2013中国·西安中铁·万和城——项目投资可行性报告.ppt

中国西安 中铁万和城项目投资可行性报告,提报单位：西安博众全程 呈报时间：2013年7月,基础信息 项目案名：中铁-万和城 项目位置：南三环，城南客运站西邻 项目规模：占地91亩 用地性质：城中村改造（无回迁） 开发指标：成为西安城南片区高性价比品质项目标杆 容积率指标：综合容积率控制在3.5,城内,高新,城内,高新,曲江,城南,城东,城西,城南,城东,城西,未央,浐灞,长安,西安早期市场格局在城内区域兴起，主要由于城市尚未向外扩张，人群主要集中在城内； 高新区由于最早的产业带动与人群聚集形成最早的地产板块之一。,城内,随着城市外扩的开始，城内辐射加强，随之产生城东、城西、城南等区域； 各区稳步发展，随产业布局变化向各个方向推进； 曲江新区凭借出众的历史资源与景观资源兴起。,随着城市板块的拉申，城市往四个外沿发展，南郊板块发展较早，目前属于高价值板块。 城南随着交通优势及自然环境以前前期发展较早的认知度与成熟度受到客户青睐； 本案处于电子城的延伸段，南三环附近。周边的项目兴建，已经与高新板块及电视塔成为投资置业热点区域。,城市板块,大兴 新区,经开,曲江,高新,本案,宗地背景,南部新西安的格局,南部新西安,立足城南发展规划,今天的大城南已形成三足鼎立的发展趋势！,大城南是全市发展最早最成熟的区域，多年的政府重点打造，使这里无论是市政基础设施的配套，还是园林景观的配套、居民的生活配套、文化氛围都居各大区域之首。完善的生活配套、浓厚的文化底蕴都使城南的品质生活氛围更加浓厚。,曲江板块浓厚的 文化底蕴根脉,高新区cbd+cld 的经济繁荣,小寨商圈,大学城板块的文化 生活氛围,航天城板块的国际 顶尖航天科技的发展,电子城板块成熟住区,电 视 塔 cbd,本案,大城南的新格局,这里目前是大城南住宅需求的核心区！,城南在西安市第一次城市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、等30余所高校，有中学近50所，另有数十家科研院所。由于城南学校云集，文化氛围浓郁，同时高新和曲江的国际化新区的定位发展，使得大城南在城市发展的综合实力上一直领先于其他各区域，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选。,得益于城南交通枢纽即城南客运站的投入使用，南三环沿线的房地产亦赢来了第二轮发展的热潮，同时城市发展的需要，高新的二次创业、曲江的二次发展、航天城的崛起的加速，都会对三区之心三环沿线的再次发展起到带动作用，还有地铁2号线的开通，大学城的文化氛围、高新和曲江的各种生活配套都使这里的生活氛围更为舒适！,大城南交通枢纽 城南客运站,本案,大西安城市“腰椎”南三环,南北主轴朱雀大街,毗邻高新技术开发区，曲江新区，南接小寨商业圈、高等教育中心，俯瞰长安路cbd核心区域，以15分钟车程为半径，确立一个复合生活场、工作场、娱乐场国际化多元生活版图。,城市 “腰椎”，城市重心上的中心价值,高新、电视塔、曲江 西安-城南,无论是地铁的规划建设，还是城南客运站的迁移及大力兴修的千亩城市绿肺清凉寺公 园，都可看出政府对区域的大力扶植及规划导向，区域的未来发展已大势所成，交通、商 业、教育、公园绿化等等，项目所在区域城南cld的区域规划正嫁接在政府规划、区域发 展的势头上日渐成熟、逐步完善，与项目的核心价值不言而喻，其价值也将随区域的未来 发展逐步攀升。,总结,三环以北片区的项目以紫郡长安为价格标杆，周边的项目普遍在7600元/ 三环以南片区的项目以时丰姜溪花都为价格标杆。周边城改项目较多，均价在6500元/（大部分为城改项目）。,营销背景：竞争分析,区域现状：楼市目前开发大打优惠措施，特价、打折。目前刚需户型及不限购的项目，销售较好。,区域竞品分析,市场总结,通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在80平110平的户型。市场购买人群80%的客群为首次置业的刚需客户，年龄段为28岁左右，具备明显的群体特性。但在限购政策出现缓冲期后，单一的刚需产品，已经不能满足市场需求。在讲着高性价比的供求之间，大打价格战，促销战。 目前市场的主流产品依然为刚需产品，也是现金流产品。开发商已经纷纷试水，众多楼盘纷纷利用促销方式聚拢人气，通过会员卡、返点等优惠手段吸引消费者。更有项目打出6000-6500元的价格以此节流刚需客户，目前促销均价区间6800元/平米7500元/平米。,本案周边项目从规模及产品分为两大类型，一类为中高端项目，如紫郡长安、中建群星会。一类为伪高端项目，如江林新城、时丰姜溪花。本案处在两大类型之中。具有一定的竞争的压力。因些本案产品应具有一定的特色及差异化。 通过对周边市场的调研分析，限购后，目前市场的产品主要是迎合刚需客群。产品集中在90平110平的户型。市场购买人群80%的客群为首次置业及改善型客户。年龄段为2835岁，从客群看地缘性客户为主。,投资分析-1,part1: 项目背景,投资分析-2,资金安排,销售计划,产品建议,1-建议规划一栋精装酒店公寓不限购产品，建议在整盘均价之上增加500元/平米，对于成本投入来讲，装修费用在开发尾期才体现，没有增加前期开发投入。此类产品门槛低、不限购、可投资，竞争优势明显，可作为前期快速回笼资金产