西南林大毕业论文-我国房地产市场宏观调控政策实施效果及评价.doc

西南林业大学经济管理学院2011届毕业论文（设计）我国房地产市场宏观调控政策实施效果及评价李青山（西南林业大学经济管理学院 农村区域发展2006级 昆明 650224）摘 要：回顾近年来我国房地产市场在我国社会主义市场经济发展中的整体情况，特别是2009年在国际金融危机和我国经济下行的情况下，我国在不同时期根据实际发展情况对房地产市场作出相应的宏观调控政策，保证房地产市场发展的同时又刺激我国经济社会的发展。文中根据国家在不同时期对房地产出台一系列重要的宏观调控政策，特别是2009年的“国四条”，并结合房地产在宏观调控下取得的成果，分2009年前期，2009年中期和2009年末、2010年初期三个阶段，分析宏观调控政策对房地产发展的积极作用及调控误区。关键词：房地产；宏观调控；经济发展；体制改革Chinas real estate market macro-control policy implementation and evaluation resultsLi qing shan(School of Economics and management Southwest Forestry College The countryside region develops 06 Kunming 650224)Abstract：Recalling the real estate market in China in recent years in the development of Chinas socialist market economy, the overall situation, especially in 2009 in the international financial crisis and economic downturn in Chinas case, according to the actual development of China in different periods corresponding to the real estate market Macro-control policy to ensure the development of the real estate market also stimulated the growth of our economy. According to the text on the property at different times introduced a number of important macro-control policy, combined with real estate in the results achieved under macro control, to the end of 2008, in 2009 the first period, by mid-2009 and late 2009, early 2010, three Stage, the analysis of macro-control policies on the positive role of real estate development and errors.朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典翻译以下任意网站 Komika Magasin-瑞典语 El Confidencial-西班牙语 Gotujmy.pl-波兰语 News.de-德语 Machu Picchu-西班牙语 Nord-Cinema-法国 Onet.pl-波兰语 NouvelObs-法国 盆栽-日本 LExpress-法国 USA Today-美国 Arte Toreo-西班牙语Keywords: real estate; macro-control; economic development; reform 前言近10年来，房价已经成为我国社会上的热门词汇，不管是专家如何质疑，无论民政如何抱怨，任听政策如何调控，房价基本安顾非议的持续快速上涨。国家的富强，人们生活水平却有待提高，我国人民需要安居乐业，住房便是很重要的体现。中国社会科学院的发展报告可以看出，2001年到2007年我国城市辖区面积增长了70%，而人口却只增长了26%，而且有部分依旧为城中村，大部分在土地被征用的同时却未享受到城市居民待遇，我国的房屋存在很大需求。在过去的2009年，房地产市场在短短的上半年内，便完成了从冬天到夏天的切换。我国宏观调控政策对一个行业发展影响之大，实属罕见。回顾2008年中共中央政治局召开的会议，分析研究2009年经济工作。从这次会议的内容可以看出：“保增长，上水平，增活力，重民生”即09年经济四大任务将贯彻2009年中国经济社会发展过程 1 。 国家宏观调控政策在对发展如此之快和对社会影响如此之大的房地产行业，一直处于时抑时扬的境地中。2008年国家再次重申了房地产的支柱产业作用，对其寄予厚望，一条条的优惠政策，一批批的有益计划，在世界经济危机的背景下，房地产很大程度上推动我国经济社会发展 2 。我国房地产市场属于典型的“政策市”，房地产政策的出台都将对其发展起很大甚至是决定作用，大量资金的流入和市场的需求，都注定我国房市场都将持续对社会经济发展起很大作用 。我国人民政府明确提出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续发展观，促进经济社和人的全面发展”。强调按照：“统筹城乡发展，统筹区域发展，统筹经济社会发展，统筹人与自然和谐发展，统筹国内和对外开放的要求”。1 我国房地产市场近年发展状况1.1 我国房地产市场2008年发展整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 单位：亿元图1： 2008年全国房地产开发投资走势 土地购置是未来的房地产市场发展的一个信标（也有部分可能被囤积）。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降，土地购置几乎占了房地产开发的大部分成本。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2: 2008年土地购置开发面积情况2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图3: 2007-2008年竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响） 3 ， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图4: 2008年销售面积及增长情况2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。2 我国2009年房地产市场的宏观调控政策及分析2.1宏观调控政策2.1.1 宏观调控的含义宏观调控是国家运用计划、法规、政策等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。2.1.2 宏观调控的原因宏观调控的原因：首先，市场调节不是万能的。有些领域不能让市场来调节，有些领域不能依靠市场来调节。 其次，即使在市场调节可以广泛发挥作用的领域，市场也存在着固有的弱点和缺陷。包括自发性、盲目性、滞后性。最后，宏观调控有利于帮助人们认识市场的弱点和缺陷，保证市场经济健康有序的发展。2.2 2008年底至2010年前期房地产市场宏观调控政策及分析 2.2.1 我国2008年底房地产行业宏观调控政策及分析 我国宏观经济面临比亚洲金融危机更严峻挑战，房地产市场放缓潜在影响很大。房地产行业促进经济增长和居民总体生活水平的显著改善。对此高盛认为房地产行业对中国的经济和社会发展至关重要，对整体经济的直接和影响非常显著 4 。2008年11月15日召开个第二届中外跨国公司CEO圆桌会议上，与会的房地产业人士对房地产行业的前景表示乐观，认为房地产行业在2009年将得到恢复和发展。特别是政府启动9000亿远的住房保障计划后。行内人士认为将对房地产行业有较大的提振作用 5 。会上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，国家启动9000亿远住房保障计划可以“一举三得”：首先可以通过政府积极的财政政策弥补由于市场投资不足所带来的行业资金缺乏；其次将会使我国住房保障制度建立起来，并可以低收入家庭得到实惠 6 。2008年在从紧货币政策的作用下，“断供”，“烂尾楼”等风险可能行加大。一是利率上调，房价下跌引发的支付能力较差的改购房群体的“断供”风险；二是开发企业资金断裂，将导致开发商贷款出现偿还危机及烂尾楼出现，进而导致拖欠工程款和农民工工资；三是由于房地产市场低迷投资下滑反作用与宏观经济，经济下滑风险加大7 。住房和城乡建设部部长姜伟新在电视电话会议上表示，要鼓励中低价位，中小套型住房建设，加快发展二手市场和住房租赁市场。同时积极引导房地产企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃 8 。11月27日央行下调存贷款基准利率108基点，并降准备金率。从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。三、活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。备注：存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。此次1.08个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。预示着货币政策更为宽松，银行体系流动性更为充足，货币信贷将稳定增长。2.2.2 我国2009年前期房地产行业基本宏观调控政策及分析我国2009年对房地产市场的宏观调控政策基本延续了2008年底宏观调控的基本的方向，以大力发展房地产市场为主，年初刺激房地产经济，而年末则开始防止泡沫。年初：政策主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。为楼市回暖蓄积了政策基础。1月9日，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。年中：加大土地供给，整顿市场秩序。5月13日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010-2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。2.3 2009年“国四条”宏观调控政策分析2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。仅仅5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”） 10 。 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。作为财务杠杆系数最明显的房地产行业，对其投的力度主要来自于国家的是否为其提供宽松的经济政策。然而，“国四条”能否降服部分城市的畸高房价关键在执行力上。首先要把认识统一到国务院常务会议明确提出的“随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起重视”的认识上。中国人口多,土地资源少,不可能人人都住大房子、别墅;房子是用来住的,绝不是用来炒作牟取暴利的。当前的畸高房价已经引发一系列问题:正在扭曲中国经济结构,正在扭曲爱情婚姻人生,正在产生巨大泡沫、酿造巨大金融风险。如果没有对高房价带来巨大隐患的深刻认识,如果不把认识统一到国务院常务会议的要求上,就谈不上执行力,执行“国四条”就没有内在动力。第一件事情就是要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。为了进一步规范国内房地产销售行为。住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖行为囤积房源等行为。并在通知中要求，要合理确定商品房项目欲售许可规模。商品住宅项目一般不能分层，分单元办理欲售许可，对已经办理欲售许可的，应一次性将全部房源公开对外销售，不得以任何借口分批分次销售11。2009年整年调控基调：执行优惠政策到“遏制部分城市房价过快上涨”政策关键词：宽松、国四条、拿地首付不得低于50%市场反应：危机中最“辉煌”2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。在这一年，2008年的优惠政策逐渐开始执行，经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产市场回暖的重要宏观背景，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善性、投资性意愿，北京、上海、广州等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，各地楼市上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。92009年，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年，中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。2009年我国房地产市场的快速回升，2010年国家开始严格调控，2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不低于40%，加大房地产贷款窗口的知道。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2009年底的中央经济工作会议给房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，这被许媒体和行业人士看作是进一步鼓励行业发展。可之后中国国务院常务会议“落实”中央经济会议精神，制定的具体政策中唯一与房地产相关的却是取消了房地产交易营业税减免政策。又过了仅仅几天，新的国务院会议就直接指出“抑制投资投机性购房”，要对房地产“调控”的意图已经非常明确。抑扬两难的行业经济政策也凸显出我国经济发展的一些障碍。在最近的三年时间里，国务院以及各部委出台的楼市调控政策措施多达十几条，无论是从频率上还是力度上来说，楼市的调控是名副其实的，但即使这样，我们看到 市场上博弈力量依旧强大，也影响了房地产政策的效果，因为需求房屋的普通消费者的承受价格远远低于市场价格，难于对当前房价产生实质性的影响，所以当前有能力与房地产调控政策进行博弈和对房价具有显著影响力的主要是房地产开发商和二级市场上的投机群体。我们的供求非常不平衡，而又呈现出垄断的现象，只有国家大力发展廉价的房屋才能满足人们的真正需求。而经过2009年房地产的繁荣发展，再一次被重申为我国经济发展的支柱产业。而09年年末，2010年初短短一个月内，一系列的房地产调控政策密集出台，再一次让买房者，卖房者有点茫然。站在这一个重要的转折点，关注房地产市场，回顾过去，展望未来，很有意义。3 我国房地产行业在宏观调控政策下取得的成果3.1我国房地产市场景气 图5 2008年，2009年国房景气指数演变趋势。我国房地产市场总体态势继续向上。国家统计局数据显示，2008年全国房地产开发景气指数为99.68。自2003年来首次跌落100。（在这之前国家的宏观调控非常严厉）该指数高于100为景气空间。低于100为不景气空间，连续11个月下滑。122009年12月，全国房地开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高了0.88。（得益于之前给出宽松的房地产政策）房地产行业的总体态势继续保持向上，这是继2009年4月份由调转升的“拐点”以来，连续5个月运行于景气区间，但景气上涨的速度有所放缓。3.2 我国房地产市场2009年投资情况我国房地产开发的主要用途有：一：居住环境的提升，提高人们生活水平;我国房地产发展的主要需求。二：工作场地的优化和舒适。三：办公和商业用途。而大部分却无法满足人们的居住需求。2009年我国房地产开发投资规模继续保持同比增长。2009年全年，全国完成房地产市场开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资70.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9% 13 。表1 房地产开发企业完成投资及增速情况(2009年1-12月) 单位：亿元地 区本年完成投资（亿元其中住宅（亿元）比去年同期增长（%）其中住宅（%）全国总计36231.7125618.7416.114.2一、东部地区21101.2814445.6612.39.1二、中部地区7938.465986.2624.623.3三、西部地区7191.975186.8119.019.4房地产对中国经济的回暖有巨大的推动作用。房地产业从投资和消费两个方面拉动了中国经济的增长，随着房地产市场的复苏，房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展，而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。根据中金公司的相关研究数据表明，房地产销售与家电、家具及装修材料等下游消费呈明显的正相关。政府一系列刺激经济发展的宏观政策出台，房地产业实现了快速回暖，并带动了制造业、建筑业等众多相关产业的恢复与发展，促进了我国经济的迅速回暖。在保障政府财政收入、实现GDP以8.7%的速度增长等方面展现了其作为支柱产业在国民经济中的重要支撑作用。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。则2009年的房地产投资为我国带动了近8万亿的相关产业需求。3.3 我国房地产市场在 “国四条” 调控下取得的成果2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。表2 商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-12月) 单位：亿元地 区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）全国总计93713.0442.143994.5475.5一、东部地区48248.2147.629904.8683.8二、中部地区21758.5832.96507.8155.6三、西部地区23706.2440.27581.8864.2房地产的销售增长缓解了人民对住房的需求，稳定民心，缓解社会矛盾，满足一定的民生需求。这是直接的作用，也是最基本的作用。图6 商品房销售面积和销售额增长情况(2010年)3.3.1 我国房屋价格销售指数根据统计资料，2010年全国70个大中城市住房平均价格在连续上涨16个月基础上，又同比增长了5.7%，是我国2005年加强房地产行业宏观调控以来的历史新高，四年来房价涨了近一倍 14 。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。而在东部有些城市中甚至出现有价无市的局面，房价增长过快，已经远远超过了我国经济发展速度，其中已经出现了所谓“泡沫”。4.1房地产行业宏观调控政策误区4.1 我国房地产市场价格畸高成因分析 中国的房地产市场，无论是住房方面还是投资方面都有很强的需求。都说中国内需不足，原因何在？人们所需的衣食住行中现在最大的是住房以及与住房相关的消费和投资。控制土地的供给就把房价推的很高，必然限制人们的消费和相关投资，以及相关的所有内需。在最基本的经济发展模块中，决定发展的基本因素是人力，资源，土地，缺少或者过度的人为限制任何一个要素的投入，都无法长远发展。自从2002年以来，大量非常有力的，人为的，有意识的限制土地的供给政策，造成了许多城市的土地严重的供不应求，2004年后这个趋势更甚，这是导致中国房价畸高的基本原因。深层原因有四个方面：宏观调控转向，政策改变使然。自2005年以来，住房价格呈现出“高低高”的曲折变化。国家在2005年，2006年的过紧调控使两年中房市低迷。2007年虽然有所反弹，但2008年又回落，反映出宏观调控出现了一定成效。而2009年的宽松和优惠政策推动了房价迅速上涨。地价与房价双向推动，推升房价。这二者互为因果，相互推动。地价毕竟是房屋成本的重要组成部分，一般能占30%左右，在黄金地段甚至高达60%-80%，地段差距对房价的影响是非常明显的。毕竟土地资源在我国人均拥有量是非常稀少的。投资投机性购房泡沫需求过大，直接拉高房价。住房价格是基础是价值，但由于住房资产价格的特点，投资者追求价格预期上涨的差价利润，必然出现住房市场需求中的虚拟需求，拉高房价，使住房价格中出现超过实体价值的虚拟价格，这就是价格泡沫 15 。过多的虚拟需求，在需求紧缩时房价将一落千丈，经济破灭。2008年美国次贷便是最好的证明。虚拟的市场使直接拉高的房价。开发商对住房的垄断竞争性，是房价高的主要推手。由于房地产具有固定性、区域性的特点，开发商拥有土地开发权后，也就获得了土地上面房地产产品的垄断，不能得到一定的自由竞争，而是垄断性竞争。开发商就具有了优势地位，在利益最大化，在供不应求的情况下，价格自然越高越好。影响房地产走势的因素还有：银行计划经济对房地产的影响，即贷款指标的控制，2009年贷款指标是5万亿元，最后却放出了9.6万亿元，一定程度上造成价格虚长，甚至将引发通货膨胀。2010年初则控制开发。对买几套房的贷款限制，买几套房后加大贷款成本，甚至不给贷款也有很大影响。还有就是市场经济的指标影响，最明显的就是利率，利率涨不涨与购房投资消费也有很大关系。4.2 我国房地产调控的误区及以难点当前我国房地产市场存在的问题突出表现为：房价过高，高涨过快，房价收入远超过居民负担水平，投资投机对，市场秩序混乱，城市化发展过快 16 。虽然我国的宏观调控从一定程度上起到一定作用，但所表现出来的都是大起大落的曲折，对商品住房的价格的调控必须遵守市场经济运行规律和价格规律，才能让房市持续更好的的发展。回顾2009年的宏观调控措施，以下是存在的误区：4.2.1 忽视住房资产价格的特征我们有些人把住房当作一般消费品看待，片面鼓励购买商品住房，实则一部分人则扩大了购房投资，人为造成供不应求。据统计2009年之前，房地产的增加值，已占我国国民生产总值的6%，房地产投资占到整个投资的20.11%，大城市都在50%以上，而这些投资都是不需要劳动力来提高商品附加值的。从经济学分析，商品住房有消费和投资双重功能，但从本质上看，属于资产。住宅是家庭和个人的重要资产；住宅是重要的投资，具有保值和增值的功能，从中获得收益。这些认识都对控制房价有影响，在政策上，一方面，不能有钱人人都能购买商品房，提高住房自有率；另一方面，控制投机性购房，要采取措施控制房需求，稳定房价。4.2.2 否定房价泡沫房地产是否存在泡沫是很有争议的，但代表政府的主流派，却断然否定房价泡沫，以至调控的目标基本没有落到实处。我国房价一直飞速高涨，原因在哪？就在于没有挤压房价泡沫。政府的土地财政，政府过于注重发展的指标型数据，却没有考虑到人民的衣食住行等基本点民生问题。2007年以来土地出让占财政收入的比重变大，土地出让价格增长过快，而2009年同比增长了43.2%，许多大城市都超过100%，土地源头被限制，而土地没有增加附加值只是被政府转收后竟然价格大增，这感觉像在殖民一般。政府的目标该是使人民安居乐业，居者有其屋，2009年全国土地出让指出12327亿元，其中仅有1.5%（187）亿元用于廉租房的建设。需要加大保障房建设，先保证基本的民生，然后发展商品性开发，而不是为了经济只进行大量投资，坐地起价。4.2.3 只就房价论房价在经济发展中，住房是极为复杂和特殊的，其价格是多种因素共同作用形成的。包括市场关系的变动，土地供应量的多少和地价走势，住房信贷的紧松和相关财政政策和货币政策，在宏观调控还设计整个经济增长状况，城市发展速度和人口数量等等。因此在调控时，要结合各地的实际情况仔细分析房价过快上涨的成因，有针对性的采取综合措施互相协调配合，才能取得好效果。房地产调控的难点主要有：城市化的住房需求;土地的人为限制或者围地等增值；地方财政的依赖；投机性而没有代价的捞钱，各地区经济发展差距非常大。只有本着长远为民的发展，在调整政策，加大保障住房的同时，进行一系列的深层改革，才能使房地产趋于良性的轨道。5 未来我国房地产市场展望5.1 政策和市场的转变2010年以来我国房地产市场政策调头，我国房地产市场属于“政策市”。而自去年12月开始政策明显转向。2009年12月14日，国四条出笼，就是一个非常有标志性的转折，罕见的提出了“遏止部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调有保有压，保的是自住和改善需求以适应人民生活的基本需求，压的是投机性需求。而只有供需平衡，价格不过分偏离于价值才是合理的经济发展。国务院于4月17日出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“新国10条”)，从控制信贷着手，出台了针对房地产的紧缩政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制定出台二套房标准。通知还要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。此外，加快发展公租房建设，地方各级政府要加大投入，中央以适当方式给予