某旧住宅小区物业管理方案.doc

M+-某旧住宅小区物业管理方案GkQC;深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面;Te=h前 言 第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议EDx_深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面Xt第一节 调 研0uLS深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面E)深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面 ;e_,1深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面f&T“GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。U&nGL为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。!深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面C经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。BlEnM利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。nC#物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。FTrX*物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。z+C!OJ物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。f(QO3D私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 B(V沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。g%rO深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面 !l第二节 管理服务思路aX+*a深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面X#8A#o6、开通渠道，保障有效沟通。eQ“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。GvhR深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面T=7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化v,S7“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。W深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面qr8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。*M1iI充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。S9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。6在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。G4e M深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面g5小区内治安案件发生率1以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。U6管理人员专业岗位合格率90100%培训格人员培训员总计100%1管理（值班服务）人员英语对话水平。2人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。9vZ%7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)总建筑面积1001.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。&VJ8房屋零修急修及时率98100%及时维修次数应计报维修次数1001人力配备充足；2岗位培训、服务意识培训到位；3技术人员有过硬的技术水平；4强化回访制度、考核制度和奖罚制度。R9道路完好率及使用率95100%完好道路总面积规划道路总面积1001严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3及时整改修补损坏路面；10化粪池、雨、 污水井、完好率95100%完好化粪池、雨、污水井数量化粪池、雨、污水井总数量1001每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2化粪池每半年清理一次；3雨水井、污水井每一年全面检修一次。#4y11排 水管、明暗沟完好率95100%完好排水管、明暗沟长度排水管、明暗沟总长度1001每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2每半年进行一次全面检修。%r.7q12照明灯及疏散灯完好率9599完好照明灯疏散灯数量照明灯、疏散灯总数量1001每日记录检查情况及时更换检修；2每月全面检查检修一次；3保洁员保持照明洁净。|KB13停车场、单车棚完好率9599%完好的设备设施停车场设施设备总计100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。R5yw14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率9599完好公共文体、休息设施公共文体、休息设施总计100%1有详细管理养护计划；2保洁员每日保洁3社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。0D315消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备小区管理处负责的消防设备总数100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。xqN.R16大型及重要机电设备完好率99完好的大型及重要机电设备大型及重要机电设备总计100%1建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2重要设备责任到人；3认真进行日运行记录和检查；4每月进行一次二保；5每半年进行一次大保；6加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。Ggl17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次维修工程项次1001建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2拥有一批有较高技术水准的维修队伍。tX.S18住户有效投诉率2(年)1年以下有效投诉投诉总计100%1做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2提高员工素质，强化服务意识；3发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4做好解释工作，与回访制度落实。pWiH处理率95%100%处理的有效投诉有效投诉100%r19维修服务回访率9598维修回访次数维修服务次数100%1建立健全回访制度；2做好维修、回访记录；3加强维修队伍服务意识。B_-_G20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积房屋外观总面积100%1严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理；q21违章发生率10.5违章项目发生项目总计100%1建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。s深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面/$违章处理率95%100%处理违章项目违章目总计100%u22管理费收缴率98以上99以上管理费实际收缴额管理费应计收缴额1001100办理各种费用银行托收；2及时提示住户欠款；3屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费?q23居民对物业管理满意率9599(对管理满意户数基本满意户数) 参加业主评议户数100%1科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2加强重点业主的走访，重点解决问题；3以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。*w深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面5Z第三章 GM花园物业管理人力资源保障wng.j随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为11)，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，S物业管理公司在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层基本素质要求通过外语、计算机和智能化考核，学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进专业人才。wE(+Z人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。针对GM花园小区国际化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”(事务、保安、日常服务)。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%的年淘汰率，确保管理目标得以实现。 第一节 GM花园管理机构：139Ba+1、GM花园管理处人员架构vUu深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面G7jv+深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面bir47深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面y深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面BrDT#b深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面5c2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。管理处设一名经理助理，负责行政部，协调各部门工作。物业经理至各部主任属于管理层，下设各部为操作层。.H_dH (经理)Vl;%Y深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面GXH( 反馈渠道oY深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面5(管理处内部运作示意图)Flvp7深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面f 在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者，各项指令下达后，策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。4*v 在上述过程中，最重要就是反馈渠道这一环节，这个环节包括硬件和软件两方面。硬件方面，主要是严格按照ISO9001国际质量保证体系进行的控制方式，比如，在对住户方面，我们有与业主沟通的程序，其中规定管理处每半年至少召开一次顾客恳谈会，了解管理服务中存在的问题及业主之间的需求。每年公司管理技术部要对业主进行一次意见调查，并发放业主意见调查表，回收后由公司总经理亲自拜读，并给予回复，这样便于公司在做经营管理决策时，随时了解公司服务现状及业主满意程度。|(z6b 在对外服务的控制上，我们制定了不合格服务的识别及处理程序并填写不合格报告，同时，依照纠正和预防措施实施程序加以改善，还制定了保安员巡查制度，及时发现问题并解决问题。管理处亦建立了对顾客的回访制度，不定期对顾客回访，以对照检查管理服务工作，安装在小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱”，随时征集顾客对服务工作的意见，并使信息的真实性和及时性得到保证。oJm) 在内部管理上，管理处有定期与不定期的各种会议，比如每周一次的主管人员例会；每周五的各班组班务会；每月一次的管理处经理会议等等，会议的内容就是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。我们将要求每位员工都是信息收集员，无论是住户的要求希望，还是区内各类动态现象的出现；无论是员工情绪的细小变化，还是物业设备的异常反应等等，凡是对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息及时反映给主管或经理，以便及时作出处理，并记录存盘。+RlA9深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面,83第二节 人员管理2深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面2$人才是组织机构最宝贵的资产。T19q企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极外部招聘引进，为企业培养一支过硬的员工队伍。我们的人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。我们的人员管理体系由以下几部分组成：?w4!9一、确定标准、严格招聘=oW!AGM花园管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标：=Ksbr1、知识层次：为了符合GM花园小区高品质物业管理的要求，管理层人员除要求100%的大专以上文化程度以外，部分岗位引进专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。872、录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过外语、计算机使用、智能化等知识的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。t3、工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。ifQO二、量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。我们规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。%Tc三、规范管理，分层实施r;Vq1、组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。通过规范企业运作，约束员工行为。(详细内容见附件)Gl0dz2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如：引进美国JIT(JUST IN TIME)适时管理模式，对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。aaFfvN3、规范言行、注重仪表，实施BI形象战略：BI即企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册(见附件)。同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工的运作，确保管理和服务质量。QiXx不仅要给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。我们多角度、多层次满足员工的需求。通过充分沟通，实现人格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。我们的总经理、部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。z72、给人才创造机会，让机会造就人才zj我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。pqgkX3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才&ED我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持员工建议制度，设置员工建议接待机构，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。Y4、营造文化氛围，促进交流沟通xx.我们提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。如我们开展的谈心、家访等思想工作以及周末假日同度家庭日、给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。*v4.深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面uF7?_第三节 激励系统深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面bTM1、激励系统示意图：;MCa5 奖惩机制m 培养提升机制TV!h4 激励机制EzJ 文化活动机制t(8 思想工作机制q 深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面7?2E2、激励系统示意图说明：JTk1、激励是我们人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望。服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。9Gk2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。$vovL3、奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“打”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。jX,U4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、提升、培训、进修等。0$B85、通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。方式有集体活动、旅游、生日会、家庭日酬谢家属等。)DF6、在以人为本的激励系统中，将进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。kxr深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面jW+t第四节 管理处人员培训系统eN深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面axc企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要实现人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的GM花园小区物业管理人员培训目标，确立了全员培训计划。公司划拨培训经费20万元，用于购买培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段，全方位、多层次地传输新理论，传授新技术。重点开展外语培训、计算机培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。同时，我们确立了“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。h us一、人员培训系统说明：xVuZJJ1、为了使培训更有实效，我们根据GM花园小区的特点，确定目标并拟定计划。在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。VW2、计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。xt 3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。UrY4、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。PV-8J5、培训的组织形式：公司凭借深圳物业管理进修学院，在学院的调控监督下，GM花园管理处具体落实执行。(JCyH深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面MB二、培训方式：S-#1、在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。;s12、脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出资，派人参加培训学习。&3、自我培训：主要是电大、夜大、函大等形式。办法是员工先付款，学成后公司补还80%；如拿到学位，公司付100%学费。Z注：培训工作策划方案见附件R #第四章 物业管理工作内容r1SVQ深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面11oJeI在竞争激烈的房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租/售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去处理的。u-u日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的工作过程。按专业项目可以分为物业维护、安全管理、环境管理、物业档案建立、管理沟通、专项服务（酒店式家居服务）、社区文化氛围营建等诸多项目。本部分将对各项服务内容进行阐述（具体工作策划请见附件）。第一节 物业规范a|G深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面yAqVq 常言道：“没有规矩，无以成方圆”。S物业管理公司将严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件要求，对GM花园小区实施专业化，规范化管理。规范业主、使用人、社区行为、企业管理行为，以智能化管理为契机，共建轻松、安全、怡人的居住环境，形成全新的现代化生活模式。)gdh:f在此我们摘录部分规章制度。(详见其他文件)， 管理规章制度分类目录9+Zdz一、公共制度： 1、业主公约|2、住户手册及装修规范pj83、社区精神文明建设公约|4、消防管理规定+Ct5、暂住人员管理规定v=6、出租房屋管理制度二、管理运作制度：oC1.消防工作管理制度0e2.配电房及特种作业人员安全制度Y-.R3.配电设备保养规定N4.风机管理制度V5Z,bf5.水泵房管理制度(=;6. 柴油发电机组管理制度K17. 柴油发电机操作规程AGuR,8. 低压配电房操作规程m|K9. 电梯管理制度D+n)u10. 电梯运行管理制度&.19. 员工工作指引及行为规范ly:20. 办公区管理规定H21. 管理人员培训制度$(RC022. 管理人员奖惩制度 3K三、岗位职责：N41.管理处经理职责T;K2.物业经理助理职责|:e3.物业部工作职责NI4.工程部工作职责pU#z5.行政部工作职责=#6.物业主任职责5AMi7.工程主任职责T4b=.8.会所主任职责Ne%9.保安助理职责ulEc.110.物业管理员职责%TXfo11.财务会计职责21612.出纳（收款）职责V*r13.安全管理员（保安）职责zEH14.设施管理技工职责*t5Vx15.会所服务员职责sc-G16.泳池救生员职责Z,a17.中巴司机职责安全主任职责yNJ= 四、工作考核标准：#?7W3?1.管理处物业经理主任考核标准)rY_|t2.管理处主管级人员考核标准GO3.管理人员考核标准=4.管理处保洁员考核标准$#J5.管理处安全管理员考核标准 x6.设施维护员（技工）考核标准+vUn7.全安管理质量标准/348.土建工程维修质量标准VB!j9.消防管理质量标准I10.绿化管理质量标准|S11.交通管理质量标准ws12.保洁管理质量标准89L:13.室内电器、照明维修质量标准-s:/4X14.楼宇装修养护质量标准FO15.给排水维修质量标准tCq深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面7第二节 档案建立和管理sMsZd深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面(档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对”GM花园”的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。1、档案的建立与分类p=小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料的总和。p21Zf1）小区管理档案分类：yLt_KA.管委会工作资料；RF./B.委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本；=BI#C.住户管理：主要包括住户资料(住房登记表、住户证件、l=B=9等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等；ZCH4$D.社区文化资料；V:/0q1E.清洁卫生管理记录及资料；5nlVNQF.绿化管理记录及资料；acG.车场(车棚)管理记录及资料；p%wH.文化娱乐场所（会所）管理资料；h7VwI.消防、治安管理记录及资料。Wv2）工程技术、设备管理档案t*&WA.小区建设竣工资料；sG%BB.管理处接管小区的有关资料和协议IF8C.小区改造变更资料(含装修管理资料)；PD.房屋及公共设施维修(维护)资料；7E.设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料；1F.科技图书及资料。N-Toq3）管理处内务管理档案ukA.经营财务：主要包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料；B.人事劳资：主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料；D0E3=C.规章制度及往来文件；w.&4VD.管理及运作规章制度；E.政府、主管部门颁发的法律、法规文件；Aq$TpqF.物业管理有限公司文件；A |G.其它外来文件； 大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，管理处将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无五乱的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。i3）监管措施:eQ#卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。I*深圳物业管理论坛 - 欢迎大家来讨论物业管理的方方面面5=4仅有先进的技术手段是不够的，我们一贯强调人的因素始终是第一位的，这也是我们多年来的成功经验。在人防方面，我们将实施英国的“快速支持体系”并建立以“信息处理指挥中心”为总控制中心，以多种形式岗位为支持的治安网络。ayISH为了营造祥和宁静的小区气氛，我们在保安人员安排方面还将落实两项新措施:D 第一，便装安全员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其它地点的保安员全都着便装上岗，配带隐蔽式无线对讲机，随时与信息处理指挥中心联络。t第二，严密措施。即白天安排巡逻，而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。b3）实行安全保卫和治安防范等级制度zE1m 安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同、治安环