高级收益法评估行业.doc

高级收益法目 录高级收益法概述自有资金收益率的计算利用自有资金收益率进行房地产估价对不同收益使用不同的折现率进行估价承租人权益（二房东权益）的价值评估抵押贷款价值的估价房地产的市场分析方法如何确定折现率一、高级收益法概述1.初级收益法基本概念, 基本方法, 简单计算方法.2.高级收益法深入讨论, 详细分析, 解决复杂问题.二、自有资金收益率的计算例题1。 求自有资金的收益率某投资人2005年1月31日用200万元购买一个房产， 其中， 首付款80万元， 银行贷款120万元。贷款期限25年，月供， 年利率6%。从2005年2月1日至2010年1月31日月净租金收入是9000元， 租金收益保持不变。2010年2月1日该房产以360万元的价格售出。求该项投资的自有资金的收益率（YE）和该项投资总收益率（YO）。解题过程1、YO计算器计算过程如下：方法1、方法2、2、YE计算器计算过程如下：方法1方法2、三、利用自有资金收益率进行房地产估价例题2。利用自有资金收益率进行房地产估价现有一房产，月净租金是9000元， 已经签定了5年租约，租约期内租金收益保持不变。预计该房产在5年租约期满时能够以360万的价格售础。如果购买此房产，可以获得银行贷款120万元。贷款期限25年，月供， 年利率6%。求， 如果该投资人要求其自有资金的投资收益率是20%，这个房产对该投资人的投资价值是多少？解题过程投资价值计算过程如下：四、对不同收益使用不同的折现率进行估价例题3。某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时， 预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。求：（1）。估价时点是2010年12月1日，合同租金的折现率是7%， 转售价值的折现率是10%，求抵押价值（出租人权益）是多少？（2）。估价时点是2010年12月1日，市场租金的折现率是9%， 转售价值的折现率是10%完全产权的市场价值是多少？解题过程（1）出租人权益计算过程：1）将前五年出租人租金收益按合同租金折现率（7%）折现2）将转售价值按转售折现率（10%）折现计算器计算过程：解题过程（2）完全产权价值解题思路：将年收益按9%的折现率折现加上转售价值按10%折现五、承租人权益（二房东权益）的价值评估例题4。某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时， 预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。求：估价时点是2010年12月1日，如果该租户是二房东，二房东将该房产转租给另外一个租户，市场上二房东的收益率是12%， 求二房东权益的价值。解题过程房东权益计算过程解题思路：二房东权益的价值为市场租金与合同租金差值的折现价值六、抵押贷款价值的估价例5. 某项贷款$520,000, 期限25 年, 月供, 当时利率6.5%, 目前市场利率 7.5%. 目前该项贷款的价值是多少?例6. 某项气球贷款$520,000, 期限25 年, 月供, 当时利率6.5%, 目前市场利率 7.5%