农商行前期介入工作方案.doc

常熟农商行前期介入工作方案为有效开展常熟农商行前期物业服务工作，维护常熟农商行装修期间正常治安、卫生秩序，较早发现和提出工程缺陷，苏房物业管理有限公司根据常熟农商行要求，以物业管理合同和物业管理方案为基础，重点从安全、工程、保洁等方面做好前期介入工作，具体从以下几个方面开展：一、 前期介入管理架构现场负责人（一名）秩序维护负责人（一名）工程维修负责人（一名）保洁负责人（一名）临时班长（一名）临时班长（一名）临时班长（一名）工程维修员（2名）保洁员（若干名）秩序维护员（4名）秩序维护员（4名）秩序维护员（4名）二、 前期介入工作主要内容： 1、秩序维护方面1) 通过秩序维护人员的门岗控制和楼层巡视，维护装修施工现场正常治安秩序。2) 通过巡检，加强成品保护。3) 建立和落实物品进出管理制度，控制物品流失。4) 通过巡查，减少和消除消防安全隐患，确保防患于未燃。5) 协助甲方现场监理做好装修施工人员安全防护教育、监督工作。6) 协助甲方开展对装修施工人员的管理工作。2、工程介入方面1) 对大厦的主体结构和附属设施进行巡检，发现存在缺陷并向甲方监理人员提出整改建议。2) 安排工程人员跟现场设施设备进安装和调试过程。3) 根据甲方提供的物业资料（如甲方未能提供资料，则需要工程技术人员进行现场查看了解），对大厦的供电、供水（水池）、排水、弱电、电梯、空调、消防、避雷等系统的机器设备、线路和管渠走向进行实地对照，并初步建立相应的设备台帐和设备卡片。 4) 对停车场、食堂等设施设备存在的缺陷或不完善之处，提出整改建议。5) 各类设施设备维保单位资料的收集和整理。3、保洁介入方面1) 开展前期开荒工作，采取“大兵团作战”与划分责任区域“各自为战”相结合，合理使用清洁药剂，稳步开展开荒工作。2) 完成前期开荒所需清洁器材和耗材的申购。3) 制订保洁内部管理制度。4) 明确正常管理期间的单个保洁员责任区域。5) 培训保洁技工，培训保洁员正确使用各类保洁器材、药剂等。三、 前期介入工作方式：1、初步建立相关规章制度健全的制度是物业服务处规范运作的基础。物业服务处在前期介入期间应高度重视各项制度的健全工作，以公司各项管理制度为指导，结合常熟农商行实际，初步建立前期物业服务工作各项规章制度。在制度未出台之前，可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作，一旦时机成熟，再形成制度。具体实施包括以下几个方面： 1) 前期介入各岗位的岗位职责。包括：临时负责人岗位职责、秩序维护主管岗位职责、门岗秩序维护员岗位职责、楼层巡逻岗秩序维护员岗位职责、强电维修工岗位职责、保洁员岗位责职等。 2) 前期介入日常管理制度。包括：会议制度、考勤制度、值班制度、员工请销假制度、员工仪表仪容及行为规范制度、员工考核管理制度、员工宿舍管理制度等。 3) 前期介入各岗位工作流程及规定。包括：秩序维护员门岗工作流程、秩序维护员巡检流程、人员出入管理流程、车辆出入管理流程、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定； 工程人员楼层巡视工作流程、设备施工现场跟进工作规定、保洁工作检查标准等。4) 初步制订紧急情况应急处理程序。根据现场实际，制订包括：火灾应急处理预案、治安紧急情况应急处理预案、停电应急处理预案、停水应急处理预案、水浸应急处理预案、电梯停梯困人应急处理预案、台风应急处理预案、盗警应急处理预案等。2、加强现场员工的培训管理前期介入工作能否顺利有效开展，主要靠建立一支忠于职守、技术精湛的员工队伍。常熟农商行前期介入阶段将有针对性的开展各类培训，主要有以下几个方面： 1) 对于前期介入的全体员工：物业公司发展史、质量方针、质量目标、常熟农商行基本情况、常熟农商行内设备（供水、供电、排水、消防、运载、弱电等）情况物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等。 2) 秩序维护员：各岗位工作职责、流程、标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等。 3) 工程技术人员：各岗位工作职责、流程、标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习，弱电、音响设备、配电房设备、发电机设备的使用和日常维护等。4) 保洁人员：清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序等。培训形式多样化，以现场跟班操作为主，公司派员集中教学为辅，发挥员工的积极性与创造性，发动有特长的员工起到“小教员”作用。 3、注重前期介入服务的规范化 我司是质量管理体系认证企业，为从前期介入阶段就实行规范化管理，前期介入过程中必须注意如下方面：1) 各类管理制度加强培训，各条块负责人加强监督、巡查，所有规范章制度员工签阅执行。2) 落实“谁主管、谁负责、谁在岗、谁负责”的责任制，做到相关工作职责明确、责任清晰、奖惩分明、公平公开，人人有事做、事事有人管，杜绝扯皮、推诿现象。3) 规范使用各项质量记录，可根据公司质量记录表单，结合常熟农商行实际设置各类表单，明确专人，规范填写，包括巡查签到时间、物资领用、设备签收等必须按照要求填写，力求服务过程有据可查。4) 明确秩序维护员及工程维修员、保洁员的排班、考勤；明确巡检时间、巡检频度、清扫频次、巡检路线及相应的巡检签到表的设立；明确发现问题处理程序。5) 根据查岗制度，加强夜间查岗，加强前期介入员工的内部管理。四、 前期介入所需物资所需物资指能满足前期介入人员开展物业服务工作应具备的基本的办公和生活硬件设施。具体包括以下内容： 1) 办公设备的配置（办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、文件柜等）。 甲方提供2) 日常办公用具的准备（办公用品、耗材的采购配置等）。甲方提供3) 物业服务处工作人员的服装制作。 苏房物业管理有限公司提供4) 员工的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，还应考虑解决以上人员的伙食问题） 苏房物业管理有限公司提供5) 工程维修、保养工具的配置。部分小件由苏房物业管理有限公司提供、大件贵重设备由甲方提供，作为甲方固定资产五、 各工种前期介入时间根据甲方要求和实际工作需要，前期介入时间如下：1) 秩序维护人员（2009年9月15日-）实行三班两运转，724小时值班制度2) 工程维修人员（2009年9月15日-）前期介入阶段8小时工作制，周末