房地产市场调研教程101019付琦.ppt

房地产市场调研,付琦 先生 中国房产信息集团上海事业部 研究总监 高级分析师 2010年10月,2005年，一位房地产“专家”在中央电视台接受采访表示：“上海房价将跌50%”。 主持人问为什么？ 回答：“上海房价太高了，我上海的亲戚打电话告诉我，陆家嘴旁边均价卖到6万，五角场均价到达1万五。”,2010年2月25日，国家统计局公布2009年国民经济和社会发展统计公报：去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。,房地产市场调研 是房地产从业人员一切工作的基础！,目 录 contents,房地产市场调研基础知识,什么是房地产市场调研？有哪些分类和原则？又有什么使用界限？,什么是 市场调研？,是去售楼处拿楼书？,是去售楼处问售价？,是拿着调研表去把相关字段填满？,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为管理决策、制定规划提供可靠依据。,市场调研=市场调查+分析研究,市场调研无处不在！,淘宝网购物,打游戏,交通出行,房地产市场调研的特征？,调研内容的广泛性,拿地阶段,城市进入阶段,项目定位阶段,项目施工阶段,项目销售阶段,城市进入研究,分类市场风险评判,分类市场研究,土地咨询,项目可行性分析,项目定位,开发经济测算,项目周边区域研究,最佳产品策略,竞争市场监测,营销策划咨询,项目诊断及优化,竞争市场监测,营销策划咨询,竞争企业监测,住宅 商业 办公 ,调研开展的目的性,调研信息的变化性,房地产市场调研的分类？,按调研目的分,应用性调研：为特定目的、特定的应用领域进行的调研。如高端产品调研、首次置业调研等。,基础性调研：为现有理论或概念提供进一步证明，短时间内不能直接应用于实践。如行业发展趋势、周期性变化理论等。,按资料来源分,实地调查：在制定详细的调查方案的基础上，直接地向被访者收集一手资料、信息，进行整理分析，形成调查报告。,文案调查：也叫二手资料分析，是通过收集已有的资料信息，加以整理和分析。比如运用网络信息，他人的研究成果等。,按调研对象分,消费者调查：针对房产购买者或者潜在购买者的调查。,非消费者调查：指对房产消费者以外的主体进行调查。如楼盘、企业等。,房地产市场调研的原则？,客观性： 调研人员应具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的确切信息，正视事实，接受调研的结果。,科学性： 应运用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据。从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的信息资料。,道德性： 市场调研会涉及四方面的主体，调研人员、客户、研究对象、被访者。不能欺骗、不能强迫接受、不能侵犯隐私。,房地产市场调研的方法？,小组座谈法,德尔菲法,电话调查法,面访调查法,网络调查法,现场调查法,房地产市场调研的使用界限？,缺乏调研资源,结果毫无用处,错过合适时机,已经做出决策,信息已经存在,调研成本过高,如何做好房地产市场调研,明确调研目的，严谨调研策划，客观采集信息，科学研究分析,房地产市场调研策划流程,调研目标明确,调研方法选择,调研组织设置,调研规模控制,调研问卷设计,调研计划书,房地产市场调研实务图,识别问题和需求,确定调研目标,生成调研设计,方法选择,组织设计,样本选取,流程控制,问卷设计,收集数据,现场实施,汇总信息,拾遗补缺,报告撰写,清楚调研内容 运用调研手段,如何做好 楼盘调研？,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,配套,公交枢纽,交通,生态/市中心唯一生态城区,50万平米绿化景观。 6公里景观河道和排水河道。 生态走廊、新江湾城公园等景观。,景观,项目形象识别系统 应用在道旗高炮围板售楼处纸杯、纸袋等,广告,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,售楼处包装销售员配置,销控台布置 洽谈桌(椅）材质和放置位置 沙盘,销售员是否有统一制服 男女销售员比例 销售员专业水准 是否善于引导需求,售楼处包装销售员配置,项目销售状况,推案情况 各项差价 促销手段 成交客户情况,平层豪宅,平层豪宅,平层豪宅,产品规划,房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。,社区规划 配套规划 建材装修 房型配比,调研手段,作业一：楼盘调研 慧芝湖花园,作业二：专题调研 上海地方细则对市