提前还贷的流程.doc

月日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率.个百分点，一时之间，关于央行将再次加息的传言甚嚣尘上，不少手中有闲钱的房贷借款人都开始提前还贷减负。据悉，最近银行受理的提前还贷业务也在不断增加，对于房贷者而言，提前还贷各家银行如何操作？提前还贷时应注意些什么？提前还贷需要预约京城个贷服务机构伟嘉安捷表示，借款人如果想提前还款，在签订借款合同时就要和银行签署补充协议，协议主要是用来更改借款额或者借款期限。其次，要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前几天申请提前还贷，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，这个过程短则个工作日，长则十天半月甚至一个月。第三，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷要是一万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。打算提前还贷的借款人要仔细核对各家银行的政策后再做打算。提前还贷限定次数据了解，对于提前还贷有的银行会限定借款人的提前还贷次数。比如规定一年只能还款三次等。因此，房贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的贷款服务、贷款品种及还款方式、还款手续等进行了解，只有这样，才能在提前还贷时最大限度的保护自己的切身利益。提前还贷利息计算根据合同法相关规定：借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。所以，借款人在选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳银行利息。比如，A女士银行贷款年，已经还款了年，现在她想提前还贷，目前A女士每个月的还款日期为月中的号，她向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知A女士下个月的号可以到银行办理提前还款手续同时交纳提前还款金额。那么，在A女士尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日日至次月日，她仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。提前还贷勿忘退保借款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。提前还贷看似简单，实而复杂。就其流程而言，借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。（后附：京各大银行提前还贷相关规定一览表）序号银行名称关于提前还贷的相关程序预约时间还款次数还款金额还款时间扣款日期收取违约金情况1中国银行提前30天提前还贷次数未作限制每次至少一万元预约批准后银行通知的时间，如有变动借款人需与银行及时联系根据各支行情况有所不同，一般18日或19日目前不收取违约金2中国工商银行提前30天提前还贷次数未作限制一万以上根据各支行情况有所不同，预约批准后银行通知的时间；部分支行每周的周一、周三、周四办理不等还款金额存储当日目前不收取违约金3中国建设银行根据各支行情况有所不同，提前5-10个工作日或者30天不等提前还贷次数未作限制一万的整数倍根据各支行情况有所不同，电话通知；每月15日到25日还款每月25日目前不收取违约金4中国农业银行提前30天提前还贷次数未作限制一万的整数倍预约批准后银行通知的时间，如有变动借款人需与银行及时联系还款金额存储当日目前不收取违约金5上海浦东发展银行提前一个星期根据各支行情况有所不同，一年一次或者一年两次到四次可一次性还完,也可提前预存根据各支行情况有所不同，电话通知；每月的15日；银行通知后时间后提前预存金额根据各支行情况有所不同，每月15日；还款金额存储当日；提前存储还款金额，十个工作日后扣除目前不收取违约金6招商银行根据各支行情况有所不同，每周二周四之前；每个月月底25日至31日提前还贷次数未作限制一万的倍数根据各支行情况有所不同，每周二或者周四还款金额存储当日目前不收取违约金7深圳发展银行提前一个星期；或者先存钱再另外预约时间；部分支行不用预约提前还贷次数未作限制一万以上预约批准后银行通知的时间，如有变动借款人需与银行及时联系还款金额存储当日或者次日目前不收取违约金8北京银行根据各支行情况有所不同，提前5-10个工作日或者30天不等提前还贷次数未作限制根据各支行情况有所不同，五万元以上或者贷款金额10以上；一般是万的倍数预约批准后银行通知的时间，如有变动需与银行及时联系还款金额存储当日目前不收取违约金9华夏银行提前10个工作日或者提前30天提前还贷次数未作限制一万以上根据各支行情况有所不同，预约批准后银行通知的时间；每月的月初还款金额存储当日或者三日之内；每月的20、21日目前不收取违约金10光大银行提前10个工作日或者提前30天提前还贷次数未作限制根据各支行情况有所不同，一万元以上、五万以上不等根据各支行情况有所不同，周一至周五；银行通知后时间后提前预存金额还款金额存储当日或者次日；银行通知后扣款目前不收取违约金11兴业银行提前15天或者提前30天不等根据各支行情况有所不同，一年二次或者三次不等，部分无还贷次数限制根据各支行情况有所不同，一万元以上、二万元以上、五万元以上、十万元以上不等根据各支行情况有所不同，或者每周三每月的20日目前不收取违约金12民生银行不用预约或者提前一天预约提前还贷次数未作限制一万的整数倍根据借款合同约定还款日根据借款合同或者提前存储还款金额，十个工作日后扣除目前不收取违约金13中信银行提前30天提前还贷次数未作限制一万的倍数一个月之内通知还款金额存储当日；还款后三日或者一周目前不收取违约金14交通银行根据各支行情况有所不同，提前一、二、三个星期不等提前还贷次数未作限制可一次性还完,也可提前预存预约批准后银行通知的时间，如有变动借款人需与银行及时联系还款金额存储当日目前不收取违约金15广东发展银行不用预约提前还贷次数未作限制一万的整数倍预约批准后银行通知的时间，如有变动借款人需与银行及时联系还款金额存储当日目前不收取违约金16农村商业银行提前一个星期或者根据借款人情况而定提前还贷次数未作限制一万以上根据各支行情况有所不同，预约批准后银行通知的时间；每周的周三、周四不等还款金额存储当日目前不收取违约金提前还贷基本流程1预约(建行、农行、招商等银行可电话预约)2填写提前还款申请表(身份证、借款合同)3等待银行审批4电话通知，业务办理(部分银行可把钱直接打到卡上)5后续工作 (包括办理解除抵押、注销备案等)一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。第五步：提交提前还款申请表并在柜台存入提前偿还的款项即可。第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，如若合同上注明，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金;不同银行还会有不同的最低还款金额限制，比如广发银行要求是1万元的整数倍等;第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。一般需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约。如果是一次性结清贷款的，要由本人亲自办理。最好咨询经办行具体办理流程及相关规定。第三步，提前提出申请。一般银行会要求客户填写提前还款的申请单，有的银行要求客户提前一个月预约，期间利息将照常收取。中国银行需要提前15个工作日预约，并且要贷款一年以上才可以提前还贷;工商银行和农业银行都需要提前1个月进行预约。民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作。第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续;第五步，客户提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项。此外，不要忘记注销抵押。否则贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。提前还贷如何办理 提前还贷如何办理 目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定: （1）借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； （2）贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元以上、以万为单位的整数。 （3）借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意； （4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为等额本息还款法、等本不等息还款法等），以先息后本，每月等额减少，缩短还款期限的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印每月还贷本金利息表，重新与借款人签订借款变更合同。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。 还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 7.提前还贷如何办理 目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定: （1）借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； （2）贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元以上、以万为单位的整数。 （3）借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意； （4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为等额本息还款法、等本不等息还款法等），以先息后本，每月等额减少，缩短还款期限的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印每月还贷本金利息表，重新与借款人签订借款变更合同。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。 还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 8.还款期内利率变化时还款额的计算 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在年以内（含年）的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。 例如： 申请贷款万元，贷款期为年，现行利率为.。月还款额为.元。 在还款年个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为.（年以内）、.（年以上），则当年余下的个月仍执行合同利率.，从第年开始，按年期的利率.重新计算月还款额。 计算方法如下： 将余下的期月还款额.元按.的年利率折现：（计算月均还款额的逆运算）.*（+.%/） -）/（./)）*（+./）=.元。 再将.元未还贷款总额按照新利率.重新计算月还款额为： .*（./）*（+./