2014年第二季度城市策划定位报告（南充）28p.ppt

恒河控股营销中心 2014年第二季度城市策划定位报告 （南充）,4/5/2019,【一】第二季度销售排名前10名情况统计 住宅,1、住宅销售套数排名前10名分布图,2、住宅销售套数二季度排名前10名基础信息,城南销冠碧桂园,城南销冠碧桂园,总价区间：47-62万/套 单价区间：4800-5200元/,价格区间：,热销户型：,户型以96-98 套三为主，面积紧凑、精装标准、清水单价，深受客户青睐。,户型配比：,城南销冠碧桂园,客群构成：嘉陵文峰周边,成交客户：城南地缘性客源占60% 外区域（顺庆、高坪）客户占30%， 同时还有10%客户来自于品牌追随者。 客户职业：城南周边精英为主 客户年龄：20-40岁 置业目的：自用为主,城南销冠碧桂园,热销因素：,1）低单价的产品降低购置门槛，吸附大量刚需客户。 2）开发商实力吸附一定数量其品牌粉丝，品牌价值传播。 3）深度居家的户型及优越的环境，提供品质较高的生活舒适度。,城北销冠绿地城,城北销冠绿地城,户型配比：,热销户型：,价格区间：,总价区间：35-52万/套 单价区间：4300-4800元/,户型以82-91 套三，面积紧凑、功能实用20%以上赠送率，世界500强企业，深受客户青睐。,城北销冠绿地城,客户：志在高远的青年精英 成交客户：南充城北源占60% 主要来自于城北.荆溪、云溪，搬罾。 外地客户占（仪陇、西充、蓬安、营山）40%， 客户职业：本地个体生意人，外出工作人员 客户年龄：20-50岁 置业目的：自住为主，自住兼投资为辅, 从2013年7月份-4月份共计媒报推广76次 主要集中正在每周的周二和周四、五推出, 报版全为整版，强势宣传,其他营销 与三级市场合作（如：房多多看房团），同时在北湖广派行销人员，这些都为案场带来源源不断的客户。 安排车辆，接送意向客户到售楼部现场。 设置大型围墙广告，指示售楼部方向，宣传的同时起到导视作用 大面积设置道旗，公交站台广告，强植项目信息，增强导视及宣传引导销售,推广策略,城北销冠绿地城,绿地不断拔高的企业品牌和大规模集成化开发，加上逢开盘均价只递增3%的低开高走稳步增长价格策略，同时，出现的区域性羊群效应扩散以及本地消费者高度的大品牌认同， 也是让绿地的客群源源不断的原因。加上带赠送的产品，合理面积规划、亲民的价格，如此的大品牌大规模高性价比让住宅客户忽略了区域前景，愿意为此买单。,热销因素：,城北销冠蓝光coco香江,城北销冠蓝光coco香江,户型以55 套二、78 套三为主,总价区间：35-60万 单价区间：5600-9000元/,价格区间:,户型配比：,热销户型：,城北销冠蓝光coco香江,客户：城市进步青年 成交客户：城北地缘性客源占65% 同时还有10%客户来自于品牌追随者。 客户职业：城市青年上班族为主 客户年龄：20-35岁 置业目的：自住为主，自住兼投资为辅,推广策略,户外：在区域内设立大牌及道旗进行客源拦截 行销：机动灵活进行区域覆盖，直销项目 户外风暴：短期内通过公交站台及路名牌进行短期立体覆盖,热销因素：,城北销冠蓝光coco香江,1）高实得率、低单价的产品户型优势，吸附大量刚需客户。 2）在营销推广的时候，宣导为全南充仅此一家的别墅式电梯公寓，塑造出市场稀有且高品质的项目调性。 3）现场热闹的人气氛围，现场充足的看房客户有效提升人气效果，氛围热烈，更加让刚需客户感觉紧俏抢手更快下单的决心。 4）交通便利、实得低单价下的低总价产品，吸引大量购房者。,深度居家、舒适度高产品是当下南充市场主力热销产品,面积90-100，总价在50-53万的三房双卫受市场青睐，走量较好；,小结,小结,小结：,1、从区域上看，南充市顺庆区成为客户置业当仁不让的首选地、交通日趋完善，大量刚需、首改客户选择在该区域置业。 2、从方位上看，相较于城南房价偏高、城北发展不断成熟的现状，城北交通配套和合理的价格，成为了第一季度销售热点区域。产品配置也趋于共性。,推广策略： 线上主攻户外、报纸媒介投放； 阵地包装及通路导视系统覆盖项目主要动线； 线下网络、渠道、活动造势,4/5/2019,【三】案例分析（顺庆区清泉坝片区c-8-2）,一、项目所在区位,顺庆区清泉坝,4/5/2019,二、项目基本指标,三、产品建议,住宅商业配比建议：项目高地价需商业做溢价，将商业指标用够，即住宅80%，商业20%,住宅建筑面积：177914.9；商业建筑面积44478.7,三、产品建议,产品组合建议： 住宅：临嘉陵江布多层洋房，提高产品溢价；地块中间位置步布12-18层小高层；靠近滨江大道一侧布33层高层； 商业：社区底商+临滨河路独立街铺,住宅户型产品及面积区间建议：,商业产品及面积区间建议：,车位配比建议：,四、目标人群解析,客户：城市进步青年 成交客户：城北地缘性客户占70%荆，外地客户占（仪陇、西充、蓬安、营山）30%。 客户职业：城市青年上班族为主 客户年龄：20-35岁 置业目的：自住为主，自住兼投资为辅,五、货值测算及销售周期,高层住宅 月均去化量：80套,销售周期：4个月,销售周期,共计：30个月,小高层住宅 月均去化量：50套,多层住宅