2012年4月3日宿州佛晓新城项目提案92p.ppt

宿州佛晓新城项目提案,安徽中原事业三部 a组 anhui2012.4.3,第一部分,近期楼市新政,新国五条,政策出台时间：2013年2月20日 政策出台背景：中小城市快速上涨的房价引发市场上新一轮炒房热。一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。 “新国五条”内容： 第一条完善稳定房价工作责任制。 第二条坚决抑制投机投资性购房。 第三条增加普通商品住房及用地供应。 第四条加快保障性安居工程规划建设。 第五条加强市场监管。,新国五条解读,亮点一：提高二套房贷首付与利率,“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。,亮点二：二手房交易从严按差额20%征税,“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。,亮点三：银行优先支持符合“90/70政策”项目,对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。,合肥国五条细则,政策出台时间：2013年3月31日 政策出台背景：在国务院2013年2月20出台“新国五条”，并要求各地方政府根据当地实际情况出台地方细则的情况下，合肥版国五条细则于3月31日凌晨出台。 “合肥国五条”内容： 第一条进一步稳定新建商品住房价格 第二条加快推进保障性安居工程建设 第三条增加普通商品住房及用地供应 第四条加强房地产交易秩序监管 第五条严格执行商品房价格明码标价规定 第六条加强房地产市场信息披露与舆论引导,合肥国五条细则解读,合肥国五条细则更像是应付差事， 更多的是对国五条的“回应”和一种精神传达， 具体的限购、二手房所得税、二套房政策等均未提及。,房地产统一登记条例,政策出台时间：3月28日 政策出台背景：新国五条出台后 政策内容：国务院办公厅就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。,房地产统一登记条例解读,长效机制房地产调控出台的基础,不动产统一登记制度是系列长效机制的房地产调控出台的必要基础，也是实行房产税和官员财产公开的基础政策，意义重大。,对反腐败产生巨大作用,该登记制度，从不动产的识别、认定、管理和交易上都会发挥较大作用，也会对反腐败产生很大作用。统一登记制度建立健全了，法律明确规定公务人员财产申报并且要公示。如果有这两个前提，对类似房姐、房叔肯定会产生巨大的震慑力。,未来可能导致房价下跌,不动产统一登记实现后，全国各地的闲置住房和闲置土地都有望通过信息联网查询到，可能会引发部分持有多套房产的人员抛售住房，由于市场供应增加，导致房价有可能往下波动。,第二部分,宿州宏观环境及楼市分析,攻城必先读城,宿州宏观环境分析宿州概况,宿州市位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个县市接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离海口最近的城市，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。,宿州1998年经过国务院批准，撤销宿州县地区和县级宿州市，设立地级宿州市。 宿州市全市面积9787平方公里，户籍人口638.9万人，常住人口535.3万人 。,宿州宏观环境分析自然资源,宿州自然资源丰富，名特产众多，拥有中国最大连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上，另外灵璧石、砀山梨、符离集烧鸡、夹沟香稻米，在安徽以及省内外家喻户晓。,灵璧石：中国四大奇石之一； 砀山梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色香味美，为中国名菜谱的一品菜肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾为贡米。,宿州宏观环境分析城市规划/空间布局,宿州城市总体规划调整方案2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。,三区： 老城区、汴河新城区、符离集镇区。形成老城区中部新城区北部符离集”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑成的三条城市发展轴线。,城市主城区重点向北、向西方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。,宿州宏观环境分析城市规划/功能分区,老城区： 以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。 汴河新区： 沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。 符离集镇： 以商贸、文化和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区。,本项目位于城西，为城市未来重点发展方向。,宿州宏观环境分析人口/用地规模,人口规模远期至2020年达到73万人，用地规模远期控制在75平方公里。,土地利用和人口规模 人口规模： 远期（2020年）73万人 远期（2050年）控制在90万人 用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里。,伴随宿州城市化进程，越来越多的乡镇人口进城，将成为支撑宿州房地产市场的主力客户。,宿州宏观环境分析经济环境/gdp,安徽各市2012年gdp排名,宿州2012年gdp910亿元，同比增长12.5% 宿州2012年经济总量在安徽各市中处于中等水平，在皖北城市中居于第三位，仅次于阜阳、滁州。,城市经济总量位于安徽中列，经济发展势头良好。,宿州宏观环境分析经济环境/gdp,宿州2012年人均gdp17000元，在安徽各市中处于倒数第四。 宿州2012年人均gdp仅相当于排名第五的淮南的一半。,宿州经济总量高，但人均gdp较低，在安徽各市处于末流地位。,宿州宏观环境分析小结,宿州全市面积9787平方公里，是淮海经济协作区的核心城市之一，安徽省距离出海口最近的城市。,宿州城市空间布局为“一城、三区、三轴”空间布局，城市主城区重点向北、向西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。,2012年宿州gdp总量为910亿元，较上年增加109.7亿元，总量位 居安徽省第八位，但人均gdp仅为17000元，居倒数第四位。,宿州整体楼市分析土地市场,2010年宿州土地供应1768.98亩，成交1768.98亩；2011年土体供应1435.02亩，成交1417.9亩；2012年土地供应3614.67亩，成交3324.74亩； 2011年楼市调控政策作用显现，反应在宿州土地市场表现为2011年土地供应、成交量均低于2010年； 2012年宿州土地市场迎来井喷，供应量、成交量分别相当于2010年和2011年总和；,2012年宿州土地市场火爆，供应量、成交量达到历史最高。土地市场繁荣预示着2013年房地产市场竞争将更为激烈。,宿州整体楼市分析建设指标,除2012年外，近年来宿州住宅市场各项建设指标呈平稳上升态势； 2012年宿州市住宅施工面积为137.24万，同比下降211.59万；新开工面积为138.2万，同比下降65.59万；竣工面积为161.14万，同比上升17.39万； 受2011年楼市低迷影响，2012年住宅施工面积、新开工面积均出现下跌；,2007-2011年各项建设指标平稳增长，受2011年楼市表现低迷影响，2012年宿州住宅施工、新开工面积出现同比下降。,宿州整体楼市分析成交均价,2007-2012年宿州市场住宅均价整体呈平稳上升趋势； 2012年住宅均价达到历史高位，突破4000元关口，达到4194元/；,2012年宿州单月均价最高为9月份的4474元/，最低为1月份的3850元/； 宿州单月均价起伏较大，但宏观来看，2012年5月以后，均价均维持在4000元/以上。,宿州住宅成交均价近年来平稳上升，但仍相对较低，2012年后均价才达到4000元/以上。,宿州整体楼市分析成交套数,2009年和2012年是宿州房地产快速增长，最为火爆的两年，住宅销售面积达到100万以上，销售套数达到1万套以上； 受国家调控和整体楼市大环境影响，2011年和2012年住宅成交面积、成交套数均出现下滑；2012年成交量基本恢复到2007年水平。,宿州2012年成交量出现较大幅度下滑，基本恢复到2007年水平。,宿州整体楼市分析客户情况,成交客户以青年人刚需为主；120以下户型较为畅销，占据主导地位；付款形式以按揭为主，但相对其他城市，一次性付款占比相对较多。,仅从数据层面看，未来宿州楼市并不容乐观！,2012年建设指标下滑、成交量下跌,是否真的如此？,看待事物的逻辑,看本质而不是看表象！ 看未来而不是只看现在！,宿州整体楼市分析小结,2013年有可为的市场,可为一：2012年宿州土地市场火爆，预计2013年入市项目众多，宿州宏观楼市环境将有别于2012年“一潭死水”局面。 可为二：2012年受调控和市场供应影响，市场需求受抑，成交量同比下跌明显，2013年预计将迎来反弹； 可为三： 2012宿州住宅成交均价仅为4194元/，尚不及安徽南方县城，仍存在上涨空间； 可为四：地方“国五条”细则更多的是贯彻国务院精神，各项细节均未落实，如“合肥版国五条”。预期宿州楼市2013年受政策层面的干扰有限。,宿州区域楼市分析板块市场分析,两淮融景苑,天鹅湾,公园道一号,明日新城市,御品华府,龙登和城,锦绣江南,首御,佛晓新城,佛晓壹号,青年公社,名宿华府,冠景凯旋门,卓耕广场,百丽富通广场,汴河新区沿城市南北主轴发展汴河新区，以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。,西南板块西南片区土地待开发量大，但目前区域项目仍较少，房价较低。,经开区板块区域房地产市场开放热度大，但是距离市区较远，收到区域内配套和交通影响，房价较低。,宿州规划,汴河新区板块个案分析,基本经济指标：,占地面积：267亩 总建筑面积：26.7万 容积率：二期一组团1.53 绿化率：35% 总户数：2200户 主力户型：80-120 目前均价：约5000元/ 供暖情况：分散（自备） 销售情况：40#楼景观王座，89127户型，3月23日已开盘，此前认筹享受“存2万抵3万”优惠。,车位数：600辆 建筑简约时尚的现代风格；景观音乐喷泉世界里的庭院艺术；产品部分飘窗、露台赠送设计；配套尊享政务新区的高尚配套。,明日新城事,汴河新区板块个案分析,上河城,基本经济指标：,占地面积：443亩 总建筑面积：59万 容积率：2.01 绿化率：36.2% 总户数：4914户 主力户型：80-110 目前均价：5000元/ 供暖情况：市政供暖 销售情况：最后仅剩高层120平米和200平米的房源，均价5000元/,车位数：3188个 周边规划有现代化的新一中、一小等学区配套；自身配套高档幼儿园以及27000社区商业；小区中庭景观水系和中轴溪流景观。,汴河新区板块个案分析,两淮融景苑,占地面积：246.3亩 总建筑面积：53万 容积率：2.7 绿化率：30% 总户数：3682户 主力户型：97-147 目前均价：4700元/ 供暖情况：分散（自备）,基本经济指标：,车位数：2283个 目前仅余极少量底层及顶层房源在售，其中底层房源户型面积为97级117，顶层房源户型面积约102; 房源均价约4700元/，一次性付款的可享受9.8折优惠，按揭付款可享受9.9折优惠。,汴河新区板块个案分析,天鹅湾,占地面积：510亩 总建筑面积：40万 容积率：1.1 绿化率：大于42% 总户数：2774户 主力户型：84、104 目前均价：84均价4900元/,111均价5160元/，142均价5230元/ 供暖情况：未定 销售信息：g7#楼82137房源将于4月8日全城公开认筹，认筹的客户可在开盘时享受存2万抵5万的优惠。,车位数：未定 唯一拥有双会所室内外游泳馆的社区 唯一拥有2万平方米社区水系11000米河岸线的社区 唯一使用595双色共挤中空玻璃窗的社区 唯一社区里看不到配电房的小区 唯一拥有100万平方米森林公园与沱河交相滋润的社区居全城造氧中,基本经济指标：,经开区板块个案分析,百丽富通广场,占地面积：280亩 总建筑面积：90万 容积率：未知 绿化率：大于40% 总户数：未定 主力户型：90-140 目前均价：尚未开盘，预计6月份开盘 供暖情况：未定,基本经济指标：,车位数：未定 产权：住宅也为40年 该项目主要功能为鞋材服装纺织品交易市场及其商业配套、公寓式办公楼、综合商务中心、地下车库等配套设施。致力于打造全亚洲最大的产业工业园区配套产业。,经开区板块个案分析,卓耕广场,占地面积：115亩 总建筑面积：42.26万，一期8万 容积率：5.5 绿化率：25% 总户数：一期住宅5.4万，商业2.66万 主力户型：37-89 目前均价：2480元/ 供暖情况：未知,基本经济指标：,车位数：含地下2150个 产权： 预期打造一个融中国现代化专业鞋服商贸交易中心、皖北规模最大的综合性鞋服交易采购营销中心、宿州最具现代化、国际化和发展前景的城市综合体。,西南板块个案分析,名宿华府,占地面积：243亩 总建筑面积：46万 容积率：0.55 绿化率：25%以上 总户数：3000户 主力户型：80-130 目前均价：尚未开盘，预计5月份开盘 供暖情况：未知,基本经济指标：,车位数：1800个 农工商地产宿州开篇之作、40万方法式人文社区、多层法式墅级洋房。,名宿华府 户型基本都有大面积赠送，在刚需占主导的宿州市场，面积赠送对客户的吸引力巨大，这也是名宿华府与其他项目最大的差异化亮点。,通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现126三房变四房,通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现103三房变四房,通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现88两房变三房,西南板块个案分析,冠景凯旋门,占地面积：240亩 总建筑面积：50万 容积率：2.65 绿化率：37.9%以上 总户数：4008户 主力户型：70-100 目前均价：4000元/ 供暖情况：未知,基本经济指标：,车位数：地上980个，地上3312个 建筑采取新汉唐风格设计，将是宿州市第一个真正意义上的纯高层品质生活区，距市中心车行约10分钟，光彩小学、重点中学九中配套,冠景凯旋门 大部分一房、三房户型有面积赠送，实现了一房变两房，三房变四房。,通过入户花园、凸窗的赠送实现91.18两房变三房。,通过入户花园、凸窗的赠送实现96.88两房变三房。,西南板块个案分析,青年公社,占地面积：17.44亩 总建筑面积：4.9万 容积率：3.5 绿化率：33%以上 总户数：604户 主力户型：27-97 目前均价：3900元/ 供暖情况：未知 销售情况：一期3号和4号楼现仍有少量房源在售，房源主要集中在10层以上，面积31-69不等，一次性付款可享94折优惠，现购房即送1万-2万元不等装修基金 。,基本经济指标：,车位数：260个 宿州首席新税商务公寓，集家居、办公为一体的宜居佳境。,青年公社 两房公寓相对于一房公寓要畅销，宿州刚需客户对住房功能性要求相对较强。,两房公寓相对畅销，部分一房产品两套合为一套两房销售。,宿州区域楼市分析小结,汴河板块,经开板块,西南板块,环境优越（政务文化新区、生态公园、邻近汴河） 片区整体均价最高（单价基本为5000元/以上） 城区规划主发展方向,居住氛围欠缺（区域发展以经贸为主，目前居住氛围欠缺） 项目多为商业用地（存在销售硬伤，住宅产权仅为40年） 片区整体均价最低（ 40年产权住宅，严重影响溢价）,价格适中（区域销售均价介于其他两个板块之间） 在售项目多有面积赠送（名宿华府、冠景凯旋门均有面积赠送房源 ）,西南片区存在 比较竞争优势！,汴河板块虽好，但存在价格门槛， 经开片区虽价格低，但存在产权硬伤， 价格适中、不存在产权问题的西南片区必将成为主流客户的选择,未来本项目的竞争将更多的是 板块内部项目的竞争， 而非 与其他板块项目的竞争！,项目赢的立足点,区域内定位差异化,第三部分,项目定位,当恒盛环球中心强调“西域中央 法式名宅” 当绿地中心强调“宿州门户地标 50万方体量”,我们说什么？,名宿华府西域中央 40万方法式名宅 冠景凯旋门宿州门户地标，50万方国际人居融合体,再强调项目体量、产品本身，我们将陷于与区域项目雷同的规局之中！,佛晓新城梦想的一生之城,【项目形象定位】,梦想的一生之城,在环境配置上， 在社区配套上， 在产品形态上 赋予其可“自我成长”的特质， 以满足居住者不同生活阶段不断变化的需求，为居住者提供一生居住所需， 带给他们梦想的一生！,宿州生活置业终极版,寻找他们梦想的一生之城！,他们在宿州奋斗， 取得了一定的成就， 但他们始终没有寻找到梦想的生活！ 他们依然在奋斗， 期望有一天， 能够让家人享受到更好的生活， 他们一直在寻找,他们， 厌倦了城市的压力， 厌倦了蜗居式的生活， 他们， 需要一个心灵的居所， 他们一直在寻找,寻找属于他们自己的一生之城！,他们， 体会过了生活的压力， 每天在辛劳中度过， 他们希望能给小孩提供一个更好的环境， 更好的居住环境， 更好的教育环境， 更好的童年， 他们一直在寻找,寻找属于他们子女的一生之城！,佛晓新城， 每个人梦想的一生之城！,第四部分,价值提升策略,现有产品盘点,价值提升策略：户型,宿州投资客户少，市场购买以自主为主，建议公寓面积放大做两房，面积控制在70平米以内,两房面积太大，舒适两房面积甚至大于部分三房，建议只做一种两房户型，面积控制在75平米左右,三房房型太多，建议仅做紧凑三房和舒适三房两种房型，紧凑三房控制在90平米左右，舒适三房面积在110-120平米之间,百变空间 扩容梦想,户型创新革命，可用率约140% a：133平米可用约185平米，买三房用五房 b：79平米可用约109平米，买两房用三房 c：90平米可用约127平米，买两房用四房,超级赠送的对标案例：福州万科金域榕郡,送面积=送房间,价值提升策略：户型,户型（01单元）,户型特点： 约17.7米大面宽 约10米短进深 双套房、大阳台 产权面积： 三房两厅三卫/约133平米 可用面积： 可实现五房两厅三卫约185 平米的奢华空间,价值提升策略：户型,b户型（02/03单元）,户型特点： 设计紧凑、动静分区、全明采光设计、 双阳台设计 产权面积： 二房两厅一卫/约79平米 可用面积： 可实现三房两厅一卫约109平米的舒适 实用空间,价值提升策略：户型,c户型（04单元）,户型特点： 大面宽，浅进深，南北通透，三面 采光，户型空间紧凑实用 产权面积： 二房两厅一卫/约92平米 可用面积： 可实现四房两厅二卫约127平米的惊 喜空间,价值提升策略：户型,本案户型设计原则 1 、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台 2 、舒适性打造。 270 度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等 3 、引入创新元素。入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房,价值提升策略：户型,户型创新价值点1赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度,价值提升策略：户型,户型创新价值点2 运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣,价值提升策略：户型,案例借鉴-深业十五峰之跳出“西丽”：境界园林小地块园林重在做风格、硬地造景重在做意境,价值提升策略：园林,价值提升策略：园林,案例借鉴-广州誉峰：东南亚度假酒店风情园林，酒店会所式高层大堂。借鉴点：园林的细节、小地块营造丰富的内部景观层次,案例借鉴-十五峰/兰溪谷：台地园林做丰富,价值提升策略：园林,地块小、容积率高、外景远、内景不足，又要解决停车问题，通过整体架高的手法，既能降低 成本，又能创造丰富的地貌，营造与城隔离的“领地”归属感,案例借鉴-福州万科金域榕郡,价值提升策略：建筑立面,极具尊贵感的新古典主义风格，在传统美学的规范之下，充分运用现代的材质及工艺， 使作品既具有传统建筑之美感，又融会现代科技之灵性，具有明显的时代特征。,米黄色石材 黑色石材 银白色金属边,米黄色涂料 用于主墙面,深色涂料 用于雕花处,案例借鉴-福州万科金域榕郡 新古典主义建筑立面,价值提升策略：建筑立面,入户大堂通高三层近10米，外观18米高的巨柱极具气势,门窗中金属、玻璃的轻盈与前者的厚重产生了强烈对比，丰富的细节，细腻的金属构件、灯箱等元素,增加了人文亲和性，使其不仅拥有大气、典雅的气质，也具有明显时代特征，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位 。,案例借鉴-福州万科金域榕郡 新古典主义建筑立面,价值提升策略：建筑立面,项目西面是西外环路，噪音影响大，建议使用隔音降噪系统,从外到内，从设计到材质，全面隔音，中空玻璃等建材的选用，实现全面隔音，减少相互干扰，让居住者尽情享受“身在闹市中，而无车马喧”的自在时刻。,价值提升策略：建筑立面,第五部分,营销策略,营销策略总则落地：,定义项目 占位市场： 项目形象建立 制造市场悬念,产品价值传递： 市场形象鲜明 产品价值落地,价值体系再拔升： 市场影响力建立 不同核心价值点分阶段输出,推广启动期,集中储客期,持续销售期,阶段一:形象建立期,阶段二: 集中储客期,阶段三: 持续热销期,开盘,4月,12月,8月,6月,营销中心开放,推广主题 献礼宿州的梦想之城,目的 第一阶段以城镇化、城市梦想等为话题，诠释城市梦想，建立项目“梦想之城”的市场形象,形象期我是谁？一次大事件引发全城关注！,宿州百姓未见过的形式，乘热气球绕宿州城区一圈，将“一生之城”家的梦想与城市梦想结合,乘热气球鸟瞰全城,活动时间：2013年5月份 活动主题：城市梦想 家的梦想 活动内容：邀请幸运客户乘坐热气球，在上空环绕宿州城区一圈 活动媒体配合：通过网络参与幸运客户抽取； 电视、电台、 报纸、户外、短信、led屏等媒体全面配合热炒，短期内迅速聚焦全城关注。,售楼处开放,推广主题 献礼宿州人的一生之家,目的： 第一阶段“城市梦想”引起市场关注后，第二阶段以在城市实现“家的梦想”为主题，由城的形象向家的形象转变，开始输出产品价值，市场形象更加鲜明，围绕家庭、感情、亲情等进行话题营销，引起人们共鸣。,蓄客期 宿州首个灯光主题样板房开放,打造宿州首个灯光主题样板房，在制造舆论噱头的同时，阐述“一生之城”家的梦想、家的温馨。每一盏灯都有一段故事，每一盏灯的背后，都有等待。,宿州首个灯光样板间开放,活动时间：2013年7月份 活动主题：宿州首个灯光主题样板房开放 活动内容：灯光主题样板房开放，开放后，每天晚上8点之前均可参观。 活动媒体配合：电视、电台、 报纸、户外、短信、led屏等媒体全面配合热炒，突出首个，突出亲情感。,开盘一次活动，满城皆知！,开盘当天，4-6辆顶级豪车现场展览，阐述“一生之城”中对未来更美好生活的追求。,顶级豪车展,活动时间：2013年8月份 活动主题：佛晓新城盛大开盘暨顶级豪车展 活动