2014年_武穴市明惠广场A区3月商业定位报告.ppt

武穴市明惠广场a区 商业定位报告,2014年3月14日,项目a区效果,本案现状,逻辑思路：,武穴商业环境,明惠广场a区,结合,输出,目录： 第一章 项目现状分析 第二章 武穴商业现状深研 第三章 项目可行性建议 第四章 借鉴项目赏析展示,第一章 项目现状分析,导语：,商业项目的操作成功与否有几大因素决定!,人流,物业,地段,ppt模板下载：/moban/ 行业ppt模板：/hangye/ 节日ppt模板：/jieri/ ppt素材下载：/sucai/ ppt背景图片：/beijing/ ppt图表下载：/tubiao/ 优秀ppt下载：/xiazai/ ppt教程： /powerpoint/ word教程： /word/ excel教程：/excel/ 资料下载：/ziliao/ ppt课件下载：/kejian/ 范文下载：/fanwen/ 试卷下载：/shiti/ 教案下载：/jiaoan/,配套,项目整体效果,a区,明珠路,永宁大道,车流,人流,明惠广场,地块分析,永宁大道东段尚未通车,问题：,本案周边人口基数低，a区3万多平米的体量辐射 能力较差，如何吸引1公里半径范围内的居民。,本案周边商业配套只有建材，如何差异化的引进 具有优势的商业业态成为关键。,本案周边村落在未来几年之内都不会开发建设， 政府规划居住用地有限，如何整体打造有特色的 商业成为未来的关键。,a区物业临街展示面正对二里半社区，几乎没有展 示效果。 本案项目整体开发周期长，市场认知度差。,本案目前只开发a区与b区，项目整体开发周期过 长，无法与a区和b区形成互动和规模优势。,第二章 武穴商业深研,导语：,一个商业项目的成功与否，处项目本身的条外，还离不开与 当地的商业环境完美的融合，服当地的水土！,武穴城市广场,嘉和财富城,老商圈,次商圈,明惠广场,1.3公里,武穴商业发展现状,一、武穴市宏观商业环境,二、武穴市主要商业设施分布,翡翠家园步行街,民主路临街底商商业街,居仁街临街底商商业街,正街临街底商商业街,栖贤路临街底商商业街,栖贤路临街底商商业街,临街底商商业街,黄商服饰广场,同心超市,新世界,鑫源购物中心,永宁大道临街底商商业街,永宁大道临街底商商业街,总结：永宁大道、民主路、居仁街、正街、翡翠家园步行街五条街以回字东线的形式 形成了武穴市的核心商业区，以临街底商商业和地下市场商业与传统市场商业及超市 卖场自发形成了武穴的繁华商业区。,翡翠家园步行街,总结：翡翠家园步行街总长度200米左右，宽6米多左右，街铺已经营品牌专卖为主。 租金价格35元天,居仁街临街底商商业街,总结：居仁街商业街总长度200多米，宽度8米左右，街铺以品牌专卖为主。 租金价格2.75元天。,正街临街底商商业街,总结：正街商业街总长度200米左右，宽度8米左右，临街商业以服装卖场、专卖店 、内衣、化妆品、快餐、饰品、鞋包、图书、金银珠宝、小吃等业态为主。租金价 36元天。,新世界商场,鑫苑购物中心,总结：鑫源购物中心经营面积3000平米左，经营男女服装，统一价格、统一管理、统一收银的方式,步行街精品地下街,总结：建筑面积5000平米左右，店中店市场租赁的形式，主要以经营女装、男装、童装 为主，经营商户70多家，平均租金23元 ，转让费一个摊位710万。,黄商服饰购物广场,三、武穴市主要商业零售品牌汇总,男装品牌：,女装品牌：,运动休闲品牌：,童装童鞋品牌：,黄金珠宝品牌：,鞋包品牌：,四、武穴市在建商业,五、武穴市竞争市场对比分析,地段,规模,明惠广场a区,龙潭商贸城,嘉和财富广场,老商业街,差,优,优减,优加,3.2万,8万,4.8万,10万以上,商业形式,购物中心+步行街,购物中心,专卖店+专业店+卖场+市场,待定,结论：由图所示明慧广场a区地段、规模与竞争市场相比都存在较大劣势，所有从 商业定位和主题上必须与竞争市场形成差异化、特色化。,六、武穴市商业发展的特点,三大阶段,服饰广场、步行街等如翡翠绿步行街、鑫源购物中心,大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能购物中心为主的体验消费场所。,第一阶段,计划经济下的百货业和中小型商贸专业市场及临街营业商铺为主。,第二阶段,第三阶段,六、武穴市商业发展的特点,第一阶段：计划经济下的百货业和中小型商贸专业市场及临街营业商铺为主。（如新世界） 1、规模小，经营品种相对单一，主要经营中低档百货日用品、服装、小家电等主要生活用品。 2、商业经营起点低，商业规划不合理，商业辐射范围不大，以满足周边居民日生活需求为主。 3、国有的管理体制下，商业管理比较落后、效率低，缺乏市场意识商业辐射范围不大。 第二阶段：服饰广场、步行街等如翡翠绿步行街、鑫源购物中心 1、品牌为主，商品种类集中 2、商业辐射范围较大，通常会是一个区域的核心商业 3、商业管理趋于专业化 第三阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能购物中心为主的体验消费场所。（在建的城市广场和嘉和财富城） 1、经营规模大，商品种类丰富多样 2、商业业态规划比较合理，多业态配合，增加顾客滞留时间 3、商业辐射范围大，成为市区乃至整个地区的商业中心 4、商业空间规划及硬件设施能满足人民休闲购物娱乐的需求 5、商业管理专业化、规范化 6、商业功能集中了购物、休闲、娱乐、餐饮等于一身，引导人们的消费潮流,第三章 项目可行性建议,导语：,通过对本案现状的分析和对武穴商业市场的分析，本案如何才能 在武穴商业市场脱颖而出呢？,逻辑思路：,一、市场细分,购物中心,城市广场,嘉和财富城,市场,步行街地下广场,新世界商场,服装卖场,黄商服饰广场,鑫苑购物中心、蓝天名品广场,步行街,正街、居仁街临街底商、龙潭商贸城西班牙风情街,翡翠家园步行街,二、差异化,差异化,锁 定,武穴中低端市场,三、环境包装,1、与主题结合 2、与商品结合 3、与客群结合 4、与文化结合,四、主题特色,泛生活是涵盖工作以外，离开在住所的全部生活方式！,五、业态组合,餐饮,购物,休闲,娱乐,打造武穴室内游乐园,打造武穴室内美食街,打造武穴室内景观小品,打造主题商城,商业选择标准,市场需求特性,各业态版块的互动价值,开发商运营资金良性运转,差异化选择标准,差异化特性,成本特性,5.1业态组合选择的标准,市场需求推动,差异化推动,（15）生活便利性商业,（14）专卖店,（13）品牌旗舰,（12）ktv娱乐,（11）餐饮,（10）书店,（9）专业超市,（7）家居半主力店,（6）电器卖场,（5）流行市场商业,（4）电影院线,（3）百货,（2）家居建材,（1）超市卖场,（8）运动半主力店,（17）主题商业,（16）儿童室内娱乐,各业态版块的互动价值淘汰,成本因素淘汰,招商可行性淘汰,收益因素淘汰,5.2业态组合的选择,5.3主题定位,一,打造武穴首家情景式休闲购物城！,规划初稿（一层街区）,第 一 街 区,第二街区,第三街区,第五街区,缓 冲区,二,室内游乐园,三,总结：,项目热点的角度考虑：通过前面的阐述，可以知晓项目地段、临街展示 、交通组织、人流、商业配套与城市广场及嘉和财富城都没有竞争优势 ，如何才能在招商和未来的经营中形成优势呢？只能打差异化、特色化 ，另辟蹊径整合资源抛开项目存在的问题，细分市场打造自己的优势。 差异化：城市广场、嘉和财富城定位、客群、商家形成差异，整合步行街地下街 、临街底商商业街等商户资源。在未来的商业市场竞争无论从规模优势、运营优势以及软件和硬件上都具备领先。 特色化：特色化必须具备新、奇、特，那么如何才能做到新、奇、特，只能在项目的内部装修环境进行创新。 打造武穴第一家室内儿童游乐园以此来吸引人气！ 打造武穴第一家室内地方特色小吃街以此来留住人气！ 打造武穴第一家室内情景步行街以此来改变武穴老百姓的商业习惯！ 打造武穴第一家拥有室内景观小品的购物中心，以此来改变武穴人的生活方式！ 在武穴目前商业环境的基础进行创新，寻找热点！,招商原则,一、招商策略,放水养鱼，优惠引进,二、招商方式,方式一：大型创业再就业专题会 由明惠广场牵头，结合劳动就业局、银行等，针对下岗工人、小型经营商组织几场大型的创业再就业专题活动，明惠广场对再就业商户给予相应的政策扶持，如：租金扶持，装修扶持，银行贷款担保、乃至企业拿出一笔专项扶持资金等。 方式二：企、厂、商对接孵化会 到全国几大批发市场，如汉正街，义乌，广州白马等地引入源头商家，与本地商家进行合作对接，对手头有资金且无经营经验的人群进行孵化。 方式三：武穴本地及周边乡镇经营商业零售的商家。,第四章 借鉴项目赏析,案例1,新天地购物公园 新天地购物公园是中东集团斥资10亿元人民币打造的东北第一家真正意义上将休闲与购物完美结合的多元生活体验之都（living mall），经营面积高达20万平方米，单体经营面积雄居东北商业之首。新天地购物公园将购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，以国际性、前瞻性的设计理念，倾力打造全新业态的超级摩尔。,景观,案例2,时尚地下街 东北首席潮尚情景式休闲购物街 时尚地下街位于沈阳市最繁华的商业街太原街地下，总建筑面积3万多平方米，为休闲购物一体化的地下综合购物中心，日均客流量可达20万人次。时尚地下街以“潮流、新颖”的口碑在沈阳众多