商业地产巨头新鸿基的发展经验总结.doc

新鸿基商业地产：每个商业项目都是很好的作品新鸿基地产，以其卓越的品质蜚声境内外，赋予了旗下商业楼宇和豪宅无可比拟的品牌含金量与不可代替的卓越商业理念。从香港到上海，新鸿基地产究竟如何演绎着这场商业传奇?记者:新鸿基地产在内地的发展策略是什么?主要倾向于投资什么类型的城市?邓维聪：新鸿基地产的发展策略一直很清晰，即以内地的一线城市北京、上海、广州为中心开发大体量的复合地产业务，包括商业地产、住宅项目、酒店项目等。我们希望以上海为中心，辐射到长三角地区;以香港为中心，辐射到以广东为主的南方地区;以北京为中心，辐射到北方地区。目前新鸿基地产在华东的土地储备(按所占楼面面积计)已经达到375万平方米，项目遍布上海、南京、苏州、无锡、杭州5个华东城市。除了杭州和无锡项目与华润合作外，其余项目均为新鸿基地产的独资项目，涉及面积约200万平方米。目前新鸿基地产在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%70%，出售型住宅物业则占30%40%。对于新鸿基地产来说，租售“对半开”的模式已经相当成熟，因此在内地市场也希望走出一条同样的路。比如上海国金中心项目,总投资90余亿元，预计年租金收入7亿8亿元，年租金回报率达到8%。因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高，目前暂时只考虑投资消费力较高的城市;出售型的物业方面，我们希望开发高端产品;经营性物业上，也需要长期稳定的租金回报，在经济较为发达的城市才能够达到这一预期目标。记者：新鸿基地产采用租售“对半开”的模式，您怎样看待业务所涉及的这两块市场所需要面对的一些问题?邓维聪：新鸿基地产从1972年在香港上市以来，到现在已经超过38年了，从上市之前的上世纪60年代开始，我们就一直做地产业务，内地的地产商没有这么长的历史。你知道香港经历过房地产泡沫，而且房地产市场的起伏很大。在危机来临之前，我们可以做到提前预防;同时，我们也会对市场的发展走势作出理性分析，所以有时候我们也会有大胆之举。应该说，凭借多年累积的市场经验，我们制定了一套非常稳健的投资策略。不过说到底，关键还是品质。新鸿基地产从上到下都知道产品品质是公司的生命线。我们公司的董事局*、副*都有一个习惯，一有空就到住户家串门，了解住户对新鸿基地产的感受。举个例子，在新鸿基地产，窗户漏水是一件大事，至少工程部主管要就地免职。在新鸿基地产，上到公司高层，下到工地员工，都很清楚品质就是我们的使命，任何事都不能牺牲我们产品的品质，这个是我们新鸿基地产的宗旨。另外，我们做商业地产，商业地产的回报周期比较长，可能需要58年的时间，甚至更长。所以，商业地产受到经济波动的影响也相对比较小。新鸿基地产一年差不多150亿的利润，有80亿是收租收回来的。也就是说，当你的商业地产体量够大的时候，那就不必太担心短期的卖楼压力了。当然，这需要一个过程，在上个世纪90年代之前，新鸿基地产也经历过住宅市场的萎缩问题。有些人会质疑我们开发缓慢，其实是我们每开发一个项目，都要经过很严格的论证、规划，请专家作研讨等，因为我们每个项目都希望是一个很好的作品，所以时间长在所难免。在上海，除了十年前的中环广场如今仍领潮淮海中路东“一哥”队列，浦东的上海国金中心、淮海中路西的上海环贸广场，都是新鸿基地产在一线城市经营性物业的力作，带给新鸿基地产每年稳定的利润收益。新鸿基新政下内地扩张商业地产 广州猎德项目明年开通新鸿基相关人士早前透露，今年新鸿基在国内的发展主要集中于上海区域，并把40%的投资集中于此地。 商业战略 新政压城，不少房企开始将目光转投商业地产，以求避险。在房企们开始思量如何啃下这个“香饽饽”的同时，早早就在国内布局商业地产版图的新鸿基，旗下商业项目则已逐步进入收获期。 作为新鸿基在国内的重点项目之一的上海国际金融中心，其商场已赶在2010上海世博会召开之前开业。新鸿基黄少媚表示，国金中心商场是全中国内拥有最多世界品牌的一个综合商场，目前已全部出租。 据了解，上海国际金融中心上海IFC总面积达70万平方米，是陆家嘴地区最大的商业综合体。商场将集中国内最多的国际一线品牌旗舰店，其中约15%首次进入中国，40%左右的品牌是首次进入上海地区。新鸿基苏仲强表示，上海国际金融中心预计于2011年全部完成并全面开业。 据悉，6月21日，国金中心的上海浦东丽思卡尔顿酒店正式开业。早在2009年11月，汇丰就进驻了国金一期写字楼的其中22层楼面，作为汇丰银行中国总部。 除了上海国金中心以外，新鸿基在上海的商业步伐也未有停歇。新鸿基在上海浦西还拥有一优质商业用地“淮海中路3号地块”。该项目由新鸿基于2006年斥资36亿元从香港万都手中收购所得，楼板价约为1.5万元/平方米。 据了解，目前新鸿基已对该地块完成了规划，并计划建设一个8层商场、两座28-32层高的办公大楼以及两座24层高的住宅楼，预计2011年开业。 有业内人士认为，项目的顺利推进，得益于在香港相关的商场运营经验以及在上海所处的地理位置，而新鸿基亦企图在上海复制其香港模式。 上海滨江凯旋门与襄阳路市场项目正是参照香港凯旋门？及ICC（香港环球贸易广场）所建造。 上海滨江凯旋门位于浦东滨江核心地带，预计将在明年开卖。而这一项目亦被广泛认为将超过汤臣一品成为内地最贵的住宅。而原襄阳路市场项目则被定位为上海ICC，其中商场将复制香港时尚商场APM模式。 除了上海区域，新鸿基在各地的商业项目已进入动工阶段。新鸿基黄少媚介绍，目前新鸿基在广州的猎德项目现在已开始做基础装璜，由于亚运的关系，该项目拟于2011年正式开通。此外，新鸿基在南京、苏州等地的写字楼、商业及酒店项目均已动工。 拿地策略 今年以来，新鸿基一直在积极增加土地储备，然而除了在香港拿了两幅优质地王以外，新鸿基在内地的招拍挂市场还一无斩获。截止目前为止，新鸿基在内地的土地储备仍约880万平方米。 尽管市场的冷淡，新鸿基对上海市场的热情并没有因此减灭，据新鸿基相关人士早前透露，今年新鸿基在国内的发展主要集中于上海区域，并把40%的投资集中于此地。 有业内人士指出，调控政策对中端市场影响很大，但对豪宅及高端商用物业影响较少，而港企一直有在市场低谷进行拿地的传统，所以新鸿基如此积极拿地并不无道理。 五月初，莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖）正式招标出让，新鸿基联合城开等房企组建联合体参与此次竞拍。最终新鸿基不敌绿地集团，与该地块失之交臂。 6月17日，新鸿基地产再次向上海房地局提出预申请，准备参与竞拍“黄浦江沿岸E18地块(9-3)”。该地块是陆家嘴近五年来首次推出的住宅用地，起拍价高达34亿元，起拍楼面价高达25113元/平方米。而该地块更被视作有望成为成为上海乃至内地的“住宅单价地王”。 苏仲强对此表示，新鸿基拿地的态度非常理性，不会抢地王，“只要价格合理就会考虑去拿”。黄少媚也表示，只要是好的地段、合理的价格以及好的前景，新鸿基都会很关注。 苏仲强指出，一路以来新鸿基都有留意拿地的机会，由于市场变化比较大，所以会较为审慎。“新鸿基来中国发展还是看长线，但还是希望买地的时机能审慎一些，现在北京政府不希望见到地王，我们会更加审慎。” 对于目前不少分析人士表示目前是抄底的好时机，苏仲强表示，“很难说什么时间是低迷，难以判断抄底的时机，但会用长线的眼光去计划，所以也不担心波动。中国的房地产市场还是刚刚起步，仍有一段很长的发展时间，对于未来拿地的计划影响不大。” 新鸿基表示，只要是好项目，新鸿基都会选择开放的态度，除了招拍挂以外还会跟合作者合作，或是收购部分项目。至于合作伙伴的选择，只要是“有长远发展意向并理念一致，都会有兴趣合作。”但目前仍未有意向的合作伙伴。 市场应对 新政落地后，尽管上海细则久久未出，但上海成交量早已应声下滑，下跌速度更是一发不可收拾。据权威统计数据显示，5月上海市商品住宅成交量为30万平方米，环比4月缩水70余万平方米，降幅约70%。5月全市商品住宅成交均价为22338元/平方米，环比4月减少2.6%。 苏仲强表示，上海的市场跟其它城市差不多，成交量很少，预计这种情况还将会维持一段时间，至于价格的调整目前仍很难说，就算调也不会调得非常厉害。至于目前的短期波动，新鸿基认为并不担心。 新政刚满两个月，面对不见起色的成交量，不少开发商已抵挡不住新政的威力，早已放弃“死扛”的打算，先后选择降价促销。 新鸿基对此表示没有降价的打算，理由很简单：“现在我们的项目已经售完。”黄少媚表示，即便目前仍有项目出售，新鸿基仍将会按市场办事，并先集中精力做好的产品。 问及新政对目前房产销售产生的影响，黄少媚认为，市场有一定的规律，在目前供求关系还有整体的环境情况下，市场有一定的波动是很正常的市场现象。 她指出，较高标准的服务会具有较好的发展机会，因为无论是基于何种市场情况下，对买家而言，这都是一个基本要求。而在新政调控之下，目前买家都进入观察期，市场呈现一种胶着状态。但根据对市场的分析或通过与业主交谈了解到，对于好的作品客户还是愿意去买，无论是从刚性的角度还是投资的角度，客户还是较为理性。 据了解，新鸿基今年会在华南地区有一定的推盘计划，但苏仲强称，项目的推出仍要看进度，当工程达到一定的程度，可以拿到售楼批文的话则都会适时推出，绝不会捂盘。 目前珠三角地区的旧城改造进行得如火如荼，新鸿基亦积极参与其中。新鸿基表示，该些旧改项目与新鸿基的开发要求、开发理念较符合，同时也希望能对该些城市有点贡献，让其能“旧貌换新颜”。苏仲强表示，由于当地居民与政府对其有信心，目前该些项目的进展非常顺利。 平滑周期波动新浪乐居论坛2 x1 P: x( Y P( o. $ # X% c# C W买房,购房,装修论坛,房产论坛一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方。近期房地产市场的调整，让内地开发商和投资基金开始重视商业地产对业绩的稳定作用。新浪乐居论坛* o3 y 3 业内专家指出，支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。新浪乐居论坛# F2 Z9 F- l1 U+ 房产论坛,装修论坛,业主论坛: S p9 A 除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。新浪乐居6 C/ o5 q 3 O. t- p% r3 y买房,购房,装修论坛,房产论坛国内首只私募房地产基金高和投资的合伙人苏鑫指出，“在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这正是安全性资本的投资偏好。今年我们看好一线城市的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”房产论坛,装修论坛,业主论坛6 9 b) Y * V2 F% E, N8 V买房,购房,装修论坛,房产论坛今年以来，商业地产的销售态势好于住宅。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。, D7 ; t * . r6 G: : D新浪乐居论坛中金公司报告指出。今年以来，商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。& v# F4 s1 |: x买房,购房,装修论坛,房产论坛 8 I$ l. 1 海通证券分析师涂力磊指出，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产则具备市场培育的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。新鸿基上海复制IFC和ICC模式 年租金收入20亿港元新鸿基地产在上海的两大商业地产项目Shanghai IFC和Shanghai ICC，是其近几年在上海市场的业务核心，并将成为新鸿基新的稳定盈利来源，但新鸿基在内地的发展还主要基于控制公司风险的角度考虑。虽然新鸿基地产目前在上海的土地储备不足以支撑未来五年发展，但其今年来在多幅焦点地块中均未成为最终竞得方，这同样是出于对这些地块拿地价格太高，成本太大的考虑。另一方面据悉，在新鸿基内地的发展策略中，与内地优秀企业合作开发项目的模式，将会是新鸿基未来内地发展的一个重要策略。这些也反映出对于目前内地商业地产存在的盲目过热现象，新鸿基有着一定预期。评析香港新鸿基地产的经营模式评析香港新鸿基地产的经营模式新鸿基地产发展有限公司（简称“新地”）是香港举足轻重的地产企业，与长江实业、香港新世界、恒基兆业并称香港地产界的“四大天王”。同时，根据福布斯杂志2006年的统计评价，作为新地的第二代管理者，以郭炳湘为首的郭氏家族更是以116亿美元的身家名列全球富豪榜的第35位。在长达30多年的发展进程当中，新地建立了比较优秀的地产品牌，在香港地产界的领先者地位也得到同行的承认和尊重。目前，新地在资本市场上的市值已经超过2000亿港元的规模，股价超过80港元，是香港恒生指数的重要组成股。 那么，新地的品牌和地位是如何在日积月累过程中逐步建立起来并得到持续提升的？我们试图从企业经营角度揭示其中的奥秘，从而帮助我们更好的理解领先者的市场行为，为企业决策提供参考。 评析香港新鸿基地产的经营模式高储备的土地政策 新地的土地储备在香港市场一直处于较高水平。长期以来，高储备政策一直为新地的决策层所贯彻执行。以建筑面积计，截至2005会计年度，新地在香港的土地储备已近四千二百万平方英尺，其中住宅用地可以供集团未来5年发展之用。无疑，这些土地储备为集团的长期发展提供了基础条件。 表：近年来新地在香港的土地储备情况一览 （单位：百万平方英尺） 会计年度 发展中销售物业 发展中出租物业 已完成出租物业 合计 2005 13.6 6.3 22 41.9 2004 15.3 7 20.5 42.8 2003 18.1 6.7 20.5 45.3 2002 23.3 7.8 19.3 50.4 2001 26.6 8.2 19.3 54.1 新地在“拿地”时机上表现出的宏观眼光和耐心值得思考。这一点在新地成立之初便有所表现。新地1972年正式成立，并于当年在港上市。此后的1973-1975年，由于受到石油危机的影响，香港经济陷入低潮。但是，新地的买地计划并未受到很大影响。相反，在这一期间内，新地成功参与了荃湾中心和沙田第一城的开发。 1984年，随香港回归协议的签订，港人出现信心问题，地产投资市场前景欠佳。在此背景下，新地仍然没有放弃吸纳土地。同时，新地以开发沙田新城市广场的实际行动表现出“逆市而为”的思考逻辑。 事实上，正是这两个时期的土地储备保证了新地前十年的持续发展，完成了从土地集聚到资本集聚的过程。在此过程中，新地对宏观形势的判断和足够的耐心帮助新地以低廉的价格得到土地，进而获取了较为丰厚的回报。 积极创新的概念精品模式 在产品开发上，新地的市场理解能力和创造精神对品牌的塑造贡献巨大。作为一家涉及住宅、办公和商业等多种地产类型的综合开发商，新地的定位趋于高端产品，并在香港市场创造了不同类型的经典物业。 （1）商业地产：APM APM商场位于香港地铁观塘站的创纪之城第五期，是东九龙地区规模最大的商场之一，规划面积60万平方英尺，后扩充至63万平方英尺。APM商场于2005年3月开业，至开业时商场铺位已全部租出。 从APM运行一周年的实际情况看，其模式得到了市场的高度认可。在这一年中，新地收取租金2.8亿港元，超出其在2004-2005年年报中的预期值2.4亿港元。全年的总人次达到8000万，人均消费500-800元。 APM的成功与概念的挖掘有很大关系。APM是英文AM和PM的缩写，它倡导了一种超长时间的购物体验，同时具体商铺以时尚为定位。这样的定位体现了新地对市场的细微观察和消费人群心理的把握。在商场开发之初，新地观察到，近年来香港在职人士的工作时间日益拉长，而多数商场的营业时间都在晚上十点结束，因此这部分的市场需求无法通过现有商场供应得到满足，从而直接导致了APM概念的诞生。此后，针对目标消费人群的年轻化和中产阶级特性，商场的档次定位于时尚组合，是合乎逻辑的推论。因此，新地对商业地产前期定位的准确把握，对于APM商场的成功至关重要。这也正是新地多年经验的突出体现。 （2）大型社区：YOHO YOHO社区是新地开发的大规模社区。它被认为是一种概念运作的经典之作。 YOHO社区位于元朗新市镇中心地区，名称取自英文“YoungHome”的缩写。YOHO第一期用地23.6万平方英尺，提供2200个以中小户型为主的住宅单元，总建筑面积约为120万平方英尺。该社区2003年开始施工，2004年上半年交房使用。 在YOHO的概念运作上，新地采取全新的营销手法。在前期的宣传过程中，新地并未直接对地产进行营销，而是宣传建立一种全新的生活观念，从而在零基础上树立一个全新的YOHO品牌。新地对YOHO人的定义是“拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯，而且较一般人拥有多走两步的前瞻眼光”，这一定义实质上是对年轻白领的心理诉求进行了简要的勾勒，从而达到了引起目标消费者共鸣的效应。 在建立了YOHO品牌之后，新地紧紧围绕YOHO的内涵要求，在多方面进行了细化的具象展示。这其中包括在STARBUCKS的店铺中摆放宣传资料，凸显YOHO人的品位追求；与Microsoft MSN合作，为住户提供“YOHO Smart Alerts”服务，体现YOHO的科技导向。除此之外，在YOHO的住宅设计上，新地在内部设备配套上使用了大量的科技元素，从而充分彰显YOHO人的潮流与科技特质。这些都对目标客户产生重要的影响。 综上而言，新地在产品开发上，注重目标客户的消费特征挖掘，并由此精心提炼产品概念。这些前期的准备为后期的产品具体开发提供较好的指导和支撑，从而确保新地的物业产品在对应市场上的创新领先形象更加鲜明。 租售并举的收益模式 地产开发的香港模式一直是内地房地产企业模仿的对象，这其中就包括了以销售为主的收益模式。然而，作为香港地产企业的代表，新地的收益模式已经发生了很大的变化，租售并举的收益模式已经成为新地的重要特征。 考察2000年至2005年间新地的物业销售收入和净租金收入，不难看出，各年的租金收益和销售收入已经基本达到同等水平。根据计算，这一期间，年均的租金净收入达到41.21亿港元，略高于年均的物业销售收入水平（40.02亿港元）。 同时，以年增长率为衡量标准，新地的净租金收入波动幅度明显低于销售净额。因此，从这个意义而言，稳定的净租金收入弥补物业销售所带来的收入不确定性，降低了企业的经营风险。 我们认为，新地采取租售并举的收益模式有其客观原因。 首先，1998年的香港楼市泡沫之后，收租业务的抵抗市场风险能力受到决策层的关注。根据1999年年报，新地收租业务规模只有物业销售规模的三分之一，但两者的盈利却处于同一水平。其中，收租业务的盈利水平只下降了5%左右，而物业销售净利水平却下降了约45%。这一事实让新地开始认识到收租业务的重要性。 其次，香港地产市场的日益成熟也日益摊薄开发商的利润，寻求稳定的利润增长点成为包括新地在内的开发商的重要发展方向。 此外，我们认为，香港REITs市场的建立，将在一定程度上解决新地收租业务的后顾之忧，从而强化其对收租业务的发展。虽然今年年中新地宣布延迟创纪REIT的上市，但其染指REITs的意图已经明确，上市只是时机问题。 稳健灵活的财务策略 长期以来，新地一贯坚持稳健的财务策略，这主要表现较低的负债比例和稳定的负债结构等方面。 以净债额（借债总额与现金额之差）与股东权益之比作为衡量，新地的低负债特点非常突出。从1999年到2005年，该指标的平均值约为13%。而近三年这一比例的平均值更是降低到10%左右。这充分说明，新地的发展主要通过经营收入和股东资金来启动，而较少依靠外来借债，从而避免较高的财务杠杆使企业处于高风险状态。 进而考察新地的债务结构，我们不难发现，在各年的债务总额中，高比例的中期债务（到期日在一年以上五年以内的债务）是其另外一个重要特征。从1999年到2005年这一期间，除了2003年外，中期债务占总债务的比例均稳定的超过50%，平均比例为66%，而2005年这一比例甚至高达92%。我们认为，新地这种较为稳定的债务结构安排，在一定程度上反映了集团的全盘考虑。 首先，房地产行业的建造和销售周期一般超过一年，这就决定借用外债的时间不宜过短，这或许是新地较少使用一年以内的债务的重要客观原因。 其次，长期贷款的利息成本较高，对于新地这样的大型房地产企业，大规模的借用长期外债将会直接影响盈利预期，不利于稳健形象的树立。 此外，新地长期坚持中期债务为主的财务策略，也不乏灵活性的考虑。由于新地在行业中的重要地位，因而集团拥有大量的银行授信额，在中期债务即将到期时，可以根据当时的市场利率行情，灵活决定是否运用授信额度为这些中期债务提供展期融资，从而可以降低集团的再融资风险。 为了实现集团财务的稳健性目标，新地也在财务技术层面进行控制。如借入的外债资金绝大多数以港元为主，从而降低汇率风险。另外，在2002年到2004年中期期间，新地根据当时港元利率走低的大环境，运用利率掉期交易将固定利率的外债转为浮动利率，从而减少利息支出。 总而言之，新地在香港房地产市场领先地位的确立，与它在土地政策、产品开发、收益模式、财务策略等方面的实际运作紧密相连。从住宅到商业地产：混沌的转型2011年04月07日 01:00来源：21世纪经济报道 2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。但在这波转型运动中，暗藏的风险却被低估。加大持有物业比例100-200万平方米，这是2010年报中主流房企目前拥有的投资物业的一般水平。更多的商业地产投资，体现在未来的规划。但多数房企仍然无法清晰地展示，公司未来的商业地产赢利模式及回报率究竟如何。“房企只是在年报中告诉投资者公司有这个配置，但到底会投资多少，未来回报多少，并没定数。”一家大型央企地产商人士坦言。年报显示，保利地产14.39 0.28% 股吧目前拥有商业零售、商务办公、酒店、会展等多种商业业态，2010年末，已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元。随着新商场陆续投入使用及原有商场改造提升，龙湖地产13.08 -1.51%2010年物业投资租金收入总额为2.9亿元，租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。中国指数研究院副院长陈晟指出， 2007年以后，资本市场开始要求开发企业具有稳定现金流，许多品牌房企加大持有物业比例，至20-30%，如中海、保利、绿城、复地、招商、华润等，但多数内地房企目前处于战略转型的前期。“与众多一线开发商不同，保利地产早在2002年就确立了滚动性开发收入与物业经营收入相结合的发展战略。”保利地产有关人士表示，未来5年，保利将逐步实现住宅、商业整体投资比例达到7:3，年经营收入达到20亿元以上。龙湖则提出，未来5年，投资物业出租面积将逐步增加至200万平方米以上，租金收入将大幅提升。对商业地产投资态度最为谨慎的是万科，万科总裁郁亮表示，万科是为了做好住宅才做商业，万科未来商业占比不会超过20%。回报率偏低保利和龙湖，其租金收益已算可观，但仍主要是靠住宅开发来支撑。更多的