房地产市场调查报告

1 / 8 房地产市场调查报告 房地产估价调查报告 西 南 交 通 大 学 希 望 学 院 房地产估价作业 调查报告 相关内容构成及表格 学 院 （系）： 西南交通大学希望学院 专 业： 土 木 工 程 班 级： 建 筑 七 班 学 生 姓 名： 罗 方 维 学 号： 任课和指导教师： 鲜 娟 作业的完成日期： 2015年 12月 07日 房地产估价调查报告 成 绩： 住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析 （ 1）经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市 业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城2 / 8 市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状 况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。 （ 2）城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。 （ 3）政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。 2房地产市场发展现状和趋势分析 （ 1）城市土地供应。分析城市 历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。 （ 2）城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。 （ 3）住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。 （ 4）存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。 3 / 8 3客户分析 （ 1）产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建 筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。 （ 2）产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。 （ 3）客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。 房地产估价调查报告 4竞争分析 （ 1）竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量 、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。 （ 2）竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。 总的来说包括下面三个部分：总述、估价对象的描述、房地4 / 8 产估价。 第一部分 总述 一、 估价项目名称： 房地产价值评估 二、 估价对象：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金 山区朱泾镇万安街 105号的房地产 三、 估价目的：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据 四、 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的房地 产估价规范 4 字（ 2012）第 5 委托单位的企业法人营业执照 6 估价 业务约定书 7 估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料 五、 价格定义 本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估 5 / 8 价目的要求的前提下所提出的公允价值意见 六、 估价期日： 七、 估价日期： 八、 需要特殊说明的事项 根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。 有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化 ，报告应作相应调整。 九、 房地产估价师 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师 十、 房地产估价机构： 估有限公司 （盖章） 地 址： 法定代表人： 系电话： 资质类型：房地产估价 X 级。 (时间 ) 第二部分 估价对象描述 一、 估价对象概况 1、房地产概况： （ 1）委估范围：位于 地面积 筑面积 （ 2）房屋 状况： （ 3）地理位置、四至及交通因素分析： 委估对象位于 地级别为 X 级，东近 ，南邻 ，西靠 侧为 近 。公6 / 8 交线路有 近的商业网点有 。 （ 4）地块概况：权属性质 :国有；用途： 地；地号： 号 :总面积： 方米，该地块呈 2、房地产权利状况： 房地产权证号： 字（ 。权利人：地坐落： 地权属性质：国有； 用途： 号： 号： 地总面积： 筑面积 3、房地产利用现状： 该房地产目前作为 活用房，共有 号 号 X、 活用房，其余都是作为生产用车间。 4、建筑物和地上附着物状况： 5、市政基础设施条件及周围环境： 第三部分 房地产估价 一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。 二、 估价技术思路与方法： 1、个别因素分析 : 2、区域因素分析 : 3、市场背景分析 : 4、估价方法选用 合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，7 / 8 以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点： （ 1） 考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。 （ 2） 收益法适用于 广大有收益或有潜在收益的房地产估价。 （ 3） 重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。 （一） 计算公式：房地产评估价值 =土地费用 +重置完全价值 成新率 （二） 估价公式：重置完全价值 =土地费用 +（建筑工程安装费用 +管理费 +财务费用 +利润 +销售税费） （ 1） 房屋重置成本 （ a） 根据 前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为 平方米 ,混合结构建安费为 平方米 ,根据委估对象的建筑状况钢混结构取 /平方米 ,混合结构取 平方米。 （ b） 通过一些相关资料获悉下列各项费用： A、 房屋重置成本： （ 2） 土地取得费用 8 / 8 由于委估对象为九类工业划拨土地，故土地取得费 =土地征用费 +拆迁安置补