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膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅膈节袄肄芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈螈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂蚈螆芁莅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁袂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃螂衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅腿螁羁膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅膈节袄肄芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈螈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂蚈螆芁莅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁袂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃螂衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅腿螁羁膇蒄蚇羀艿芇薃羀罿蒃葿罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肅膈节袄肄芀薇螀肄莃莀蚆肃肂薆薂虿膅荿蒈螈芇薄螆螈羆莇蚂螇聿薂蚈螆芁莅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅螂芈蒂薁袂羇芅蒇袁肀蒀螆袀膂芃螂衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薇葿袆艿荿螈袆羈薅蚄羅肀羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇莃蒇蝿袀艿蒆羂肆芅蒅蚁羈膁蒅螄膄肇蒄袆羇莅蒃薆膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肃薀袂羃莂蕿薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀薇薆肀肆薆虿袃莅薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅芆袄膁莄莅薄羄芀莄蚆膀膆莃袈羂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆莁螃袄节莀袅 北 江 明 珠营销推广方案二00三年六月二十八日目 录一、 营销策略二、 目标客户群和竞争对手分析三、 项目定位四、 入市时机及姿态五、 销售节奏六、 销售目标七、 价格策略八、 付款策略九、 项目现场包装方案十、 户外广告安排十一、 报纸媒体推广安排十二、 电视媒体推广安排十一、流动广告推进安排十四、发展商代理商工作流程安排十五、营销推广流程和营销预算一、 营销策略塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将北江明珠逐步推向市场、提高人气，进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、有重点”地推出物业。 营销策略方案如下：1、采取严格的销控管理2、结合实际的销售情况制定出合理的调价方案3、销售各阶段与广告促进密切联动4、适时采用直接有力的促销活动5、酌情进行销售政策的合理调整6、提升物业质素和发展商品牌策略。A、 本项目可售建筑面积住宅约2.2 万平方米，我们的销售目标本着在尽可能短的时间内取得最大的销售业绩，合理控制销售节奏，处理好价格调整，配合强有力的整合推广策略，使开盘后的销售能一炮打响，甩开竞争对手，成功占领市场。B、 价格实行“低开高走”的策略，起始均价为2300元/平米左右，结合实际销售情况逐步提价，每次调价的幅度要既能给予前期购房者信心，又能引导准客户产生购房欲望，最终达到均价2500元/平米以上的目标。C、 整个期间要求有步骤，有策略的进行，对此，我们将整个期间按几个重点时间进行了划分，首先是开盘后三个月；第二是开盘后六个月；第三后期尾盘阶段。将整个项目销售周期分成了三个区间，各个区间的目的与侧重点各有不同。其最终目的与作用都是达至销售目标的完成。D、 通过对大堂、电梯间和入户大门的包装以及真空玻璃的应用等方面和日常生