房地产开发经营与管理模拟预测试卷(二).doc

房地产开发经营与管理模拟预测试卷（二）一、单项选择题1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的( )。A相互影响性B适应性C不一致性D保值性与增值性2、投资者进行房地产投资的主要目的是为了( )。A财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响3、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为( )。A8%B4%C14%D12%4、以下不属于房地产市场专业顾问的有( )。A建筑师B精算师C工程师D律师5、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场6、在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场7、通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成( )。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场需求变化C指导供给以适应需求的变化D指导政府制定科学的土地供给计划8、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是( )。A房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说，还是比较低的9、( )制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度10、房地产泡沫形成的促成因素是( )。A土地的有限性B土地的稀缺性C投机需求膨胀D金融机构支持11、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是( )。A获得土地使用权B确定规划设计方案并获得规范许可C遴选工作人员D开工申请12、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。A买方代理B卖方代理C联合代理D双重代理13、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化14、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由( )阶段构成。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为15、（1i）n-1i(1+i)n称为( )。A等额序列支付储存基金系数B等额序列支付现值系数C等差序列现值系数D等比序列现值系数16、某公司每月末存款10000元，年利率12%，每季度计息一次，计息期内仍按月复利计算。5年末的本利和为( )元。A163053B814077C816690D69555017、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问五年中每年年末至少要存款( )元。A1259278B2219278C1290323D1600018、如果现金流入或流出不发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，则在现金流量图中的处理方法为( )。A统一看成在计息周期期初发生B统一看成在计息周期期末发生C统一看成在计息周期期中发生D将其代数和看成是在计息周期期末发生19、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后现经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。A7264.891B12414.37C78661.36D52668.8620、开发项目总投资包括建设投资和( )。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资21、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为( )，也是进行投资分析最重要的基础数据。投资;成本；销售或出租收入；税金；利润ABCD22、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的一项是( )。A自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费B出租收入=出租房屋建筑面积房屋的租金单价C销售收入=销售房屋面积房屋销售单价D经营收入=自营收入+出租收入+销售收入23、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的一项是( )。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+i)n-1，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+i)n-1就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润24、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为( )。A167%B80%C200%D60%25、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析26、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为( )。A拐点B盈亏转化点C盈亏平衡点D盈亏转折点27、( )是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。A多因素敏感分析法B单因素敏感分析法C三项预测值法D风险分析法28、下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费29、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识表达不当的选项为( )。A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0%C初步可行性研究亦称预可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等30、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费31、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。A全部投资现金流量B资本金现金流量表C投资者各方现金流量表D资金来源与运来表32、当贷款综合风险度超过( )时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90%33、房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%34、关于房地产项目融资说法错误的是( )。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应35、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。A机会融资成本B股票融资成本C债务融资成本D权益融资成本二、多项选择题1、在有关国际投资协定中，投资的定义通常以( )为基础。A成本B收益C交易D资产E企业2、房地产开发投资应包括( )。A商品房的建设投资B土地开发投资C商品房的买卖投资D取得土地的投资E房地产置业投资3、以下关于房地产市场特点的说法正确的是( )。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多C由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势D由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛E房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性4、以下适宜公开招标的工程项目有( )。A建设周期长的工程项目B技术复杂的工程项目C工程性质特殊的工程项目D专业要求强的工程项目E工期紧迫的工程项目5、细分市场评价主要涉及( )几个方面。A市场的规模和发展前景B细分市场的细分依据C细分市场结构的吸引力D企业产品对市场的对应性E企业的目标和资源6、在投资分析中需要列入的一些财务会计成本中没有的成本，如( )。A机会成本B完全成本C沉没成本D不可预见费用E显见成本7、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。A经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加B企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税C土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种D房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税E土地增值税8、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。A建安工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本9、下列关于敏感性分析的描述正确的是( )。A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B敏感性分析的准确性是相当高的C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度E常用的指标为内部收益率10、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是( )。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析方法中最主要的两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样E解析法主要用于项目决策前期11、可行性研究的内容包括( )等。A项目概况、资源供给B项目构成及布置C项目经济及社会效益分析D销售成本，经营成本估算E环境影响评价12、可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有( )。A项目总投资估算B项目投资来源、筹措方式的确定C国民经济评价D工程建设计划的分析E结论及建议13、房地产开发项目的基本报表包括( )。A现金流量表B资金来源与运用表C损益表D资产负债表E投资估算表14、依据房地产贷款的用途不同，房地产开发贷款可分为( )。A土地购置贷款B土地开发贷款C土地储备贷款D建设贷款E房地产抵押贷款15、以下关于房地产项目融资的含义，描述正确的是( )。A房地产项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产企业为核心B房地产项目融资一般包括资金筹措和资金供应C通过房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的D房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的E房地产项目融资是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动三、判断题1、按固定资产的使用构成，投资可以分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。( )2、中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。( )3、房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。( )4、由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。( )5、目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。( )6、市场规模就是特定商品的购买者数量。( )7、由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。( )8、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )9、年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.5%。( )10、资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。( )11、在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。( )12、敏感性分析的目的之一在于研究不确定因素变动如引起项目经济效益值变动的范围成极限值，分析判断项目承担风险的能力。( )13、单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。( )14、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 ( )15、对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，房地产资产管理的主要任务就是物业管理。( )四、计算题1、假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50发放。已知当地住宅价值年上涨率为5，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？2、A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率为5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）为10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。参考答案：一、单项选择题1B 2A 3C 4B 5B 6C 7A 8D 9A 10D11C 12C 13D 14D 15B 16B 17A 18D 19C 20C21B 22A 23B 24D 25C 26C 27B 28A 29B 30A31B 32B 33C 34D 35C 二、多项选择题1CDE 2AB 3ABCE 4AB 5ACE6ACD 7AB 8BDE 9ADE 10CD11ACE 12ABC 13ABCD 14ABD 15BCDE三、判断题1对 2对 3错 4错 5错 6对 7对 8对 9错 10错11错12对 13错 14对 15错四、综合分析题1、由题可知：月利率：i=6%12=0.5%2005年1月1日房地产的市场价值：V800000(1+5%)4=972405(元)第一次抵押贷款月还款额：APi(1+i)n/(1+i)n-1=80000070%0.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1=4725.6(元)2005年1月1日未偿还第一抵押贷款价值：VM=A/i1-1/(1+i)n=4725.6/0.5%1-1(1+0.5%)132=455829.31(元)2005年1月1日家庭拥有的住房权益：VEVVM972405455829516576（元）家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：51657650%=258288(元)结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。2、第一种情况：（1