2010丹东SK新城项目市场调研报告133p.ppt

丹东sk新城项目市场调研报告,沈阳通和明市场研究有限公司 2010年7月 联系电话呈送,呈送人：沈阳通和明市场研究有限公司 联系人：李辉 电 话：email：,本报告为沈阳通和明市场研究有限公司受辽宁爱思开实业房地产开发公司委托而特别研究撰写，其设计版权为沈阳通和明市场研究有限公司所有。报告中含有沈阳通和明市场研究有限公司研究技术信息，因此未经版权人同意，本报告不得提供给版权人之同业机构。 本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受esomar规则的约束。,呈 送：辽宁爱思开实业房地产开发公司 联系人：刘大胜 电 话：134 6457 1166,报告结构,项目介绍- 4 丹东概况及经济发展- 10 新城区发展规划及发展进程- 22 sk地块特点及周边环境调查- 34 新城区房地产市场现状- 47 新城区房地产市场发展趋势及预测分析- 78 新城区人口变化趋势- 86 消费者研究- 96 市场调研结论- 122,项目介绍,研究背景 研究内容 研究方法 项目完成情况,研究背景,韩国sk集团是世界著名的500强企业之一，也是首家进驻丹东投资的世界500强企业，目前在丹东已经相继进行了化工、物流园、保税区、房地产等项目的开发，取得了不俗的投资业绩，尤其是在丹东首次开发的地产项目俪江国际。sk公司以国际化大公司的视野，严谨的工作作风，务实的开发理念，雄厚的投资实力，在丹东叫响了sk集团公司的地产品牌，得到了本地消费者的认同，产品的销售率、产品的品质力、消费者的认同率都居于同类项目之首。 作为辽宁沿海经济带的东端起点，从2008年开始，丹东市委、市政府确定了丹东未来的发展战略：以临港产业园区为依托，以新城区开发建设为龙头，举全市之力，力争23年之内将新城区打造成丹东的政治经济文化中心。经过了两年的高强度的投资建设，目前丹东新城区基础设施日臻完善，城市形象日益完美，城市人气节节攀升，吸引了国内外人群的高度关注。尤其是新鸭绿江公路大桥项目尘埃落定后，丹东新城区独特的区域优势显现的商机，吸引了国内外客商的纷至沓来，一大批地产项目相继进驻新城区开工建设。据不完全统计，目前新城区已开工和即将开工的地产项目共有30余个，总建筑面积高达400万平方米，并且项目的业态丰富，住宅、公寓、商业综合体、商业街等一应俱全。,研究内容,sk丹东新城区物流园地处丹东新城区的中心区域，占地面积16万平方米，其中计划用于商品房开发的面积大约2.6万平方米。该地块紧邻新城区主干道，与新城区的国家级仪器仪表产业园办公基地及研发基地隔街相望，周围分布着丹东二中、丹东机电学院等科研院校。针对丹东新城区目前的开发现状，结合sk集团在丹东积累的开发经验，我们在sk集团丹东新城区物流园地产项目前期市场调研中将重点关注以下内容： 丹东宏观经济状况 新城区发展规划及发展进程 新城区房地产市场现状 新城区人口变化情况 新城区房地产开发进程及前景 丹东新城区sk项目地块基本情况及地块特点 新城区房地产市场发展趋势预测分析 消费者分析,研究方法,研究方法,定性研究,定量研究,研究对象：未来两年内有购置房产意向的消费者，包含丹东本地、外地及朝鲜族居民。 研究目的：了解消费者对新城区的认知，丹东居住的鲜族居民及外地人的消费行为分析； 未来五年内市民在丹东新城区置业意向（住宅、公寓、写字楼、商业）； 购买偏好（住宅、公寓、写字楼、商业）；对物业配套的需求；未来在新城区置业人群特点； 本项目潜在消费者等。,（前期市场调研核心研究方法，其结果将成为前期研究的主要结论）,（为定量研究做准备，使定量研究更为准确、有效，并帮助解释定量结果）,研究对象：丹东新城区管理办公室、新城区在建项目负责人、仪器仪表工业园招商处。 研究目的：了解新城区的规划，新城区的建设进程，了解新城区人口迁移方案和进程，政府对于新城区项目的政策，新城区在建项目的开发计划等。,本项目将采用定性研究、定量研究、二手资料收集数据。,二手资料收集 方法：1 丹东统计年鉴；2 网络资料；3 通和明资料库；4报纸；5. 房交会等资料； 目的：（1）获取丹东经济整体状况信息；（2）获取新城区在建项目状况；,项目研究工作的阶段划分,2010/6/3,2010/6/28,2010/7/10,2010/7/15,第一阶段（市场调研） 市场现状及客户访谈,第二阶段（中期） 项目整体定位及发展战略,第三阶段（终期） 提交终稿,工作,城市发展、宏观经济背景研究 房地产市场调研 对政府及消费者深度访谈 项目地块解析 客户分析,核心问题梳理 项目盈利思路 整体发展战略 各物业承担作用 项目定位,根据客户建议深化研究，完善报告 物业发展建议,经济测算,最终成果 市场调研报告,发展策略报告,提交整体报告,项目完成情况,丹东概况及经济发展,丹东市概况 丹东市宏观社会经济发展状况 丹东市城市发展战略地位 新城区介绍,城市概况,丹东市位于辽宁省东南部的鸭绿江畔，属东北亚中心地带，是环黄海经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，与朝鲜民主主义共和国隔江相望，是中国万里长城的最东端起点，中国万里海疆的最北端起点。具有沿海、沿江、沿边的独特优势。东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。市区地理坐标为东经 12423，北纬 4007。丹东作为东北东部地区最便捷的出海通道和辽宁沿海“五点一线”对外开放的东端起点，在实施振兴东北老工业基地战略和辽宁沿海大开放战略进程中，发挥着非常重要的作用。,丹东市总面积15222平方千米，总人口242万人。丹东市委、市政府提出了超常规、跨越式发展的目标和总体思路，坚定不移地实施“坚持大开放、狠抓大项目、构建大旅游、营造大环境”的发展战略，以港口为依托，以丹东临港产业园区建设为先导，面向海洋，拉开城市发展空间，实现丹东、东港同城化、一体化，全力推进科技创新，加快转变经济发展方式，加快体制机制创新，加快构建开放型经济体系，加快构建和谐社会，努力建设一个开放、繁荣、文明、和谐的新丹东。,丹东历年gdp和固定资产投资,近年来，丹东市gdp和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展。 丹东市近5年来，gdp增长率保持在15%以上，2009年城市gdp达到655.79亿元。 近年来丹东市固定资产投资年稳定快速增长，2009年已达525.2亿元。 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了作用。,数据来源丹东市统计局,单位：亿元,从历年来数据看出，丹东市与其他城市相比，第一、第二产业的比重依然过大，产业结构的优化和发展任务依然艰巨。,丹东市历年产业结构状况,国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，丹东市的第三产业还有很大的发展空间。,产业结构,数据来源丹东市统计局,近年来，丹东市居民人均消费性支出和人均可支配收入稳步上升，到2009年，可支配收入为12827 元，消费性支出为10380元。 丹东市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在76%以上，消费特征明显。 典型的消费型城市，城乡居民储蓄水平低，对房产大宗购物消费较为敏感。,居民消费力,单位：元,数据来源丹东市统计局,社会消费品零售总额增长迅速，2005年以来，每年保持了14%以上的增长率，居民消费明显升温。 2009年，丹东市社会消费品零售总额为234亿元，同比增长18%。 消费品市场销售持续红火，居民消费力逐步增强。,数据来源丹东市统计局,社会销售品零售总额,单位：亿元,住房面积应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。,丹东市2008年数据,丹东居民住房支出比重偏低，人均住房面积还有较大的增长空间。,居住消费水平,沈阳城镇人均住宅面积29平方米，而丹东仅为21.5平方米，发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明丹东房地产市场仍有较大的发展空间。 2008年丹东城市居民恩格尔系数为42.1%，城市居民人均住房使用面积为21.5平方米。 2008年，丹东城市居民人均住房支出997.06元，占家庭总支出的8%。,数据来源丹东市统计局,丹东市城市发展战略地位,丹东具有沿江、沿海、沿边的区位优势，有环境与资源和产业基础优势：丹东充分发挥和利用这些优势，推进临港工业的发展，大力开发建设丹东临港产业园区，立足港口，突出特色，合理规划形成“一港五基地”的临港产业布局。 丹东将自身明确定位为“中国东北东部现代化沿海港口城市”：从沿边、沿江城市到沿海港口城市，丹东已经实现了从“边城”向“港城”的转变，完成了思维方式和发展思路的历史性跨越。由此，丹东市确定了建设“区域性物流中心”的发展思路，一个现代化的沿海港口城市建设路径越发清晰起来。丹东成为东北东部乃至东北亚重要区域性物流中心是必然的发展趋势。 “五点一线”的重要支点：2006年，辽宁省提出了打造沿海经济带的发展目标，明确在今后一个时期，全省对外开放的重点将放在大连长兴岛临港工业区、辽宁(营口)沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区、辽宁丹东临港产业园区和大连花园口工业区五个区域。辽宁省还将建设一条1443公里长的滨海路，连接起渤海和黄海上的五个开放点，形成“五点一线”的格局。丹东便是“五点”中最东部的一个支点，牵一发而动全身。,城市机会鸭绿江界河公路大桥即将兴建,丹东迎来历史性发展机遇鸭绿江界河公路大桥即将兴建 鸭绿江界河公路大桥将建于丹东新城区国门湾，大桥路线的中方起点位于丹大高速公路汤池互通立交处，终点位于朝方南新义州西南角，桥址由丹东新城区兴丹大街北侧跨江入朝，线路全长约17公里，其中中方一侧约11公里，朝方一侧约6公里，大桥桥宽38米，桥面为双向六车道，主跨径满足双向通航360米，净高32米；专家拟定的桥型方案为钢桁架拱桥和斜拉桥。目前，勘探、设计、环评等准备工作正在进行中。大桥建成后，近期通行能力为旅客日通行2000人次，货车日通行2500辆；远期通行能力为旅客日通行5万人次，货车日通行2万辆。 新鸭绿江大桥的建设，将搭建出一条中朝两国、丹东新义州两市之间的新的贸易通道，成为推动丹东产业园区发展的新的动力。丹大高速公路通车后，从2009年开始，东北东部铁路，丹东至大连快速铁路，丹东至沈阳铁路客运专线，丹东至通化高速公路，丹东至海城高速公路等相继拉开建设的帷幕。,重要交通干线及鸭绿江界河公路大桥的兴建，必将成就丹东东北东部乃至东北亚地区人流、物流的集散地和中转站；众多国内外企业已闻风而动，纷沓而至，丹东未来发展空间广阔，必将成为东北新的投资热土。,城市机会朝鲜开放计划,丹东市现已成为中朝边境贸易倍受关注、最大和最具发展潜力的窗口之一，丹东口岸发挥着重要作用，有公路、铁路和水路通往朝鲜腹地，鸭绿江大桥的铁路和公路将中国丹东与朝鲜新义州相连。 对于丹东这样一个我国最大的边境城市而言，与朝鲜的关系是其城市发展必须要考虑的因素。除了两国间的政治关系以外，经贸、交通、物资等的相互补给和流通的机制以及通道的建立和充分利用，会对丹东的城市和经济发展带来诸多的利好和实惠。 新义州与丹东有着密切的经贸、产业和人员往来，两市在产业、交通、物资等方面有着合作的巨大潜力。 在丹东这个我国最大的边境城市，约有16%是做边贸生意的，做边贸生意的商户们普遍对中朝贸易抱着乐观的态度，这对于在丹东蜂拥而起的边贸企业来说，将是天大的商机。 未来将有大量的投资者在丹东建立基地，一旦朝鲜开放，便能够迅速的进入。这些投资者更多的是着眼于长远利益而非眼前的机会。 朝鲜对外开放两岛的计划已经被丹东市一家国际贸易公司在其网站上披露。而新中朝大桥的建设也暗示着朝鲜开始尝试向外界“敞开怀抱”。,城市机会通丹高速,2008年，丹东至通化高速路开工建设，通化至丹东高速公路建成后，将使通化向沈阳、长春、丹东等中心城市和港口城市的经济圈靠拢，把通化融入环渤海经济圈，形成“将以通化、丹东两个城市为节点,以交通线为连线,形成以点串线、以线带面的带状经济区域”即通丹经济带。它将进一步扩大丹东港的集疏功能，巩固大连港的国际航运中心地位，助推东北腹地经济快速发展。高速公路建成通车后，使其成为东北亚经济圈中一个未来的重要枢纽，对开发当地旅游和港口资源将起到积极作用。 丹东至大连高速公路在丹东市古城子与丹东至沈阳高速公路相接。丹东至大连高速公路的全线通车，大大缩短了丹东到大连的空间距离，丹东到大连的车程缩短了一个小时，进一步优化和提升了丹东的沿海、港口、资源优势和经济地位，形成了辽宁沿海地区对外开放的新格局；进一步提升了丹东区域性交通枢纽地位，形成了以丹东为中心向五个方向放射状布局的交通网，对沈阳、大连、丹东经贸旅游“黄金三角”的形成大有裨益。,丹东又是国务院新近批准的辽宁沿海经济带“五点一线”最东端的起点，有着港口优势。全面参与区域经济合作，提升东北东部地区对外开放水平，是通、丹两市的共同愿望。,城市机会丹东将迎来的“高铁经济”,沈丹客运专线、丹大快速铁路，东北东部铁路这3条铁路线，在丹东汇集成一点借助它们，未来的丹东会很好地发展，前途非常光明!,丹东到大连仅需1个半小时，拉近了丹东与大连以及辽宁其他沿海城市的距离。 拉近了与山东半岛以及华东其他发达地区的距离。 新城区丹东机场附近有一站，丹东西站。,丹东至沈阳用不上1小时，丹东将融入沈阳一小时经济圈。 沈丹高铁还打通了丹东与京津冀经济圈的联系通道。,沈丹客运专线,丹大快速铁路,丹通快速铁路,形成公路、铁路并驾齐驱的交通大动脉，为人员往来、旅游观光创造方便快捷的条件。 这条铁路将连接黑、吉、辽东北东部13个城市和30多个县，依托港口优势扩大对外开放，增强沿线城市间的经济交流与合作，丹通快速铁路（即东北东部铁路）丹东将是最大的受益者。,新城区发展规划及发展进程,新城区发展规划 新城区发展规划政策,丹东新城区区域位置,丹东新城区规划控制面积61.8平方公里，规划人口40万。四至边界北起一潮沟，南至安民河，西起201国道，东至鸭绿江边。新城区的建成将使丹东像广州、上海一样成为全国少有的既沿江又临海的“江海之城”。,丹东新城区的交通条件在目前兴建的众多城市新区中堪称第一：距东部丹东港25公里，距铁路丹东站15公里，距沈丹、丹大高速公路入口为8公里，丹东机场更是坐拥其中。特别是即将启动的中朝新陆路口岸新建鸭绿江公路大桥，就坐落在新城区的东南端。,新城区战略定位,经过高起点、高标准的规划建设，在未来10年内，丹东新城将建成：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。,丹东未来的 “铜锣湾”,中国边境最具有 代表性的形象窗口,新城区规划布局,为临江发展轴，即国门湾地区，包含政治文化、商贸金融、口岸物流、互市贸易、旅游休闲功能； 为行政办公中心和生态绿心； 外层为金融商贸，中间层为居住、休闲，内层为现代产业带； 包括区级公共服务设施节点、城市绿地景观节点在内的网络化功能节点的布局。,丹东新城区的规划结构为：“一轴”、“两心”、“三层”、“多点”。,“一轴”,“两心”,“多点”,“三层”,新城区道路交通规划,对外交通联系线：通过快速路连接201国道、丹大高速公路，成为丹东新城区主要对外交通联系出口。新鸭绿江公路从丹东新城区北端经过，向西联系丹东市域及辽宁省其他城市，向东联系朝鲜新义州。丹东机场已开通至上海、三亚、深圳、北京、成都以及韩国首尔等国内、国际航线；北京至朝鲜平壤、莫斯科至朝鲜平壤的国际联运也经丹东出入境。 对内道路结构：根据规划区发展态势、地形及河流现状情况，规划区道路采用方格网为主的形式。规划区主干路网由“六横六纵”构成。 六横：鸭绿江大道、万兴街、四冶路、富民大街、世纪路、黄海大道 六纵：兴丹大街、中心路、民族路、振兴路、中华路、神州路,沈大高速公路,201国道,飞机场,六横六纵,鸭绿江大桥,轻轨,铁路,新城区景观规划,绿化景观 基于新城区先天具有的景观潜力，通过对现状景观资源的整理以及新景观要素的规划设置，形成新城区景观结构的“一带两心多廊道”格局，有助于新城区空间特色的形成。 一带，依托鸭绿江大道构建滨江休闲旅游带，作为丹东新城区开放空间的骨架和重要生态保障。两心，依托安民山和文安滩在新城区内形成两个绿色中心，并将新城区周边的自然生态资源引入新城区内部。多廊道，在新城区内沿若干主要交通干道两侧设置景观绿地，形成若干条景观生态通廊。 开放空间系统 依托鸭绿江水道并开发整治文安滩及安民山，建设丹东新城区的生态开放空间网络，以保障丹东新城区的生态环境品质，新城区的国门湾公园、市民公园、灯塔山公园、安民山公园、起到功能分隔、景观展示和生态休闲的功能。,新城区商业发展规划,商业发展规划 从政府规划看，沿江一带及中央大街为商业发展区域，包含国际商贸城及中央大街南侧的商业街项目，滨江大道周边为商务区域。 新城区的规划目标是：建成服务新区，辐射更大区域，集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区。 规划建设的项目：成功花园国际酒店、商业街、金融大厦、东北联合体大厦，牛顿沿江环球城的红顶商场、金园大厦底商、及牛顿方式三期的商场项目亦是商业集中项目，临近新市政府与市民公园，国门湾科技五金城、丹东国际商贸城、丹东新城区商业街、吉祥家园(国门湾家居广场)等商业地产项目。 各住宅区域均分布社区商铺。,商业布局,本案位置,新城区配套设施建设,城市功能配套设施正在加紧建设：市民服务中心、丹东二中新校区、辽宁仪器仪表学院新校区、海关武警营房、金融大厦等具有牵动性、引导性的行政文化金融项目及鸭绿江护岸景观工程、市民公园、国门湾公园等功能设施和新城区道路两侧绿化工程正在开工建设，新城区体育中心、图书馆、歌剧院、九年制义务教育（小学、初中）中心学校、中等技术职业学校新校区、综合性医院等城市配套设施也正在筹建中。,市民服务中心,丹东二中新校区,辽宁仪器仪表学院新校区,金融大厦,市民公园,国门湾公园,新城区体育中心,歌剧院,九年制义务教育中心学校,中等技术职业学校新校区,综合性医院,海关武警营房,图书馆,本案位置,新城区公共配套建设,新城区地产政策优势,2009年分别出台了关于促进丹东市房地产市场健康发展的工作意见和关于促进丹东市房地产市场健康发展的相关政策规定，通过采取补贴和缓征相关税费、进一步缩短办件时限、简化办件手续、建立贷款“绿色通道”等服务措施，进一步加大服务和政策扶持力度。 加强市场监测及监管工作。一是紧紧围绕市场运行情况开展调研工作，及时掌握市场运行状况，二是建立和完善房地产市场信息系统，三是整顿规范市场秩序。 适时举办房交会，进一步活跃房屋交易。 赴外推介促销商品房，吸引外埠人士来丹购房置业。 加强新城区宣传，激发居民投资购房热情。加大辽宁沿海经济带战略和新城区建设前景的宣传。随着新城区建设项目的推进，有效激发了居民到新城区投资购房热情，新城区正逐步成为丹东市房地产市场发展的新热点。,丹东市政府促进楼市发展采取的主要措施,保障房地产市场良好发展的措施,按照市委、市政府2010年工作总体目标要求，为继续巩固丹东市房地产市场目前良好的发展势头，建议采取以下工作措施： 一是对已出让尚未开发建设闲置用地进行清理。督促开发企业加快建设进度，尽快将已出让的存量土地转化为商品房供应，增加市场供应量。 二是结合丹东市实际，举办春秋两季房交会。房交会期间，采取多种形式的促销活动，继续实行购房契税补贴政策，减免交易手续费、印花税、土地增值税等相关税费。 三是继续实行部分信贷支持政策。对自住型和改善型住房的消费者给予首付款比例、贷款利率优惠，继续实行公积金贷款的相关优惠政策，鼓励住房合理消费。 四是加大拆迁改造力度，增加刚性需求。鼓励被拆迁居民选择货币安置方式，合理引导其通过购买商品住房，改善居住条件。 五是加强市场监测分析。重点加强对商品房市场的监测，为政府决策提供参考。结合实际，适时酌情出台新的政策措施，鼓励住房消费。 六是加大舆论宣传引导。继续做好辽宁沿海经济带战略、新城区建设前景和商品房对外促销宣传，营造有利于丹东市房地产市场发展的良好氛围，合理引导消费者住房消费。,丹东市政府持续投资能力,政府的持续投资能力对新城区的发展尤为重要。 省政府重视：新城区的建设得到了辽宁省委、省政府的高度重视，同时也得到了国家开发银行的大力支持。 银行支持：到目前为止，开发区管委会从国家开发银行已经贷款40亿元，从其他商业银行每年均贷款上亿资金，主要投入到城市功能配套设施等方面，如公园、沿江护岸、学校、新区医院、新区体育中心、文化中心等。 筹措手段：每年开发区管委会都积极筹措资金，通过各种方式融资贷款或用财政结余建设资金进行投入。 重要保障：新城区工业园企业的入驻，将为新城区的财政提供有力支持，因此，丹东市政府的持续投资能力，也是新区发展的重要保障。,丹东市政府的持续投资能力强。,地块特点及周边环境调查,地块周边环境调查 地块交通条件调查 项目所在地房地产市场现状研究,项目区位,sk丹东新城区物流园地处丹东新城区的中心区域，占地面积16万平方米，其中计划用于商品房开发的面积大约2.6万平方米。该地块紧邻新城区主干道中央大街，与新城区的国家级仪器仪表产业园办公基地及研发基地隔街相望，周围分布着丹东二中、丹东机电学院等科研院校，灯塔山公园、商业街近在咫尺。,本案位置,地块特征,地块内部较平坦，北临工业园区，南临商业区，灯塔山公园近在咫尺，距离鸭绿江约1公里。,项目地形平坦，处于新城区中心地带，视野开阔； 紧临中央大街，用地规模较小，地块方正，利用率高； 周边工业园区较为集中，地块北侧商业或住宅稀缺。,本案地址,地块交通条件调查,本项目位于中央大街与四冶路交汇处，中央大街是新城区主交道干线之一，目前尚无公交线路直达本项目。,本案位置,项目周边市政配套设施,项目位于新城区中心区域，项目周边学校、医院、商业街、公园、邮政枢纽、自来水工程等配套齐全。,项目位于新城区中心区域，地块周边配套齐全。,城市多重完美配套,本案,本案位置,地块周边项目调查,地块周边项目调查,仪器仪表工业园：一期的14栋标准厂房已经90%入驻，入驻仪器仪表产业基地一期标准厂房的50户企业，总投资6.7亿元；将要入驻二期标准厂房的67户企业，总投资13.8亿元，2013年前全部投产，仪器仪表园三期预计在2015年前全部投产，入驻企业31户。,辽宁仪器仪表学院：仪器仪表学院校区占地面积218.47亩，总建筑面积9.9万平方米，2009年完成主体工程建设，2010年9月投入使用，建成后将满足3000余名在校学生的学习、生活需要。,仪器仪表工业园,辽宁仪器仪表学院,地块周边项目调查,丹东通博电器集团：集团公司注册资金2800万，占地32000平方米，建筑面积15800多平方米，现有员工320余人。 曙光集团乘用车基地：6万辆黄海乘用车生产基地项目征地600亩，一期总投资8.1亿元，项目主要有建设冲压、焊装、涂装、总装四大生产车间厂房及其他辅助生产建筑物，购置设备并安装等。建成达产后，可实现年产整车6万辆，预计实现年销售收入70亿元，新增就业岗位2000个。,曙光集团乘用车基地,丹东通博电器集团,地块周边项目调查,手表工业园：园区规划占地面积54万平方米，建设标准厂房30万平方米，总投资约8亿元。园区产品定位中高档机械手表机芯、机械、电子表成表、小型精密机械零件及设备加工、珠宝手饰等。,手表工业园,金泉工业园：金泉工业区前身为韩国仁川产业园地，园区配套齐全，目前入驻企业54家，用工人数合计4945人，金泉工业区入驻企业均已投入生产，员工上下班基本使用公司配备的通勤车，在未来5年内，随着企业生产规模的扩大，用工人数年平均增长约为5%左右。,金泉工业园,项目周边配套设施调查,丹东新二中：新二中校区位于浪头新区金泉工业区附近，北至中心路、南至振兴路、东至纪南路、西至春江路，占地10万平方米，建筑面积65100平方米，预计总投资高达1.85亿元。 寄宿制省级示范性普通高中，办学规模设计为72个教学班，在校生规模为4000人左右，目前已投入使用。,新区医院：总投资不低于5亿元。医院占地面积20万平方米，2010年5月正式动工，设床位1200张，一期建设期为两年，床位600张，医疗用房建筑面积8.5万平方米，二期医疗及辅助用房建筑面积3.5万平方米。建成后的医院为集门诊、急诊、住院、康复疗养、教学、科研、培训、学术交流、管理、宿舍、食堂、公寓及相关对外服务于一体的三级甲等公立医院，名称确定为“中国医科大学盛京（丹东）医院”。,新区医院,丹东新二中,项目周边配套设施调查,国门湾家居广场：该项目由丹东海纳置业有限公司投资，占地面积4.6万平方米，建设大型家居、装饰装修建材商城和配套住宅，总建筑面积11.6万平方米，总投资2亿元人民币。该项目已完成规划设计方案并通过区规划委员会审批，计划8月开工建设。,九年一贯制学校：该校校园面积为5.4万平方米，建筑面积约为3万平方米。学校将设小学和初中部，其中小学30个班，初中15个班，班型以中小班型为主。教师面向全省公开招聘，学生则不局限于丹东市内，部分学生可住校。2010年9月投入使用。,九年一贯制学校,国门湾家居广场,项目属性界定,项目地块处于新城区的中心位置，周边市政配套设施完善，有景观资源。,swot分析,劣势 地块规模较小。 全新区域，居住气氛淡薄。 尚无直达公交车。 无论商业、住宅均有竞争压力。 开发项目少，品牌优势较弱。,优势 未来交通便利。 与工业园区毗临，聚集众多潜在消费者。 周边市政配套设施齐全，临近灯塔山公园。 地处区域新行政中心的南面，属于未来区域核心地段。 与新二中、九年一贯制学校、商业街咫尺之遥 。,机会 丹东房地产市场的良性发展。 丹东新城区规划建设的利好。 丹东政府搬迁。 该区域升值空间巨大。 中朝大桥建设。,威胁 国家对房地产调控政策过于频繁。 新城区房地产迅速放量。 部分消费者对新城区的接受程度缓慢。 朝鲜开放的不确定性。,新城区房地产市场现状,丹东新城区已开工项目调查表 2010-2015年拟建项目 典型个案分析 新城区房地产市场特点,丹东新城区已开工项目调查表,丹东新城区已开工项目调查表(续),2010年新建项目,正在销售的住宅及商业网点价格,销售状况说明,优势地段和高性价比市场接受度高。,各开发商目前多采取了一种直接销售的策略，不集中开盘与推货，不存在捂盘情况。住宅项目销售率普遍高于50%，公寓销售量略低一些，销售较好的为新加坡城，新加坡城区位优势明显，并且开盘量较小，较易形成抢购趋势。商业项目如商业街，在内部认购期6栋楼已经销售4栋，受到消费者的追捧。,住宅产品结构,产品结构分析,区域内主力供应为两房，面积100左右；其次为三房，面积120-140 ；紧凑型户型供应市场空白较大。从需求来看，两房和110-120左右三房市场消化较快。,结合销售分析，两房和110-120三房市场消化速度快，四房及以上房型主要为满足部分多次置业客户需求。,整体来看，区内供应两房，主力面积100与市场主力供求面积一致；其次为以三房为主，主力面积120-130，紧凑型户型供应市场空白较大；,客户群体分析,丹东市内众多的公务员、企事业职员为主要的客户群来源，外地消费者以私营企业主居多，主要目的是投资保值。,4月28日5月3日房交会情况,2010年4月28日，丹东市2010年春季房产交易大开，于5月3日闭幕，本届房交会参展开发企业达47家，参展楼盘53个，推出房屋14000余套，160万平米。 除本市居民外，还有来自省内沈阳等城市及黑龙江、吉林、浙江等省外城市的居民购房团共计千余人。,春交会开发商参展热情高涨，供应量巨大，市民对房交会热情度较高。,根据房产局统计，本届房交会期间共实现房屋交易1253套，交易面积11.97万平方米，成交金额3.88亿元。 新城区的项目：上城左岸、新加坡城、商业街等项目也在房交会做了充分展示。登记购房人数2190人，交款购房154人，发放各种宣传资料5.2万份。 截止2009年末，新城区共销售商品房2,087套，面积31.42万平方米，分别占丹东市年度商品房销售总量的22%、29%。,典型个案分析新加坡城,新加坡城项目动态,营销情况: 项目分四期，共有住宅3868套，其中一期住宅228套，二期住宅1085套，三期835套，四期1720套。2009年8月，一期推出1#，2#，3#出售，共计200套左右，销售起价3080元/，最高价为4580元/ ,目前已销售一空。 目前正在认购二期的4#，5#，6#，6#楼起价3480元/，5#起价3680元/，4#未定价。 优惠政策:交5万顶6万，一次性付全款9.8折，按揭9.9折。,户型例析,经典户型： 三室二厅， 二室二厅。 特征分析： 布局大方，方正实用； 独特入户花园设计，空间充满自然气息。 4.2米宽大阳台，承接阳光与清风。 南向大开间双卧，宽敞明亮。 南北通透，冬有阳光夏有清风。,经典三室二厅一卫, 新加坡城户型配比表,项目点评,项目优势: 1.具有地理优势：项目处于滨江大道边，与鸭绿江一路相隔。 2.生态环境优越：建筑呈错落式的分布，露台完全打开无法封闭，使鸭绿江自然资源得以充分的利用，270度环视，栋栋观江景。 3.新加坡城配套设施：新加坡双语学校、室内风情商业街、新加坡俱乐部、高档业主会所、新加坡特色“社会物业模式”、社区服务中心。 4.户型配比合理。 新加坡城在地产方面具有品牌优势，消费者提及新城区的地产项目时，超过80%会提及新加坡城，新加坡城的售价相比新城区其它项目略高，售楼处设计特别，售楼员的形象也别具一格，给顾客留下“高档”的印象。,典型个案分析上城左岸,上城左岸项目动态,营销情况: 项目分二期，共有住宅1500套，其中一期住宅740套，二期住宅760套。一期起价2435元/，主要面向团购客户，为教师团购和武警团购，已销售完毕。 目前正在认购二期已涨到3080元/起价，层差30元/，7#-10#3080元/，11#3380元/。 优惠政策:一次性付款9.8折，贷款9.9折。,户型例析,主力户型： 二室二厅。 特征分析： 布局大方，方正实用； 双阳台设计与突窗结合； 南北朝向，通风采光极佳； 动、静、干、湿分区，私密性强。, 上城左岸户型配比表,经典二室二厅一卫,项目点评,项目优势: 品牌价值：华孚地产前期开发韩国城和上城国际，有一定品牌优势。 区域价值：与国门湾新世纪佳园，口岸联检区一街之隔，距新建中朝大桥仅300米。 风格：德式建筑风格。 配套价值：九年一贯制学校、家居广场、国门湾公园近在咫尺。 景观价值：依山望江，景观绝佳，500平超大中庭景观花园。 上城左岸一期主要为教师和武警团购房，居住者素质较高，高素质的居住人群，也成为上城左岸的宣传点之一。,典型个案分析金园大厦,户型例析金园大厦,主力户型： 60-70平小户型 特征分析： 建筑形态为点式楼。 户型多元化，宜商宜居。, 金园大厦户型配比表,整体平面图,牛顿沿江环球城项目动态,营销情况: 牛顿沿江环球城项目分四期，共有住宅3688套，其中一期即金园大厦住宅486套，商业网点65个。 商业网点11800元/起价，已经销售完毕，金园大厦公寓3100元/起价，层差50-150元/不等，公寓已经销售约40%。 优惠政策：一次性付款9.8折，贷款9.9折。 项目点评： 目前新城区唯一的白领公寓。地处鸭绿江畔，具有地段、环段、调序、规模、配套和物业智能化管理等优势，但销售状况不太理想。,典型个案分析绿江太湖城,绿江太湖城项目动态,营销情况: 绿江太湖城现已更名为“金色水岸”。 该楼盘的价格： 商业：面江1-2层8800元/； 不面江的7800元/ ； 住宅：7号楼共11层，起价3280元/； 3-5层3480元/, 6-8层3608元/； 9-10层3772元/, 11层3280元/； 阁楼2380元/； 8.9.10号楼：共六层，起价3380元/； 1-2跃层4580元/，3层3887元/； 4-5层3718元/,6层3380元/； 阁楼2380元/； 绿江太湖城均价3500元/；,户型例析,主力户型： 80-120的户型设计 特征分析： 精典的洋房别墅设计 南北通透的户型 多层、小高层，户型多样化 公摊小，得房率高, 绿江太湖城户型配比表,经典三室二厅一卫,注：户型配比以一期组团为例,项目点评,项目毗临市民服务中心、新城区体育馆、歌剧院、图书馆； 生态环境优越：与市民公园相隔不到100米； 紧临新城区商业中心、金融中心，与正在开发的大型购物中心仅一路之隔； 以低层及小高层建筑为主，低公摊率； 江南水乡式的精致设计。,绿江太湖城是新城区为数不多的拥有步梯房的园区之一，良好的区域位置，低公摊率、经典的洋房设计，南北通透的户型，均为吸引消费者的因素。,典型个案分析新世纪佳园,新世纪佳园项目动态,营销情况: 新世纪佳园a区住宅928套，2080元/起价，新世纪佳园b区，住宅1886套，2080元/起价。公务员住宅国家有补贴。主要是丹东市直机关公务员按级别团购，团购价格（2009年6月）基准价2006元/ ，楼层差8元/层，这是特例，没有可比性。 目前共售出2000余套，余800套左右当时没有售出，但目前不再销售，准备与二期公务员住宅一同销售。,户型例析,主力户型： 三房分经典户型和舒适三房。 特征分析： 布局大方，方正实用； 双阳台设计与突窗结合； 南北朝向，通风采光极佳； 动、静、干、湿分区，私密性强。,舒适三房雅居 经典三房空间, 新世纪家园a,b区户型配比表,项目点评,新世纪家园a、b区项目建设内容主要包括住宅楼共44栋，可分别容纳900多辆、1800多辆车的地下车库各1个，会所、幼儿园各1个及20多处商业网点等配套设施。现在a、b区正加紧进行各住宅楼窗、消防、采暖、下水等配套工程施工。2011年重点进行商业网点建设，预计到2010年底整个工程可竣工交付使用。 新世纪家园规模大，位置优，但是只对公务员销售，对其它项目而言，没有可比性。 新世纪家园的户型面积略大于商品住宅，主要是丹东市直机关公务员按级别团购，这是特例，没有可比性。,典型个案分析商业街,商业街项目动态及点评,营销情况: 项目为商业一条街，占地面积5.13万平方米，一层11800起价，三层7800起价。,商业街项目紧邻丹东九年一贯制学校，向东不足1公里为即将兴建的新鸭绿江大桥，新城区商业街正处于对外口岸的核心位置。地理位置绝佳。 这里将是人口最密集、对朝商贸往来最发达的区域，作为新城区惟一的纯商业街，极为优越的地理位置和周边成熟、完备的资源配套决定了其商业定位，同时也是其稀缺性的投资价值所在。,新城区房地产市场发展趋势及预测分析,新城区宏观房地产市场状况 新城区房地产市场的变化趋势 丹东市房地产市场走势预测 未来房地产市场预计,丹东市房地产市场宏观数据分析,（一）房地产开发投资快速增长 2009年，丹东市区完成房地产开发投资68.85亿元，同比增长59%。商品房新开工面积291.24万平方米，同比增长95%，市区出让建设用地19宗，同比增长5.5%, 土地出让金额2.68亿元，同比增长42%。 （二）房地产信贷支持力度加大 2009年末，房地产开发贷款余额为17.45亿元，与2008年同期相比增幅为91%；个人购房贷款余额为40.79亿元，比年初增加10.68亿元，与去年同期相比增幅为35.5%。房地产信贷的有力支持，为供需双方提供了资金保障。 （三）商品房供应量增幅明显 2009年，丹东市区商品房新上市面积184.33万平方米，同比增长65%。其中商品住房171.51万平方米，同比增长72%。,注:引用2009年房产局数据,新城区宏观房地产市场状况,目前，新城区共推出了10个精品楼盘：西湖城、上城左岸、新世纪佳园、绿江太湖城、温州城、牛顿方式、新加坡城、中央花城、滨江一号、水木清华、银河湾、吉祥家园。只有新加坡城、绿江太湖城、上城左岸、牛顿金园大厦、温州城正在销售且销售价格初步确定，而其它几个项目都属于内部认购，销售价格也不确定。 目前预计可售住房建筑面积总量约为200万平方米，仅以4月28日房交会亮相项目来看如绿江太湖城12万平方米，新加坡城住宅29万平方米、上城左岸16万平方米、国门湾家居广场住宅部分3.1万平方米、成功花园住宅部分5.2万平方米、牛顿新城区住宅部分预计4万平方米、先期推出的国门湾新世纪佳园项目ab区住宅44万平方米。在售的项目中基本在认购期，就能销售40%以上。 购房者中，约有30%由黑龙江、北京、天津、上海及省内的沈阳、大连等外地人购得，房价也随着火爆的销售行情一路攀升。 价格方面，新城区的房价整体起价略低，起价在2000-3000元/之间，丹东住建委2010年5月刚统计的数据：新城区房均价为3220元/，仍处于较低的价格范围，新城区的房价正在不断攀升中。,新城区房地产市场的变化趋势,丹东新城区建设将促进丹东和东港的一体化进程，也将整和全市的优势资源，为丹东的发展服务。房地产市场将有如下变化： 新城区未来在住宅销售上，控制房价政策短期有望改善但长期影响势必存在，对房屋投资、异地销售影响巨大，同区域竞争将十分激烈。,供应量,丹东新城区2011年-2013年是大盘涌现的时期，新城区整体住宅供应量都非常可观。,房价,客户构成,丹东本地客户增多，前阶段有一多半是沈阳、大连以及外省客户，房贷新政实施外地客源有所回落。但当地客户群对新城区开发进度普遍关注。,现阶段新城区房价与老城区相差不大，老城区房价在3500-5500每平方米左右，新城区现阶段已经达到4000多每平方米，价格将逐年提升。,影响丹东市房地产市场走势的因素,乐观因素：2010年，丹东市经济平稳较快发展，特别是在丹东新城区新建中朝公路大桥、朝鲜开放、政府搬迁等背景下，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从丹东市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开发企业开发投资的积极性将进一步得到激发。 调控影响：2010年国家相继出台一系列针对房地产市场的调控政策，受此影响北京、上海、深圳等一二线城市成交量大幅度下滑，虽然价格未出现明显下降，但严重打压市场购房积极性，众多欲购房者持币观望，同时，不排除国家相关机关进一步出台更严厉的政策的可能性。倾巢之下，安有完卵，国家政策的相继出台必将对丹东房地产市场产生影响。 可以看出，丹东市房地产市场总体上将继续保持平稳健康发展态势。但也应该看到，受政策变动、市场环境和内在因素的影响，丹东市房地产市场发展还存在着一些不确定性。一是国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，将抑制投资投机性购房需求，但同时对改善性需求也产生一定的影响。二是丹东市出台的各项主要优惠政策已经截止，消费者的政策预期容易引发新一轮的持币观望。三是近期我国经济发达地区房地产市场出现房价上涨较快的势头，出现了价涨量跌的态势，对丹东市潜在购房者的消费心理产生一定影响。,供求关系预测未来1-5年将会是明显的买方市场,不利商品房销售,目前可预售约为200万平米,2010年-2015年，供应量大幅度提升,供应量大增，市场可能出现供大于求的局面。,供大于求,目前，新城区的购房客户中，投资和改善居住环境者约占80%的比例，而宏观调控的组合拳对于投资与换房客户都有较大影响，尤其是房贷新政出台，预计未来1-5年内消费者将出现持币观望态势。,新城区的规划面积为61.8平方公里，目前人口约有10万，规划新城区入住40万人，主要是吸引周边地区及外地人口，地广人稀，2010年正在建设的项目住宅约为315万平，供应量巨大；,丹东本地人消费性支出过高，对大件物品购买力有限；,价格预计稳中有升,建筑成本上涨； 营销、推广等费用增加； 各种交易税费上涨,推高房价,价格涨势减缓,尚有空间,整体价格上涨 但涨势将放缓,房价整体存在一定空间。,2010年丹东新城区内住宅价格为3220元/。丹东房价仍处洼地，仍有较大上涨空间。,房贷新政出台后，各地一线城市大幅降价，对丹东势必造成影响，消费者持币观望，观望时间过长会造成价格上涨减缓。,注：朝鲜开放时间尚不确定，朝鲜开放，房价将有大幅度的上涨。,未来房地产市场预计,由于市场状况不明朗，众开发商开发较为谨慎，一部分开发商控制开发节奏，项目分期开发，小规模的推出产品，降低开发风险，更加理性应对市场。,从一季度销售数据分析，预计全年新城区可以实现销售面积50万，市场需求依然保持较高水平，价格将会平稳上涨。,明年开始，市场将会平稳发展，房价将保持平稳上涨。,新城区人口变化趋势,新城区人口政策 影响新城区人口变化因素 人口变化趋势,丹东新城区人口政策,丹东新城区人口倍增规划 政府建设新城区，必然要在政策上有所倾斜，2009年，丹东新城区人口倍增规划已经通过，按照3年翻一番，6年翻两番的目标，到2014年丹东新城区人口将从现在的7.5万人增加到30万人，并围绕这一目标提出了吸纳外来人口落户的十项措施。 安置本地居民新城区落户 目前，新城区人口7.5万人，分布在浪头镇、安民镇，江海街道等地区，距离新城区直线距离4公里之内的人口约为40%，实际约为2.2万人，新城区将吸纳原有居民落户。 城市化加快吸引外来人口的步伐 吸纳外来人口落户的措施包括：吸纳进城创业落户；吸纳进城就业落户；吸纳投资购房落户；吸纳各类人才落户；吸纳租住人员落户；吸纳进城就学落户；吸纳投亲靠友落户；吸纳从业集体落户；简化手续吸纳落户。,影响新城区人口变化因素,丹东市政府的搬迁 市政府是城市机器运作的真正的芯片。市政府在哪，哪就是城市中心，而市政府的搬迁，公务员搬到新城区居住，增加新城区人气，也给投资者增添了信心。 新建鸭绿江界河路公大桥及朝鲜开放 未来将有大量的投资者在丹东新区建立基地，一旦朝鲜开放，便能够迅速的进入。这些投资者更多的是着眼于长远利益而非眼前的机会，边贸生意者大量涌入新城区。 高速、高铁的建成通车 沈丹、丹大、丹通高速公路和铁路的建成通车，丹东进入沈阳一小时城市圈，交通时间缩短，拉近城市间的距离，更多的投资客到丹东投资。 辽宁省的城市化率 到2010年辽宁省的城市化率将达到63，高于全国平均水平约20个百分点，逐渐步入全国城市化大省的行列。辽宁省在村