“新城市广场”经营业态分析.doc

广厦房地产葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄薇羄莆蒇袅羃肅艿螁肂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿聿膂芆袈肈芄薁螄肈莆莄蚀肇肆薀薆肆膈莃袄膅芁薈螀膄莃莁蚆膃肃薆薂螀芅荿薈蝿莇蚅袇螈肇蒇螃螇腿蚃虿螆节蒆薅螅莄芈袃袅肄蒄蝿袄膆芇蚅袃莈蒂蚁袂肈莅薇袁膀薁袆袀节莃螂袀莅蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薅螅羅膁袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂蚈螂羁膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂腿蚄袈羈芈螇蚁芆芇蒆袇膂芆蕿虿膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅节螇羁肁莁蒇螄羇莀蕿羀袃莀蚂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈蚂膄蒄薀袇肀蒄蚃蚀羆蒃莂袆袂蒂薅虿芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇薈蚃羁膃薇螆螃聿薆蒅罿肅膂 “新城市广场”经营业态分析一、 概念商业地产是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。本案开发地点地处珠江源大道中段。曲靖市政府在珠江源大道旁有兴建九平方公里“职教园区”的构想，沾益县政府也有制止县城人口和经济活动的分散低效布局，选择适宜城镇向相应等级规模引导的思路。在政府“构建珠江源大城市”战略构想下，珠江源大道在未来极有可能成为曲靖市域中心城市的组成部分甚至是中心地带。所以，本案在现实具体条件下，除应满足珠江源小区配套服务功能外，还应契合政府战略构想，抢先建设成为城市新中心的商业桥头堡，扩大影响与辐射范围，大胆实现“社区型”向“都市型”的提升。二、问题商业地产的本质特征统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租与出售结合经营。90年低中后期至今，中国商业地产已进入成长期，商业地产进入细节时代，商业地产的策划、营销到管理，无不向着细致化发展。根据国际商业地产模式与经验，大型商业地产项目需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，需要考虑资金回流、消费群体、集中管理、竞争等各方面的问题，只有细致考虑各环节，商业地产才能取得最后的成功。三、商业地产模型1、按商业形态分类：1）商业广场；2）shoppingmall；3）商业街；4）大型商铺；5）购物中心；6）休闲广场；7）步行街；8）专业市场；9）社区商业中心；10）商务楼。2、按开发形式分类：1）商业街、商铺；2）市场类商铺；3）社区商铺；4）住宅、底层商铺；5）百货商场、购物中心、商铺；6）商务楼、写字楼商铺；7）交通设施商铺。3、按投资价值分类：1）“都市型”商铺绩优股；2）“社区型”商铺潜力股；3）“便利型”商铺冷门小盘股；4）专业街市商铺高科技股；5）其他商铺一般股。四、模型方案分析组合本案受政府“珠江源大城市”战略构想指导，以建设成为城市新中心“都市型”商业中心为目标。1、商业形态分析：1）分析定位方法：（定位是引人注目和真实的完美结合）采用错位交叉论证。按照不同定位重点，综合各定位要素错位交叉论证，寻求定位支点、互斥点。2）模型：商业形态商品定位重点主力构成要素辅助构成要素成功案例商业广场百货类百货商场影院、美食广场、健身、游戏新西南购物广场快餐、书店曲靖新百大综合楼大型超市专业市场（手机、电器）、快餐、风味小吃、健身大观商业城专业市场（手机、电器）、品牌店、快餐滇东商城shoppingmall品牌类综合类品牌店大型超市家居、快餐、写字楼百盛商业街品牌类品牌店快餐、便利店、百货商场、影院麒麟南路大型商铺综合类大型超市快餐家乐福龙泉路店购物中心品牌类精品百货金格购物中心金龙购物中心休闲广场娱乐类电影院书店、美食广场、美容美发、KTV北辰财富中心文化休闲广场KTV、游戏广场珠江源影视中心步行街特色类特色店（服饰）风味小吃、休闲品牌店文化路步行街品牌类品牌店（休闲服饰）影院、超市南屏街专业市场专业类建材、食品、百货、日化等物流、中餐大商汇建材百安居社区商业中心日常类便利店洗衣、中餐、酒店、康体中心西苑小区安厦酒店附近商务楼办公类写字楼快餐、订票中心、精品百货红塔大厦3）模型分析：按成功模型的不同商业形态来看，其商品定位重点各有偏重。除一部分专业市场定位在专业类商品且主要以批发为主（如大商汇主要是各建材、食品、日化、百货等品牌在云南省代理商的聚集地，以仓储、形象展示和批发为主），其他商业形态的定位重点都属于零售业范筹。可以说，各商业形态的定位基本上是以零售业为定位支点的，这也是其生存的基础。按成功模型的构成要素来看：A、各商业形态有所不同，首先是主力构成要素的区别。（主力构成要素可概括为百货商场、超市和品牌店），其次是辅助构成要素的区别（辅助构成要素可概括为餐饮和休闲娱乐）。B、单一商业形态也有所不同，主要是主力构成要素的区别。例如，新西南购物广场和大观商业城，二者商业形态同属商业广场类，但新西南以百货商场为主力构成要素，而大观则以大型超市为主力构成要素。可以说，商业形态的定位基本上是以构成要素为互斥点的，特别是主力构成要素，这也是不同商业形态或是同一商业形态在同一市场经营的核心竞争差异。另外需要特别重视的几点：A、品牌的力量，特别是国际知名品牌。例如：大观商业城，一个沃尔玛超市，支撑其欣欣向荣的发展了多年，且无被取代的迹象，并且促成了以大观商业城为中心的小西门商圈。例如：金格、金龙购物中心，他们的配套设施很少，几乎没有，但其售卖的国际知名大品牌成就了其购物中心的品牌。B、地理位置重点成就了某种商业形态的不可取代性。以新西南购物广场为例，新西南现改名为新百盛。至此，由最初的西南购物广场到新西南购物广场再到新百盛，经历了两次重大变革。但就其商业形态来看，仍是以百货商场为主力构成要素的商业广场形式。在他的对面，仟村百货及原来的鸿城塞特的几次变革都没有改变其经营者以百货商场为主力构成要素的商业广场经营模式。C、商圈对商业形态的影响。以百盛为例，在其进入三市街商圈之初。百盛看到商圈内具备的休闲娱乐业可利用（如：新昆明影城、动感游戏中心等）就不做重复投资，同时也看到商圈内不具备的（如：超市、国际时装品牌店）就做为经营业态的主力构成要素，重点投入。百盛的此种商业形态在昆明竞争最激烈的三市街商圈一举成功，在很多年后，才在小西门商圈内出现了商业形态极相似的美辰百货（把百盛品牌店的封闭式经营变为开放式经营）。D、商业形态发展的新形势。a、专业市场超市化大受欢迎百安居家居建材超市在昆明的成功经营；德胜家具城在曲靖的落户；从侧面反映了专业市场超市化的受欢迎程度。又例如大观商业城，其定位主要是以综合类大型超市为重点。随着定位重点的巩固和市场竞争的加剧。大观也适时的在调整其商业形态，两个大型专业手机卖场（瑞尔玛通讯、讯捷通讯）和大型专业电器超市（五星电器）的先后进驻，也充分的说明了这点。百丽运动品牌店（韬博运动）的开业也暗示了大观以专业市场超市化经营为另一个发展重点的思路。b、品牌店（特别是品牌服饰店）对商业形态的巩固，甚至市场的支撑作用越来越大。例如麒麟南路，其品牌店（特别是品牌服饰店）的不断增量，现在把他说成是品牌服饰一条街也不为过。品牌店（特别是品牌服饰店）对麒麟南路曲靖商业第一街的地位巩固作用是巨大的。拿麒麟南路的品牌店与旁边的文化路的特色店做比较可以发现，不管是营业面积还是所产生的经济效益，后者是远不及前者的。 c、社区商业中心变身shoppingmall以北辰财富中心为例，其地处北市区北辰小区与北京路延长线交接处。已建成的文化休闲广场很好的补充了附近的金石、北辰等小区相关配套设施不足的情况，而在建的购物广场及商务楼，建成后可辐射整个二环路以北的北市区范围。社区商业中心复合了多种业态，以上升到了shoppingmall级别。此案例不管是从地理位置，还是从开发思路，都与本案相似，很值得研究。2、原则：1）零售、餐饮、娱乐，52：18：30这种比例是商业中心产业经营的黄金比例。2）商业中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，商业中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。3、分析组合：由定位分析和商业地产原则，可以看出多业态复合的大型商业中心是商业地产的发展新方向。所以新商业地产开发必须以此为导向，除对现在情况的充分估计外还要有对未来发展的远景规划。1） 设计组合如下多业态组合商品定位重点主力构成要素辅助构成要素商业广场+休闲广场+专业市场品牌类、综合类+娱乐类+专业类品牌服饰店、大型超市+电影院+待定快餐+书店、美食广场、KTV+待定2）设计组合说明A、商业形态为多业态组合，选择商业广场+休闲广场+专业市场叠加模式，是因为此种业态组合在曲靖尚属空白点，而参考昆明，此种业态组合模式已取得成功，并且成规模发展。B、商品定位重点在品牌类、综合类+娱乐类+专业类。品牌类是充分借鉴麒麟南路品牌类商品在曲靖市场的成功经验；综合类、娱乐类既要在经营品项上满足珠江源小区的配套服务功能，又要在经营规模上形成巨大的辐射效果；专业类商品有助于提炼商业中心的特色，从而在市场竞争中形成核心竞争差异。C、主力构成要素、辅助构成要素主要参考成功模型构成要素的要件，并结合本地市场（特别是麒麟南路）做出初步选择。3）其他商业形态的先进经验和意识也是值得学习和引进的。如：A、社区商业中心临街的复式商铺在本案临街面可以适当应用；B、商业街、步行街概念可引申为室内商业街、步行街；C、大型商铺的地下层经营可结合负半层形式出现在本案当中。五、本案核心1、市场定位不同的市场定位决定不同的商业地产概念，相同的市场定位可以在市场细分中找到不同的商业地产概念。本案定位在建设成为城市新中心 “都市型”商业中心，发展目标可以简单理解为滇东商城+曲靖新百大+珠江源影视中心。市场细分充分借鉴以阿诗玛麒麟花园为半径的商圈内成功经营品项。塑造成曲靖除阿诗玛麒麟花园为半径商圈外的第二个商圈中心，案名初定为“新城市广场”。“城市在突围，商业也需要突围，新城市广场，紧贴城市发展的脉搏”为市场定位的基本出发点。2、建设规模项目的建设规模与商业地产概念的对称性能增强商业地产概念的影响力。1）以地下负半层，地上一、二、三层商场规模，每层商场建筑面积15000平方米，商场总筑面积60000平方米，平均层高4米，则底座之上距地面54米下，有40米可建住宅高度，按3米层高计算，可建13层住宅。规划用地面积为20000平方米，若容积率为5，则可建住宅面积为40000平方米。2）以地上三层商场规模，每层商场建筑面积15000平方米，商场总筑面积45000平方米，平均层高4米，则底座之上距地面54米下，有42米可建住宅高度，按3米层高计算，可建14层住宅。规划用地面积为20000平方米，若容积率为5，则可建住宅面积为55000平方米。3）以地上两层商场规模，每层商场建筑面积15000平方米，商场总筑面积30000平方米，平均层高4米，则底座之上距地面54米下，有46米可建住宅高度，按3米层高计算，可建15层住宅。规划用地面积为20000平方米，若容积率为5，则可建住宅面积为70000平方米。4)3、建筑形态不同商业地产概念对建筑形态提出不同要求，建筑形态又对商业地产概念产生一定影响力。本案建筑形态根据大体量的商业地产概念设计，以底座和裙楼设计为参考，底座中庭式布局属商场建筑，裙楼用途为住宅、酒店等，整个建筑形态以大胆前卫的商业建筑设计为佳，使之成为地标性建筑。4、经营结构商业地产项目的租赁比例，主力店与次力店及组合店的搭配，不同业态与业种的配备，是商业地产概念形象丰满的具体要求。1）本案商用面积采取以产权式商铺出售，专业物业管理与推广(由投资人出资购买商铺产权，交由我公司或者我公司组织的专业管理公司负责商铺的统一招商、统一经营管理、统一物业管理、统一品牌运作、统一推广等)方法为方向性指导。2）主力零售商的引进主要作以下几种准备A：全部租赁；B：入股经营；C：提成充租。3）非主力零售商以控制其经营品项为重点，前期导入可以固定经营品项拍卖为方法。原则上同一品类的店不能盲目引进，但也要满足顾客消费的选择权。4）餐饮、娱乐也基本适用以上几点；5、经营配套引入服务项实 体数量（家）金 融银行1-2通 讯中国移动1中国联通1医 药社区医院2药房2家 政洗衣中心2家庭服务中心2房屋信息房屋中介所2美容美发美容美发2 膃莈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄节膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羀肆莃蚆罿芈膆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁螃肃腿蒆蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁蚈膃莈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄节膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羀肆莃蚆罿芈膆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁螃肃腿蒆蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁蚈膃莈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁螆肈薁薇螅膀莄蒃螄节膇袂螃肂蒂螈螂膄芅蚄螁芇蒁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀薂袆膅薆蒈袅芈莈螇袅羇薄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羀肆莃蚆罿芈膆薂罿羈蒂蒈羈肀芄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肄肇芁螃肃