机关大楼商务部份规划1040174046.doc

XX总部基地配套服务项目规划建议书 一、 项目概况及周边环境分析 1、 项目基本情况XX总部基地位于长沙市天心生态新城，东接芙蓉路，南倚湘府西路，西临书院南路和湘江，北靠新韶路，距省政府1公里。项目总用地面积50441.92平方米，总建筑面积113552.99平方米，包括总部办公楼、写字楼、商务楼和7栋住宅楼。目前，办公楼、写字楼和商务楼已完成土建施工，进入装饰装修阶段，4栋A.B户型住宅楼已进入土建施工扫尾，C户型住宅楼已至正负零，预计整个小区在年底基本成型并陆续入住。项目已完成基本功能定位，配套服务主要布局在商务楼1-8楼和C户型住宅楼1-3层裙楼，上述区域主要指标及配套设施如下：（1）商务楼占地面积（）建筑面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）建筑高度及层高（）主要配套设施210123495188034692地上60.03地下4.8地上19层地下1层中央空调电梯热水系统消防安保监控系统1、 设电梯5台，均为上海三菱，其中119层3台，1-6层2台；2、 中央空调主机2台，为美国开利产品，离心机制冷2461千瓦，螺杆机制冷1218千瓦，2台90万大卡锅炉用于制热； 3、 负一层与总部办公大楼连通，总泊车位236个；4、 塔楼719层，层高3.3；裙楼1层层高4.8，26层层高3.3。（2） C区1-3楼商业门面总建筑面积1层面积及层高2层面积及层高3层面积及层高长宽距主要配套设施947034504.830104.530103.7东西109.5南北6.8可用进深39.8中央空调冷热水消防安保监控系统有楼梯连通上下层和负一层，与小区负一层连通，负一层可供泊车，也可作仓储使用。2、 周边环境分析（1）项目处于南城交通枢纽，是省会长沙新的政务和文化中心，基础设施高标准配套，发展前景较好。以新省政府为中心，该片区是长、株、潭综合改革配套试验区前沿地段。以芙蓉南路和湘府路为主轴，城区主次干道50余条，形成了六纵六横快捷路网架构。正在建设的湘府路大桥，长沙市政府已公告2012年7月全面通车，该片区各商业业态正酝酿新一轮爆发式增长。3公里范围内已经建好和正在建设的中轴公园、青少年宫、文化馆、天文馆、重点学府和政府机构及高档楼盘，形成了以政务为中心、文化为主题、生态为景观、南北通衢的最宜居区域。（2）项目区域正处于人口和经济快速聚集期，发展方向为政务宜居版块以项目为圆心，1公里范围有保利花园、省交通厅、市司法局和明德中学等已建成并投入使用，正在建设的有省安监局和鑫远职工家属区。2公里范围内已建成钱隆学府、湖光山色等高品质楼盘。该片区的明显特点是：政府机构多，高品质楼盘多，但入住率不高，以致必须的生活配套项目欠缺，现阶段居住条件不太方便。 （3）项目区域内现有生活配套项目零散且档次低，无法满足该片区业主需求据现场调查，该片区已投入使用的小区内外门面主要经营烟酒、茶叶、快餐、杂货、汽车美容等。2公里外靠省政府西北角的上庭苑小区相对比较成熟，入住率60%以上，临街商铺三层，出租率70%以上，已成功引进高档餐厅冰火楼。片区内小型社会餐饮多，如水渡河老店、无名粉店，还有名烟名酒店、干洗店、银行机构等。1.5公里外的湖光山色，面朝明德中学，临街门面为两层，因设计规划差、规模偏大，租户不好使用，出租率不足20%。分析认为，目前投入使用的生活配套项目，与该片区现有开发程度和入住率密切相关，两年内必将重新洗牌，其定位档次将与片区“政务、宜居”功能定位配套发展。（4）3公里范围内已形成的芙蓉南路商业中心，对本项目有一定带动作用以3公里为半径，省府西、天心区政府东南的芙蓉南路商圈初具规模。天城泰祥苑临街门面为两层，100%出租，引进新一佳超市、银行机构、豪布斯卡酒店、米萝咖啡等项目。鑫远湘府东苑临街门面两层，门前车流量大，引进天美酒楼和烨佳海鲜酒楼。白沙世纪佳园临街门面一层，经营项目杂乱，有杂货店、名烟名酒店、法律顾问咨询、快餐店、五金建材店、茶叶店等，但有一个较大规模的幼儿园。芙蓉南路商圈对本项目有一定辐射和带动作用，本项目配套服务内容规划应充分考虑与芙蓉南路商圈相匹配，尽量避免重复投入和正面竞争。3、 地块发展条件评估 评估指标相隔距离指标评价交通条件1、 公交站点：0.52、 交通网络辐射：全市3、 高峰堵塞1.5h天优人文环境1、 公园10002、 小学2000m3、 中学2000m良商业环境1、 大卖场2000m2、 最近城市商业街2000m3、 居住区商业500m良周边生活配套1、 银行机构2000m2、 电信或移动2000m3、 健身中心2000m4、 运动场2000m良周边医疗机构1、 省级医院2000m2、 市级医院2000m3、 区级医院2000m一般城市规划1、 政务中心2、 文化中心3、 综合改革配套试验区4、 生态新城优经济环境1、小康社区2、无产业化的绿化经济孵化带良人口密度1、 日间活动人群8万以上2、 夜间居留5万以上良场地条件1、 噪音50db2、 地貌3、 交通4、 地质优4、分析结论（1）项目处于南城交通枢纽，是省会长沙新的政务和文化中心，基础设施高标准配套，发展方向为政务宜居版块。（2）项目所处片区现有生活配套项目零乱且档次低，与片区功能定位和发展方向不相匹配，具有配套完善，提升档次的市场潜力。（3）项目所在区域（2公里生活圈），因小区生活配套及社区服务型商业的开发程度偏低，致使小区搬迁入住率偏低（3050）和生活市场的冷清。但随着楼盘开发建设和城市基础配套设施建设日趋走向成熟，目前看似冷清的城南社区，在未来3年将会聚集人气。（4）项目所在区域（2公里生活圈），基地配套项目与周边社区资源短时间内较难形成互补。应充分利用地块发展条件的评估情况考虑配套，原则是以目的地型和拦截型服务型商业配套为导向先期满足适用，后期再满足提升。二、项目规划要点1、项目配套原则根据周边情况及发展方向，对基地配套服务项目的规划，从必备性、质量性、规范性、和谐性出发，一是满足需求；二是讲求服务品质；三是引进品牌连锁；四是注重商业形象，以凸显品质生活社区文明形象。对商务楼配套服务项目的规划，从综合性、整体性（与办公楼、写字楼综合考虑）、支撑性、效能性着眼，一是以满足总部经营活动为目的；二是为总部的办公生活提供支撑（后勤保障）；三是尽可能发挥这栋楼与办公大楼配套的经济效能。目的就在于，在完善配套的基础上，让资产的价值得以增长。（1）满足功能需求一是满足办公的需求，从商务、金融、后勤保障等方面提供服务支撑；二是满足居家生活的需求，从生活购物、日常消费、医疗卫生、生活理财、教育培训等方面，做好配套规划。（2）讲求服务品质XX集团是知名的国有大企业，搞好基地的门店形象建设意义非常重大。因此，配套项目的规划要与企业形象和小区品质相吻合。配套项目招商对象以品牌连锁店为首选，以专业化经营为进场条件。（3）规范配套内容配套服务内容，要从强制型和可替代型两个方面考虑。其中强制型配套项目是满足总部办公、生活的必需，我们要想方设法招商引进；可替代型配套项目，是对规划剩余面积的有效补充。原则是宁缺毋滥，必须与基地的整体定位保持一致性。（4）促进业态成长考虑基地周边业态尚未成熟、人口聚合度不高、商业氛围较为冷清，定向招商须给出相应的政策，来促使招商项目的成长，以保障基地办公、生活大机器的正常运转。2、项目配套标准（1）商务楼A理想型定位：中小型会议、培训型酒店（按四星级酒店标准建设）。项目潜力：场地条件具备、市场空间较大、实现资产增值的周期较短（在专项方案中具体分析说明）。B基本型定位：专业写字楼（低于甲级写字楼标准）。项目潜力：环境友好型的指数较高、政务中心和文化中心的地块发展条件前景看好，地块发展成熟后，会受到部分文化型产业和绿色产业机构的追捧。制约条件：因受建筑设计（空间结构）、设施条件（电梯及相关硬件设施）、区域环境（远离中央商务区和中心商务区）等条件的制约，按甲级写字楼规划配套的前提条件不具备，会造成日后租金收益很有限。（2）C区13楼商业门面A理想型定位：2公里范围内，高品质主流生活小区、高品质样板生活小区。项目潜力：场地条件较好、环境优势明显、企业影响力可以得到较好发挥、企业形象的塑造空间较大，地块发展成熟后，会受到多种服务业经营者的追捧。制约条件：对服务型项目配置条件的要求较高，对服务层次和质量的要求较高，对经营门店的形象建设标准要求较高，短期内（2年内）项目招商引进难度较大，市场资源整合难度较大。B基本型定位：1公里范围内，高档主流生活小区。项目潜力：场地条件较好、环境优势明显、企业具有一定的影响力、小区生活消费潜力巨大、高档主流生活小区的特点较为突出，市场会有一定的响应。制约条件：短期内（2年内）一流品牌和商户跟进的可能性不大，为保障小区生活配套及时到位，招商项目要在理想的目标基础上降低标准，从满足需求变为满足适用，这期间门店形象建设是关键，为日后服务提质打好基础。3、配套项目（一） 商务楼序号规划要点配套项目1后勤保障员工食堂（含高管餐厅、职工餐厅、职员餐厅、包厢接待区）2金融服务以国行为主，商业银行为次。3商务服务商务中心（含速印、翻译、快递、票务在内的一体化服务机构）4接待服务裙楼36层，通过招商方式，引进大型餐饮。（二）C区13楼商业门面序号规划要点配套项目要求1综合考虑因素1、 在1公里范围内，小区配套与周边环境资源配置相吻合；2、 以必备和需求为主，讲求质量，发挥效益。2规划配套标准1、 按高档小区生活品质配套；2、 以拦截型和目的地型商业为主；3、 以可替代型商业为辅；4、 形成小区在1公里范围内，以主流社区魅力影响周边，以相对专业化的服务配套引导需求的社区商圈。3强制型配套项目（以拦截型和目的地型配套服务项目为主，立足小区、考虑成长、辐射周边）1、 生活超市；2、 移动、电信营业厅；3、 医疗机构或药店；4、 干洗店；5、 理发店；6、 蛋糕店；7、 教育培训机构；8、 高档茶社。4可替代型配套服务项目1、 房屋中介；2、 装饰公司；3、 特色农产品专卖店；4、 美容美体机构。备注与基地最邻近小区是相距200米的保利花园，其余均在1000米开外，大型卖场相距2000米以外，与周边社区生活配套没有互补性。三、项目具体策划（一）商务楼1、员工餐厅方案一：中心厨房、高管餐厅、职工餐厅、职员餐厅设在6层；接待包厢设在5层，建筑面积约1700平方米。优点是可充分利用裙楼的2台电梯，以减少就餐高峰期人员疏散的压力；弊端是分隔了裙楼3-6楼，可能影响将来的整体招商。方案二：中心厨房、接待包厢及后勤配套设施设在7层；高管餐厅，职工餐厅和职员餐厅设在8层，建筑面积约1782平方米。优点是可以充分留出裙楼的3-6层，不影响其整体招租；弊端是就餐高峰期疏散压力过大，而裙楼2台电梯利用不上。具体规划如下：中心厨房消防楼梯靠北设立，面积约350平方米，含粗加工区、洗洁保洁区、凉菜烧卤区、点心区、热菜区等。其配套设备设施以中式厨具为主，以满足白案、红案、西餐的需求。仓库临近厨房设立调料干货仓库1个，约25平方米；酒水杂物仓库1个，约25平方米。办公室临仓库设经理室1个，约25平方米；财务后勤室1个，约25平方米。员工更衣室临厨房设立男女更衣室各1个，共约20平方米。员工卫生间临员工更衣室设立简易的员工卫生间2个，共约10平方米。接待包厢朝南设立大小5个包厢，面积约210平方米，为高档简约装修，其中最大包厢约60平方米，可按小厅设计，灵活安排桌型，平时可布置1.6米圆桌4个，1.2米*0.8米方桌4个，主要负责一般的零散接待，其次较大的45平方米包厢2个，分别布置2.2米台面，可容纳16人就餐，剩下的30平方米包厢2个，分别布置1.8米台面，可容纳12人就餐。高管餐厅朝南设立高管餐厅，面积约80平方米，带阳台和单独的卫生间，布置简易沙发、茶几，并按西餐厅的装修风格和摆台方式营造用餐氛围。职工餐厅消防楼梯南向设立，按高峰期600人就餐，人均占地0.75平方米计，规划面积450平方米，按自助餐厅风格装修和使用。职员餐厅消防楼梯北向设立，按高峰期200人就餐，人均占地0.75平方米计，规划面积150平方米，按自助餐厅风格装修和使用。辅助部分含电梯间、楼梯间、公共卫生间、走道、后勤服务区，规划面积约400平方米。经营方式商务楼食堂采用承包方式经营，面向市场招标或意向性地邀请专业单位或个人承包经营，并收取一定的承包金，但为了切实保障员工的就餐质量，将要求米、油定质定点采购，并对菜式品种、份量、搭配比例、花色、餐标等提出明确要求。另外一种经营方式是交给物业公司直接管理，实行目标责任制。2、 商务中心位于商务楼1层，面积60平方米，仿银行坐式服务，经营方式为引进租赁经营。3、 高档餐厅计划在裙楼的3-6层考虑，建筑面积4864平方米，但因大楼本身的局限，加上周边商圈不成熟，属分散慢热型，引进大型高档餐厅很难，但可定向引进中型品牌餐饮连锁机构或创新型餐饮投资者。剩余部分可考虑其他配套服务项目，如大型健身会所等朝阳行业。经营方式为招商。4、 写字楼主要集中在9-18层，建筑面积约9892平方米，除可考虑面向三钢企业做其总部或销售部或办事处外，还可依托周边省政府，市司法局等政府资源优势，主攻地、州、市、县政府和企业的驻长办事处、法律咨询机构等目标客户。经营方式为招租。5、 银行机构虽已与中国银行达成意向性协议，但还须积极努力进一步落实。（二）C区13楼商业门面1、生活超市设立于小区入口朝南的一线门面，主要满足基地的需求，并辐射周边1公里范围内居民,其经营面积定位在800平方米左右为宜。1层面积约400平方米，以经营生鲜、水果、副食等为主；2层面积约400平方米，以经营日用、日化、日杂、文具、玩具等为主。目标客户主要是华银万和、爱家、恒生等中等规模超市。2、理发店设立于新联路靠北方向，主要服务于基地，1层.面积约92平方米，主要提供洗、剪、吹、烫发服务。经营方式为招商。目标客户为文峰、真善美、尚艺等专业美发机构。3、 干洗店设立于新联路靠北方向，除服务于基地，还可辐射周边1公里范围，但面积不宜过大，1层约46平方米，主要提供干洗、熨、烫、缝补、皮具上光上色等服务。经营方式为招商。目标客户主要是布兰奇、正章、UCC等全国品牌连锁干洗机构。4、 医疗门诊或药店设立于新联路居中，除服务于基地，还可辐射周边1公里范围，1层约92平方米，主要是药店销售和简易门诊。经营方式为招商。目标客户主要是九芝堂、老百姓、养天和等（只能以药店为主）。5、 移动、电信营业厅设立于新联路靠南，除服务于基地，还可辐射周边1公里范围。1层9 2平方米，主要是业务代办、零配件销售服务。经营方式为招商。以中国移动为佳，因辐射面有限，只能设立移动公司的指定专营店。6、 高档茶社设立于2-3层，因周边单位、居民过于分散，商务楼引进大中型西餐、茶座的可能性较小，而基地及周边商务活动和居家又无去处，于是给小的茶社留下了很大的生存空间。2层约368平方米，主要经营茶点，多设卡座；3层约200平方米，全部设立为包厢，分成两大区域，即商务活动区和棋牌娱乐区，并提供简餐服务。经营方式为招商。可借鉴七彩云南、天福茶庄的经营方式，做成中高档精品茶庄。7、 教育培训机构设立于2-3层，总面积约800平方米，可考虑幼儿园或特长培训班。经营方式为招商。幼儿园的主要招生范围如小小班、小班、中班、大班，为双语式教学的精品型幼儿园。目标客户为诺贝尔、万婴、颐美等。特长培训班的目标客户为新航标、龙文等。8、 特色农产品专卖店设立于新联路居中，1层约74平方米，主要销售名优特产、特色农产品。经营方式为招商。目标客户不限。9、 房屋中介设立于新联路靠北，1层约55平方米，主要代理销售新房和二手房。经营方式为招商。目标客户为新环境、21世纪等。10、 美容美体机构设立于2-3层，面积约360平方米，主要从事针对女性的美容美体服务。经营方式为招商。目标客户为索菲亚等。11、 蛋糕店设立于新联路居中。1层约74平方米，主要经营各种糕点、饮品