最高余额一致。2、最高额担保个人借款合同用款