不动产统一登记制度对中国房地产业发展的影响.doc

不动产统一登记制度对中国房地产业发展的影响从新城镇化背景的解读中国的房地产业，经历过辉煌时期的高涨，也经历过低潮时期的徘徊，在产业发展的浪潮中，可谓成长中成熟，成熟中成长。在新型城镇化的背景下，我国的房地产业正逐步向平稳而健康的发展态势转变。此次颁布的不动产统一登记制度，正是顺应了新型城镇化的战略部署，为进一步构建以新型城镇化为核心，以存量和增量需求并重为特色，刚需筑底，兼顾改善，严控投资和投机的房地产市场而奠定的重要基石。持续稳定、健康发展的中国房地产，未来必将大有可为。一、金融体系介入广义不动产传统的中国房地产市场是一个不完整的市场，其主要原因在于中国实行公有制的土地制度。土地要么归属于全民，要么则是集体。从广义的层面上来说，不管是草原，滩涂或者荒岛，不是集体所有就是全民所有。当然在传统的不动产范围内，全民所有也是有登记的，但没有进行完全的登记。比如国有的草场、国有的林地、国有的荒岛，也许有过登记，但是它们登记的信息不全，格式不统一，不规范，不联网。实际上传统的不动产市场只是真正不动产市场的一部分，它以商品和城市建筑物为主。新的不动产条例颁布以来，其外延扩大了，全部与不动产相关的资源都归于了不动产；而且只有一个主要管理部门，它就是国土资源部，因此，多头管理、多方规制的不统一不接轨的弊端被消除，并且及时提高了公共数据的标准性，及时性，可靠性，连续性；降低了整个信息传递和查询权力实现的成本。以前由于多头登记的不统一不规范，造成了只有狭义的以城市的建筑物为主体的不动产比较容易获得现代金融的体系的支持，引导社会资金进入。但其他时候，除了狭义的不动产以外，对农业，对林业我们大量的金融体系不能跟踪，社会资金难以导入。究其症结在于没有统一规范连续的登记信息。在这样一个新背景下，金融机构包括商业银行对农业林业可以提供相关新的支持。并且往往不是因为林地，物权来提供担保，而是因为担保来提供贷款。从而大家通过是谁拥有的，是国有的还是民营的，是自然人还是法人，这个人他本身的信用怎么样。而不是看这个地，这个树，这个草场的质量怎么样。这样一来，把传统的金融行业和社会资本对于局部房地产和建筑物为主的对接转为对中国全部的不动产进行对接。我们要把城市资本引入农村，引导现代的资源进入农业，使样农民名义拥有的资产实际上能和现代的金融体系对接起来。二、不动产登记制度下的产业优化不动产统一登记制度的实施是为新型城镇化下的产业转型和升级做好积极的准备。在新型城镇化的背景下，产业升级更新换代是必然趋势，发展重心由第二产业向第三产业的转变必然要求关联土地的配套安排，而不动产的标准化统一登记，极大程度上使更广泛意义的不易移动和变现的资源得以流动，即让附着在相关资产的权利能够在法人、社会团体和自然人之间进行交易，从而使得土地能够在市场机制的作用下自发实现最优配置，更好地为产业的升级服务，进而推动产业转移为先导，就业跟进为支持，政府提供基础设施建设的良性格局的形成。我国产业结构一直存在农业基础薄弱的问题。这其中很大一部分原因，就来自于城市资本没有办法自由进入农业领域，提供更有效率的资本服务而导致。目前农村土地的现状一种情况是由于农民外出务工而闲置，再者则为劳动力低下的留守农民进行原始的手工劳作，鲜有机器化的大规模生产。如果将这类土地进行不动产统一登记，那么闲置或产出不高的土地在使用权方面可以进行公开市场化的交易，农业和农村能够通过市场化的接口获得市场资源，从而让更高效的资本以及技术带动新型农业的生产。这不仅能够使整体的农业水平得到提升，更能够使原先的农民或务工人员通过实质性的权利让渡获得可观的物质资金，为进一步向城市居民转变作好铺垫。而从房地产业来看，其发展也进一步随着农民向城市的动态转移而稳步推进。自此，新刚性需求也不言而喻。在新移民的形成过程中，房屋需求的已有存量被不断扩张的增量所补充，既有极其稳定的刚需被新增刚需扩大，从而房地产业的相关开发者能够积极捕捉稳定且不断释放的需求信号，有针对性和可持续地进行商业、居住和基础设施建筑的开发建设，填补可能的供需缺口，促进城市经济和社会职能的完善。这样的发展形势不仅不会造成资源浪费和生产能力的过剩，还能够有效疏导资源从大中城市向二三线城市流动，使产业的转变升级控制在以需求为主导的合理热度内，有利于促进房地产业的结构优化。三、不动产登记制度带来的人口影响不动产登记条例的另一关键作用，在于可以融化城乡二元结构的“坚冰”。由于我国城乡间土地权属不一样这个既成事实的存在，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有没有明确规定怎样划分个人利益，导致农村的大量房屋、土地、林地等不动产产权权益无法有效厘清。然而中国经济的发展离不开农业人口他们所拥有的土地权利。农民的宅基地，承包经营用地，享有的所有集体用地建设权这三块以前没有在国家层面体现出来，全国范围的不统一不规范不接轨，这样就阻碍的外部的人员，资源进入这个不透明不公开的体系。例如农民的宅基地，新条例的实施将落实宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分上的权能，在保障集体土地所有权人权益的前提下赋予宅基地使用权人更多权益，这对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。我们要把城市资本引入农村，引导现代的资源进入农业，最大程度解决了未来城镇化的主力。大量富裕起来有文化，有稳定职业的农民，它一旦离开它原的三块权利，它可以把宅基地不一定内部转让，把它的承包经营权也不一定内部转让，把它的集体用地的收益权也不内部转让。通过一个统一的登记，农民的宅基地的使用权、农民的承包经营权、集体建设性用地的使用权这些都可以扭转，并可在现在更广大的范围更为规范透明的来进行对接。社会资本一旦能进入农民的宅基地，农民的承包经营用地，进入农村的集体建设用地就意味着可以资本化变现。它可以抵押担保，就可以获得启动资金的来源。农民传统的被捆死的土地相关的权利，立刻变为现代的城市化的杠杆性启动资金，进而帮助其在二三线城市甚至大中城市承担相应的住房支出。从而在微观层面，分担国家包揽的负担，当前的存量投资除了婚房性质的刚需以外，还存在着与投资捆绑的改善性需求，这种需求已经饱和，因此房地产市场的进一步发展，城镇化的下一步推进只能依靠让农民成为市民。 把一些农民请到城市里面来，而政府不能够提供大量的补贴的情况下，必须充分发挥他们的造血功能。这部分人就成为房地产市场新的刚性需求，他们既是城市新移民的来源，又是产业转移的劳动力支撑，反过来又缓解了以往改革的钟摆效应，同时除一二线城市以外，三四线城市形成以产业转移为先导，以就业跟进为补充，以外来劳动力弥补新增产业能源缺口，作为新的城市居民的来源，一旦他们安营扎寨，那么刚性需求扩张，并都是属于健康的稳定的刚性需求。四、展望与未来中国的城镇化过程，从人口上讲，就是农民变成市民；从空间上讲，是从欠优化配套的土地转变为高效完善的城市新区；从素质上讲，是在这一转变过程中，让基于土地的基础设施的完善与配套和基于产业转移的新城市人口，依靠市场的力量，成为刚性住宅和消费的主体。总体说来，作为中国经济的新常态，不动产登记制度的作用，就是为新型城镇化下的产业升级，人口导入，刚需实现提供便利，从而促进我国房地产业的稳健发展。在以产业为先，就业为辅的合理安排下，市场机制为两“业”的发展配备相关土地。逐步形成各行各业用地比例完善，启动顺序