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加强高校房地产管理 促进国有资产保值增值何 平摘 要：高校资产中占有较大比例的房地产管理资源如何能充分的进行发挥其在教学、科研、行政办公室和为师生服务的作用，确保国有资产的保值增值，就要加强房地产的有效管理，促使学校各项事业得到迅速发展。关键词：房地产管理 管理体制 运行机制 改革在高校资产总量中，房产资源占有相当大的比例，它是高校赖于生存和活动的基础, 公用房是支撑教学、科研、行政办公、后勤、产业的必要条件，关系到高校的可持续发展。如何与时俱进地变革和完善高校房地产管理体系,理顺关系,合理配置房地产资源,充分发挥其在教学、科研、办公、服务与经营中的作用,确保高校房产资源的保值与增值,保证学校的改革与发展。笔者就如何加强房地产管理,谈点粗浅的看法。一、应理顺和加强管理体制综观全国许多高校，房地产管理通常要么是由资产管理部门在管理，要么是由后勤部门代为管理，相对成立由房产管理部门单独成建制的管理部门只是在2000年后才陆续出现。由于在学校内部是要以教学工作和科研工作为中心的，所以会造成对于后勤工作没有教学工作和科研工作受重视，相对就处于一个弱势地位，于是形成了可能存在的房地产管理多头管理问题。未引起学校领导充分重视。另外由于历史形成的原因，房地产管理事实上也局限于运用行政手段,对校内各单位实行无偿配给,校内各单位谁占用使用权,谁就有房屋的支配权。有些单位把本单位的一些房产用于经营服务,且收益多归占用单位所有,造成学校非经营性用房紧张。为加强房地产资源管理，使有限的房地产资源能够充分共享,更加有效的优化办学资源配置,增强办学实力。因将校内所有的房地产统一归口个部门，其权限应是对全校房地产资源实行分类和动态管理,促使大量闲置的房地产重新分配,盘活房地产资源。而房地产管理部门的主要职能为: 制订全校房地产总体规划,保证学校可持续发展； 规范管理体系和管理制度的建设,加强日常管理； 加强档案管理.调查收集房地产资源档案材料,建立完整的房地产资源图,档,卡,册等材料； 加强对因校办企业转制,学校后勤社会化改革等引起的房地产权益变化的管理,防止国有资产流失. 二、改进运行机制 要培养全校各单位和教职员工破除无偿占有和使用学校房地产资源的旧观念,树立全校房产资源有偿使用新观念。因此,学校2006年分别出台了武汉大学公房管理办法（试行）和武汉大学公房有偿使用实施细则的两个房地产管理方面的主要文件，就是要利用经济手段,实行教学,科研,行政办公用房的有偿使用制度，合理配置各部门房产资源,提高房产资源使用效率,这对提高办学质量,增强学校的办学实力都有重要影响。同时我们也规定对将非经营性转变为经营性的房地产资源,必须由使用单位提出申请,经房地产管理部门审核,报主管校领导批准方可办理有关手续,并实行先签订租用合同及缴纳租金后使用的管理办法.三、对相关用房可采用授权模式进行管理，规范门面房及校内经营网点的管理，努力确保学校增加收入。由于校园范围面积大，正在尝试授权一些单位具体负责管理一些经营性用房，即将经营性用房整体租赁经营的新模式给有经营管理经验的实体经营，同时这些实体将房租收入上缴给我们的方法运作，通过几年运作下来尝试，效果相当不错，在实体得到了发展的同时也被监督规范了经营行为，学校也确保了收入，国有资产也得到了保值增值，因此，该模式可以继续试行，进一步积累经验和完善管理，待条件合适时就可以全面铺开。 在符合全校总体布局的基础上，对历史已经形成的经营网点要进行规范设置，该清理的要进行清理，该扩大设置的要扩大设置，同时也要做好日常的检查和管理，规范各租户的经营行为。要求各商户严格按国家法律法规规定经营，对从事食品类经营的要按食品卫生法进行严格管理，禁止“三无”、假冒伪劣和过期霉变产品进入校园。店内所有商品必须明码标价，不准哄抬物价、缺斤少两，保持店面干净整洁，净化校园环境，同时学校也要为商户创造良好的经营环境，稳定市场，配齐水电等基础设施，按时足额收缴门面房房租，保证学校收入的稳定。四、慎重对待学校周边房地产资源开发与利用，且采用BOT模式进行开发。随着市场经济的迅猛发展,我校周边土地资源、房产资源,不断在升值。因此合理开发利用学校周边房地产资源,将为学校带来巨大的经济收益,对增强学校办学实力有着十分重要的作用。由于学校周边土地开发出来的沿街营业房,各类专业市场投资少、收益快,一般投资在12年内就能收回。因此切忌过去那种以学校没有资金,让其它单位来开发,或学校不开发,让学校所属的某个企业来开发,且开发后免费使用期限定得过长,造成国有资产增值资金被开发单位侵占的做法。因此,只有学校直接开发周边房地产,才能确保学校获得最大收益。BOT是英文BuildOperateTransfer的缩写，通常直译为“建设经营转让”。学校在没有巨额资金投入的情况下，利用校外企业和学校进行合作，利用学校周边的房地产资源，由外部进行投资建设，房产的所有权归属学校，给对方一定的使用期限，学校也占用一定的房产资源，在若干年对方使用期限过后，学校收回房产的使用权，这样一种方式，即学校和私人机构之间达成协议为前提，由学校向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。学校对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，但保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由学校和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由学校指定部门经营和管理。所以，BOT一词意译为“基础设施特许权”更为合适。五、合理调配学校房产资源学校目前房产资源总量中其中的一部分住宅，随着国家的房改政策已出售给教职工，相应的是学校正在逐步在家属区推行小区物业化管理，因此这部分房产资源逐步从学校的房产资源中不再列入。做为原来的校办产业用房，随着学校这些年中重心工作已转移到教学和科研中，而校办企业中相当企业也基本上都进行了改制而成为独立法人，但在改制过程中房产并没有纳入到后来成立的股份制企业中，且这些企业中也没有增加学校人员编制，因此如何对校企用房进行有效管理成为一个课题。我个人认为这些用房不能再被无偿使用，而要和学校理顺关系，应该逐步退出学校用房，如暂时无法在近期内退出校内用房，应向学校缴纳房产资源占用费，打入其企业成本中。对一些已关停并转企业用房目前存在闲置或挪做他用的，则建议学校应在妥善安置部分关停并转企业的现有部分职工，就可以腾出大量的房产资源，投入到教学和科研工作中，成为教学和科研工作的增长点。同样地,由于各高校的后勤逐渐社会化,学校用人机制也一直在改变，持续增加的是学校的教学和科研人员，后勤部门的人员由呈现逐年减少，后勤职工队伍出现了老化现象，增加的人员远赶不上退休的人员，因些后勤用工就逐步趋用采用社会用工体制，这样也可以通过保留部分必要的基础设施和为师生员工服务的必要设施用房，大部分房屋也将可以转变为教学和科研服务的用房。或者集中面对社会用工进行集体性租赁居住，这样既解决了为学校服务的社会用工人员的居住问题，又为学校加强和规范社会用工的管理，为学校的安全提供了极大的保障。同时也提高了学校现有房屋的使