天津泰达MSD核心区地块商业策划报告（68页）.ppt

泰达高尚生活组团 策划报告,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,contents,目录,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,本案作为泰达开发区高尚生活组团，作为msd的延伸区域，居住和商业的功能将是项目的主要功能，实现与msd之间的居住和商业功能互补。,msd核心区域主要以商务办公为主要服务功能，将大量集中金融、服务等行业。 本案所处区域规划为高档居住配套区，将主要以高尚生活居住区为其主体，融合区域内及周边商业、人文、医疗、教育等多方资源，形成非商务环境。,作为高尚生活服务区，本项目未来应该是一个低密度、生态型、人与自然和谐、配套设施齐全、适合国际人士生活的高标准国际社区。因此，与之相配套的生活技能也应完善健全。,借鉴于浦东金桥碧云社区，一个国际化高尚生活社区，社区内配套也都应以国际化为标准，在正常的购物、医疗、教育等资源满足的情况下，更为深入的考虑人文喜好、宗教信仰等，在酒店、餐饮等方面也应体现国际化水平，适应外籍人士的需求特征。,定位建议,通过对金桥碧云社区的调查研究，我们对本案提出以下建议: 1、加强社区内商业设施的社交功能 外籍住、租户将酒吧、咖啡店会友作为区内最频繁消费的项目之一，高于健身运动和娱乐休闲。 2、商务会面场所多样化 根据对碧云社区调研得知，51%的外籍住、租户将室外体育场馆作为商务会面的场所，21%的外籍住/租户将室内场馆作为商务会面的场所，而本土住、租户这两个比例仅为11%和6%。可见，一个国际化生活社区，餐馆并非外籍人士会面的最主要场所。 3、药店需求迫切，书店种类上以儿童书店优先 药店和书店时生活中很细微的一个需求环节，但同是生活必需品。对于自身健康的重视程度，外籍人士相比本人居民更为重视，因此药店的设置也显得重要。 对子女的培养也是外籍人士多为关注的问题之一，除了对应的教育机构之外，书店对于外籍人士也特别看重，儿童教育方面的书店需求也是他们所看重的。,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,国际化社区，有两层含义： 一是表明传统的城市居住区由满足人类低层次的居住等方面的需求向满足人类高层次社会生活、娱乐、实现自我的需要发展； 二是表明传统的城市居住区由满足本地居民的居住和生活为主，向接纳境内外各种人士，特别是国际人士方向转变。 对于滨海新区高档社区而言，应符合以下的一些硬件和软件条件： 第一、国际社区的居民中应该有大量比例的国际人士。 一个社区要成为国际社区，其国际人士的比重应占到社区内全部居民比重的30以上。 第二、国际社区内的规划建设、物业管理、社区治理、配套设施和环境指标应该和国际接轨，优于普通社区。 国际社区的公共设施的配套水平应优于普通社区。不仅在面积上要优于普通社区，还需要具有国际化特色，国际社区需要有足够的双语学校，其面积要达到400600 m2/千人。国际社区需要有专门针对国际人士的医院，并且要达到200400 m2/千人。 第三、国际社区是多元文化共存、交融、发展的精神家园。 国际社区居民国籍的多样化决定了文化的多元性，这是国际社区区别于普通社区的本质特征。,概念定义,项目内涵要素,泰达高尚生活社区是具有异国文化特征的国际社区，应代表健康生活的趋势，凸现休闲、社交和精神文化，是高尚、优雅的社交型生活社区。 “健康生活”是国际化特征的内涵与本质，项目社区及商业都应该代表健康生活的趋势，应包含以下几点： 绿色生态化 “绿”是绿色生态化的基础。商业也应该体现这一特点，充分与水体和绿化融合的开放式商业设施应该成为社区的特色布局和设计。绿色生态化还包含着自然资源消耗少，无污染和无公害的生活方式。 邻里休闲化 交往可以使居民有秩序、有组织、有系统地结合起来，形成多样化和多层次的社会网络；交往也有利于增进居民间的相互了解和支持，协调行动，达成共识，并在此基础上逐步形成该地区特有的文化认同，促进居民社区归属感、社区意识的产生。社区邻里交流的地点不宜广场化，而是外延虚隐、小巧灵活的布局。社区应该提供环境优雅、服务优良的餐饮、娱乐、运动场所来满足区内核心目标顾客、主要目标顾客和区外延伸目标顾客的休闲化交流需要。 科技智能化 科技智能化是对整个国际化社区的要求，社区商业包含其中。从整体来看，整个国际社区的物业管理、公共安全、家居智能、信息服务等方面都应该通过集通行和消费于一体的社区“一卡通”实现。,人口数量,整个项目总建140万 其中住宅规划面积约占65%，即80万 若以1.0的容积率计算时 人均居住面积应达到40 /人 那么，社区潜在居民数量约2 万人,人口构成,目前开发区境外人士主要以韩国、日本、台湾人士居多，欧美国家美国、丹麦其次，而且每年涌入的韩国人和日本人数量还在猛增。 开发区外籍专家人数除了企业技术人员外，外籍教师也占有很大比例。外籍专家以韩国、日本、美国居多。 外籍专家中，40-50、50-60岁年龄段人口居多，这部分人群的特点事业成熟，注重家庭观念。,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,项目目标成功打造全国知名国际社区，产品具有多元化特点。,别墅 高层公寓 体育场 购物中心 商业街 教堂 学校,整体规划,整体开发策略：高调起步、阶段开发、步步为营、亮点逐出,别墅：居住氛围迅速形成,社区商业：完善生活机能,高层公寓：项目完全成型,商业中心：先行配套,绿化：环境先行,学校、医院、教堂：建立成熟的社区配套,最终目标：短期内成为配套成熟知名国际社区,别墅先行提升社区整体档次 绿化先行可提升区域印象及社区形象,高层公寓可是整个社区完全成型,与商业运营商确定管理入住协议后再开工； 社区成型后，入住率增加，其余生活配套继续跟进,开发策略,在社区周边连接城市主干道道路（红线），设计宽度为40米左右，为双向八车道设计，其中机动车6车道，非机动车2车道，机动车与非机动车中由绿化带隔开 在社区内部道路（绿线），设计宽度为20-30米，为双向六车道,项目虽打造开放式社区，但在其小区内部道路规划上仍要与城市干道有所区别,道路尺度,案例：金桥碧云国际社区,建议：本项目应于周边个案突出，彰显国际社区风范，且应保持较低的容积率，在建筑上以别墅与小高层为主,建筑高度,成为国际化社区，项目必须具有较高的绿化要求，本项目可分别从社区绿化面积、中心绿化面积、临街绿化带三方面来突出绿化要求，根据经验建议整个社区的绿化率不低于40%。,绿化： 社区绿化面积 中心绿地面积 临街绿化带,绿化要求,案例：金桥碧云国际社区,建议：本项目定义为国际化社区，其根据产品形态及以往案例分析，为保证整个社区的舒适环境，其整个社区总容积率控制在0.8-1.2左右,容积率,案例：金桥碧云国际社区,建议：根据案例分析本项目建筑形式主要以别墅及小高层为主，辅以少量的高层公寓,建筑形式,建议配套设施：,配套设施,从目前天津泰达市场上面积需求最好的是141 -160，房型是以三室两厅两卫为主 造成这个现象主要是由于目前泰达高档社区主要以高层为主，缺乏别墅产品,建议： 小高层产品面积区间主要以141-160为主，户型以三室两厅为主 别墅产品面积区间主要以300-500为主；,户型建议,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,商场服务半径情况： 一个大卖场营业半径一般在10万-15万人。 营业面积3000以上的大型综合型超市，其经营服务辐射半径应在3公里以上。 卖场经营服务的辐射半径是周围5公里。 便利店的商圈半径为顾客5分钟内能到达，折扣店和超市为2公里左右，仓储型会员店为5公里，社区型购物中心在5公里-10公里，市区购物中心在10公里-20公里。,本案商业中心距周边临近商业中心约1-2公里，根据商场服务半径的原则，本案适宜以折扣店和超市为主要商场形态。,家乐福选址要求： 1、开在十字路口。十字路口成为家乐福选址的第一准则。 2、35公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。 3、家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。 沃尔玛选址要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人。 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。,项目商圈面积和人口数量的限制都决定了未来商业形态的发展。,商业形态探讨,根据以上分析，家乐福、沃尔玛等大型超市的设置在本案并不具备良好的条件。 但如果放弃大型卖场作为本案商业的主体，那么在未来商业经营中将出现以下两点情况： 1、本案范围内居民消费力将被周边商业中心所吸收，造成本案商业氛围淡薄。 一体化的购物模式已经成为人们生活消费的主要模式，大型购物中心的设置则为一体化购物提供了消费的场所。本案若放弃家乐福、沃尔玛这样的大型商业，未来居民的生活消费势必被周边的商业中心所吸收，如翠亨广场的人人乐、市民广场的友谊商厦，最终导致本案商业氛围淡薄。 2、将使本案其他零星商业缺乏依附主体，最终导致项目商业结构松垮。 没有了商业主力卖场，将使商业人气无法聚集，商业人流也无法形成，这对需要依靠大卖场积聚的人气进行商业经营的零散铺面极为不利，缺乏依附主体的小商铺及一些特色店最终将选择向周边商圈迁移，从而直接导致本案商业松垮乃至失败。 因此，虽然家乐福、沃尔玛等大型购物中心的设置条件并非非常理想，但仍建议设立，并通过其他规划建设来改善其条件。,商业建议,根据周边现有商圈商业面积情况来看，本案未来大型购物中心商业面积建议在5万左右。 通过本案大面积的商业主力店，一方面保证吸收项目地块内居民的商业消费力，另一方面通过大型商业的辐射力与一站式服务能力，尽可能吸收周边商圈居民到本项目购物消费，对本项目商业起支撑作用。 类似于金桥碧云家乐福的设置，泰达开发区家乐福或沃尔玛的设置将使本案成为开发区的一个主要商业核心，而周边现有的中小型商场则退居为次要商业核心。在这种情况下，项目商业将成为开发区主要商业中心，为居民提供一站式购物环境，汇集商气和人气，实现商业成功运营。,建议：商业以多元化发展，规划中大型综合购物中心，及社区内相关生活配套设施、教育文化占到总建筑面积的15%（商业占7%、教育文化8%）；,根据目前泰达整个商业发展形势分析，目前泰达的商业正处于发展初阶段 根据泰达居住人口及人均gdp分析，具备发展大型综合超市的条件 虽然社区周边有多处商业中心，但均为成型较为分散，且体量较少,商业现状,功能元素： 购物：生活广场、精品展示 餐饮：美食广场、餐厅街区 服务：小金融街、商务天地 休闲：广场、公园、建筑小品 全家人的消费和休闲天堂 满足一站式消费 宽敞、明亮、有趣的空间,商业功能阐释,商业业态配比：建议整个商业建筑面积占建筑面积比例7%，各业态细则配比如下；,业态组合,业态组合,教育医疗业态配比：建议整个教育医疗建面占建筑面积比例8%，结合泰达的实际情况，不建议本项目规划设计医院配套，建议主要以教育文化为主，各教育文化类别配比如下；,购物建议业态： 主力生活超市卖场 次主力家居卖场 次主力运动卖场 量贩百货卖场,化妆品 服饰 内衣 鞋包 饰品 文具 家电 床上用品 ,精品长廊 屈臣氏 服装品牌专卖 鞋包专卖 黄金珠宝 酒廊 玩具 ,业态组合,餐饮建议业态： 美食广场 快捷便餐 商务宴请 商务便餐 休闲餐饮,咖啡厅 茶座 自助餐,美食广场,西餐 日餐 韩餐,主题餐厅,业态组合,休闲娱乐建议类别： 图书 音像 健身中心 游艺厅 小型ktv,业态组合,商业集中区域,整个社区采取动静分离规划，主要商业与住宅分开，在住宅集中区域穿插部分商业业态，如餐饮。,住宅集中区域,功能布局,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,案例：金桥碧云国际社区,根据案例分析，目前金桥碧云国际社区别墅出租房屋为100%，高层公寓出租为30%，出售为70%。,住宅运营,根据案例分析建议本项目共规划住宅有两种：别墅、高层公寓 为了本项目打造宜人的居住环境及后期有良好的物业管理 建议本项目别墅及部分高层公寓采用租赁运营 且为了提升项目形象及有良好的出租率，建议采用精装修推向市场,住宅运营,别墅租金,目前天津开发区内在租别墅项目较少，由于部分别墅项目建造时间较早及配套较差，价格差别较大，如阳光花园。御景园邸别墅是目前天津开发区出租别墅最多之一，也是较为高档的别墅社区，为外籍人士主要集中别墅社区 根据目前天津开发区出租别墅租金状况分析，根据配套及年代的差别，租金有明显不同，根据本项目自身周边配套及产品本身的品质 建议本项目未来别墅租金价格在3元/天/ 左右,住宅运营,高级公寓租金,目前天津开发区内高档住宅供应较多，外籍人士租赁选择空间较大，在选择租赁房屋时，是根据自己要求而配置房屋的设备，没有专门的外籍人士居住的高档公寓，在租金价格上也是由于配置的不同差别较大，目前开发区内高档公寓的租金价格在1-2元/天/之间 由于本项目采用精装修配置出租，根据分析建议： 本项目未来的租赁价格为2.5元/天/左右,住宅运营,高级公寓售价,根据目前市场上在售高档楼盘价格及本项目自身具有特点及打造产品品质分析： 建议售价:1500018000元/ （毛坯房）,住宅运营,商业物业为了便于管理及统一规划 建议全部采用租赁方式运营 购物中心引入家乐福购物中心 临街商铺租赁给指定商业业态,商业运营,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,步骤一：别墅先行，绿化商业跟进,别墅先行提升社区整体档次 绿化跟进提升区域印象及社区形象 商业跟进提升区域影响力及提高生活便利性,首先对中心商业区域的别墅进行开发建设。同时区域绿化及商业中心跟进，形成社区核心区。 优势： 1、别墅可有利于整个国际社区项目品质的提升。 2、商业中心的修建可带动整个区域的生活配套，消除人们对该片区的陌生感。 3、此地块相对较为靠进开发区中心易受人们关注。 4、别墅和商业中心的形成，对于项目整体而言确定了灵魂主轴，别墅良好的绿化环境对项目形象的提升有很大帮助。 5、该区域的确定即确定了项目的辐射点，社区影响力可由此辐射周边。,步骤二：住宅建设，项目基本成型,在别墅和主要商业中心的成功开发之后，主要居住区域的开发成为项目接着进行的重要阶段。该区域是高尚生活社区居住密度最大的区域，也是未来居住人口最为集中的区域，因此该区域的建设形成也就表明项目整体基本成型。 居住区的建设作为开发控制的第二阶段，具有以下优势： 1、借助别墅形成的品质影响力，增强了潜在客户对项目的认可度。 2、借助商业中心形成的成熟商业氛围，形成配套优先的社区概念，为未来居民提供集中一体化的消费场所，提升项目品质。 3、别墅和商业的成型使客户切实感受到“眼见为实”的高尚社区。,居住密度最大的区域 项目的主要居住区域 项目基本成型的标志,步骤三：社区商业完善，配套健全成熟,在住宅和商业中心完成之后，需要对社区商业及零散型商业进行完善。包括居住区内的小型诊所、儿童书店、电信营业厅等能为居民提供更便捷的商业设置，这些设施配套的进一步完善是整个高尚生活社区完全成熟的标志。 公建配套的健全也是跟随着社区的成熟而逐渐完善。北地块教堂、休闲会所、咖啡吧等一系列服务类配套设施的建设完善将对居民生活的多样性提供了必要的场所，也是未来社区文化交流和社交的主要区域，高尚生活组团内不同国籍的居民都可以在此实现地域与文化的融合，也是社区成熟的最终标志。 优势： 1、大量的居民为社区商业提供了有效地客源支撑。 2、社区商业也为居民提供了更为便捷的生活方式。 3、不同国家不同地域的居民使社区的文化在具有多样性的同时也具有了融合性，使社区具备国际化。,社区商业不断完善 公建设施配套完善 生活便利得以提高 为文化交流提供场所,区域定位 区域分析 开发策略 商业规划 运营方式 规划控制 碧云案例及建议,案例：金桥碧云社区,碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，北起杨高路，南至云间路，西面隔着数百米的绿化带是罗山路，东面隔一条金张路与金桥出口加工区相邻，整个社区占地3.7平方公里。,案例：金桥碧云社区,碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90左右。全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。 其商业、住宅、酒店式公寓、办公总建筑面积约为158.6万。,案例：金桥碧云社区,该社区是上海目前生态环境最好的社区，拥有上海市内最大的绿化带，绿化面积达18万平方米，中心绿地面积达5万平方米。碧云的规划和发展秉承了“绿城”的概念，整个社区根据不同的地域和功能，布置了18万平方米人工生态植物群落、5万平方米中心绿地和400米宽的防护林绿化带，绿化率高达70。,绿化： 社区绿化面积 中心绿地面积 防护林绿化带,商业：总占地面积约12.5万，总建面积 11.4万，占总建筑面积7.2%,案例：金桥碧云社区,商业购物： 家乐福 百安居 迪卡侬 松坊进口食品超市 米兰站 中国书店,体育休闲： 上海金桥美格菲运动俱乐部 81 west hair dressers,建有开放式的碧云体育休闲中心，美格菲健身中心已有4个绿茵草地网球场、8个国际标准羽毛球场、5个壁球馆以及1个恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的美格菲菲熏spa等。,餐饮美食： 安泰莉安 华越楼 金多利川粤饭店 卡美奥意大利餐厅 依仕威仕 latina 隆riyo 日本料理 兰 膳趣zentral 印度小厨i 金桥凤凰18号酒楼 苔圣园酒家,酒吧咖啡： 星巴克 蓝蛙运动酒吧 本色酒吧 fhving fox,案例：金桥碧云社区,医院、学校、教堂：总占地面积约30万，总建面积 14万，占总建筑面积9%,学校： 上海协和国际学校 德威英国国际学校 上海民办平和学校 中欧国际工商学院,医疗机构： 妇幼保健医院 华山医院（浦东分院） world link诊所 德清会牙科诊所 晋荣口腔诊所 浦东新区医疗急救中心,教堂： 天主教堂 基督教堂,住宅：总占地面积127万，总建面积 99.3万 ，占总建筑比例62.6%,案例：金桥碧云社区,别墅： 碧云别墅 百富丽山庄 世茂湖滨（别墅） 维诗凯亚,高层、多层： 碧云中慧 碧云花园 晓园 中天碧云苑 金桥爱