房地产估价规范(再次征求意见稿).doc

1 蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇 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膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈 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蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿 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节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆 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蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇 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袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄羀膄芃蒃虿羆腿薃螁膂蒇薂袄羅莃薁肆膀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀薇蚀芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇袁蒃蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚁膄膀蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚇膁膇螇螀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螅螄芈芄莁袆肀膀莀罿芆蒈葿蚈聿莄葿螁芄芀蒈羃肇芆蒇肅袀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇 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5.8 房地产分割、合并估价.15 5.9 房地产纠纷估价.16 5.10 房地产拍卖估价.16 5.11 房地产损害赔偿估价.16 5.12 房地产投资信托基金物业评估 .16 5.13 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 .16 5.14 其他目的的房地产估价.16 6 估价结果.16 7 估价报告.17 8 职业道德.18 附录A 估价报告的规范格式.19 2 规范用词用语说明.22 附：条文说明.23 1 总 则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理 ，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华 人民共和国物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律、法规的有关规定，制 定本规范。 1.0.2 本规范适用于房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价应依法独立、客观、公正进行。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利用原则； 4 替代原则； 5 价值日期原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的 立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。 2.0.3 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或 价格。 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之 一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前 提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前 提进行估价； 3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以 更新改造为前提进行估价； 4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前 提进行估价； 5 上述情形的某种组合。 2.0.5 遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件下的价值或价格 3 。 2.0.6 遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定日期的价值或价 格。 3 估价程序 3.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 制定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7 审核估价报告； 8 交付估价报告； 7 撰写估价报告； 8 估价资料归档。 3.0.2 明确估价基本事项应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确价值日期； 3 明确估价对象； 4 明确价值类型。 注：1 估价目的应由估价委托人提出； 2 价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； 3 估价对象在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，应全面、客观，不得 遗漏、虚构； 4 价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵； 5 在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可 。 3.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。 估价作业方案应包括下列内容： 1 拟采用的估价技术路线和估价方法； 2 拟搜集的估价所需资料及其来源渠道； 3 预计需要的时间、人力和经费； 4 估价作业步骤和时间进度安排。 3.0.4 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析 、整理。 估价所需资料应包括下列方面： 1 对房地产价格有普遍影响的资料； 4 2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3 相关房地产交易价格、开发成本、租赁和自营收益等实例资料； 4 反映估价对象状况的资料。 3.0.5 注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，并对事先收集的 有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况进行核实，同时搜集补充估价所需 的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 3.0.6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥 善保管。估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。 4 估价方法 4.1 估价方法选用 4.1.1 注册房地产估价师应掌握、理解并正确运用或综合运用市场法、收益法、成本法、 假设开发法等估价方法。 4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成 本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进 行估价。 4.1.3 估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方 法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 4.1.4 同类房地产有交易的房地产，应选用市场法作为其中的一种估价方法。 4.1.5 收益性房地产，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 4.1.6 具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法估价 的房地产，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 4.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价 的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 4.2 市场法 4.2.1 运用市场法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基准； 4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 求取比准价值。 4.2.2 运用市场法估价应搜集大量真实、内容可满足估价需要的交易实例，掌握正常市场 价格行情。 5 搜集交易实例应包括下列内容： 1 交易双方基本情况及交易目的； 2 交易实例房地产基本状况； 3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式。 4.2.3 根据估价对象状况和估价目的、价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可 比实例。 选取的可比实例应符合下列要求： 1 是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例； 2 交易类型与估价目的吻合； 3 成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例 ； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵 ，建立比较基准。 换算处理应包括下列内容： 1 统一房地产范围； 2 统一付款方式； 3 统一价格表示单位； 4 统一币种和货币单位； 5 统一面积内涵和面积单位。 注：1 付款方式应统一为在成交日期时一次性付清的方式； 2 不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价 计算。 4.2.5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差 ，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 急于出售或急于购买的交易； 3 受债权债务关系影响的交易； 4 交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6 相邻房地产的合并交易； 7 特殊交易方式的交易； 8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易。 注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交 易情况修正； 6 2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交 易双方负担各自应负担的税费下的价格。 4.2.6 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价 格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整 。 4.2.7 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 4.2.8 进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状 况下的价格。 区位状况调整的内容应包括：所处方位、交通条件、临路状况、周围环境和景观、公 共配套设施完备程度、楼层、朝向等影响房地产价格的因素。 4.2.9 进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状 况下的价格。 有关土地方面的实物状况调整的内容主要应包括：面积大小、形状、地形、地势、地 质水文状况、土