2012月碧桂园区域培训-房地产全面纳税战略122p.ppt

房地产企业纳税战略管理,房地产纳税战略管理,房地产企业纳税战略思维框架,房地产企业土地获取 与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。,购买土地,收购土地持有方,合作开发模式 （合作建房）,城中村改造,买卖楼花,代建,转让土地,text,划拨土地,出让土地,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 年限延续，使用性质延续 原土地使用权出让合同规定的权利和义务 城市房地产管理法 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 （3）会计处理 （4）凭证附件 营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险,营业税差额征税风险,土地增值税加计扣除风险,契税征税风险,土地使用税征税风险,拆迁补偿涉税风险,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 案例 甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？ 国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策,土地获取阶段财税处理,什么是受让的土地使用权 受让是仅指转让还是包括出让在内？ 国家税务总局的态度较宽松，在2010年12月2日网站答疑中曾明确“房地产企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照”转让土地使用权“的规定差额征税，并未专门区分转让和出让，因此应为均可差额 但各地税务机关发文明确差额征中，土地使用权受让原价不包括向政府缴纳的土地出让金，这实质上否定了出让土地再转让的营业税差额优惠，如重庆市地方税务局关于销售不动产或转让土地使用权营业税税收政策问题的补充通知（渝地税发【2004】26号，及粤地税函【2003】39号，琼地税发【2003】472号等文件。 因此，企业在涉及转让土地使用权时，如果是从国家手中取得的出让土地，营业税能否差额征收，要进行具体分析，当地税务机关有明确规定的，按明确规定处理，如当地无明确规定，企业有一定的沟通空间,土地获取阶段财税处理,什么是受让的土地使用权 受让是仅指转让还是包括出让在内？ 国家税务总局的态度较宽松，在2010年12月2日网站答疑中曾明确“房地产企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照”转让土地使用权“的规定差额征税，并未专门区分转让和出让，因此应为均可差额 但各地税务机关发文明确差额征中，土地使用权受让原价不包括向政府缴纳的土地出让金，这实质上否定了出让土地再转让的营业税差额优惠，如重庆市地方税务局关于销售不动产或转让土地使用权营业税税收政策问题的补充通知（渝地税发【2004】26号，及粤地税函【2003】39号，琼地税发【2003】472号等文件。 因此，企业在涉及转让土地使用权时，如果是从国家手中取得的出让土地，营业税能否差额征收，要进行具体分析，当地税务机关有明确规定的，按明确规定处理，如当地无明确规定，企业有一定的沟通空间,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？ 案例 某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价? 国家税务总局态度；青岛、吉林政策,土地获取阶段财税处理,某公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价? 国税总局答复：根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定： 二、关于适用税目问题 （ 七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 三、关于营业额问题 （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？ 案例 我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？,土地获取阶段财税处理,国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）文件中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第二十项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额”。 2011年年初颁布的国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）文件中已将国税函200583号列入失效文件目录。 自此以后，企业再次出现此等情况，如果当地税务机构有明确规定必须提供发票的，则无法实现差额征收,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？ 案例 我公司2008年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？ 上一环节投资而来的不动产再次转让，必须以1500万元全额计算缴纳营业税。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？ 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）文件： （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 （二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？,取得开发项目的实质是在建工程转让，对于在建工程转让的加计扣除问题，国家税务总局并没有明确规定，但根据土地开发的思路和原则，在建工程转让，如果没有进行任何投入就转让，依然不能计算加计扣除。很多地方的税务机关实际操作也是按照这样的思路进行的。 土地增值税的加计扣除，其实并不是一个复杂的问题，但很多地产企业容易忽略这一点，最终使企业税务加大，这正是缺乏战略思维的表现。综上，地产企业将取得的土地使用权和不动产再转让，最好在转让前做一定投入，否则将面临不允许土地增值税加计扣除风险，导致损失惨重。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （3）契税征收风险 案例 甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？ 财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。 国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号）文件中，要求必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （4）契税征收风险 案例 后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？ 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （5）土地使用税征收风险 案例 我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？ 如果比合同约定的交地时间早了怎么办？ 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。也就是说无论企业是否取得土地，是否取得土地使用权证，只要合同作了约定，且合同生效，则应以合同为准。 这给我们什么启示 现场讨论,1.建议拿地小组在签订土地出让合同时，交地日期原则上不许空置不填写，应当明确约定交地日期及延迟交地的违约责任（例如按日支付已付地价款千分之一的违约金）。避免交了土地出让金后公司长期拿不到地也得不到合理补偿。 2.除因融资需要，在实际交地前，原则上不办理土地使用权证，避免被税务局以“已经取得土地使用权”为由征收土地使用税（未拿地，先交税）。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （6）拆迁补偿涉税风险 案例 房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？,房产企业签署不动产转让协议，取得的是不动产，财务处理只能计入固定资产，而后又将自己固定资产进行拆除，根据税法规定，这2000万元只能算作固定资产损失，可向税务机关提出申请在当年所得税前扣除，但办法进入土地承包，导致将来清算时土地成本少计2000万元，对企业极为不利。 1.反思，该怎么样筹划才能使2000万元能进入土地成本,参考方案：将合同修改，房产企业同乙企业签订土地使用权转让协议，约定土地转让价格4000万元，地面建筑物由乙公司自行拆除，所造成的损失由甲公司给予赔偿，这样的话，甲公司的土地成本就是4000万元的转让价格加上2000万元的补偿款项，共计6000万元。 综上：企业取得土地的过程中，应特别关注土地使用权连同地面建筑物一起转让的状况，到底签署土地转让协议还是不动产转让协议，或者说地面建筑到底由谁来拆是问题的关键，决定了这部分到底是拆迁补偿还是资产损失，也决定了土地成本的确认风险。,土地获取阶段财税处理,二、合作开发模式（合作建房） 性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益 处理方法：情况复杂，性质各异 你需要考虑的因素： 是否设立项目公司？ 土地是否过户？ 真投资还是假投资？ 分享利润还是取得固定收益？ 取得现金还是取得房子？ 不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类设立项目公司模式,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类合作方相互投资模式,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类设立项目部模式,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类 双方投资性质 1、双方成立新的项目公司 2、双方相互投资 3、虽未设立项目公司，但共同投资设立项目部 土地使用权和不动产投资涉税： 1、营业税； 2、土地增值税（房地产公司与非房地产公司） 3、所得税,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类 出地方卖地性质 1、项目公司模式中的出地方假投资 2、相互投资模式中的出地方假投资 3、项目部模式中的固定（比例）收益与分房 卖地涉税： 1、营业税； 2、土地增值税 3、所得税 卖地支付对价到底是多少？ 案例：甲乙两公司合作开发住宅，双方共同设立新房地产公司丙。甲方将原值为3000万的土地评估5000万元投资到丙公司，乙公司投入5000万元到丙公司，投资协议约定将来甲分得2万平方商品房。请问双方如何缴税。 甲：营业税、土增、所得税（2万平米商品房的市场价值）。 乙：税后利润分红，不缴纳任何税收 丙：营业、土增、所得,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类 出钱方借款性质 1、项目公司模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益 2、相互投资模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益 3、项目部模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益 借款涉税： 1、出钱方：金融业营业税；所得税 2、出地方：可在限额内税前扣除 案例：甲乙公司合作开发住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折价5000万元（原账面价值3000万元），乙公司投资5000万元入股丙企业，双方约定两年内项目取得收益后乙方取得固定收益1亿元。请问双方如何缴税？ 甲：投资行为，免征营业税，计算缴纳土地增值税和所得税，取得丙公司的利润分红，免征营业税和所得税 乙：投入5000万元，得到10000万元，即5000万元为利息所得，应按营业税的金融保险业5%缴纳营业税250万元，同时并入应纳税所得额纳税。 丙：正常计算营业、土增、所得，但要注意的是付给乙公司，5000万元视为本金、5000万元视为利息，即使乙提供了利息部分的营业税发票，丙的税前扣除不能高于银行同期利率的限制。,土地获取阶段财税处理,合作开发模式全系分类 出钱方买房性质 1、项目公司模式中的出钱方假投资取得房产 2、相互投资模式中的出钱方假投资取得房产 3、项目部模式中的出钱方假投资取得房产 买房涉税： 1、卖房方：视同销售（营业税、土地增值税、所得税） 售价多少？ 2、卖房方再次销售：营业税、土地增值税、所得税 成本多少？ 案例：甲乙合作开发住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折价5000万元（原价3000万元）入股到丙公司，乙方投资5000万元入股甲方，约定乙公司分得开发的2万平方商品房，请问双方如何缴税。 甲：投资环节免征营业税，土地增值税和所得正常缴纳 乙：投5000万元，得到房子，实质是房屋买卖，问题涉及2万平米商品房的市场价格，自用和再次转让的历史成本都应该为5000万元 丙：正常缴纳营业税、土增、所得税。,土地获取阶段财税处理,收购土地持有方模式 很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。（股权收购） 案例： 房地产企业甲为小型房地产企业，股东为a和b两个自然人，公司注册资本5000万元，目前净资产6000万元人民币，由于资金困难，同乙协商项目转让，最终乙以8000万元收购a和b手中100%股权，由于甲公司尚有些遗留问题，双方约定收购和付款按40%、40%和20%三次进行。 甲：项目转让调整为股权转让，不属于土地使用权和不动产转移，不需要缴纳土地使用权和不动产转移的营业税、土地增值税和所得税。 乙：乙支付的8000万元，直接计入长期股权投资，不需缴纳相关税收 a和b：需就差额部分3000万元人民币缴纳20%个人所得税，,土地获取阶段财税处理,三、收购土地持有方模式 优势分析：不存在土地使用权变更，不需缴纳因土地转让带来的营业税、土地增值税和所得税。 风险分析： 1、原公司遗留问题可能影响新项目开发； 2、原公司改制变更为房地产公司需要时间和成本，资质也可能受到限制。 3、原土地计税成本可能较低，不利于后期税收规划。（股权溢价处理） 4、现金收购股权的涉税风险问题 （收购方式风险） 深圳市能源集团转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%股权，该公司主要资产为土地使用权和不动产，争议上报至国家税务总局最终催生了国税函【2006】687号文 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 发文日期: 2000-09-05 发文字号: 国税函2000687号 广西壮族自治区地方税务局： 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 5、个人所得税风险 实质收购企业还是收购土地？ 收购对方企业，对方不交接财务怎么办？,我们的观点： 1、土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得土地方式（城中村改造、代建模式暂未讲解）。 2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异； 3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业资金战略 与涉税风险分析,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险,股东投入资金,借入资金,委托贷款,信托资金,售后回租,售后回购,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （一）、股东投入资金 1、土地使用权和不动产投资风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （一）、股东投入资金 2、股东分红风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （一）、股东投入资金 3、股东从企业借款涉税风险 （1）、实质为分红的股东借款 案例 甲企业大股东兼董事长张先生2011年年底累计在公司借款120万元，其中50万元为公司购买奥迪车一辆，但产权办在了张先生个人名下，因此财务处理为个人借款；其余70万元有40万元为张先生实际个人及家庭消费，30万元用于公司异地经营，但一直未作账务处理，由于该笔资金转入张先生个人账户，因此也暂处理为个人借款。请问这120万元借款有何涉税风险？,房地产企业资金战略与涉税风险,财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号） 个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。企业的上述支出不允许在所得税前扣除。 纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 1、支付给个人的利息税前扣除问题-见国税函【2009】777号文 （1）真实的，并且不具有非法集资的目的 （2）签订了借款合同 （3）不高于同期利率且符合关联方利息相关规定 2、利息税前扣除合规票据问题什么发票 提供借款协议，资金往来票据、利息发票、在符合规定的范围内就可扣除 3、利息税前扣除标准问题 案例 甲企业从乙企业（非关联方）拆解资金2000万元，约定借款期限为2月7月半年，利率为年息20%，年终汇算清缴时，如果乙企业已向甲企业提供了20%利率的发票，甲企业该部分利息支出能否税前扣除？,房地产企业资金战略与涉税风险,国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告 （国家税务总局公告2011年第34号） 非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 但问题是 一、其他金融机构的贷款利息如何取得： 二、同期同类贷款利率的解读，如果税务机关较真，对于企业而应可能永远也无达到。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 4、向关联方支付利息税前扣除问题 财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税（2008）121号）规定： 企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： 金融企业5：1；其他企业2：1。同时必须按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，此时其实际支付给境内关联方的利息支出，方可在税前扣除。主要是为了防止投资资本弱化问题 如：1亿元注册资本，1000是实收，9000万元是借款，按同期7%的利率计算，站在税务机关的角度，本应该是缴税630*0.25=157.5万元的，按借款的话就逃避了。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 5、集团转贷的利息扣除问题 案例 甲房地产企业同丙企业同隶属于某企业集团。2011年通过企业丙转贷5000万元，银行同丙企业约定贷款利率8%，丙企业同甲企业约定利率为9%。请问：甲企业支付给丙企业的利息费用能否在所得税前扣除？所得税前扣除需要提供何种合法凭证？ 财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字20007号） 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）,房地产企业资金战略与涉税风险,财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字20007号） 对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分给下属单位i（包括独立核算和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收入用于归还金融机构的利息不征收营业税。但统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 要点 1、统借统还仅限于企业集团 2、只有向金融机构的借款方可界定为统借统还。 3、收取实际用款公司的利息同支付给金融机构的利息必须一致，以高于金融机构借款利息或以手续费等变相收取超额利息的必须全额缴纳营业税。 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 6、资本利息的扣除问题 关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复 （国税函2009312号） 明确规定关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据企业所得税法实施条例第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 7、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题 案例 某房地产企业从银行取得的1亿元贷款于2011年3月份到期，但因资金困难，一直到2011年6月才陆续归还。银行根据借款协议计算收取了企业150万元滞纳金。请问房地产企业能否税前扣除？ 银行根据合同约定收取超过贷款期限的利息，并可能收取罚息 是企业和银行两个市场主体的经济行为，因此，只要取得合法凭证，企业该部分的支出可以在所得税前扣除。 所得税中不允许扣除的罚款是特指国家职能部门、行政机关、司法机关对企业违法违规行为作出的处罚。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 8、借款是否可以无利息 中华人民共和国税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 中华人民共和国税收征收管理法实施细则第五十四条也规定，纳税人与其关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。 国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法（试行）的通知（国税发20092号）,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 9、利息与顾问费用的转化风险 案例 某房地产企业从银行取得1亿元借款，约定利息为8%，但银行提出签协议时要将8%利息拆分为两部分，7%作为正常利息在借款协议中体现，1%作为财务顾问费用另行签署协议。请问企业存在什么涉税风险？ 1%的财务顾问费单独签订了协议，且能够取得合法的票据，应当计入管理费用咨询费科目核算，在当期作为费用直接扣除。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 10、房地产企业利息资本化问题 （1）、利息资本化的起止时间与中断 项目中断问题 （2）、房地产企业利息资本化的涉税风险 案例 某房地产企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除。请问是否存在涉税风险？,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （二）、直接借入资金涉税风险 11、利息的土地增值税涉税风险 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件规定： 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （三）、委托贷款涉税风险 案例 甲房地产企业拟从乙企业拆借资金2000万元，双方约定通过银行进行委托贷款，请问是否可行？如何操作？具体分析： 委托贷款有何价值？ 委托贷款究竟价值何在？ 一、便于资金监管和收回 二、避免双方直接借贷法律风险 三、解决双方直接借贷涉税风险 损失扣除，如甲出现经营风险，借款无法归还，给乙企业带来实际损失时，乙企业损失能否在所得税前扣除，根据国税发【2009】第88号文件第四十二条规定了七种情况不允许确认在企业所得税前扣除的损失，其中第6种情况就是国家规定可以从事贷款业务以外的企业因资金直接拆解而发生的损失。,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,抽逃注册 资本风险,资金往来 混乱风险,个人公司资 金不分风险,资金管理 失控风险,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道 房地产企业资金外部管理工具资金池,房地产企业资金战略与涉税风险,三、房地产企业资金管理涉税风险 （七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道 房地产企业资金外部管理工具资金池 资金池作用： 1、利息成本降低 2、获取最大资金回报 3、改善房地产企业资金管理水平 名义资金池 集团内部成员单位的银行账户现金虚拟 集中到一起（不发生资金的物理转移）。,房地产企业项目运营战略 与涉税风险分析,房地产企业项目运营战略与涉税风险,公司设立 阶段,获取土地 阶段,施工建设 阶段,预售销售 阶段,项目清算 阶段,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 成本形成的重要阶段,划分成本对象,归集开发成本,确认完工标准,实际发生成本,预提成本,待摊成本,分配共同成本,计算单位成本,调整后续成本,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 （1）、房地产项目成本对象划分原则 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则 法理：原则是可以兼容的；规则彼此不能兼容。 成本对象划分6原则：先后 or 可以并序？ 此举有什么重要意义？ 公司准备怎么分期核算？,补充分析,意义：与招标主体确定相结合，如二者一致则未来总包合同金额的分配方便，避免过多的共同成本分摊；通过平衡定价使得项目利润趋于平衡，规避过头税，甚至可以通过合约订立筹划降低税负；将招标主体（合同订立客体）与内部管理文案做到名称统一，对税务稽查以及内部审计都是有积极的作用。 利息费用准则：利息费用资本化确认标准，与后续竣工备案（完工）结合考虑。,（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 能不能卖 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 别墅还是高层还是花园洋房；高层vs多层。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 会所vs高层vs车库vs商铺 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 户型不同导致价格较大差异 买车送车位（车库成本预留确定） （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 精装标准不同；有没有电梯。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 一个法人多项目，其中有合作项目。 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，14层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,住宅小区项目,可售部分,不可售部分,多层建筑,高层建筑,独立车库,多层 住宅,高层 住宅,高层 商铺,小区会所,物业场所,幼儿园,中间对象,最终对象,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 1、划分成本对象涉税风险分析 （2）、房地产项目成本对象划分特殊情况 项目分期开发问题 如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？ 成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？ 可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖？,补充分析,高毛利项目整体作为一个核算分期；低毛利项目需要拆分称为若干较小的核算单位（要求与立项同）。 商铺的实际成本可以达到住宅成本的1.3倍： a 根据高层与商铺的施工预算做一个比例，在合约定价中实现个别计价方法。 b 根据完工决算报告提供的数据进行账务处理。 分析利弊：a更有说服力，但是麻烦，且需要跨部门搞定成本部； b更加的简单，没说服力，陷入布鞋与皮鞋论之中缠斗。 可售物业转换成不可售，直接转入固定资产或投资性物业的成本。 不可销售物业转换成可售物业则及其麻烦：a公司10年度稽查过程中，将地下车库解释成为配套，后又进行了销售。滞纳金的没有？ 最常见的是人防车库销售，对所得税和土增税都有影响。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本归集 出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？（苏地税规2012 1号） 契税 契税计税基础如何确定？（总部不认） 市政配套费（不能加计扣除） 耕地占用税 土地闲置费（上限是20%） 土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 拆迁补偿与安置费（后面细说）,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 项目整体报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费： 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。 境外设计费问题：发票问题1、全额取得；2、（境外利息相同 无锡公司）第三十四条 单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为计账核算的凭证。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 建安工程费的发票开具风险 应在哪里开具？会计审票时用；1%扣缴个税。 开错了怎么办？ 建安工程费核算的证据链条风险 证据链条应包含哪些核心因素？ 建安工程费的比较风险 税务机关如何比较？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （4）、基础设施建造费归集 基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。 问：是否所有配套都必须通过间接归集，成本分摊至整个项目？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 五类配套设施核算 盈利性配套设施 非盈利型配套设施 固定资产型配套设施 产权不明性配套设施 与国家有关单位合资建设的配套设施 某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？ 会计核算？所得税？营业税？土地增值税？依据呢？,所得税：31号文十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。解释为代建：有偿+移交 将实际承担费用做扣除完事。 营业税：没有明确，没听说过这征收营业税的，但是扣条文似乎就是要交税。 土地增值税：国税发2006187四条（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （6）、开发间接费 开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费入账依据 开发间接费中的营销设施建造费问题 项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类 开发间接费中能否列支业务招待费？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （7）、开发成本中的预提与待摊费用 案例 某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？ 会计处理 所得税处理 土地增值税处理 简而言之：什么成本可以预提？,房地产企业项目运营战略与涉税风险,房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件第三十二条规定： 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同