小型股份制房地产开发企业运作.doc

小型股份制房地产开发企业运作浅 析二零一零年一月二十八日 目 录1、房地产开发30年回顾2、房地产开发企业的运作模式2.1、早期的模式2.2、以一个企业为主多个企业协作2.3、成熟大型房地产企业的运作2.4、如何选择合适的运作模式3、小型股份制房地产开发企业如何运作浅析3.1、3.8小型股份制房地产开发企业运作浅析 1、 房地产业30年的发展回顾：1.1、 19781988年：逐步引进住房商品化的改革；我国住房制度改革的基本理论是邓小平同志提出来的；特别是在1980年的一次谈话中，他明确地提出“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅，分配房屋一系列政策。城镇居民个人可以购买房子，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人感到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。”这些关于住宅商品化的理论和观点，为我国住房制度改革和规划提供了理论依据和发展方向。1988年国务院发布了全国城镇分期分批实行住房制度改革实施方案（国发198811号文件）规定了，实现住宅商品化的目标及相关政策。1.2、19881998年 建立市场经济体制和住房货币分配政策确定住宅与房地产业是国民经济新的增长点的方针。在住宅与房地产业的生产、流通、分配交换中，不仅与建筑业、建材业、冶金业、纺织业、化工业、机械业、仪表业、森林业等50个生产部门有着极其密切的关系，并且直接影响到家电、家具、装修，以及金融、旅游、园林、运输、商品业、服务业的发展。1998年6月国家发布了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(国发199823号文件)；文件根据住房商品化、市场化和社会化的改革理论，彻底停止了住房实物分配，坚定地实行住房货币分配政策，提出了建立与社会主义市场经济体制相适应的并符合我国情况的城镇住房新制度。1.3、19982008年：这十年是我国房地产业快速发展的时期，住宅和房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业，与市场经济相适应的住房制度进一步完善，科学合理的住房结构和住房合理消费正在逐渐形成，居民住房水平有了较大的提高。胡锦涛同志2007年在中国共产党第十七代表大会的政治报告中，进一步提出要“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，“努力使全体人民，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居”把住房问题列为民生问题的重要内容。根据我国的国情，特别是人多地少的特点；决定了我国的住房消费与住房供给的总体模式应是：住房市场与住房保障制度的有机结合，对不同收入人群的不同供给模式；最终过渡到政府提供廉租房实现“住有所居”；要改善、舒适的住房条件就购买商品房。 通过30多年房地产业发展的回顾，可以证明房地产业是一个高度依赖政策的行业，政府政策是房地产业冷暖的风向标；在经历了97亚洲金融风暴，2007年由美国房地产业引发的世界金融危机，我国的房地产业在政府各项宏观调控政策和刺激内需政策指导下，正健康、稳定的向前发展，有力的证明了市场经济政府监控、调控的必要性。作为企业家要讲政治，企业家应是政治家，中国的企业家第一要讲政治，二要依法诚信经营，三要确定管理出效益的理念；实力、规模化固然重要，但最重要的是人才，实现集约管理；野蛮成长的时代已经一去不复返了。企业家应具备“死而不亡”，“放而不弃”坚韧不拔的毅力。念念不忘责任、念念不忘感恩。 2、 房地产业不同的经营模式2.1、 早期的模式 房地产业发展的初级阶段，房地产企业要与相关的企业一起运作；一般是房地产企业委托策划公司策划，规划、勘察、 设计公司做规划、设计，施工单位建设，销售公司销售，由物业公司来做售后服务，这是因为房地产企业自身条件决定的。他不能完成房地产业这个系统工程的各项工作。2.2、以一个企业为主，多个企业合作随着房地产企业的不断发展、成长、逐步形成企业自己 建立策划部、销售部、其余工作仍有相关企业来完成。2.3、成熟大型房地产企业的运作中国房地产业现已经历了30多年的发展历程，出现了一些大型上市公司，这些大公司运作基本实现了由自己完成各项工作，而无需其他公司介入。他是由策划公司、规划、勘察设计公司、建筑公司、物业服务公司共同组成的企业集团。2.4、如何选择合适的运作模式纵观以上几种运作模式，显然房地产企业自身有能力，由自己一个集团来运作“肥水不流外人田”，将会取得相对更加丰厚的利润，虽然是一个婆婆当家，但分灶吃饭，独立核算， 相互监督、相互支持，相互促进，为实现企业社会效率最佳化，股东利益最大化，最终为实现社会满意、政府满意、房地产企业满意奠定了坚实基础。 由于房地产业利润高，远远高于制造业、贸易业等，它几乎是所有行业经营的基础；另外房地产业进入门槛相对较低，有资金加上一些必要的条件就可以经营房地产。因而小型股份制房地产企业发展十分迅速，特别是在三、四线城市及欠发达地区他们有广阔的发展空间。那么这种小型股份制房地产企业又应如何运作呢？本人认为只有参照集团运作模式，精兵简政，坚持一人一岗或一人多岗，集约管理，否则很难取得较好的经济效益。3、 小型股份制企业如何运作的一些浅见3.1、按照股份制企业的管理制度，由股东大会选举董事会，监事会，由董事会选董事长、由董事会选聘总经理，实行 投资与运营管理分离的原则。日常经营工作由总经理负全责；全面承担项目的运作，由他直接向股东、董事会、董事长负责。并承担相应的法律、社会责任。作为股东虽然大家有着不同的阅历、不同的文化背景，但大家通过合作，可以取长补短、相互学习、并相互尊重、相互支持、相互理解；在企业发展实践中增长智慧、才干；但不需人人参与项目的实际管理，否则不利于企业管理，也影响企业收益，损害股东的利益。3.2、坚持管理出效益，结合国情、企业环境，制定科学、严谨的管理制度，确保制度行得通、管得住，用的好。用制度管人、管事，一人只有一个领导，不重叠不交叉，坚持“三老四严” “四个一样”，努力创造出适合企业发展的企业文化。 用制度来实现虽是一个公司，但相互之间，责权利明确，相互支持、相互监督，杜绝同是一家人，一团和气，得过且过，特别是产品质量和各部门的交接之中，不认真对待出现问题，使产品带着缺陷进入下一个程序，这是决不允许的。个人与部门，部门与整个公司之间，每个部门每个人的权益都与最终的产品质量、效益直接挂钩。人员基本工资一般高于企业所在地的最低工资标准，重绩效，可以一事一奖，也可年终计总奖，着重在奖金上体现多劳多得，干好干坏不一样，真正体现按劳分配，员工基本工资不要差距太大，避免产生负面影响。按制度办事，必须晓之以理，动之以情，制度面前人人平等。用制度保证企业的任何经营活动都具有可追塑性；不因人而改变企业的管理模式(除非现行管理制度不能适用生产发展，必须改变)。战略可以复制，细节决定成败；抓细节、抓“短板”，用管理保证企业的可持续发展。 3.3、管理层必须精兵简政，首先要抓好人力资源的可持续发展，人才使用上不拘一格，能上能下，既不避亲，也不唯亲， 只唯贤；用五湖四海之人才，创“一家”之财； 发现、使用、培养人才是企业之本；员工是企业的主体、是推动企业发展的生力军，要使员工切身的感到自己是企业的主人；最大限度的发挥员工潜能、创造性，为企业服务。随着企业的不断发展，人才队伍也必须提高、壮大；人的使用安排上一定要有“台阶”、“试用期”，竞争上岗，把那些精干、能干、又会干的人安排在关键岗位上；用人不能不“疑”，“疑”对企业有利，对他本人也有利，加强监督、个人进步快、企业少失误；尊重人才，倡导简单、真诚的人际关系，为优秀人才创造一个和谐的、富有激情的环境；使优秀人才脱颖而出好的企业氛围。第二是抓企业生产管理的事前指导，中间检查，事后总结；从技术、安全层面着手全面控制项目的安全、质量、进度、投资、合同管理。管理点、关键部位必须落实到人。3.4、资金筹措是企业活动的基础，渠道以银行贷款为主，自有为辅，民间融资要慎重；资金投放要谨慎、果断、大胆，确保资金链不出问题、不失时机的紧盯市场，国家政策变化，及时调整产品结构。按市场要求的节奏提供适销对路产品，从根本上促进销售，加快资金周转，降低运作成本，提高资金的使用效率。资金链是生命线，必须与金融机构建立可靠的关系，确保资金周转，万万不能粗心大意。3.5、坚持诚信、创名牌、控制风险、促发展。诚信是企业的宗旨，创造出差异产品，并得到市场持续认同；对于房地产企业不只是给业主提供物质空间，天、地、阳光、新鲜空气，更需要给业主送去无处不有、无时不在的贴心物业服务，使他们享受到教育、医疗、健康运动等方面持续的服务，体现品牌价值、实现股东投资的效益最大化。3.6、坚持依法经商，遵规、履程、严谨细致、规范、通过设置科学决策程序，制定严谨的操作流程，企业的重大决策程序规范、科学、最大限度的减少失误、降低成本。3.7、协调房地产企业与政府、媒体、客户的关系；企业最大的攻关是政府，与房地产企业有直接关系的有：住房和城建委、土地、工商、税务、消防、人防等19个部门，其中有16个部门要收费；另外经营性收费是17项；然而国家和地方政府的优惠政策能够减免相关费用，这些“减”“免”就是企业的纯利润。 与媒体建立良好的关系，特别是把关的有关负责人，避免新闻界个别职业道德不佳的人出于功利目的报道；应有畅通的信息通道，及时互通消息。 客户（业主）是房地产企业的衣食父母；必须想业主之所想，做好规划、环境、户型、平面、空间设计，不炒概念，不耍花架子，事事落到实处，使之成为可实现可持续发展的项目，真正做到以人为本。良好的客户关系是企业发展的基石，是品牌、认知度、美誉度的源泉，坚持客户需求为导向，做好产品结构调整和开发，适应不同人群的消费需求，