房地产测绘在房屋登记中的应用及规范教学讲座PPT.ppt

房地产测绘 在房屋登记中的应用及规范,主讲人：龙涛,提要：,一、房地产测绘的目的 二、房地产测绘对房屋登记的重要性 三、房地产测绘人员既要懂测绘更要懂房地产 四、房地产测绘在房屋登记中的使用 五、一些规范性文件及具体做法 六、关于考试,房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动。房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。,房地产测绘的目的：,1、为房地产管理服务（房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、 交易管理和拆迁管理服务），以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息； 2、为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据； 3、为房地产管理信息系统、数字城市提供基础数据和信息。 4、为城市规划建筑提供基础数据和资料。,返回,案例：,2005年10月，孙某购买某开发公司商品房一套，并办理了了房屋所有权证。入住后，孙某感觉房屋实际面积与购房合同面积不符。后经调查得知，开发商所聘测绘单位出具的报告将作为人防工程的地下室计入公摊面积，房屋登记机构已此报告为依据进行了登记。孙某向开发公司和测绘单位索赔无果，遂将登记机构起诉至法院。 孙某诉称，作为登记依据的测绘报告错误，登记机构存在过错，请求撤销登记对房屋建筑面积的登记，按实测面积重新登记并赔偿损失。 登记机构辩称，测绘属民事行为，登记机构依据具有资质的测绘单位出具的测绘报告进行登记符合相关规定，测绘报告错误应由测绘单位承担责任。 法院经审理后认为，登记机构在对房屋面积进行产权登记时，将不符合分摊原则的房产测绘成果作为认定房屋面积的依据，没有尽至审查义务，其对房屋面积的登记，属事实不清，证据不足，依法应予撤销。 此案例结论：测绘报告错误导致房产登记被撤销。,案例总结：,从这个案例告诉我们，房地产测量所获得的房产权属界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会属性，都要载入房屋登记簿和权属证书，是颁发房地产权属证书的重要依据，是房屋权属登记的重要基础性工作。房地产测绘成果中的房屋建筑面积，是产权证要求记载的一项重要内容。测绘成果的准确性直接影响到房屋登记的准确性。 因此，测绘是房屋登记的第一步，也是最重要的一步，是房屋登记官进行房屋登记的主要依据，是房屋登记的基础数据总和，也是我们登记的根本，测绘质量提高了，就减少了登记的差错率，降低了登记的风险。,返回,房产测绘是一项政策性、专业性都很强的工作，尤其是政策的掌握占主导地位。除了房产测绘专业知识，测绘人员还需要学习和掌握规划、土地、房产交易、权属登记、物业、房屋设计、人防、消防等各个门类中相关的法律法规，才能保证测绘成果的合法、公正、准确。因为房产测绘不仅仅是对房屋图形、面积的简单绘制和计算，更重要的是依据各项法律法规、政策规定确认房屋的权界即权利范围、房屋的用途、设计功能、房屋结构、附属用房的范围、共有部位、物业用房、人防部位等，确定房屋面积的计算方式和分摊方法。因此，房产测绘与其他测绘有着根本的不同，是其他测绘所不能替代的。从事房产测绘的人员不仅要熟练掌握测绘技术，准确运用各种测绘方法，更要掌握房地产的相关知识，熟悉房地产的相关法律、法规，准确测算房屋面积，才能更好地维护相关当事人的合法权益。,常用法律、法规：,房屋登记时常用到相关的法律有：民法通则、房地产管理法、物权法、城乡规划法、建筑法、土地管理法、合同法、婚姻法、担保法等； 常用到相关的法规有：房屋登记办法、权属登记管理办法、土地管理法实施条例、转让管理规定等。,返回,房屋登记人员受理登记时，根据登记事项的不同，对测绘成果资料审查的侧重点也不同。,1、初始登记 在受理房屋初始登记时，登记人员对单位（个人）自建房屋和商品房的审查侧重点各有不同。单位（个人）自建房屋一般侧重于是否按规划审批的位置和层数建设，墙体关系是否清晰或双方协议是否一致，界址点测量是否准确，有无违章情况等；商品房初始登记审查的重点则放在红线核位图是否与实际相符，公用面积和公用房是否与规划审批图一致，房屋各部位的尺寸是否与审批图一致，使用功能是否与规划设计功能一致，实测面积与规划验收面积是否一致等方面重点审查。,2、转移登记 在受理转移登记时，本次测绘成果与申请资料中旧房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与其作比较，如果原证没有附图，甚至没有旧房产证，则要尽可能查找档案资料，必要时至实地校核，如发现现状与测绘成果不符的，应按测绘变更程序变更后再登记。一般情况下成套房屋发生转移时直接在系统查找原档案配分户图即可。,3、变更登记 在受理变更登记时，用本次测绘成果与申请资料中旧房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与其作比较，如果为现状变更，除应核对上述要素外，应着重对其现状变更是否符合规划审批资料中对于房屋分割形式、功能用途要求、是否取得相关权利人全部同意、是否影响其他权利人等进行审查。,返回,首先，我们大概了解一下什麽是房屋登记： 根据房屋登记办法第一章第二条：“房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。” 简单的讲就是：依法将某个合法的建筑物登记在某个合法的人名下。,那房屋登记就是基本上就是做两件事： 1、核准建筑物是否合法； 2、登记在申请人名下是否合法。,“核准建筑物是否合法”就是我们通常讲的“核物”，而“登记在申请人名下是否合法”就是我们常讲的“核人”。而我们测绘所出具的房产测绘成果报告就是“核物”的一个“标尺”。我们要用这个“标尺”来与规划、土地的中的各项内容进行比对，以此来判断该建筑物是否与规划、土地相符。,“核物”在我们房屋登记中有很多具体的要求，下面我就这些要求对大家做一下介绍,1、房屋地址的确认： （1）私产： 规划证、土地使用权证及申请地址三者房屋地址一致的按申请地址确认，如规划证、土地使用权证及申请地址三者房屋地址表述不一致的按以下规范确认： a、已由公安部门核定门牌号的：提交公安部门出具的地址证明；（集体土地上房屋，申请人身份证或户口薄上住址与申请产权登记的房屋地址一致的，可由申请人所在社区、街道办事处、居委会或村委会开具地址证明）； b、未核定门牌号的，由社区、街道办事处、居委会或村委会出具地址证明。 （2）单位产： 门牌号部分按公安机关核准的门牌证明确认；小区名称按地名办的地名确认书确定；小区内具体的栋号编排由申请单位确定（商品房可参考总平图编排）。,2、房屋四至及墙体归属问题： （1）私产： 房屋审核中要求：核清房屋的四至、四面墙界、墙体归属，除在土地证范围内自墙的其他情况要求四邻签章，并将房屋四至、墙体归属问题在申请表的“产权来源及有关说明”的“其他应说明情况”一栏中注明清楚。所以要求在私产的测绘报告中的“房屋结构调查表”中注明清楚房屋的四墙情况，是自墙、共墙还是借墙；是砖墙、泥砖墙、片石墙还是其他墙体；墙体的具体尺寸，是12、18、24、40还是有其他的组合务必写清楚，这些情况对使用报告的人很重要，根据尺寸大概可以看出是否超土地，若超土地可以在第一时间判断是否要求业主进行四邻签章。 （2）单位产： 在房屋概况中注明清楚墙厚、墙体单位（米）、是中轴线尺寸还是外尺寸；方便实测备及审核人员核对尺寸。,3、实测与规划、土地不符的处理规范 申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑结构、建筑面积图形、尺寸是否符合建设工程规划许可证的规定，若有差别按以下规范办理： （1）测绘报告与规划许可证尺寸误差在正负10厘米以内的，可以受理； （2）土地使用权证与规划有出入的按照以下执行： a、市规划行政主管部门的规划手续与土地使用权证不一致的，但规划许可证与测绘报告尺寸一致的，以规划部门的为准，不需变更土地使用权证，可以受理； b、郊区建筑执照及村镇建设工程建筑许可证与土地使用权证不一致的，不超出国有土地10平方米或者不超出集体土地使用权面积的5的，予以受理；,4、房屋规划用途的规范问题 文件：关于办理房屋产权手续过程中建筑房屋性质确认问题的