海洋之星提案报告书样板.doc

大连海洋之星国际酒店提案说明书 T.K.纲 目 说 明（一） 总结说明1-10（二） 大连开发区较具规模饭店调查分析 11-29一、 市场调查范围及对象二、 客房市场调查分析三、 餐饮宴会市场调查分析四、 会议市场调查分析五、 大连开发区酒店业供求分析（三） 经营策略研拟 一、 整体定位 30-34二、 经营理念三、 目标市场定位四、 营运方向（四） 规划方向及内容 35-72一、 设计理念二、 各设施内容、规模及平面配置三、 动线说明四、 各设施规划构想、产品组合及价格建议（五） 人力资源策略 73-76一、 人员组织、员额配置及薪资预估二、 用人政策及人力来源三、 培训计划四、 员工福利（六） 财务规划 77-94一、 投资计划二、 开业十年预估营业收入、成本、费用及损益预估三、 开业十年现金流量预估及投资效益评估壹、总结报告一、 前言:本案(大连海洋之星国际酒店)位于大连经济技术开发区南砣子、泊石湾、童牛岭海滨旅游带。作为中国唯一的全海岛式国际商业旅游中心，项目具有得天独厚的区位优势和丰富的亲海资源。从高空鸟瞰，整个岛身呈椭圆形，海岸线柔合绵延，真正实现 360 度亲海。“西雅图海洋之星”占地面积为 21689 平方米，总建筑面积 54189 平方米，项目将建成一个集特色餐饮、时尚娱乐、度假酒店、亲子乐园、休闲健康、亲海运动为一体的旅游主题商业项。借助大连创全国最佳旅游城市的发展契机，“西雅图海洋之星”独特稀缺的全海岛地貌公园，将成为浪漫之都大连对外宣传的一张闪亮名片，同时也必将成为国内时尚消费与国际交流合作的理想。二、 市场分析1、旅游及商务住宿需求市场分析:大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万，有汉、满、朝鲜、蒙、回等31个民族，已成为大连新兴的高科技产业和现代化工业基地，被誉为神州第一开发区，成为连接中国与世界经济的桥梁之一。在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一。开发区的就职人口(含移入人口)逐年增加，引入除商务应酬之外的住宿及餐饮市场，最主要的原因有:(一) 政府近年来积极地从事市容的改善建设方案，其成果已逐渐显现。整齐、干净及绿化的市容，对于休闲娱乐市场具有极大的吸引力。导入为数可观之商住餐饮客源。(二) 大连经济技术开发区于1984年开始建设，是国家级经济技术开发区，事实上已成为大连国际化都市中的重要一部分，国际化成份越来越浓厚。现已拥有国际标准的配套：、国际学校、国际车城、高尔夫球场、四星级酒店、大型的休闲的运动会所、超市等。截止目前，大连开发区共吸引39个国家和地区的外商投资企业进驻，投资设立了1840家企业，其中世界500强有40家，投资总额130多亿美元，实际利用外资45.4亿美元。外商投资工业企业出口40亿美元，约占大连市的二分之一、辽宁省的四分之一。(三) 会议市场逐年成长-会议、奖励、研讨市场逐年成长。随着外资企业的不断进驻，将带动愈多的展览、会议、奖励、研讨所衍生的展览、住宿、会议需求。同时带动公司聚会、友朋联谊等民生餐饮及宴会、应酬等商务餐饮需求。(四) 2007年，大连旅游市场空前繁荣，截止目前，共迎来海外游客28.3万人次，比去年同期增长87.36%；接待国内游客865万人次，同比增长58.7%；旅游收入达到88.4亿元，同比增长51.9%。大连旅游产业开始进入新一轮高速增长期。大连新推出的以“阳光、沙滩、大海”为主打的旅游“3S”产品，受到国内外游客、尤其是海外游客的普遍欢迎。日本、韩国、俄罗斯等国家以及港澳台地区等主要客源地市场均呈现快速增长态势。对蜂拥而至的海内外游客，大连市旅游部门做了精心准备和周密安排，一方面恢复了大连-伊尔库茨克、大连-海参崴等空中航线，为海外游客提供了更加便捷的进出通道，另一方面加强了旅游大项目和基础设施建设力度，74个重点旅游项目相继开工建设，为中外游客创造舒适的旅游环境。2、未來市場需求分析:12007年开发区酒店客房计1825间，预计近三年还会增加5个星级酒店相继开业。 2今年与本店竞争团队市场的酒店有：银帆宾馆、凯伦饭店、东方大厦、金元大酒店、新海天国际酒店、多瑙河大酒店、维多利亚酒店。3与本店竞争散客市场的有：银帆宾馆、凯伦饭店、东方大厦、金元大酒店、新海天国际酒店、多瑙河大酒店、维多利亚酒店。4预测：新酒店相继开业团队竞争更加激烈；散客市场仍保持平衡；会议市场潜力很大。二、海洋之星酒店客房竞争优、劣势1、四星级酒店地理位置好，地处海边丽娇湾、童牛岭 旅游胜地。2、新建四星酒店客房设施齐全，房间配置新。3、餐饮、会务设施全，配置新。 4、新建酒店知名度欠缺，客户认知度低，暂欠缺市场开拓面。三、 经营策略及理念1. 经营策略:目前，主要的竞争涉外酒店均有其营运上的各别弱点。但是，其主要的共通点为:无法提供顾客所期望的五星级酒店服务水平。另外，开发区目前规划的星级酒店均以纯商务酒店为方向。因此，建议本案整体定位为:国际级四星级商务精品酒店。整体开发为结合住宿、餐厅、会议休闲多功能且整体呈现有质感、休闲、丰富的国际级四星级精品商务酒店。2. 经营理念:主要的经营理念为:l 成为外来旅客至大开发区会议旅游休闲之第一选择l 成为当地同级酒店服务质量最高之领导品牌四、 規劃方向及內容1. 規劃方向:为了跳脱四周竞争者的压力及故有市场的突破，本项目将以服务质量成大连经济技术开发区最佳的精品商务酒店。2. 規劃設施內容:酒店將規劃為地下1層，地上19層的建築。各樓層說明如下：五、 人力資源策略1. 人力資源策略:采用精兵政策。建立完善的人事制度、教育训练、工作手则与规范及福利制度，并以利润中心为规划原则，以达成最高的服务质量目标。2. 人员组织及配置:规划员额配置-人(-间房x1.65)不含KTV。初期总经理、客房部总监、餐饮部总监及销售总监，行政主厨聘用外籍主管，以奠定管理及服务基础。3. 用人政策:高阶经营管理主管，开幕前6-9个月报到；中级管理干部，以招聘为主要方式，需于开幕前3-6个月报到。基层服务员工人力，以实习生为人力来源。4. 培训计划:自设培训中心，规划完善的培训教室，同时提供现场实务训练，由各部门中高阶主管任培训讲师，以充实各部门精实的人力。整体培训费用将以1%的营业额为目标。六、 财务规划 1. 计划成本:本酒店总投资额，在不含土地成本，但包含宿舍成本的前提下，预估为:人民币-亿元。2. 资金来源分为自有资金-%，约为人民币-元；贷款-%，约为人民币-元。贷款息预估为-%。3. 营业收入:预估第一年的客房及餐饮收入如下:(一) 客房收入:平均房价:人民币-元(不含服务费)。平均住房率:-%客房年总收入为:人民币-元(含服务费)。(二) 餐饮收入:餐饮年总收入为:人民币-元(含服务费)。(三) 总收入:包括其它收入如:KTV、SPA、健身房(人民币-),租金 (人民币-) 等等。第一年总收入为:人民币-元。* 以上数据详细计算方法参见第六节财务部分。4. 现金流量及投资效益分析:(一) 现金流量分析:总投资金额-亿元之回收期为营业后第-年。(二) 投資效益分析:十年平均內部報酬率(IRR)為-%。详见附件：十年投资损益预估表貳、 大连地区客房市场调查（一）大连开发区星级酒店概况表酒店名称房间数量标间面积门市价格协议价格备注金石国际会议中心23025698320 银帆宾馆38325698498协议单位每个月必须完成20间，含单早新海天国际酒店12922-25690338含单早金元大酒店23030498350350单早，380双早东方大厦26726863450凯伦饭店24125695420维多利亚酒店11525498260含单早多瑙河大酒店23025498320320单早，320双早房间总数：1825间(二) 开发区酒店现况酒店名称房间数量房间面积门市价格协议价格备注日航饭店（五星）37238-461718瑞士酒店（五星）327341266富丽华大酒店 （五星）63645-501730-1840香格里拉大酒店 （五星）563401600海景大酒店 (五星)10154.21389718星海会展商务酒店 (四星)11230488320含单早宝悦大酒店 (准四星罗大酒店 (四星)8527588富源商务酒店 (四星)6230780356凯莱大酒店 (准五星)211988凯宾斯基饭店（五星）457301125大连中山大酒店 (四星)38832818318含单早仲夏客舍(酒店) (四星)24026580360文园大酒店 (四星含早国际机场宾馆 (四星)198718富丽华南山花园酒店 (准五星)20029640458北良大厦 (四星)10230680338338含双早昱圣苑国际酒店 (四星)32923580330丽景(嘉柏)大酒店（四星）231880360含双早渤海明珠酒店 (四星)39030758358不含早九州华美达饭店 (四星)405301050520含双早国航大厦 （准四星）26135680380嘉信国际大酒店(四星)270680388良运大酒店 (四星)318790含单早万达国际饭店 (四星)383898378不含早船舶丽湾大酒店 (四星)21829780含双早香洲大饭店 (四星)35128588星海高尔夫酒店 (四星)12733880480含单早海天白云大酒店 (四星)18926850含双早心悦大酒店 (四星)22426888不含早金运大酒店（四星）11528580含双早奥利加尔大酒店（四星）28020580268含单早国信大酒店(四星单早针对开发区的所有酒店进行市场调查,目前开发区的酒店有金石国际会议中心、银帆宾馆、凯伦饭店、新海天国际酒店、金元大酒店、东方大厦、多瑙河大酒店、维多利亚大酒店、山河丽月公寓酒店、金港大酒店、不夜城大酒店、田苑酒店、马桥宾馆。这13所酒店中,其中五星级酒店1所,准五星1所,四星级酒店4所,准四星酒店2所,三星级酒店2所,准三星3所,根据调查的情况,中高挡酒店中和我们相对具有竞争性 的有8所。（三）大连市酒店业概况信息表 (二)餐饮宴会市场 餐饮市场除以上开发区酒店内餐饮市场调查范围外，另筛选出区内营业状况较佳的社会餐厅为市场调查范围。(三)会议市场以以上开发区酒店内的会议市场为调查范围。(四)其它休闲设施市场除以以上酒店内的会议市场为调查范围外，另筛选出区内酒店外营业状况较佳的健康休闲市场：大连金石高尔夫俱乐部银帆健身俱乐部满天星健身俱乐部凯伦温泉俱乐部二、客房市场调查分析(一)价格分析1. 五星级标准单人房房价698元起，平均房价约498元2. 四星级标准单人房房价488元起，平均房价约378元。3. 三星级标准单人房房价元280起，平均房价约180元。4. 双人房与单人房房价差距约50元-100元。5. 行政楼层客房与一般楼层客房房价差距约80元-150元。6. 套房房价则依面积大小而定房价。大连开发区的销售旺季为2、4、5、6、7、8、9、10月份(其中黄金周月份：5、10两个月) ，平季为1、3月份，而淡季应该为11、12月份。(二) 住房率及经营状况分析(1) 大连银帆宾馆银帆宾馆是一家中日合资兴建的大型准五星级涉外宾馆，座落在素有“神州第一区”美誉的大连经济技术开发区中心地段，大连银帆宾馆地理位置优越，交通十分便利，距机场、火车站、码头及繁华商业区均为20分钟车程。 宾馆开业时间 1990年1月1日，新近装修时间2001年9月，楼高18层，共有客房总数383间套，标间面积25平米。占地2.9万平方米，建筑面积4.5万平方米。不但以风帆式的独特建筑设计、浓郁的海洋韵彩、尽善尽美的服务吸引着世界各地的游客，且设备完善，各式客房、中西日餐厅及娱乐健身设施一应俱全，无论旅游度假、知已共聚或商务酬酢，均可各适其式。会员价格为450-498元 (2)大连东方大厦 东方大厦是一座中港合资的四星级涉外商务酒店，地处“北方明珠”大连的新市区大连经济技术开发区中心地带，依山傍海，风景怡人。轻轨五彩城站和炮台山公园分立于酒店东西两侧；酒店东距金石高尔夫俱乐部及旅游度假区二十分钟车程，西至大连国际机场及大连市中心二十五分钟车程，交通十分便。东方大厦占地面积2万平方米，建筑面积2.8万平方米，主楼十五层，群楼六层，外观设计独特，内部设施完备。酒店拥有不同风格的标准间、豪华单间、观景房、豪华套房/东方套房、及公寓房共267套（间）；月华缘、浜之幸、汉江园、葡园、落雁厅五个特色餐厅及酒吧；超市商场、美容中心、康体健身中心、桑拿浴中心、KTV广场和日式酒吧等休闲娱乐场所。另外，行政楼层、商务中心、多功能宴会厅和各种类型的会议室等商务服务设施也一应俱全。 会员价格为420-450元（3）大连凯伦饭店凯伦饭店于1995年开业 ，2005年装修 ，楼高19层， 辅楼高10层 共有客房241间，客房装修典雅而现代，此外饭店还特设婴儿看护房，无烟房，房间内设有国际直拨长途电话、中央空调系统、Internet插口、ADSL、保险箱迷你酒柜及卫星电视等。所有房间免费宽带上网，中餐厅主营湘、粤菜，可容纳16人、凯伦咖啡厅，可容纳100人、日餐厅主营日式料理，可容纳40人酒店配有会议室可容纳30人会员价格为380-420元 （4）大连新海天国际酒店 新海天国际酒店隶属于大连辉乐建筑装饰工程有限公司，建筑面积14600平方米，共十四层，是严格按照国际四星级标准兴建的集餐饮、客房、娱乐为一体的豪华商务酒店。酒店共有各式客房129套（间），房间装潢考究、氛围高雅，标准间、豪华间、公寓、豪华套房及总统套房，各具特色。另外，酒店还特别推出66间豪华海景房，酒店海岸西餐厅提供欧陆风味西餐以及极具南美风格的巴西烤肉系列，首推表演式服务，西子湖畔中餐厅是传统高贵华丽与苏州园林简约精致完美结合的主题文化餐厅，设有贵宾包间及雅座，在西子湖畔中餐厅就餐，酒店特设商务中心，备有先进完善的设施，由业务熟练的服务人员为您提供中/英文打字、复印、图文传真、电传、代办长途电话业务。另外，酒店还设有桑拿中心、健身中心、奥神KTV广场及棋牌室。会员价格为338-388元(三)客源分析目前开发区8所酒店的业主均为国内人。因此主要客源以国内客人为主约占85%，由于国际大公司入驻，会议市场成长，因此国外客人不断成长中，由于政府积极对日韩欧美客人招商中，因此此类客源成长中。(四)房间类型及组合各家因为会议市场定位不一，因此房间组合颇有差异。金元大酒店设有大型多功能宴会厅及会议室，因此双人房比率较高，其余均以单人房为高。一般国际四星级商务酒店单人房约占60 %，双人房30%，套房10%，由于国内会议市场因为预算关系多半二人住宿一间因此双人房比率比国际四星级标准略高。客房市场市调分析综合说明:1.大连开发区每年底为外资及国营机构年底报销预算，许多以会务之名前来消费，商务会议需求多，会议带动住宿及餐饮，因此此段期间大小酒店几乎是一房难求。因此旺季每家住房率可达95%以上。2.开发区宏观经济情况（1）目前，累计入区企业1840家，投资总额130多亿美元;其中，日资企业共计521家，合同金额39.2亿美元，占全区吸引外资总额的40%；其次是韩国和港奥台地区，分别占17.5%；近几年欧美外商投资企业逐渐增多，美国及大洋州占16%，欧洲占9%。在产业结构中，机械制造业产业111亿元，占全区24%，电子信息业132亿元，占全区25.3%，石油化工业158亿元，占全区30%，食品加工业13.2亿元，占全区2.5%，生物制药9.1亿元，占全区1.7%，金属制品等新材料产业19.5亿元，占全区工业总产值3.7%。（2）地理位置交通便捷 开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。 亦庄轻轨纵贯北京经济技术开发区 公路可利用标准及高速公路达1.5万公里 水运驱车140公里即达中国北方最大的国际贸易港 航空驱车25公里即可启动全球之旅 铁路快速进入铁路中心枢纽位置（3）城市建設成為亮點北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，2002年，北京经济技术开发区管理委员会通过了ISO14001环境管理体系认证，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。北京经济技术开发区位于北京总体规划的东部发展带上，区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。目前，开发区内的住宅项目容积率为1.54，绿化率为40%。 （4）国际标准的生活配套北京经济技术开发区生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。为使开发区更具国际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。未来的目标将是“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。亦莊事實上已成為CBD的後花園，而它國際化社區的成份越來越濃厚。它已擁有國際標準的配套：國際苑多倫多國際醫院、國際學校、高爾夫球場、四星級酒店、大型的休閒的運動會所、超市，賽特也將在這裏投資建成大型商場，諾基亞投資建設汽車城，連通五號線地鐵也將修建。 （5）产业导向 根据国家指导外商投资方向的规定和外商投资产业指导目录，北京市以发展高新技术产业为导向的产业发展原则，北京经济技术开发区鼓励发展经济效益好、附加值高、技术密集程度高的节能、节水、节地、无污染的产业和行业。开发区内客房市場分析得知目前2月至4月為淡季，5 月至8月平平，9月至12月為旺季，淡季時間長但以北京市宏觀經濟來看一年後預估北京客房市場將以15% 成長，二年後將以20%成長，客房市場前景似乎樂觀，只要經營者用心經營，相信二年後經營良好的四五星級酒店要達到全年度70%以上的住房率不難。三、餐飲宴會市調分析(一)平均消費分析1. 小吃:酒店: 早餐 每人約 48元午餐 每人約 68元晚餐: 每人約 128元社會餐廳: 午餐 每人約 48元晚餐: 每人約 68元2. 廂房: 酒店: 午餐 每桌約 600元起晚餐: 每桌約 800元起社會餐廳: 午餐 每人約 400元起晚餐: 每桌約 600元起(二)座位容量分析1.小吃:酒店: 40人-50人社會餐廳: 150人-400人2.廂房:酒店: 10-15間社會餐廳: 25-70間 (三)餐廳業種及經營狀況分析1.西餐廳及咖啡廳北京的喝文化,包括茶社、茶馆、大碗茶、咖啡厅、冷饮店等，北京從早期各种咖啡店的經營帶動了北京西餐的用餐環境，也成為喝茶聊天業務往來的最佳場所。因此類似的西餐咖啡廳如雨後春筍的不斷開張，而且規模越開越大。酒店中的西餐廳給人的感覺較拘束且較貴的感覺，而且調查中的酒店只有錦江富園大酒店開幕較久，目前酒店的西餐廳主要服務房客早餐，早餐均以自助餐為主，午餐及晚餐以自助餐、套餐為主。2.中餐廳目前市調範圍酒店內之中餐廳均以粵菜系為主並銷售高檔的魚翅鮑魚套餐，但經營均不盡理想。外面社會餐廳經營成功的均以北京本地菜系加川、湘菜。分析酒店內之中餐廳難與外面競爭原因:n 價位較高n 目前一般客人品味及消費未到酒店水準n 酒店內廂房數不多較無彈性n 酒店餐廳公關不如社會餐廳n 正規經營無法多開發票滿足客人3.日本料理 如今在北京已有二百多家日餐馆，大小不等，档次有别，竞争空前激烈。日餐的价格降低了一半，原因主要是成本的降低和中餐的冲击。但日餐厅仍然是豪华与美味的代表，是一个有完美就餐体验的场所。比较著名的五星级酒店的日餐厅有：n 香格里拉酒店2层，西村日式餐厅，人均消费600元；n 中国大饭店滩万日本料理，人均消费668元，听说是北京最好的日本餐厅；n 昆仑饭店1层溪孤村铁板烧，人均消费300元；n 北京饭店五人百姓，人均消费250元；n 东城区东安门大街53号万程华府西配楼RBL餐厅，人均消费350元；n 长富宫2层樱，人均消费260元。4.宴會市場目前北京當地喜慶婚宴市場頻繁，因消費金額及習慣，大多数客人都在酒店內宴請，尤其是黄金周期间是婚宴、寿宴、家宴销售热卖的时期。由于婚庆宴预订火爆，预计总体客源良好，人均消费水平、餐饮销售额会不断上升。 2006年婚宴的价格较去年普遍增长了20左右,有些饭店今年的婚宴预订已排至月底。民族饭店介绍，该饭店婚宴售价从去年每桌元最低消费上涨至元；而长城饭店也从去年的每人元上涨至每人元。 * 北京酒店宴会市场调查表见附件一。綜合說明:酒店內餐廳要與社會餐廳競爭不易，社會餐廳面積大、廂房多彈性大，價格有彈性、主管公關能力強且開發票有彈性。因此酒店內餐廳要與社會餐廳競爭必須強化管理、個人式的服務品質，強化公關能力，新菜要不斷研發，但價格必須合理，整體創造物超所值。区内社會餐廳成功的酒樓在于菜色多元化，均以京菜为主加上其他菜系，而真正气派豪华可以满足商务宴请的高级餐饮场所还没有，可考慮经营有特色的西餐厅及日餐厅。初期小吃平均每人消費要有彈性可從70元起，廂房可從650元起。5、10月的婚宴及年底家宴、尾牙、春酒宴时旺季，必须趁旺季强攻餐饮市场。四、會議市調分析 目前營運中的酒店會議市場只有錦江富園經營，分析如下:錦江富園有專為不同會議宴會類型設計，10個大小不同的多功能會議廳室，可提供同聲傳譯、專業音像等服務。據訪談會議市場淡季可保持6成，旺季藉由會議兼旅遊幾乎為滿檔。會議市場隨着经济开发区不斷開發，北京當地外資廠家的會議不斷成長中。綜合說明:隨着工業區開發成熟及經濟技術開發區管委會積極開發項目，另外开发區逐漸被認識且消費比北京市区低，可成為京津塘区域的駐點，相信区内會議市場會不斷成長中。目前會議市場來源分為下列幾項:n 本地廠商說明會、發表會、經銷商會議、高階主管會議培訓等。n 外縣市招商會議(因為亦庄為成功案例，會議順便考察)n 区内管委會及各鄉鎮招商說明會n 經濟技術開發區招商會n 区内國際公司全國性經銷會議五、休閒市場市調分析目前区内休閒設施均停留於傳統桑拿經營型態或卡拉OK，經營沒有特色。大小桑拿硬體設施品質參差不齊，但軟體服務及衛生清潔均與基本標準差一大段距離。聖坤酒店有兩千平米的桑拿洗浴中心；錦江富園大酒店酒店備有一應俱全的康樂及消閒設施，室內泳池（25米50米）、健身房、夜總會歌廳、桑拿健康中心。酒店外之休閒娛樂中心以伊梦华都温泉休闲酒店較具規模，营业面积7000余平方米，汇集桑那浴、温泉浴、藏药浴等餐饮休闲一体的综合酒店。綜合說明:北京市居民一切要氣派大型，酒店內要規劃如以上大型具規模的休閒中心不適合，太多的閒雜人進出會影響酒店品質，除非設在酒店外之建築物，不影響酒店品質。因此建議應規劃目前國際歷久不衰的水療健康設施，並規劃個人專業健康管理以與目前北京市大型及小型的休閒中心有所差異。六、北京市及大兴区旅館業市場供需分析1、北京市旅遊市场现况據北京市統計局服務業統計處統計，2006年以來，市三大旅遊市場全面發展，入境旅遊接待規模持續擴大,國內旅遊市場日益活躍，出境旅遊人數增長迅猛。n 入境旅遊人數保持增勢2006年一季度，全市累計接待入境旅遊者71.2萬人次，比2005年同期增長8.5%。其中，累計接待外國游客60萬人次，增長11.7%；接待港澳台同胞11.2萬人次，下降6%。前3個月全市入境旅遊接待規模分別為19.4、21.4和30.4萬人次，同比分別增長13.5%、9.2%和4.9%。一季度累計接待入境旅遊規模首次超過70萬人次,創歷史最好水平。n 國內旅遊市場持續活躍北京市旅遊業是以國際旅遊為中心,國內旅遊為基礎並重發展的。2006年一季度，全市國家級及主要旅遊景區接待游客1660萬人，增速由2005年同期的-1.2%提高到32.5%；全市星級飯店接待國內游客271.6萬人次，同比增長7%；春節黃金周期間，全市共接待游客210萬人次，實現旅遊總收入18.7億元，均創歷史最好水平。和2005年春節相比，2006年的接待總量增長了2.9%、旅遊收入增長了2.2%。由以上資料可得知:旅遊行業是蓬勃發展的朝陽行業，2005年，中國旅遊業和全球旅遊業都進入了一個新的景氣週期，其中區域項目的投資機會進入迅速發展的世紀性機遇。據專業機構調查預測，區域旅遊市場本輪景氣週期將持續69年，即可持續到2014年，期間入境到各大小景區旅遊人數年均增長率為810，同時國內旅遊人數保持年均增長率為5%7%。2. 旅遊人口資料分析:2005年北京市接待入境旅游者363万人次，比2004年增长15%；旅游外汇收入36.2亿美元，比2004年增长14.1%；接待国内旅游者1.25亿人次，比2004年增长4.6%；国内旅游收入1300亿元，比2004年增长13.7%；旅游总收入1593亿元人民币，比2004年增长13%。 2006年北京市旅游行业经济指标是：接待入境旅游者力争增长8%，达到390万人次；旅游外汇收入增长8%，达到39亿美元。接待国内旅游者增长5%，达到1.3亿人次；旅游收入增长5%；达到1430亿元。国内外旅游总收入1746亿元，增长9.6%。3.、旅館市場供需分析n 2008年奥运会时,北京星级饭店的需求量是800家,客房13万间。截至目前,北京仅有星级饭店658家,客房10.9万间,缺口2万间。 奥运期间,北京将接待海外旅游者460万人次,接待国内来京游客9600万人次。部分缺口饭店将通过对本市4000余家非星级饭店的一些饭店升级改造完成。全球酒店业老大英国洲际国际集团、美国速8酒店集团、法国雅高宜必思等对本市非星级饭店的加盟改造表现出了浓厚兴趣。n 北京市旅游局提供的调研报告中说，自2000年以来，北京星级饭店数量正在以每年100家的数量增长。根据2005年北京市政府一项调查，北京市有一至五星级酒店626家和未进入星级序列的193家特级旅馆、一、二级旅馆以及各单位的招待所、度假村、公寓、培训中心等住宿设施总共为5314家，有床位486597张。n 到2008年北京奥运会期间，来京的国外旅游者可能达到60万人左右，国内旅游者也将达到110万人。届时，北京的宾馆饭店将达到800家，星级饭店将比现在增加一倍。 本案建議歸劃方向:一、整體定位:為國際五星級商務休閒娱乐酒店。 1.目前競爭者酒店尚無一家已達到標準的國際五星級酒店。2.目前競爭者酒店均為純商務酒店，本案将合娱乐、办公、住宿为一体的商務休閒娱乐酒店。二、客房1. 客房主要客源本国客人:45%，歐美韓日:55%。2. 客房住宿目的u 商務u 會議u 宴会3. 客房類型比例單人房:62%，雙人房: 24%，套房:14%4. 房價因为2008年为北京奥运开幕，第一年平均房價能維持1000元。5. 住房率第一年能达到80%。三、餐飲1.西餐廳 ( 1F )n 擺脫傳統酒店西餐廳嚴肅的設計模式，創造主題休閒西餐廳。n 菜餚以國際佳餚加入台灣料理及日式料理。n 平均消費約88元起。n 座位數必須滿足客房早餐人數容量。满房400人/次，客席约200席。n 西餐廳能與大廳酒吧相連結，早餐座位數不足時可使用大廳酒吧，同時人力可共同編組，節省人事費用。2.中餐廳 ( 4F )n 菜系以粵菜加川菜、京菜。粵菜一直是高檔菜系主流，川湘菜在北京也已漸入檔次，已為國內及國際人士喜好，在中國漸漸已為主流檯面菜系。n 平均消費小吃約68元起，桌菜以800元起。n 小吃座位120-160席，廂房至少12間以上。3.Lounge Bar ( 18F )n 以英式酒吧設計風格，晚上有爵士樂表演。n 散桌約可容納60人左右，半開放式包廂約5-6間。n 每人平均消費約100元起。 4. 法式铁板烧 ( 2F )n 以自然风味的建筑材料，营造自然、清雅的和式风格。凸现文化内涵。n 内容包括：复合日式自助餐、铁板烧、清酒酒吧。n 每人平均消費約人民幣128元/人。四、宴會廳及會議室 ( 3F )n 宴會廳至少可容納400人，宴會每桌起價1200元起。n 會議室至少需有3種類型，容納人數300人。五、休閒設施 ( B1F )n 以會員制經營方式，以年會員規劃，入會門檻須低。入會贈送總值超過入會費總值，以刺激入會 (暫定)。n 休閒設施分為健身中心與Spa 健康中心，Spa 健康中心可與知名廠家合作，既有的客戶可成為潛在會員。參、經營策略研擬一、整體定位經市調建議本案整體定位為 :國際級五星級商務休閒酒店本案整體開發為結合住宿、餐飲、會議、休閒娱乐多功能且整體呈現有質感、休閒、豐富的國際級五星級商務休閒酒店。說明 :1. 目前区内高星级酒店很少，營業中的酒店还没有五星級酒店，其他均為三、四星級酒店。本案酒店要跳脫與目前既有三、四星級酒店做價格的競爭，因此建議以國際五星級酒店定位。2. 目前經營中及籌建中的五星級酒店均以純商務酒店規劃，本案規劃中的酒店因地處园区中心地段，環境清靜優美，凭借园区内大型外资企业及园区的高科技含量，建議可打造成商務休閒酒店，以與目前三家五星級酒店及籌建中的五星級酒店有所區隔，打造自己特色，減少競爭壓力。 因此規劃必須有特色。3. 目前籌備中的五星級酒店要與其競爭並不難，說明如下:n 錦江富園酒店硬體規劃不甚理想且軟體服務品質跟不上，要達到四星级標準尚需努力。n 北京2008奥运市场无限广大，区内高级酒店供应量还有很大缺口。n 据国务院批准的北京城市总体规划，开发区具有40 万 至50万人口，这里吸引了5万多人的就业人口，并且今后将会以每年1万人的速度增加；到2020年这里的人口将达到70万。二、經營理念1. 全新設計主題酒店概念2. 物超所值的五星級軟體服務品質3. 創新多變的會議休閒套裝4.永續經營創新的經營精神我們的經營理念-將成為外來旅客至本地區會議旅遊時之第一選擇。我們的經營理念-將成為當地同級酒店服務品質最高之領導品牌。三、目標市場定位1.本案主要目標市場:n 本地客商: 45%n 其他歐美日韓:55%說明: 目前来自世界个国家和地区的多家企业在北京经济技术开发区落户，世界500強企業50多家,國際跨國公司80多家，由此可見歐美日韓市場逐漸成長。大陸本地客人佔35%，可瓜分一部分市場，且本地消費不斷成長中，因此本地客人不容忽視。 2.主要住宿目的:n 商務n 會議n 宴会四、營運方向企業以永續經營為經營理念。因此，酒店之整體經營，應達到顧客滿意為最大指標。整體營運方向將滿足消費者需求，並創造附加價值服務。因此，營運方向朝向主題性、健康休閒性、高科技性、高品質的服務、人性化管理五個方向規劃。(一) 主題性硬體裝潢創造強有力的裝潢主題，裝潢力求高貴樸素、在美觀及質感中具有現代性、休閒性、親和性、藝術性，創造城市中的國際商務休閒酒店；因此建議建築物主題可朝向現代簡潔風情。(二) 健康休閒性1. 提供完善、專業的健康休閒設施；酒店內規劃為一獨立的健康Spa俱樂部，提供各項健身、休閒設施及養身的Spa水療，及游泳池、活水池、養生池.等。2. 會所提供專業美容、美體舒緩活化療程，供房客及會員使用；尤其為客人規劃數間個人VIP多功能Spa室，運用高科技的先進精密儀器，提供專業美容美體舒緩活化療程以促進血液循環，增進客人的健康，此為本健康Spa俱樂部之特色。3. 健康Spa俱樂部除提供房客使用外，並對外招收會員（短期及年度性會員），會員採取健康管理諮詢及管理服務。(三) 高科技性配合商務客人的需求，強化商務機能，提供高科技的商務資訊系統，客房內除提供必備之設備及備品、用品外，另提供房客商務資訊系統；各房間具備完整網路電腦插座，可直接進入全球財經資訊網，另提供筆記型電腦、一般電腦、傳真機租借供客人使用，商務套房內提供免費上網服務及傳真機供客人使用，使房客商務處理更加便捷。配合會議市場所需提供完善視訊會議系統及多功能的會議場所，舉辦教育訓練、大中型國際會議、產品發表會等，並由專人規劃會議活動，會議中有專人服務。(四) 提供 ”高品質的個人式服務”1.工作人員服務態度要親切、熱忱、專業，對商務客人應儘量了解、滿足每一位客人需求及習性，且一定要叫出客人姓名，以達到個人式、以客為尊的服務，以達到客人100%的滿意度為目標。對於度假旅遊客人一定要主動提供旅遊相關資訊及與當地有品質的旅遊服務公司結合提供旅遊設施及活動。2.本計劃酒店將設有旅遊行程安排規劃服務、行李暫寄服務、叫車服務。櫃檯接待事先準備好已訂房客人的旅客登記表，讓客人快速確認後立即入住，減少客人Check-in時間。3.提供 ”One Stop Service” ，房客有任何需求時只須在房間電話上按一個鍵即可得到任何所需的服務。4.所有服務標準作業流程將事先規範書寫成冊，員工依照標準工作手冊以完整且持續不斷的訓練及追蹤，以維持品質一定的標準。(五) 人性化管理1.為了讓員工專心工作而減少流動率，將採取人性化的管理，並注重員工福利、待遇、教育訓練，原則上採精兵政策，給予員工較好的待遇，但須發揮最大之工作效率，使成為经济开发區人事管理最優秀的飯店。所有服務動線規劃需考慮工作效率。希望做到顧客滿意、員工樂意、股東有意之經營管理。畢竟，有快樂的員工才有满意的顧客，才有快樂的老闆。2.公司及主管必須視員工為公司最大的資產，永遠站在員工兩側指導及協助。肆、規劃方向及內容為了跳脫四週競爭者的壓力及故有市場的突破，北京新城大酒店將要成為北京市经济开发区五星級酒店，而服務品質亦成為全开发区最佳的商務休闲酒店。因此，整體行銷策略的規劃著重在於: “獨特的風格” ，“貼心的服務”。不僅在硬體的設計有獨特風格，軟體服務也必須巧心構思，且心中充滿溫暖感覺，員工制服的設計更要突現酒店的風格，讓所有員工均有榮譽感和歸屬感。整個项目从外觀到內裝，從內裝到服務細節均須細心規劃，我們希望給消費者一個全新面貌，並且拉開差距，讓未來競爭者5年內無法趕上或學習到；因此，產品策略的重點，除了硬體外，軟體的完善規劃與導入，將是本計劃的核心，而軟體即所謂服務，必須從 ”心” 引導起，以 ”客為尊” 的經營、服務理念。一、設計理念1. 本案基地，周围均为国际公司厂房，因此必須藉景將整棟建築物以現代的表現，因此戶外景觀的搭配及戶外燈光照明均十分重要。2. 內部整體設計必須有主題，表現出的是美觀有質感中創造休閒、豐富、藝術的情境，並以不同的營業空間創造不同風格，使客人感受不同的設計風情，有變化而不單調的精緻感。3. 燈飾設計將配合室內設計風格，創造其特色，室外照明更能將夜間建築物特色表現無餘。4. 所有藝術品必須配合不同的空間設計風格，打造成一有藝術及文化氣息的酒店。二、各項設施內容、規模及平面配置樓層營業機能說明設施說明備註地下二樓*停車場*後勤1. 停車場2. 員工洗手間3. 送貨驗收區4. 各式倉庫5. 成本控制室6. 垃圾及污水處理7. 機房8. 布草收發8425平方米樓層營業機能說明設施說明規模B1樓*健身桑拿中心健康Spa俱樂部1. 接待區(會務櫃檯、休息等候區、健康飲料吧、泳衣等販售)2. 會務辦公室/教練/健康諮詢室3. 健身房4. 美髮中心5. 男女洗手間6. 男桑拿區7. 女桑拿區8. 室內游泳池9. 水療池10. 教練辦公室及醫務室11. 泳池、水療及桑拿機房12. 儲藏室3500平方米1. 沐足區2. SPA貴賓室3. 茶水間4. 工作儲藏間5. 服務人員休息間(含洗手間)B1樓 B1樓KTV *後勤1.35間包房2.酒水間3.工作儲藏間4.服務人員休息間(含洗手間)5. 接待區(會務櫃檯、休息等候區1.機房2.員工餐廳3.員工更衣室、休息室4.後勤辦公室5.消防監控室6.保安監控室7.電腦房8.自行車車庫2500平方米2450平方米樓層營業機能說明設施說明備註一樓*酒店大廳*禮賓服務中心*大堂經理*精品商店1. 大廳2. 禮賓服務中心(行李房 )3. 大堂經理4. 日用品