北郊房地产发展情况调研报告.doc

西安城北房地产市场发展调研报告（见习）一、城北曾经落后的原因按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。在这样的规划下，其他城区都有巨大的发展，而城北却吃了这次产业定位的亏，建国后几十年间无发展。就是因为这个产业定位，导致城北在西安市民的印象里最差劲，首先是治安不好，外来人口多等，其次就是经济落后，公建配套缺乏，人居条件差。而相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，没有一样拿得出手，但是城北具有丰厚的历史文脉、良好的生态环境、丰富的土地资源，可供房地产发展的空间更大。近十几年来，城北走上了发展的快车道，不久的将来，相信城北就会赶“城东”超“城西”，能与城南、高新争辉。二、逐渐崛起中的城北经济 由于西安北郊农业区的定位，在建国后的40年中，北郊的住宅、商服用房、写字楼等房屋建设，几乎没有任何大的发展。只是在道北和北二环之间有一些住宅小区，另外还有60多家大型仓库。从上世纪九十年代初期开始，西安经济技术开发区于1993年在城北设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。目前市政府北迁正在进行，地铁2号线也已启建；区域内发展潜力开始逐步释放。近几年来，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。 未来城北发展依托西安市行政中心、文化体育中心及北客站交通中心等三大功能，建设成为集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市新区，按照人口密度、人均居住用地、平均容积率等方法预测，区域总人口为20万24万人左右。依据第四次城市总体规划修编，西安市对未央新城规划区域的功能布局、道路系统、公共设施及基础设施、绿化景观等方面进行整合，规划将形成“两核、三轴、四区”的空间结构模式。 2核3轴4区：“两核”指以绕城高速为界，未央新城南部的行政中心（市级行政中心）和北部的交通中心（铁路北客站）；“三轴”指区域内三条交通轴线-城市交通轴未央路、对外交通轴绕城高速路、铁路交通轴铁路北线；“四区”指区域北部的生态区、北客站周边的商业服务区、文景路以西的产业区、行政中心周边的配套居住区。 随着时间的推移，城北配套方面的建设步伐将越来越快，诸多大型超市、家电商家等零售商也已不断入驻该区，使城北的配套不足的问题也逐步得以解决。未来的城北亦将在西安光芒四射。三、当前城北房产市场的发展1、城北房产市场崛起的优势人文：历史悠久 西安城北的历史悠久,早在春秋战国前,便有人类在此繁衍生息, 秦、汉、唐等9个王朝曾在此建都，历时361年。境内古迹众多，驰名中外。教育：引进高校 2003年前，城北大小学校仅10余所，而目前西安中学、交大经发国际学校、外国语大学附中附小、草滩6000亩大学城等愈来愈多的高质素教育配套的落成使用，让城北诸多楼盘贴上了“教育名盘”的标签，一改城北无高水平教育机构的窘境。配套：公园从无到有 2003年前，偌大的城北尚无一座公园。而2004年至今，占地160余亩的文景公园、500亩的张家堡森林雕塑公园以及800亩城市运动公园的相继落成开放，这些大绿化、大景观配套一改城北的萧瑟之景，更有力的赋予了城北投资的保值、升值潜能。规划：设立西安经济技术开发区 西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。西安市政府北迁 城北配套将更完善 中国社科院曾指出，西安市行政中心的北迁，将为西安城市新中心的形成起到引领带头作用，西安的城市中心也将从“单中心”发展成为“双中心”。资源：土地资源丰富 房地产发展空间大 相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，相对比较滞后，但是城北有丰富的土地资源，可供房地产发展的空间更大。近十几年来，城北已走上了发展的快车道，特别是目前经开区，与城南曲江、高新成为西安楼市发展的3极。地铁二号线让北城挺起脊梁 地铁二号线贯通后，从城北客运站到长安韦曲26.4公里，只需39分钟，比市民乘坐普通公交车快一个小时。每天运营时间从5时30分到23时30分，每隔5分钟运行一趟。地铁不仅缓解了未央大道-长安大道的紧张交通压力，方便市民出行，更为重要的是拉大了城市骨架，带来城市规划更为合理的布局功能，把现有的一个中心的局面，向张家堡和长安韦曲扩展，形成两个新中心的局面。此外，地铁贯通还将带来地铁经济的繁荣。最直接的反应是带动沿线物业的升值和商业环境的改善。根据上海、北京等地的经验地铁沿线的物业价格比同等地段非地铁沿线物业每平米高出500元。2、城北房产市场发展的现状城北房地产的发展大致可以分为三个时期；第一个发展时期；（约19932000年）在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产、安达地产、福安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。第二个发展时期；（20012007年）此后西安城北房地产业有了进一步的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。第三个发展时期；（2007至今）目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，MAX未来、凯玄大厦、盛世一品、汇通太古城等等项目，将城北房产市场又翻开了新的篇章。同时，城北的商品房销售也很快，在不长的时间内，城北就涌现出不少优秀楼盘，如利君V时代、新一代北城国际、天地时代广场、雅荷系列小区、白桦林居、西安印象等项目，这些优秀项目的开发与投入使用，将城北区域人气进一步聚集。而城市发展规划又不断为房地产的开发带来更多利好。3、2005年2009年城北房产价格大幅上涨，目前整体均价已达5600元/平米从城北价格走势上可以看出，自07年开始，城北房市开始发力，并逐步进入快速发展的轨道，进入07年3500元/平米的价格之后，发展势头强劲，迅速的提高到现下的5600元/平米；尽管这个价格在西安仍算不上最高的的水平，但城北仍有巨大的发展空间，可以说正处于上涨的少年期。 4、城北房产市场未来的发展前景未来的新北城，不仅是大西安的城市新中心、西安制造业基地，还将是一个最适合人居的生态居住地。在基础设施建设配套完善的同时，经发大厦、天地时代广场、利君V时代、赛高国际街区、经发国际会馆、中城国际文化俱乐部、西安城市运动公园等已经成为北城人的高端办公、休闲之地；白桦林居、雅荷春天、高山流水幸福快车、华荣风景大院、美都香域、银池花香丽舍、金源皇家园林、华远君城等一大批高品质楼盘，将成为居住的理想家园；交大经发中小学、西安中学、陕西师大锦园国际中小学、未央大学城等，将为北城市民提供浓厚的文化气息和服务，形成西连咸阳、东接临潼的大西安都市圈。经济学家张宝通认为，作为新的中心市区，未来的服务业不仅要发展商贸、宾馆、餐饮、娱乐、文化、体育等传统服务业，而且要发展金融、保险、商务、办公、中介、信息、物流、房地产等现代服务业，要健全服务业体系，提高服务业比重，积极引进国外及东部服务业，承接和拓展服务外包，并用现代经营方式和信息技术改造服务业，提升服务业水平，未来的西安中央商务区将成为现代服务业的聚集地。5、部分城北项目的概念赋予调查 本次调研区域以文璟路周边项目为核心，东至未央路；北起凤二路南至风一路，通过重点收集周边项目对产品宣传概念、卖点的定义，来观察城北目前房产的发展特点及透视区域内房产市场的发展前景。星舍star:星舍SOHO引入3G 无线网络系统，3 G强大的网络信号覆盖全楼。尖端的高科技含量创西安首席高端科技楼盘。以“环保、绿色、节能”三大低碳原则，引入太阳能光伏供电体系，为公共照明、楼外提LED 灯提供电力，摆脱无度浪费，真正引领节能低碳生活。外立面钢结构围合LED灯。摆脱传统物业服务的非业主导向，完全以业主为核心，实行菜单式的个性化服务，确保在服务过程中的运营模式的最优化。宣传概念：经开之首，城市之心凤城一号：凤城一号项目总占地约11亩，总建筑面积42000，规划建设为29层独栋高档公寓及3层商业。项目突出的亮点，是为业主提供了交流共享的运动休闲空间，提倡个人生活便利和社会生活的丰富，注重公共部分在空间和功能上的拓展，此外底部架空层设计，不仅让建筑形成节奏感，同时为青年人打造运动、健康、交流共享领地，让业主住得有精神和物质上的双重舒适性，明显不同于缺乏社区概念的独栋小户型公寓。宣传概念：经开门户，精英时尚公寓银象花园：银象花园位于西安市经开区凤城一路与未央路什字向西200米，（或文景路与凤城一路什字向东100米），东靠未央大道，西临文景路，南邻城市金腰带北二环，距地铁二号线仅200米，城北经开区繁华核心圈，扼守凤城一路纯居住生活区域。银象花园以特有的原味东南亚风情格调铸浪漫纯居住社区。80米超宽楼间距；88.99平米舒适两室，117.84平米精致三室，南北通透板点结合。宣传概念：绚丽东南亚生活样板香樟园：香樟园项目占地25335，总建面10万平米，19%公摊、总高26层、500个停车位。88-150平米户型，香樟园大开间、大飘窗、点板结合、两梯四户。香樟园65余米楼间距、40%以上的绿化率、数百株香樟树植入中心景观园林。 香樟园拥有3000平米社区商业，还有24小时安保 系统、门禁对讲系统、楼宇外墙红外监测，专业物管服务等。 宣传概念：繁华最深处 纯居生活城盛世一品：盛世一品项目占地28亩，容积率3.5，绿化率45%，引入京城最新的中式居住理念，盛世一品秉承现代中式居家的生活哲学典范，盛世一品将项目合理规划，充分体现以人为本的居家关怀。盛世一品项目共5栋高层，其中两栋点式高层公寓，三栋点板结合高层住宅。宣传概念：经开核心地铁站口唯一纯熟社区瑞泰卡地亚瑞泰卡地亚地处凤城5路与明光路什字,建筑风格以简约现代为主，整体外立面尊贵大气。斥重金打造园林景观，景观设计以现代欧式风格为主。辅以欧式景观小品、独特亮丽的树植花卉、优美的水戏等景观点缀，真正做到简约而不简单，使业主能充分领略纯正的欧式浪漫。项目规划有入口景观带、休闲广场、四季花园、健身球场等，形成独立体系的艺术化休闲场景。为西安瑞泰房地产开发有限公司2010年的开山巨作。宣传概念：凤城五路26万纯生活都会，闪耀北城芯风景御园：风景御园占地262亩，建筑面积44.9万平方米，共13栋高层、小高层，户型面积95-195平方米，均为板式结构，楼间距最大133米，室内门窗为新节能环保断桥工艺，开关为西