湖北咸宁市写字楼及公寓市场调查研究报告.ppt

,咸宁写字楼及公寓 市场调研研究报告,2012年7月,part1：宏观政策简述,宏观大势,调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政&税收手段严卡购房门槛是核心方向。,在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。 逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导； 逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。,宏观大势,继续抑制商品房投资投机行为，对刚性需求予以支持。,咸宁有关宏观调控政策,咸宁目前尚未列出限购城市，宏观调控政策对咸宁房地产市场主要影响集中在金融政策上： 1、首套房首付30%，标准利率； 2、二套房首付60%，利率上浮1.1倍； 3、三套或以上拒贷 4、外地人（湖北省外）购买需提供当地1年社保证明或纳税证明 5、商业物业不限贷，首付50%，利率1.1倍,落实到本项目公寓，如客户购买第一套房，则： 6000元/*45=225000，首付50%需首付12.5万，而同样首付按咸宁目前均价3100元/计算可购买近140住宅一套； 如为二套房或二套以上住宅则本项目在付款方式上占有优势； 外地人购买同样在贷款上占有优势。,part2：咸宁概况,城市印象 咸宁经济发展情况,城市印象,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。 咸宁属于武汉“1+8城市圈”中的一个重要组成城市，是城市圈南部区域性中心城市。,武汉后花园，鄂南区域性中心城市,注：武汉城市圈，是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”。该圈域占全省33%的土地和51.6%的人口，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，具有成长为全国第四经济增长极的潜力。,城市印象,香城泉都、国际级旅游城市,武汉：先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。 黄石、鄂州：建成以冶金（钢铁、有色金属）、能源、建材为主的原材料生产基地，积极发展生物医药、金属深加工、汽车零部件、专用机械及港口物流业。 孝感及仙桃、潜江、天门：粮、棉、油、畜牧、水产品生产及加工基地，纺织服装工业、以盐化工和石油化工为主的化学工业、汽车零部件、医药、专用机械和生活用纸生产基地。 咸宁、黄冈：建立绿色农、林、水产品及特色农副产品生产加工基地，和轻纺、机电、中医药等生产基地，以及面向武汉市及城市圈生态旅游、休闲度假基地。,城市圈产业分工,城市印象,京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边唯一一个两条高速公路越境的城市,350公里时速的武广客运专线已经开通，武咸轻轨也在建设中，武汉至咸宁只需15分至20分钟。,双高速纵横、双轨道贯通，外部交通联络便利,城市印象,城市总体规划 一心：城市绿心 两环：外绿环与内绿环 三带：山带、水带、脊带 四轴：四条“井”字型主干道 十园：十大市级公园,咸宁 经济发展状况,咸宁今年gdp（亿元）,咸宁今年gdp增幅,2007年至2011年咸宁市gdp呈上行快速增长趋势，并保持每年15%以上的增长率 2011年咸宁市gdp为652.10亿元，较去年同期增长了15.8%，保持了近年来15%以上的增长幅度,咸宁市经济稳步快速增长，2007年起15%以上的增长率意味着咸宁市经济的快速发展,咸宁 经济发展状况,2007年至2011年咸宁市人均gdp稳步增长，经济发展势头良好 2011年咸宁市人均gdp为22086元，首次超过2万元大关，较上年比虽增幅放缓，但增幅依然强劲,咸宁市人均gdp依然保持上行趋势，居民生活水平逐年提升，趋于稳定,咸宁 经济发展状况,10,6,2011年咸宁市gdp全省排名第十，与排比第四的黄冈市相差393亿元，但人均gdp全省排名第六，超过黄冈市近1000元。,咸宁市产业结构合理，人均gdp水平在省内较高,咸宁 经济发展状况,咸宁市近年三大产业结构变化较稳定，其中第二、三产业比重逐年增长， 反应城市的经济实力不断增强，发展水平稳步提升,第二产业和第三产业比例较高且发展较快，起到支撑咸宁经济发展的重要作用 咸宁市第三产业发展迅猛，与其城市定位及经济特色息息相关,咸宁 经济发展状况,咸宁市近年固定资产投资,近年咸宁市固定资产投资逐年递增，且增长趋势明显，2008年以来，增幅均超过40%，2009年甚至达到 50%，咸宁市城市化建设的脚步之快，力度之大可见一斑,近年咸宁市固定资产投资增幅迅猛，整体城市建设飞越式发展,咸宁 经济发展状况,自2007年开始，咸宁市房地产投资额呈现井喷式上涨，2007年至2010年增幅均在50%以上； 至2007年起咸宁市房地产投资增幅一直呈下降趋势，2011年在调控背景下，增幅仅为10%；显示咸宁市虽未列入限购，但整体房地产市场受调控影响较大。,2011年在调控背景下，咸宁市房地产投资额虽继续保持增长，但相比07年至10年增幅放缓,咸宁 经济发展状况,近年来咸宁市人口保持适度稳步增长，11年已达295万人； 2010年中国城市化率为49.68%，咸宁市城镇化率09年时不足30%，整体城市化水平距全国平均水平差距较大。,咸宁市近年来人口保持适度稳定增长,咸宁 经济发展状况,注： 作为衡量一个地区居民生活水平的重要指标，国际上认为： 50%至59%为勉强度日 40%至50%为小康水平 30%至40%为富裕， 0%以下为最富裕。,近年来咸宁市城镇恩格尔系数基本维持在41左右，基本保持在小康水平； 2008年-2011年咸宁市乡镇恩格尔系数一路走低，显示城乡差距不断缩小。,受整体物价上涨因素影响，咸宁市城镇近年恩格尔指数回升，居民生活回归小康水平,咸宁 经济发展状况,咸宁市近年市民收入增长较为稳定，除2010年外。增幅维持在14%左右； 咸宁市消费增长幅度基本跟上收入增长，但2009年出现负增长。,咸宁市居民收入稳步增长，销售亦稳步增长，市民消费意愿较强,咸宁 经济发展状况,在持续通胀的大环境下，咸宁市市民消费信心未受到抑制，消费环境良好,近年来咸宁市消费品零售总额稳步增长，表明咸宁市居民的消费信心较强，消费环境较佳。,咸宁市近年固定资产投资增幅迅猛，城市建设飞跃式发展； 11年咸宁市房地产投资增幅放缓，整体房地产市场受国家调控政策影响较大； 咸宁第三产业发展较为迅猛，01年第三产业产值224.05亿，占gdp比值39%，仍远落后与第二产业。 咸宁城市定位为“国际旅游城市未来第三产业将持续作为发展重点。,小结,part3：咸宁写字楼市场发展现状,目前主要 办公用房分布,华晨广场,咸宁 国际大厦,丹桂大厦,元信大厦,康城丽景,万通大厦,商业区,行政区,目前主要 办公用房简析,目前主要办公单位 租赁客户类型,金融： 投资、典当、证券、保险、拍卖 贸易： 贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销 咨询服务： 法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、 律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示 房地产： 装修 其它： 美容、儿童教育,咸宁在售 商住项目分布,尚城国际,劲风 财智领域,元信花园,1+8 城市广场,金诚 时尚广场,博仁天下,香泉公馆,商业区,行政区,咸宁在售 商住项目简况,劲风 财智领域,劲风财智领域由咸宁市劲风房地产开发有限公司开发，项目位于咸宁市银泉大道，占地面积5000，总建筑面积4.2万，包括1.6万写字楼，1.5万精装修商务公寓和7000底层商业，建成后主体建筑高达103米。 写字楼大堂完全按照五星级酒店大堂打造，大楼配备6部进口三菱电梯，上下同步。写字楼标准层100-682，每三层写字楼配备一个空中休憩花园免费开放。 精装修商务公寓，采用严密门禁系统和酒店式大堂服务。,目前写字楼部分认筹中，对外报价6000元/，返租3年，年回报8%，认筹交2万抵5万。,城市写字楼发展一般经历四个阶段,写字楼市场 发展阶段,经济总量增长,产业结构调整，三产比重上升,咸宁写字楼 市场分析,通过调查分析，咸宁市目前写字楼市场处于市场化启动阶段,市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流,咸宁写字楼 市场分析,咸宁写字楼 市场分析,咸宁2011年三产gdp224.05亿,第三产业gdp总值反映城市写字楼容量水平，经验值r可以反映写字楼市场相对整体房地产市场的发展水平,以上是世联根据国内城市写字楼发展水平与第三产业gdp总值间关系所制作的模型,小结,1、根据世联模型，咸宁目前写字楼发展属于较低水平； 2、咸宁目前写字楼租金价格较低，基本与一般住宅相似； 3、咸宁目前写字楼市场整体有向行政区域发展趋势； 4、咸宁目前房地产市场已经释放的商住房总体量将对未来咸宁写字楼市场带来一定冲击； 5、从调查中得知，咸宁目前基本没有企业租赁酒店办公，在写字楼物业多为住宅的前提下，显示咸宁目前企业大多数不甚注重企业办公形象,part6：咸宁公寓情况分析,咸宁公寓 分布图,咸宁购物公园,大楚城,金诚时代,1+8时代广场,尚城国际,劲风财智领域,东兴国际公寓,咸宁公寓 基本情况,东兴 国际公寓,开发商：温泉东兴置业 地址：潜山商业街中商百货旁 物业类型：公寓 面积区间：45-72 占地面积：4018.50 建筑面积：11931.00 建筑高度：11层 装修情况：毛坯,东兴国际公寓，地处咸宁中心成熟商圈，百货、学校、