上海房地产市场月度报告.doc

上海房地产市场12月份月度报告上海房地产市场月度报告2011年12月 2012年1月6日目录目录2第一部分 市场要闻3一、数字经济3二、政策法规4三、企业动态4四、市场动态6第二部分 各级市场分析7一、土地市场分析7二、商品房市场分析9三、二手房市场分析13第三部分 区域成交分析15一、上海四环五区成交走势15二、上海各区域成交涨跌情况17第四部分 本月楼盘推荐富力桃园20第一部分 市场要闻一、数字经济1、上海市1-11月房地产市场基本情况1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%，占全社会固定资产投资的45.9%。商品住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%。商品住宅新开工面积2187.02万平方米，增长19.1%。商品住宅竣工面积1111.7万平方米，增长17.6%。商品住宅销售面积1211.7万平方米,下降16.5%。1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%。其中，住宅投资增长11.9%，办公楼投资增长5.8%，商业营业用房投资下降3.3%2、11月份本市居民消费价格同比上升4.9%居民消费价格环比继续持平，同比涨幅进一步回落。11月份，上海市居民消费价格同比上涨4.9%，涨幅比上月回落0.7个百分点。从环比看，上海市居民消费价格已连续第2个月持平。从两大分类看，消费品价格同比上涨5.5%，涨幅比上月回落1个百分点；服务项目上升3.7%，升幅较上月回落0.2个百分点。从八大类别看，除娱乐教育文化用品及服务类下降2.4%外，其他七类均上升。食品类涨幅居首，为10.1%，上拉居民消费价格总水平2.8个百分点。1-11月，上海市居民消费价格总水平比去年同期上升5.2%。3、明确表态会继续执行限购令的城市城市日期表态北京12月16日住建委：明年限购等调控政策将不动摇、不放松上海12月20日官方微博宣布：明年上海继续执行住房限购政策广州12月7日国土房管局：限购令继续执行，不会放松调控政策深圳12月7日规划国土委：已实施的限购政策将继续执行长春12月8日住房保障和房地产管理局：长春明年将继续执行房产调控青岛12月20日政府办公厅：住房限购政策在12月31日期满后继续执行福州12月13日房管局：明年福州将继续执行限购政策厦门12月13日国土局：厦门楼市“限购令”明年将继续执行海口12月7日住房和城乡建设局：明年继续执行“限购令”二、 政策法规1、 沪出台动迁房差价管理细则上海市出台上海市大型居住社区动迁安置房差价管理细则，进一步明确差价款由市住房保障建设管理机构收取后纳入财政专户管理且使用方案须经市政府批准，上海市本级对动迁安置房源差价款实行专账核算。合富观点：地方政府在障性住房资金及房源管理在操作和管理上越发规范化。2、 住建部表示优先保证首套房贷需求住建部部长姜伟新12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。合富观点：作为主管部门住建部的一举一动备受关注。但是在中央经济工作会议明确坚持房地产调控不放松后，市场各方对此次会议热情度降低。这似乎说明就房地产调控不会放松达成了共识。3、 国土部表示房地产开发商有闲置土地将禁拿新12月21日，国土部公布了闲置土地处置办法修订草案征求意见稿。草案明确了“闲置土地”的定义，并规定开发商土地闲置满2年的，将无偿收回土地使用权。此外，如果开发商被认定为“囤地”，在该土地未处置完毕前，开发商将不允许再拿地。合富观点：此政策对于高价地并不乐观。一方面由于地价款基数较大，利息跟着水涨船高；另一方面土地未来升值情况并不明朗。最为关键的是，开发商不能再像以前捂着荒地过上几年，等到价值翻上几番。鉴于此，会促使开发商谨慎拿地。三、企业动态1、20家全国性房企前11月收入合计达7000亿根据公开数据统计，20家全国性房企前11个月的销售额合计达6943.72亿元，今年1-11月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，同比增加9%。而2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增速分别为44%和10%。今年前11个月，销售排名前10位的房企累计合约销售面积达4477万平方米，同比增加16%。这一增速较2010年全年下降3个百分点。合富观点：以绿城代表的进取型房企普遍遭遇资金链紧张的问题，这些房企的绝大多数项目位于限购城市内，且以中端项目为主；由于调控政策挤出了大部分投资需求和部分改善需求，这些项目基本上处于销售停滞的状态。2、合生创展200亿项目惨遭滑铁卢 合生创展集团有限公司曾因为郊区大盘模式而一炮走红，但因为豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。京津新城别墅的空置率达到90%，酒店的入驻率也仅为10%，被称为亚洲最大“空城”。合富观点：天津滨海新区的规划出炉，并迅速热火朝天地建设，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠，合生创展的处境立即变得尴尬3、星河湾降价12月16日，星河湾宣布旗下浦东星河湾和上海星河湾两个项目降价，价格下浮至88.5折甚至更低。同时，对浦东星河湾二期已购业主和上海星河湾一期已购业主共约400人，给予总金额6亿元的差价补偿。合富观点：在星河湾大幅促销示范效应下，后续上海高端房市场或将出现一波房价大幅下调的行情。4、 招商地产豪掷34亿12月20日晚，招商地产公告称，公司在当日湖北武汉市国有建设用地挂牌出让中，以34.1亿元的价格同时取得了汉阳区墨水湖南岸A、B、C三地块的土地使用权，土地面积达51.97万平方米。将主要用于住宅的建设。此前，招商地产还曾在镇江以30亿元的价格拿下32万平方米的土地。合富观点：今年房企销售普遍受阻。导致土地市场一直比较冷淡，土地的出让价格及溢价率低于往年。因此，不少房企将楼市销售的“冬天“视为拿地的好机会。尤其是一些优质地块，不少有实力的房企均希望以目前的低价购入，以免在市场回暖前错失良机。四、市场动态1、12月190盘打折促销收官上海搜房网数据监控中心截至11月25日统计，上海市2011年12月打折优惠楼盘共计190个（含别墅），环比11月的169个增加了12%，项目数量再创2011年新高，其中，浦东新区44个楼盘打折促销，占全市优惠盘总量的23.6%。从优惠幅度上来看，12月上海楼市的整体优惠力度延续11月的强势，共有21个项目推出了9折以上的优惠，其中有15个位于外环外地区。合富观点：由于年关将至，多数开发商在今年楼市遇冷的背景下，并没有达到预期的销售业绩，所以纷纷推出各种各样的优惠活动希望促进成交。外环外的项目由于总价较低，大多属于刚需项目，原本就拥有较高的关注度，所以在此基础上推出大幅度的优惠，往往能取得立竿见影的效果。2、 11月28住宅入市环比跌15%据上海搜房网数据监控中心11月29日统计，2011年11月上海共计28个住宅项目开盘或加推，与10月33个的实际开盘量相比，下滑了15%，同比2010年10月则大幅萎缩了39%。今年11月实际开盘有公寓项目24个、别墅项目3个、公寓别墅混合项目1个。3、12月18盘延期开盘 6成项目延至春节后据上海搜房网数据监控中心12月28日统计 12月上海共有18个项目延迟上市，环比11月数字减少了50%。同时与前几个月不同的是，在延期开盘的18个项目中，仅有7个预计将于1月入市，其余的大都将推迟到春节以后。上海住宅近6个月延迟开盘量对比12月11月10月9月8月7月183635172024第二部分 各级市场分析一、土地市场分析1、土地市场月度走势分析n 2011年12月上海一级土地市场供求双双走高n 2011年最后一个月，土地供应有力一个小幅爆发，供应面积达375.07万，较11月份上涨58%。政府年底也因财政收入等问题，将年底最后一批土地推出，使得2011年土地供应市场出现翘尾。n 成交方面，2011年12月土地成交222.39万，环比上扬12%。但整个2011年度自今年下半年以来，上海土地市场表现出低迷态势，底价成交与终止出让土地大幅增加，尤其是住宅用地表现尤为低迷，终止出让地块大多为住宅用地，12月5幅终止出让土地则全部为住宅用地。目前开发商对于资金链的顾虑，已导致其在土地市场拿地变得十分谨慎。n 在今年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超6成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。随着流标率大幅上升、全年土地出让金下滑，地价有望2012年出现下降趋势。2、 当月区域土地市场供应分析n 12月全市共有10个区县有土地出让。主要供应量奉贤份额最大为104.67万，全部为工业工地，杨浦区四平路街道出让一幅商办用地，面积仅为0.26万，市区基本无新增供应。n 嘉定、宝山、闵行、浦东、松江、青浦6区共出让227.37万，住宅用地仅三幅为19.42万，其中青浦区出让一幅纯住宅用地。另外大连万达商业地产股份有限公司以6.21亿元底价摘得松江区国际生态商务区9号地块，楼板价2680元/。土地市场低迷一片。3、当月各用途土地市场分析n 从土地出让的用途分类看，工业用地供应达到年度峰值，住宅供应量再次降为谷底，商办用地较上月有所上升。n 其中，工业用地12月出让面积为327.00万，环比上月上走96%，主力出让区域为嘉定、奉贤区及浦东；住宅用地出让面积19.42万，环比下探68%。其中动迁安置房用地为12.24万.2011年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。n 商办用地共出让28.64万，相比上月大涨近214%。住宅市场的冷清让商业办公抢得有利时机。虽然上海土地市场整体较为冷清，但拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可以进行土地储备，做长期的战略准备。且目前土地价格普遍不高，有些地块甚至出现价格缩水，如赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高记录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企确实是一个出手的好时机。2、 商品房市场分析1、整体市场价量趋势运行分析n 2011年12月份全市商品房供求双双翘尾。n 供应方面，12月新增供应面积158.68万，共86项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨17%，自进入四季度以来，楼市的供应量与成交量均呈现出上扬的态势，但是楼市库存也因此一再走高，目前上海楼市的库存房源已近千万平，按现阶段每月去化50万平的速度计算，仍需要20个月才能完全清空。 n 成交方面，12月商品房共成交92.17，环比大涨31%，优惠力度的加大以及大额优惠项目的增多刺激了越来越多的购房者入市，致使12月开始成交量持续上扬，2011年上海楼市翘尾收官。n 价格方面，11月份商品房均价22402元/，环比上涨8%，造成全市整体签约均价上扬的主要原因在于高端豪宅市场的成交量也大幅走高。 2、公寓市场走势n 2011年12月公寓市场持续上涨，供应大增，均价有所回落。n 12月份公寓供应80.99万，环比上月上浮23%，总供应8516套房源。大多数的开发商在年底积极抢收，纷纷推出了能够迎合市场所需的单价低、面积小的项目，如富力桃园、合景叠翠峰、远洋7号以及新城开发商下的4个项目等。2012年或将延续2011年的态势，库存量进一步加大。n 12月份，高端公寓市场也积极供应，如古北大成公寓、御景华庭、仁恒怡庭及建发新江湾景苑。n 11月份公寓市场共成交50.67万，环比上月上扬19%，受到之前部分楼盘”以价换量”大获成功的影响，大部分项目在推盘的同时打折优惠方面的力度也有所加大，这一手段有力的刺购房者入市。致使年底收官翘尾。n 但2011年是6年来成交量最低的一年，成交的低迷可见一斑。成交的持续低迷以及库存的不断加大，将使得开发商在新的一年里总体压力更大，被迫降价的动力将更强。n 12月份公寓均价为20627元/，环比小幅上涨6%。虽然进入市场的项目大多是低总价，但是高端豪宅市场的成交不容忽视。均价4万元/以上的项目成交4.94万，占比近一成，均价达61295元/。 3、别墅市场走势n 2011年12月别墅市场供应不足10万，成交持续上扬。n 供应方面，12月份别墅市场供应面积9.74万，环比上月大幅下跌45%。其中宝山豪宅项目远洋博堡供应面积1.68万。n 12月上海别墅共成交293套，环比11月增长13 %，成交面积为72385.2平方米，较11月上浮12.4%，同比2010年12月则分别下降77.5%和75.0%。12月宝山区表现抢眼，凭借12448.6平米的成交面积拔得头筹。n 12月上海别墅市场供应充足，开盘促销势头旺盛，是别墅交投翘尾的重要原因。另外在12月开盘或加推的6大别墅中，如沿海郦墅、天居玲珑湾等共释放了30多套优惠房源，优惠幅度最低至88折，优惠刺激使得项目一开盘便获得了良好去化。n 12月份别墅市场均价为32655元/，环比上月小涨1%。n 12月上海别墅单价4万元/平左右高端别墅与2万元/平左右经济型别墅热销。随着楼市降价趋势的确立，经济型别墅促销已成为常态，未来半年内经济房源或将全面展开激烈价格之战。4、商业市场走势n 12月份商业供应面积达30.06万，环比上月继续大涨30%，其中宝山金地意境城供应量最大，共408套房源。 n 12月上海商业项目成交继续回升，1188套，成交面积共计190117平方米，环比上扬63%，同比下降31%。在调控大环境下，2011年土地市场结构性分化显著，居住用地交易平淡，商办用地则成交活跃。n 在成交价格方面，上月上海商业地产共计成交377727万元，成交均价涨至19868元/平，涨幅达20%。目前市场对商业项目的热情依旧较大。5、办公市场走势n 2011年12月上海办公楼市量价齐涨，领跑四季度。n 供应方面，12月份办公市场供应面积达29.88万，环比上月上涨31%。n 12月份成交面积环比上月大幅56%，为15.2 4万。楼市调控对住宅市场的政策调整，也加速释放了长期“商住倒挂”的商业地产写字楼的投资价值。商业地产写字楼成交市场2011年的“繁荣”景象在很大程度上也得益于成交活跃的商住楼项目的拉动。n 价格上涨9%，为26597元/。从成交项目看，3万元/以上均价成交108套，高端写字楼项目成交较多；从成交区域来说也以市区为主，两方面拉升均价。n 预计如果货币政策2012年会放松，且限购令等楼市调控政策依旧延续的情况下，写字楼成交市场成交可期。3、 二手房市场分析1、各类型二手房出售挂牌数量统计分析（2011年12月底）n 11月份全市二手房住宅挂牌累计套数为169701套。分用途来看，住宅挂牌数较上月减少2416套；办公挂牌数减少71套，商业挂牌数较上月减少45套，其他类挂牌数减少11套。整个12月份，由于目前整体市场降价如潮，二手房业主不愿意降低价格，选择择机在出。n 从各环线的挂牌数看，目前住宅挂牌数主要集中在内外环间，所占比例约为49%；办公、商业和其他类挂牌数主要在内环以内，其他环线分比较少。挂牌套数住宅办公商业其他全市16970112655382070内环以内609688082151420内外环间83747400201592外环以外2498657122582、各区域二手住宅出售挂牌数量统计分析（2011年12月）n 从各区域二手住宅挂牌数看，12月份浦东新区二手房挂牌数依然居于榜首，另外几个挂牌较多的区县有杨浦、虹口、闵行等；但各区挂牌量涨幅不大；崇明区挂牌数跌最大，为44%。3、各面积段二手住宅出售挂牌数量统计分析（2011年12月底）n 本月中小户型各面积段的房源相比上月有所下降，而180以上的大户型挂牌量有所下降。目前70以下的小户型和100-120的户型是市场抛售的主力，120以下的户型挂牌量占总挂牌量的65%。承2011年跨2012年，愈近年底，业主心态愈脆弱。不少业主在面对低迷的二手房成交，选择继续扩大二手房的议价空间，优质房源议价空间尚能保持在5%以内，而次等房源议价空间已普遍超过7%，还有些看似没有松动的，其实业主心理价的平衡尺早已放低。按照二手房议价空间的不断扩大的走势，2012年上海二手房降价值得期待。第三部分 区域成交分析一、 上海四环五区成交走势n 本月外郊环区域共成交了35.58，比较上月继续9上涨个百分点。依然为各环线成交的主力区域，占当月全市总成交量的61%。全市成交面积top10项目中9个均位于外郊环。n 内中环成交涨幅最大为5.22万，环比上月平均涨幅达81%。主要由于星河湾高端物业也加入到了降价抢收的行列，拉动了成交量，月成交1.76万。占环线成交15%，可见以价换量效果较大。n 内环内、中外环及郊外环成交面积共计17.11万，较上月上扬幅度较大。内环内和郊外环分别上涨38%和28%，其中新城忆华里以小面积、低总价成交最好，面积过万平方米。 n 从各环线成交均价看，除外郊环，其余环线涨幅度在13%19%以内。n 外郊环成交均价有所下跌，跌幅为8%，主要由于外郊环区域内项目降价促销幅度及力度最大，其成交TOP10中，9个项目位于该环线，但均价不高。2011年5月到2011年12月各环线成交均价（单位：元/）商品住宅（剔除动迁配套房）2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月内环内4832351911503225021456280593165561564882内中环3627640370381183683737257348844022645634中外环2553724516287972714125982286903147437576外郊环1927719276198002086021912190681862017199郊环外1286014469136141412313643143941408716310二、 上海各区域成交涨跌情况n 12月上海楼市成交主力集中在嘉定、松江、宝山、浦东等外围区域，占全市成交总量近7成，共12个区县成交呈上涨趋势，除市区结构性成交上涨外，其余区域成交项目以降价的刚需盘为主力。例如富力桃园、新城金郡等成交均价都在1.5万元/以下，但以价换量均取得成效。浦东区由于星河湾促销拉升成交量。n 下降幅度较为明显的区域有南汇、闸北、崇明、静安等普陀以及长宁降幅达10%50%。n 价格方面，2011年12月份全市 19个区县里本月10个区域的成交均价走低，其余区域走高。 n 具体来看，均价有所下降的10区域中，嘉定、松江等外围区域的成交项目中多数是降价幅度在10%-30%之间以促成成交。嘉定多数项目“以价换量”的基础上实现的，也导致成交均价进一步下滑。n 均价在走高的9个区域中，市区的结构性大幅上涨，郊区的奉贤涨幅最大，为24%。主要原因是区内别墅项目，尤其是部分高端别墅的大量成交，棕榈滩别墅项目在12月成交5套共计3000余平，成交均价达到了71150元/平，超过周边公寓房源均价约600个百分点。奉贤区12月别墅成交总价约为30229万元，占其商品住宅成交总价的66%。三、本月十大热销楼盘分析1、 按成交金额排名名称区域总金额(万元)成交面积()总套数均价（元/）星河湾荟苑浦东92274176495252282尚海湾豪庭徐汇3703655931866210金地艺境城宝山335641969719217041上隽嘉苑嘉定306702197719713956浦东古北御庭浦东2962777146438409龙湖好望山城松江291742037117214321新城金郡嘉定275772140221812885富力桃园青浦240312242026710719中建府邸杨浦2078117054121894万科尚景苑青浦206991706819712128n 12月成交金额排名前十的楼盘共成交34.67亿元，较11月份上涨近2亿元。n 星河湾荟萃以高调降价8折，并补偿老业主近6亿元，这一举大受市场青睐，当月成交52套，但我们可以看出其成交均价仅为52282元/，较此前7万元报价折扣远低于8折。另外一部分豪宅项目也都以不同程度的降价，保持良好稳定的去化也取得了较好的成绩。n 还是可以看出目前市场上成交最旺盛的楼盘还是以低总价，小面积户型最能打动客户。2、按成交面积排名名称区域总面积总金额（万元）总套数均价（元/）富力桃园青浦224202403126710719上隽嘉苑嘉定219773067019713956新城金郡嘉定214022757721812885龙湖好望山城松江203712917417214321金地艺境城宝山196973356419217041星河湾荟苑浦东17649922745252282新城尚上城嘉定170361894818811123天歌华庭浦东135031914813514181万科尚景苑青浦127851672613213083万科清林径南汇122221678311813732n 12月成交面积排名前十的楼盘共成交17.90万，环比上月有所下降。n 12月热销盘区域中均为外环郊区，青浦、嘉定凭借有利的规划及配套取得较好的成交，当然离不开降价的手段，降价幅度基本在10%-30%之间。n 从开发商来看，新城和万科依旧是最大赢家，各两项目入榜top10;从成交均价和面积来看，基本都是以小户型的刚需盘为主 。第四部分 本月楼盘推荐富力桃园一、 推荐理由1、富力桃园是富力地产进入上海的首个住宅项目，在产品形态的设计及打造上，值得一提的是打造英伦建筑风格；2、富力桃园前期虽然屡次被曝建筑质量存在安全隐患，但是由于该项目总价较低，所以至今依然吸引了诸多刚需购房者，12月7日为其第六次开盘；3、在12.12-12.18期间，富力桃园单周成交套数达到了195套，入市最低价9598元/，成交均价10549元/平方米，而该楼盘前期成交均价在1.4万元/平方米，目前的成交价相当于打了7.5折。 二、 基础指标富力桃园基本资料楼盘地址青浦新城 清河湾路389弄参考售价最低：9858元/均价：11000元/物业类型普通住宅,别墅建筑类别小高层,高层,联排别墅,双拼别墅开盘时间2011-12-7开发商上海富力房地产开发有限公司投资商上海富力房地产开发有限公司物业费1.85元/平米/月规划面积240000平米建筑面积280000平米规划户数498户入住时间2013车位数778个容积率1.19绿化率35%主力户型68-90，1-3房三、产品分析 区位分析项目优势 富力桃园属于青浦新城板块，紧邻淀山湖景区、朱家角古镇，周边河水纵横，绿化植被丰富，自然环境较好； 仁恒、新城、东渡、旭辉等知名房企高品质项目建设的推进，也提升了青浦新城板块的预期，青浦新城是一块亟待开垦的处女地，它的发展潜力值大； 除了新城整体规划之外，轨交17号线的规划也是提升板块预期的一个利好因素，同时弥补了青浦城区轨交落后的局面。作为“青浦专线”的17号线将在青浦新城设置4个站点，富力桃园交通优势尽显； 自驾车的话，比较方便，有A9、沪青平和崧泽大道高速公路，如果是乘公交的话，步行10分钟就是青浦汽车站；区位劣势： 最近的生活配套在青浦新城，车行约一刻钟，才可以满足居民多层次的生活消费需要，配套有待完善； 与附近居民息息相关的最不利因素主要是周边的生活配套设施非常缺乏。富力桃园处于青浦城区外围，临近青浦工业园区，周边多农田、河流、动迁房和公共绿地等，生活配套基本为空白； 该区域人口结构非常复杂，物业形态也较杂乱，既有动则千万的高档社区，也有破旧不堪的农舍； 公交线路的间隔时间一般在10-20分钟，乘坐公交车到市中心单程至少要一个半小时左右，而且大多数路线的末班车时间较早，出行效率极低。2. 规划设计： 富力桃园位于青浦新城清河湾路，近漕盈路，社区西、南、北三面由大盈港、城西河和胡渡浜河三条水系环绕，属于一快闹中取静的福地； 规划有双拼、联排别墅、多层、小高层、高层公寓以及社区商业等物业类型，产品类型较为丰富； 将公寓建筑分布在马路两旁，别墅建筑临河而建，产品资源配置合理； 部分双拼、联排、电梯公寓以及社区商业都已交付使用，社区绿化也基本建成，社区形态日趋成熟完善； 富力桃园与周边项目相比，特殊在于项目规划有社区自建商业，未来或有助于生活配套的改善。别墅外立面公寓外立面3. 外立面、建筑风格： 在青浦新城板块，成熟社区及在建楼盘项目的风格一直都是以江南水乡特色为主，富力桃园的出现，推出英伦建筑风格，打破传统； 富力桃园在别墅建筑风格及形态的设计上，总结提炼了历来英式别墅的精华，融入红砖、坡顶、大烟囱、老虎窗的纯正英伦建筑语言，创新的英式庭院，呈现出浓郁的英式田园风味； 公寓外立面同样充满英伦元素，浮雕式大理石贴面，与红褐色砖墙和阳台黑色栏杆融为一体，高耸烟囱、红砖外立面以及多重人字形坡屋顶等细节处理都恰到好处，英式风