国策：2014年全年房地产市场报告.doc

专业服务 创造价值2014年成都市房地产市场分析深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司前言：当前，国家就业、物价形势总体稳定，经济结构调整继续深入，经济运行仍在合理区间，由于特有的复杂性和不确定性，经济下行压力仍然较大。2014年，成都房地产市场整体保持低稳态势，上半年形势明显优于下半年，土地市场成交量偏低，流拍、终止率高，价格底价成交比较普遍，溢价率低，开发商对市场预期持较谨慎态度。 另外“限购取消”和“降息”对市场刺激作用有限，住宅成交量和成交价格下行明显，大成都范围住宅存量依然较高。但是成都刚性及改善型需求潜力依然巨大，随着信贷、公积金等政策的调整，加之开发商的降价促销，将会利好房地产市场。一、宏观经济分析（一）国家宏观经济分析 数据来源国家统计局网站2014年以来，国家抓住经济社会发展的关键领域和薄弱环节，强力推动改革，出台了简政放权、注册资本登记制度改革、结构性减税等一系列改革举措，改革红利不断释放，极大地激发了市场活力。当前国家就业、物价形势基本稳定。截止2014年11月末，民间固定资产投资291323亿元，同比名义增长17.9%，民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为64.6%，经济结构调整稳步推进，高技术产业、装备制造业发展势头好于传统产业。服务业投资增速快于制造业，民间投资占比继续提高。2014年11月份，社会消费品零售总额23475亿元，同比名义增长11.7%（扣除价格因素实际增长11.2%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上单位消费品零售额11794亿元，增长8.7%。1-11月份，社会消费品零售总额236593亿元，同比增长12.0%。其中，限额以上单位网上零售额3858亿元，增长55.9%。非制造业业务活动高位景气。2014年1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额56208亿元，同比增长5.3%，增速比1-10月份回落1.4个百分点；实现主营活动利润52944.5亿元，同比增长4.7%，增速比1-10月份回落1.3个百分点。2014年1-11月份，在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润总额13096.7亿元，同比下降3.5%；集体企业实现利润总额469.6亿元，增长2.3%；股份制企业实现利润总额37179.1亿元，增长3.8%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额13732.3亿元，增长10.3%；私营企业实现利润总额19065.1亿元，增长7.2%。2014年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）451068亿元，同比名义增长15.8%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.02%。分产业看，1-11月份，第一产业投资10899亿元，同比增长29.9%，增速比1-10月份提高1个百分点；第二产业投资188190亿元，增长13.3%，增速回落0.1个百分点；第三产业投资251979亿元，增长17.1%，增速回落0.3个百分点。第二产业中，工业投资184636亿元，同比增长13%，增速比1-10月份回落0.1个百分点；其中，采矿业投资12621亿元，增长1.4%，增速回落0.8个百分点；制造业投资151461亿元，增长13.5%，增速与1-10月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资20554亿元，增长17.4%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。第三产业中，基础设施投资（不含电力）75380亿元，同比增长21.8%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，水利管理业投资增长26.9%，增速提高5个百分点；公共设施管理业投资增长24.8%，增速回落0.4个百分点；道路运输业投资增长16.9%，增速回落2个百分点；铁路运输业投资增长24.7%，增速回落0.4个百分点。2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。2014年1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。2014年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。2014年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。（二）成都市宏观经济分析数据来源成都统计局网站2014年1-11月，成都市规模以上工业增加值比上年同期增长12.0%，增速比1-10月回落0.2个百分点，比全省平均增速高2.3个百分点。按轻重工业分，轻工业增长6.5%；重工业增长14.8%。国有及国有控股企业增长15.6%。八大特色优势产业增长12.9%，其中汽车产业、电子信息产品制造业分别增长17.0%、13.9%。2014年1-11月，成都市完成固定资产投资5945.9亿元，增长2.0%，增速比1-10月回落0.4个百分点。其中，工业投资完成1238.8亿元，下降17.6%；房地产开发投资完成2023.0亿元，增长8.2%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1125.5亿元，增长17.1%。从经济类型看，国有经济投资1886.1亿元，增长7.0%；非国有经济投资4059.8亿元，下降0.2%，其中民间投资完成3413.3亿元，增长3.3%。2014年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额3770.9亿元，增长12.1%，增速比1-10月回落0.5个百分点。从行业看，批发业实现220.4亿元，增长10.6%；零售业实现3078.8亿元，增长12.6%；住宿业实现42.1亿元，增长7.3%；餐饮业实现429.5亿元，增长10.0%。居民消费价格指数11月份当月同比上涨1.1%，1-11月累计同比上涨1.3%。2014年1-11月，成都市完成财政总收入2696.9亿元，增长10.2%。完成地方公共财政收入885.3亿元，增长10.0%；增速比1-10月回升0.7个百分点。其中，税收收入完成673.2亿元，增长12.0%。完成公共财政支出1150.2亿元，增长27.3%。2014年1-11月，成都市金融机构人民币存款余额为26393亿元，比上年同期增长12.1%，其中储蓄存款余额8758亿元，增长9.6%。金融机构人民币贷款余额为19695亿元，增长12.3%，其中个人住房贷款余额3226亿元，增长16.3%。二、政策分析1、取消部分行政事业收费。2014年7月1日起，四川省范围内停收和免收22项行政事业性收费，其中包括停收征(土)地管理费等5项行政事业性收费，免收“首套房”房屋所有权登记费等17项行政事业性收费的地方收入。减免收费，对促进房地产市场发展有一定积极影响。2、成都实质取消限购。7月15日起，关于成都限购令将被取消的消息在媒体相继报道，引起业界一片哗然。尽管成都市房管局未正式承认，但随着不少媒体走访市场后发现，成都限购令已不在实行。到9月底，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市。限购令的取消，将会缓解下行压力较大的房地产市场。从长远来看，国家将以信贷和税收为手段的市场化调控机制取代以“限”为核心的房地产行政调控政策。3、成都买首套房政府给银行3%财政补助。四川省财政厅决定从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。该政策旨在财政补贴银行，间接推动银行放松房贷政策，提高购房者买房积极性。不过，到目前为止具体细则尚未公布。4、成都建立二手房存量房交易服务网络平台。成都存量房交易服务平台将率先在21世纪不动产、链家、伊诚等10家大型经纪机构试运行，并于8月1日在中心城区全面上线使用，并逐步推广至二、三圈层郊区（市）县。二手房交易通过正式上线的存量房交易服务平台来进行，实现从房源核实到买卖合同网签全过程的网上交易，可以有效解决虚假房源发布、公示信息混乱、“阴阳合同”、经纪服务行为不规范等问题，维护二手房市场正常交易秩序，保障购房者权益。5、中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。6、2014年12月22日，国务院总理李克强日前签发第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例(以下简称条例)，自2015年3月1日起施行。条例明确，为方便群众申请登记，对申请材料不齐全或者不符合法定形式，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容，否则视为受理。不动产登记暂行条例是建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众的有效举措。三、成都市土地市场分析（一）供求分析数据来源于成都市公共资源交易服务中心2014年成都市土地挂牌、拍卖供应22116.12亩，成交14064.23亩；相对于2013年土地供应17998.89亩，供应量增加了23%，相对于2013年土地成交15398.99亩，成交量降低了9%。2014年成都市挂牌、拍卖土地供应324宗，成交199宗，土地流拍、终止率为32.41%，成交率为61.42%。其中以挂牌方式供应152宗，成交122宗，流拍、终止合计26宗，有4宗土地未公布挂牌结果公告，流拍、终止率为17.11%，成交率为80.26%；以拍卖方式供应172宗，成交77宗，流拍、终止合计79宗，有16宗土地未公布拍卖结果公告，流拍、终止率为45.93%，成交率为44.77%。图一 2013年、2014年成都市土地总供应与成交情况2014年成都市土地市场在供求方面的一大特点是流拍、终止率高，超过三成的供应土地未能成交。成都市土地市场在2014年有这样的表现，一方面是国家宏观政策的影响，另一方面则是市场经济规律和周期的自然反应。最近几年来，国家对房价的调控，属今年反应最强烈，内江、德阳等三线城市，以其样本楼盘为数据源，其房价降价幅度接近两成，部分楼盘出现了降价抛售依然销量不佳的局面；成都作为二线城市，以今年两次房交会的销售情况来看，其降价幅度远超去年，尤其是别墅等高端住宅楼盘。基于这样的房地产市场背景，土地的潜在需求方比以往更加理性，表现出来的则是在拿地上的理性。这也是今年土地流拍、终止率高的原因之一。（二）成交类型分析数据来源于成都市公共资源交易服务中心2014年成都市土地成交类型主要包括住宅兼容商业用地、商业兼容住宅用地、商服用地、工业用地、文体用地兼容住宅、其他用地（包括仓储、医疗、仓储、科研、教育等）。其中住宅兼容商业用地成交69宗，商业兼容住宅成交37宗，商服用地成交61宗，工业用地成交10宗，文体兼容住宅成交2宗，其他用地成交11宗，就成交数量而言，2014年成交最多的是住宅兼容商业用地，占整个成交土地的34.67%，排在第二的是商服用地，占整个成交土地的30.65%。从成交面积来看，住宅兼容商业用地成交5186.37亩，商业兼容住宅成交3541.17亩，商服用地成交2523.31亩，工业用地成交710.63亩，文体兼容住宅成交192.59亩，其他用地成交1910.17亩，成交面积排名第一的仍然是住宅兼容商业，占整个成交量的36.88%。表1 2014年成都市成交土地类型成交土地类型成交数量（宗）成交数量占比（%）成交面积（亩）成交面积占比（%）住宅兼容商业6934.675186.3736.88商业兼容住宅3718.593541.1725.18商服用地6130.652523.3117.94工业用地199.55710.635.05文体兼容住宅21.01192.591.37其他用地115.531910.1713.58合计19910014064.23100数据来源：成都市公共资源交易服务中心由上表可以看出，就成交数量而言，住宅兼容商业用地和商服用地占总成交量的比重较大，就成交面积而言，住宅兼容商业用地和商业兼容住宅用地占总成交量的比重较大，无论是从成交数量还是成交面积来看，住宅兼容商业用地的成交量相对于其他土地类型而言都是最大的。以住宅为核心房地产产品的土地类型的成交量占整个土地市场的比重约为35%，这是消费者对住宅的刚性需求所带来的引致需求的体现，而在未来一段时间住宅价格的变动也将会对土地市场产生较大的影响。（三）成交区域分析数据来源于成都市公共资源交易服务中心2014年成都市土地供应数量最多的区域是成华区，供应量为47宗，其次是双流县36宗；土地成交量最多的是成华区29宗，其次是天府新区27宗；流拍、终止数量最多的是双流县20宗，其次是成华区18宗。从土地面积来看，供应面积最大的是天府新区5172.74亩，其次是双流县3188.05亩；土地成交面积最大的是天府新区4445.83亩，其次是成华区1321.84亩；流拍、终止面积最大的是双流县1985.2亩，其次是崇州市1054.97亩。图二 2014年成都市各区域土地供应与成交数量从各区域的供应、成交数量和面积来看，天府新区、成华区、双流县的土地市场最为活跃，其土地供应量和成交量都排名靠前。天府新区在土地供应面积和成交面积上，均排在整个成都市土地市场的首位，这主要是由于城市规划、政府各方面的政策以及投资者对天府新区未来的乐观预期。而成华区的高供应量和成交量则是因为近几年来成都市着力于对成华区的开发建设，尤其是北改项目的启动，更是促进了成华区土地市场的活跃。表2 2014年成都市主城区及郊县土地成交情况区域成华区金牛锦江青羊武侯高新六城区崇州都江堰金堂龙泉成交数量（宗）29 9 10 3 13 9 73 7 3 4 4 成交面积（亩）1321.84 668.90 482.23 90.55 442.74 486.01 3492.27 310.61 268.56 187.22 350.24 区域蒲江邛崃双流温江彭州郫县新都新津大邑青白江天府新区成交数量（宗）6 7 16 6 10 4 9 11 5 7 27 成交面积（亩）365.65 273.87 1202.85 525.68 562.02 448.94 696.74 405.33 194.49 333.93 4445.83 从表2可以看出2014年成都市土地成交主要集中在郊县，包括高新区在内的六城区土地成交数量为73宗，成交面积为3492.27亩，天府新区土地成交数量为27宗，土地成交面积为4445.83亩，郊县土地成交数量为99宗，成交面积为6126.12亩。由于成都市郊县相对于主城区，其开发建设空间较大，因此郊县的土地成交量和成交面积高于郊县也是理所应当的。（四）价格分析数据来源于成都市公共资源交易服务中心不同区位的土地其价格有明显的差异，甚至有时因为溢价的原因，看似位置差的土地成交价格与位置好的土地价格差距并不是那么明显。影响土地价格的因素很多，对成都市土地价格的分析，若是以区域为单位求取土地均价，不同土地类型的价格的平均似乎没有参考价值，若是以土地类型为单位求取土地均价又忽略了区位差异，因此本次市场分析主要侧重的分析2014年成都市成交土地的溢价率。图三 2014年成都市成交土地溢价率区间分布2014年成都市成交土地的普遍溢价率不高，溢价率在50%及以下的成交土地有178宗，占整个成交土地的89.45%，溢价率在50%至100%（含100%）的成交土地宗数为15宗，占整个成交土地的7.54%，溢价率在100%至150%（含150%）的成交土地有2宗，溢价率在150%至250%（含250%）的成交土地有3宗，而溢价率高于250%的成交土地仅有1宗。值得关注的是溢价率为0的成交土地有130宗，占整个成交土地数量的65.33%。普遍偏低的溢价率，甚至是溢价率为0的情况，正是反映出了土地市场的沉稳。而这种低调的成交，也是投资者们在今年的经济背景下所做出的理性投资计划的映射。四、成都市房地产市场分析（一）新增预售情况分析2014年新增预售许可证578张，,新增面积18731603.32平方米，与去年相比减少59张，预售面积增加456462.45平方米。从新增预售许可证走势来看，同比减少9%。从新增面积来看，同比增加2%。2014年新增预售走势图同往年一样，今年上半年的预售盘放量集中在3、4月份，下半年的放量集中在9月份，2月份受春节的影响，预售楼盘最少，3、4、9月份受房交会的吸引，预售数量增加。年底两个月大多数开发商期盼明年的市场，在年底放量。（二）主城区商品住宅市场分析2014年上半年，成都楼市进入遇冷期，无论是从成交情况还是预售情况来看，上半年的市场较去年相比都较为不理想。进入下半年，从成交量来看有所增加。2014年成都市各行政区成交比重从图中来看，高新区在这半年的成交总量占据了整体成交量的39%，位居第一，高新区随着这几年的着重发展，房地产市场的成交情况一直位居第一，天府新区的规划发展更是进一步加大了高新区的发展。成交量位居第二的是成华区，20%。（三）成都主城区二手房市场分析2014年二手房成交情况二手房的成交走势图整年相比一手房的走势要较为平稳，年底受房贷政策的影响，成交量有所增加。2014年各行政区二手房成交比重从各行政区的成交比重来看，高新区及武侯区以19%的比例占据第一，其次是青羊区17%，最少是锦江区12%。上半年各行政区成交占比相差不大。2014年各行政区二手住宅成交比重住宅的成交比重中，高新区以20%的比值位居第一，其次是青羊区18%，最少是锦江区及成华区12%。中心城区成交价走势从成交价的走势来看，从5月开始房价大幅度下滑，到年底基本维持平衡。从2013年到2014年的走势来看，今年价格明显下滑，尤其是到了后半年，小幅度持续下滑，到年底也没有回升之势。四、回顾与展望（一）回顾：1、2014年，成都市土地市场起伏不定，前三季度，房地产市场的低迷，成都土地市场成交量相对偏低，流拍、终止现象比较普遍；在四季度，受政府一系列救市政策的影响 ，成都楼市回暖迹象明显，商品房成交量大大提升。房地产市场的回暖刺激了开发商的信心，促使成都市土地市场供需双双冲高，但土地成交价格多以底价成交，溢价率较低，可见房地产市场的不景气对土地市场产生的重要影响，开