某项目建筑方案设计任务书.pdf

福安东百广场项目设计任务书 1 目录目录目录目录 目录 1 第一章 项目概况 2 一、项目名称. 2 二、项目地点. 2 三、用地性质. 2 四、用地概述. 2 五、设计依据. 2 第二章 详细规划要求 3 一、规划总则. 3 二、规划细则. 3 三、建设规模及指标. 4 四、限高. 5 第三章 市场分析与定位 5 一、项目定位 SWOT 分析5 二、产品定位. 5 三、目标客群定位. 6 第四章 概念设计 6 一、总设计要求. 6 二、单体设计要求. 7 第五章 成果要求 8 一、图纸内容要求. 8 二、图纸深度要求. 8 福安东百广场项目设计任务书 2 第一章第一章第一章第一章 项目概况项目概况项目概况项目概况 一一一一、项目名称项目名称项目名称项目名称 福安东百广场 二二二二、项目地点项目地点项目地点项目地点 该规划地块地处福安市湖口片区富春溪西岸 三三三三、用地性质用地性质用地性质用地性质 本项目分三个地块：商业、写字楼、酒店用地，居住用地，规划道路及公共绿地用地。 四四四四、用地概述用地概述用地概述用地概述 (一一一一)地块现状地块现状地块现状地块现状 项目位于福安市湖口片区，东临富春溪，西面与北面靠山，南面临近规划的市公安局、仙 岫安置房及富阳大桥。地块现状为山地，与四周规划道路路面存在较大高差。 (二二二二)项目周边概况项目周边概况项目周边概况项目周边概况 1、周边道路规划状况 本项目紧邻新规划建成的 46 米富春大道、富阳大桥、溪北洋隧道，三者组成的西部通道构 成连接福安市溪北洋组团发展的战略通道。 2、周边项目概况 本项目周边临近的项目有中宝富春江南、富春香樟苑、天润国际等。 详见附件 1：福安项目情况介绍.ppt (三三三三)项目周边区域社会环境项目周边区域社会环境项目周边区域社会环境项目周边区域社会环境 本案为富春溪组团发展的重要构成部分，福安市的老城区将扩大，将富春溪纳入城中河， 未来将完善各类市政配套。根据规划可知，未来富春溪西岸片区将配建公安局、地税局、养老 康乐中心、福安市长途汽车南站、公共交通始末站、金色阳光五星级酒店、富春溪湿地公园等。 五五五五、设计依据设计依据设计依据设计依据 符合国家及地方各项法律法规的相关规定，包括但不限于： (一)福建省城市规划管理技术规定 (二)附件 2：项目用地红线图.dwg 福安东百广场项目设计任务书 3 (三)附件 3：项目地块周边道路标高图.dwg (四)附件 4：福安市住宅和城乡规划建设局关于富春溪西岸城市综合体 A 出让地块规划条 件的通知.jpg 第二章第二章第二章第二章 详细规划要求详细规划要求详细规划要求详细规划要求 一一一一、规划总则规划总则规划总则规划总则 1、项目既要体现在市场中的先导性和东百品牌的个性化，还需突出福安城市文脉的传承及 对时尚生活态度的诠释。 2、设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐统一，突出以价值为本的商业 化设计。 3、 规划设计应考虑化解地块及周边的不利影响， 重点考虑化解道路高差所带来的不利影响。 4、要考虑现房销售和样板房区开盘的规划布局。 二二二二、规划细则规划细则规划细则规划细则 (一一一一)整体布局整体布局整体布局整体布局 1、本项目由星级酒店、写字楼、商业中心及住宅组成一个完整的商业综合体。 2、住宅与商业之间应通过宅间道路或通透围墙方式进行分隔。 3、整售酒店与分售写字楼合建，酒店与商业可各自独立又能连通，其中裙房部分配套辅助 功能应考虑与购物中心结合，未来可用于商业用途。 4、商业部分由“暂时自持”的集中式商业、底铺、分售商业街等组成，商业主体原则上放 在地块的北面。 “暂时自持”是指根据集中式商业的体块功能及铺位分割特点，使其产权独立、 明晰，根据需要可适时销售。 5、整体布局应充分利用地块西高东低的地形特点，体现错落有致的立体建筑风格，给人以 层次丰富的空间感受。 6、应充分考虑各功能部分(分售商业、分售写字楼、整售酒店)的水、电、中央空调、电梯、 消防等系统的独立使用和计量，出入口、停车场的独立性，各业态经营时间和性质的差异，出 入通道及设备使用的独立性和便利性，便于日后销售的产权明晰和经营管理。 (二二二二)交通组织交通组织交通组织交通组织 本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。商业、酒店的主入口应靠近主干 福安东百广场项目设计任务书 4 道，可由路面直接进入。超市设在地下一层，应有专用通道进入，可考虑下沉式广场方式。 三三三三、建设规模及指标建设规模及指标建设规模及指标建设规模及指标 项目名称项目名称项目名称项目名称福安东百广场福安东百广场福安东百广场福安东百广场 用地面积(m2)130831.7 建建建建 筑筑筑筑 面面面面 积积积积 () 商业 暂时自持商业(含超市)45000 分售商业15000 合计60000(约数) 写字楼 酒店 整售酒店30000 分售写字楼10000 合计40000(约数) 住宅及公建 配套 分售住宅238017 幼儿园3000 医疗卫生用房260 社区居委会及文化活动室1500 公安监控用房150 物业管理用房688 公厕二处160 合计243775 合计343775(约数) 总建筑面积()349457(实际) 规划道路及公共绿地(用地面积)8340.7 容积率容积率容积率容积率 商业、写字楼、酒店2.0 住宅3.5 绿化率绿化率绿化率绿化率 商业、写字楼、酒店8% 住宅25% 建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度 (上限上限上限上限) 商业、写字楼、酒店60% 住宅28% 备注：写字楼的面积由原规划指标的 20000 平方调为 10000 平方，商业的面积增加 10000 平方。 福安东百广场项目设计任务书 5 四四四四、限高限高限高限高 1、商业部分限高三层，局部(如影院)可为四层。 2、酒店、住宅建筑高度控制在 100 米以下。 第三章第三章第三章第三章 市场分析与定位市场分析与定位市场分析与定位市场分析与定位 一一一一、项目定位项目定位项目定位项目定位 SWOT 分析分析分析分析 (一一一一)S-优势优势优势优势 1、上市品牌企业开发，品牌影响力带来的高价值认同度； 2、紧邻富春大道、富阳大桥，交通便利； 3、北面及西面靠山，环境清幽，沿着富春溪，景观视野好； 4、占地面积大，开发总建面达 35 万平方米，为福安市第一大综合体项目。 (二二二二)W-劣势劣势劣势劣势 1、项目片区商业氛围不浓，无成型的商业； 2、项目片区为城市新区，配套尚不完善，认可度暂时不高。 (三三三三)O-机会机会机会机会 1、福安目前商业主要以分散式街铺为主，部分集中式商业由于面积受限不具备影响力， 本 项目商业的垄断优势带来较大的机会； 2、项目及周边住宅体量较大，区域内对商业需求明显； 3、处于福安市城区的富春溪组团，政府的重点开发具有潜在机会。 (四四四四)T-威胁威胁威胁威胁 1、 “中宝富春江南”与本项目距离较近，产品与本项目产品有一定重叠； 2、城东片区发展快速，世纪大道周边地块开发较多且配套比本案成熟，客户认可度高； 3、如何设计项目的亮点、提升人气、吸引城市东区的客流； 4、福安消费者消费观念的引导。 二二二二、产品定位产品定位产品定位产品定位 富春溪畔，首席新城市生活综合体 福安东百广场项目设计任务书 6 三三三三、目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位 本案锁定的目标客户，是认同区域价值、商业资源价值、东百品牌价值以及项目主题定位 的中高端客户群体。 住宅户型比定位住宅户型比定位住宅户型比定位住宅户型比定位 面积段面积段面积段面积段()户型户型户型户型面积比面积比面积比面积比 80-100 两房 30% 两房半 100-20三房50% 120-140 三房半 18% 四房 140 以上五房2% 第四章第四章第四章第四章 概念设计概念设计概念设计概念设计 一一一一、总设计要求总设计要求总设计要求总设计要求 项目作为东百集团在省内县级市开发的首个商业综合体项目，在考虑东百集团品牌影响的 同时还要作为未来发展的样板项目。因此，无论是方案的布局、内部的环境还是外立面的形象， 在体现东百集团形象的同时还要有超前意识，将其建设成为福安市规模最大、档次最高、业态 产品产品产品产品目标客户群目标客户群目标客户群目标客户群 住宅住宅住宅住宅 (1)核心客户：城市新贵、新一代家庭、公务员、白领 (2)重要客户：市中心换房客户、追求生活品质的客户 (3)补充客户：前瞻性投资者、富人阶层 商业商业商业商业 (1)具有强大购买力的中、高端社会精英阶层 (2)福安市本地客户为主，周边客户为辅，辐射长期投资的客户 (3)具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商 写字楼写字楼写字楼写字楼 (1)对形象、环境要求比较高的高端客群 (2)长期投资客户 (3)知名品牌经销商 福安东百广场项目设计任务书 7 最全的最具代表性的集商住、酒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、教育于一体的一站式综合体， 成为福安市的地标门户和新城市中心。 二二二二、单体设计要求单体设计要求单体设计要求单体设计要求 (一一一一)住宅设计要求住宅设计要求住宅设计要求住宅设计要求 1、户型紧凑，功能齐全； 2、引领新城区住宅标杆的品质人居，提供有竞争力的内部园林景观； 3、户型方正，南北通透，布局应符合房屋风水； 4、通过飘窗、入户花园、封闭阳台等面积利用增加赠送面积； 5、通过合理控制住宅面积从而控制总价，使之成为快销产品，利于资金回笼； 6、树立城市生态住宅形象； 7、户型功能在市面热销产品的基础上有所提升，提升客户认可度。 (二二二二)商业设计要求商业设计要求商业设计要求商业设计要求 1、商业总面积为 60000 平方，其中“暂时自持”的集中式商业约 35000 平方(含影院)，分 售商业街约 15000 平方，超市约 10000 平方； 2、超市设在地下一层，需设计专用的进出通道和理货通道，卸货区、验货区、货运通道应 与客人车流分开设置，可考虑置于地下； 3、专业影院控制在 3000 平方以内，设计在集中式商业的顶层； 4、住宅区地块沿路设计部分底层商铺，最高不超过 2 层，单间面积 50 平方左右； 5、 “暂时自持”的商业部分设计要灵活，以便产权的分割销售； 6、商铺的面积原则控制在 50 平方左右，进深不大于 12 米，独立商铺应考虑橱窗、店招的 设计； 7、餐饮业态原则设置在顶层，应考虑满足规范要求及运营条件，设计专门的给排水、排烟、 隔油、排污系统，中餐应考虑煤气； 8、合理规划商业的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率； 9、在满足消防规范的前提下，合理划分防火分区、设置疏散楼梯，使其对商铺有效性、 连 续性的影响降到最小。 (三三三三)写字楼写字楼写字楼写字楼、酒店设计要求酒店设计要求酒店设计要求酒店设计要求 1、整售酒店(按五星级标准设计)与分售写字楼合建，面积约 40000 平方米，写字楼面积约 10000 平方米，酒店面积约 30000 平方米(其中：客房 200 间至 250 间，其它面积可配置大型餐 福安东百广场项目设计任务书 8 饮、会议、KTV 等)； 2、酒店与写字楼要分别设独立的入口和大堂； 3、住宅的部分会所功能可以与酒店结合； 4、写字楼要预留分体空调的位置。 第五章第五章第五章第五章 成果要求成果要求成果要求成果要求 一一一一、图纸内容要求图纸内容要求图纸内容要求图纸内容要求 所提交的规划方案必须符合国家现行的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲 方要求。提交的规划方案应包括以下内容： 分类分类分类分类序号序号序号序号图纸名称图纸名称图纸名称图纸名称A1 展示图板展示图板展示图板展示图板A3 文本文本文本文本 总图 1设计理念及说明不要求要求 2总平面图1:500要求 3功能分区与配套类型分布图不要求要求 4竖向分析图不要求要求 5交通分析图不要求要求 6主要节点景观分析图不要求要求 7日照分析图(阴影分析)要求要求 8相关案例分析不要求要求 单体 9建筑单体平面图(住宅部分提供主打户型)不要求要求 10建筑单体主要立面效果图要求要求 11底商的分布图不要求要求 12商业动线分析不要求要求 其它13 效果图：包含分期鸟瞰图、合并制作的整体鸟 瞰图、单体透视图、局部空间、公建、主要景 观节点及其他能表现设计意向的效果图纸等 要求要求 备注设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸 二二二二、图纸深度要求图纸深度要求图纸深度要求图纸深度要求 (一一一一)总平面图总平面图总平面图总平面图 福安东百广场项目设计任务书 9 1、用地红线位置、场地标高； 2、建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等； 3、红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置； 4、消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等。 (二二二二)功能分区与主要配套设施分布图功能分区与主要配套设施分布图功能分区与主要配套设施分布图功能分区与主要配套设施分布图 明确住宅区和公建分区，描述主要公建(如幼儿园、物业管理用房等)，通过明显的图例描述 设施的名称、位置及规模。 (三三三三)竖向分析图竖向分析图竖向分