2010聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考38p.ppt

,聚龙地产 巢湖 太湖山路项目 项目理解及初步思考,谨呈：聚龙地产,2010年1月,合富辉煌房地产（安徽）,2019/4/5,2,此次汇报需要明确的问题,项目自身商业价值如何？ 项目所在区商业氛围如何？ 城市商业规划对本项目商业定位有何影响？ 巢湖本地商业案例对项目有何启示？,2019/4/5,3,报告需要分析的内容汇总,2019/4/5,4,项目分为a、b两地块，内部有拆迁，开发条件不完备,项目本体,本项目位于巢湖市经济技术开发区； 项目以太湖山路为界，分为a、b两个地块，a地块位于火车站与汽车站之间；b地块位于太湖山路与裕溪路交叉口西南角； a地块现为城中村，还未拆迁；b地块中也存在少量城中村建筑尚未拆除，开发条件尚不完备；,2019/4/5,5,a地块东 汽车站进站路,a地块西 火车站站前路,a地块南 太湖山路,b地块东 裕溪路,b地块西 回迁楼,b地块南 回迁楼,a地块北 铁路,b地块北 太湖山路,项目四至：项目周边新城形象正在形成之中,项目本体,2019/4/5,6,a,世 纪 大 道,裕 溪 路,太湖山路,b,汽车站,巢 湖 路,龟山路,半汤路,裕溪路：向北通往高速公路、向南通往庐江等县镇，对外交通便捷； 太湖山路：通往合肥； 世纪大道：通往市区和湖区；,道路交通：路网通达性好，外向交通优势明显,项目本体,长江路,高速公路,合肥方向,火车站,市区方向,庐江方向,路网发达、外向交通优势明显，利于形成商业辐射面；,2019/4/5,7,世纪阳光家园,世纪广场,世纪新都,巢湖大市场,金科世家,区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比较分散，人气不旺,项目本体,2019/4/5,8,商业价值：路网通达性好，外向交通优势明显,项目本体,2019/4/5,汽车站,火车站,太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居住社区的客群。 裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式出现。 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。,巢湖大市场,裕溪路,商业氛围：区域餐饮类商业发达，建材类商业开始向专业市场过渡,项目本体,2019/4/5,10,2019/4/5,11,太湖山路位于b地块北侧、a地块南侧，连接老城区等三区的的主要干道 道路车流量及人流量均较大、商业价值在项目周边各道路中居于首位。 太湖山路商业氛围明显高于其它区域，但在项目端价值不佳。,太湖山路：区域主干道，日杂店铺沿街分布，档次较低。,区域商业,2019/4/5,12,裕溪路位于b地块东侧，是连接老城区、半汤政务新区与经开区的主要通道之一； 车流量充足，但人流较少；道路价值短期内不易体现,裕溪路：连接老城区、政务区、经开区的主干道，道路两侧大部分为农舍，几乎没有商业分布。,区域商业,2019/4/5,13,世纪大道,假日银滩,银通富侨,养足堂,海吉雅,蓝湖香樟,世纪百乐门,百度沸城,金碧辉煌,沙漠绿洲,高山流水,紫金城,洗浴 ktv/会所/酒吧 茶社/ 咖啡,巢湖大市场,安广商务宾馆,巨龙宾馆,安广商务酒店,世纪广场,世纪大道两侧,世纪大道,巢湖大市场,金科世家围墙,安广商务酒店,世纪商贸城,巢湖商贸城：在建的以五金、建材、百货为主要业态的大型专业批发市场。,天巢广场,世纪大道：火车站正对面通往市区的主干道，批发、住宿、休闲娱乐等占有重要地位，人气较旺。,区域商业,2019/4/5,14,开发情况：传统底商、商街为主，整体开发水平一般,区域商业,商业形态：底商、商业街为主； 商业体量：个别楼盘商业体量过大，对本项目存在直接竞争； 销售价格：一层价格12000元左右，二三层价格迅速递减；,传统定位难以拔高二、三层商业价格,2019/4/5,15,太湖山路商业,世纪大道商业 金科世家东侧商业,经营情况：整体租金水平较低，出租率不高。,区域商业,回报率仅为4-5%，区域商业发展初级,2019/4/5,16,区域商业现状小结,形态落后：底商、商业街为主，形象差； 低档同质：业态多以餐饮、家居建材、小旅馆等为主，档次低； 回报偏低：按目前价格计算，回报率仅为4-5%，很难吸引投资客；,不利因素,车站效应：汽车站、火车站可以带来丰富人流，现有项目距离车站较远，难以借势； 辐射能力：太湖山路和裕溪路均为城市主干道，对内对外交通便利，项目定位准确可形成较大辐射面； 缺乏领袖：区域商业停留在低档同质竞争态势，缺乏领袖项目带动区域商业升级；,发展机会,区域具有较大的商业发展潜力,2019/4/5,17,2019/4/5,18,巢湖市内景点分布广泛，市区内主要景点有紫薇洞、半汤温泉等；另外如忠庙、汤池等也是比较著名的旅游度假区。,城市性质：巢湖市是皖江北岸中心城市和省会经济圈副中心城市之一，是以滨湖旅游和现代制造业为主要特色的山水宜居城市。 城市职能：旅游休闲度假服务中心。现代制造业基地、商贸物流中心、区域交通门户与区域交通枢纽,城市定位：旅游度假城市，合肥后花园,城市概况,2019/4/5,19,巢湖近五年社会消费品总额以逐年递增的态势发展，08年末已达到151亿元，09年1-8月达到108亿元。,巢湖消费品零售总额与周边城市相比较，仍然处于落后水平，消费潜力仍有较大发展空间。,居民消费：消费总量增长，但消费水平偏低，消费市场需要引导,城市概况,2019/4/5,20,商业大厦,商之都,新华书店,凤凰商城,安德利购物中心,苏果超市,项目位置,巢湖大市场,巢湖市城区规模相对较小，商业网点主要分布在老城区范围内； 超市、百货等主要大型商业网点集中分布在人民路、巢湖中路、健康路及团结路两侧； 城市商业是单核心商圈的现状格局；,南巢商业街,世纪华联,健康路,团结路,巢湖中路,人民路商圈： 历史最悠久，配套最成熟，辐射全市人口，但整体档次不高，业态凝聚度弱，租金最高。（在正在改造中。） 主要商业街： 沿街而建，道路一通，就成了“商业街”，整体档次中档，租金水平中等。,商圈格局：目前巢湖市商业呈现单商圈格局,城市概况,2019/4/5,21,在城市商业网点总体规划上，将城市分为： 一主、一次、两片、社区四个层级的网点结构； 一主：指一个城市级主要商业中心（人民路商圈）； 一次：指一个城市级商业次中心（半汤政务文化中心）； 两片：指东塘片区和贾塘圫两个区域型商业中心； 11个社区型商业中心。,本项目,贾塘圫商圈,半汤政务新区,人民路商圈,东塘商圈,商业规划：一主、一次、两片、社区”四个层级的商业网点规划，提升一个老城商业中心，重点发展一个商业次中心。,城市概况,项目受多个商圈辐射，商业定位方向异常灵活,2019/4/5,22,2019/4/5,23,城市主要在售商业体,项目位置,人民路商业街,东方新世界,金科世家,城市之光,天巢广场,世纪商贸城,城西农副产品交易中心,主要在售商业基本上处于传统商圈（老城区）内且体量大业态丰富，预示着巢湖市的商业正逐渐走上了购物中心的发展车道。,东方新世界,人民路商业街,天巢广场,2019/4/5,24,城市主要商业规模（在营在售）,主要商业体量近74万，改造中的人民路商业街占1/4强。,安德里购物中心,世纪联华,人民路商之都,南朝商业街,城西农产品交易中心,巢湖商贸城,2019/4/5,25,在营商业体简介 ：世纪联华以超市为龙头的综合性商业,世纪联华：15000平方米 苏宁电器： 5000平方米 音乐频道： 5000平方米 购物： 10000平方米,巢湖目前唯一的具有购物中心雏形的购物场所：,超市+电器+娱乐+购物+旅馆,2019/4/5,26,在售商业体简介：东方新世界以酒店、办公为主的综合性商业,东方新世界 居巢区团结路以北，健康路以南 占地约81340平方米 总建筑面积超过30万平方米 总投资约12亿元， 商业 1 0万平方米 酒店 3万多平方米 酒店公寓 2万多平方米 写字楼 2万平方米 住宅 14万平方米 商铺预售价 2万-3万元/平方米,名店城、超市大卖场、电器城、欢乐天地、精品百货、女人街、流行前线、文化运动城、手机大世界、it主题商业街、特色餐饮区、酒店配套、社区商业中心,集商业、高档酒店、酒店公寓、写字楼、高品质住宅等多种业态为一体的大型城市综合体,2019/4/5,27,项目周边世纪广场,b地块,a地块,商业形态落后，经营惨淡,世纪广场,世纪广场位于火车站正门，本项目a地块西侧；建设时间较早，但缺乏有效管理，目前人气少，商业氛围更是缺乏，其作为广场的功能未能得到有效发挥。致使其西侧存在大量死铺。,世纪广场西侧商业,世纪阳光小区底商,世纪广场标志雕塑,2019/4/5,28,项目整体属性界定,2019/4/5,29,项目整体属性界定,充分依托城市发展契机，凸显项目城市功能属性 外展城市形象，内强区域配套,承载着完善巢湖市城市功能和优化产业布局、打造城市交通枢纽中心、提升区域商业凝聚力、有着创新建筑风格的纯商业体。,项目使命,2019/4/5,30,城市主要商业体回顾及项目定位关键词,项目定位关键词提炼,立足区域面向巢湖,完善城市功能的,创新产品结构,批发+百货+餐饮等复合,大型商业体,业态,复合度高,城市,区域,复合度低,区域,2019/4/5,31,项目定位,项目属性：提升区域商业凝聚力，凸显城市功能，展示城市形象； 项目差异：打造开放式产品形态，复合专业市场和购物休闲体验； 项目发展：项目最有可能在城市现有产业构成的基础上，开启一个巢湖商业领域的一片新蓝海。,巢湖市首个开放式轻纺采购中心,先声夺人，以体验式的概念导入市场，同时体现硬件产品的创新。,专业商品批发市场，具有较好的延展性。,以中心/城来体现凝聚，包容“购物体验”等要素。,2019/4/5,32,建筑形态意向,项目用地指标,建筑面积初判,以用地条件来看，项目建筑基地面积为：10348， 以总建筑面积59131计算，本项目地上可建造5.7层。,人流动线,卸货区,商场入口,规划设计建议： 1、沿火车站、汽车站、太湖路设置沿街商铺，层高定为5.6米，体现项目的通透感； 2、项目东北角设卸货区在（负一层），车行动线沿项目东侧与汽车站之间设置； 3、沿项目东西南三面设商场主入口，人行动线沿三边设置；,上下货车流线,2019/4/5,33,建筑形态示意图片,规划设计示意01,规划设计示意02,内部街区示意01,内部街区示意02,内部街区示意02,其他规划设计建议：,1、中庭的设置：项目中心设立中庭，可填实以增加使用面积，与周边商街用连廊连接，形成露天的开唱空间 2、观光电梯和手扶梯的布局围绕提升每间商铺的均好性的原则，促进商铺的销售。,2019/4/5,34,b地块项目整体属性界定,充分依托裕溪路与太湖路主干道优势，凸显本项目区域配套功能，与市区业态向区隔。,以老城区、政务文化新区和经济技术开发等往来人流为依托、承载着提升区域商业配套、给外来游客留下深刻烙印的使命。,项目使命,2019/4/5,35,b地块项目定位,项目属性：地处太湖山路与裕溪路（金湖大道）交汇处，l型地形，以创新产品呈现的凸显巢湖城市特质的差异化特色商街； 项目差异：面向巢湖及游客的、体现城市特质的、以创新产品为依托的商务休闲特区。 项目发展：有可能打造为巢湖人津津乐道的特色商务休闲娱乐商街，并被旅人所流连忘返。,中心交汇，商务休闲风情特区,突出b地块的地理优势,主打商务休闲，促进过往人流的停顿和聚集,有效利用地块内地形落差，打造特色产品,2019/4/5,36,建筑形态意向,项目用地指标,建筑面积初判,以用地条件来看，项目建筑基地面积为：9988， 以总建筑面积59131计算，本项目地上可建造5层；,物业搭配建议： 地上2层商铺，3层以上住宅；有效利用高层，地下建三层，负三为停车位，负1-2层作为附加赠送买家，促进销售。,人流动线,沿街商铺,建筑形态示意图片,商务快捷宾馆,特色会所,2019/4/5,37,a地块,b地块,4,2,3,1,1,4,3,2,初步判断：a、b两地块因中间隔着高标准建造的双向4车道（宽约70米）的太湖山路，且呈对角布