商品房合同注意.doc

1、一般的楼盘，开盘的时候选房，付定金。然后在结顶（房顶完工）的时候付首付款。流程：由销售人员接待客户，看房选号签订订购单，定下之后带去财务付定金，礼品发放。结顶的时候首付，由销售人员通知客户前来首付，之前定金转为首付款，签订合同，再带去财务付款。2、一般都会在首付之后，开始办理银行按揭手续，这样能保证后期的交房工作顺利流程：首付款之后，询问客户付款方式，包括一次性（一般一次性都有优惠），分期（但必须在交房前付清），按揭。3、等工程验收合格，出小产权证之后，就开始交房了。流程：提前通知客户到指定地点来交房，销售人员陪同客户看房-拟出结算清单以及交房流转单-到财务收银处付清房款（包括剩余房款，面积差的房款，物业维修基金，物业费。等等）-然后再去物业部领钥匙及礼品PS：按揭客户，要咨询银行，按揭款是否能够到位，否则不给与交付。楼盘销售怎样寻找客源1.做线上和线下推广，提高项目知名度；2.主动营销。例如外出拓客，做目标客户拜访、与其他商家合作然后共享双方客户资源等；3.与大型代理商合作，利用其庞大的客户资源。首先，作为销售，不管是销售，其本质都是一样就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。作为一手楼盘的销售，需要做好的是练好嘴皮子、提高思维反应能力、培养基本礼仪及日常良好习惯、熟悉所售楼盘的各种资料卖点所在及对各种房产政策的深刻了解。具体到接待细节：楼盘销售前，策划后台方面肯定会有一系列的广告推广，电话咨询的客户肯定不少，先让客户记住你，可以给自己取个个性、好记的名字，再就是记录好客户的联系方式和需求点等，这时可采取多问的方式，因为既然他有兴趣打电话过来就不会嫌你麻烦，相反会举得你很专业很尊重他，电话结束后，及时记录好来电客户资料，以备做好回访工作。尽量说服客户亲临营销中心，因为通过电话是肯定不可能达成交易的。客户亲临现场，首先除介绍自己，最重要的是学会寒暄，这样可以消除客户的戒备心理，接着就是介绍楼盘，卖点要突出。当然不能一味的像背书一样只顾自己讲，要和客户多互动，了解客户的需求，如是自住还是投资？根据所了解到的及时给出相应的解答。销售其实并没有想象中的难，但也绝不是几句花言巧语就能谈成，记住，关键还在于勤奋，一个勤奋的销售技巧一般的置业顾问肯定会比一个懒惰的销售技巧高超的置业顾问业绩好，平时多看多想多练。 买商品房（一手）时签合同需要注意哪几项？ 1房产证问题2房产商承诺的公共设施3质量保证书之类的（房子以后出现质量问题怎么解决）购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国城市房地产管理法虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了商品房销售管理办法该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量二查“两书一表”三签房屋验收单 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约维修。 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。 按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收房屋验收单 在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。其实很简单，主要由以下几点要注意：1.产权建筑面积，使用面积，公摊 2.房屋单价，总价，如果有贷款，要看清贷款额，利息 4.是否可以封阳台 5.房屋什么时候交房，产权证什么时间内下 6.交房产生面积差异怎么处理 房子属于期房，还没有动工，您最好不要缴纳首付款，这样对您很不利。如果房子不满意或者开发商强制买房，你可以以房屋没有预售许可证为由要求退还定金。房屋预售开发商必须有五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程开工许可证、预售许可证。如果缺少证件的话，你交纳房款会有很大风险。签合同时候要注意房屋面积差异处理办法、房产证办理时间及违约处理办法、交房标准，同时签订补充协议，要求开发商：如果由于开发商的问题导致房屋纠纷，让开发商按照1+1赔偿，必要的时候运用法律手段来解决。专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面： 检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证住宅质量保证书住宅使用说明书，并要抄下证件的号码。 房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。 交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。 明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。 房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。买期房定合同应该注意什么开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的商品房买卖合同示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补商品房买卖合同示范文本的不足。 1、增加如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，居住安全的房屋质量条款。注明无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都应承担的维修责任和法律责任。 2、小区规划比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。 3、房屋交付使用的条件 迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。 4、，“补充协议”必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。 5、公共财产，注意“归出卖人”之类的文字“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。 6、为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到： 1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示； 2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押； 3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。 7、房屋面积防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。 8、“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。 开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。 开发商应向购房人交付的文件，有“三书一证两表”之说和“两书一表”之说。 “三书一证两表”是：住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表和房屋面积实测数据表。 “两书一表”是：住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表。 居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三书一证两表”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。 如果开发商不能完全满足你提出的“三书一证两表”的要求，你可以让步，但是，建筑工程质量认定书和住宅质量保证书是不能让步的。 9、房屋的检验期限，“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。 “补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。 10、契税和维修基金建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。 11、产权证，是产权登记机构颁发的开发商的这一承诺对购房人毫无意义。 最后，应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。 12、合同更名，有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。” 13、处理合同争议的条款，一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。 (1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。 (2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。 (3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。 (4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。 14、合同正本的持有和保存，开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“商品房买卖合同、本补充协议及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的