棚户区改造方案及效果图.doc

XX县XX镇XXX片区棚户区改造方案及效果图为规范城市棚户区改造范围内土地、房屋征收补偿安置工作，推进棚户区改造工作顺利进行，提升城市品位，完善城市功能，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）等相关法律法规，在遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则下，结合我县XXX片区棚户区改造暨焕文广场城市综合体建设的实际情况，特制定本方案。一、征收主体XX县人民政府为该项目土地及房屋征收补偿安置的责任主体，XX县住房和城乡建设局为房屋征收部门，XX县城市棚户区改造项目房屋征收补偿指挥部具体组织实施，承担房屋征收、补偿安置的具体工作。二、征收补偿范围XXX片区棚户区改造暨焕文广场城市综合体建设项目规划红线划定范围内的建（构）筑物等设施。即：东至云泉路，南至西山路，西至焕文路，北至铁路和XX一中大门口片区。三、 征收时间及签约期限（一）征收时间自XX县人民政府发布房屋征收公告起至2014年6月30日止。（二）签约期限2014年6月10日前。四、征收补偿方式（一）货币补偿方式。（二）产权调换方式。（三）土地使用权调换与房屋价格重置法补偿相结合方式即异地自行建房方式，此安置方式只适用于集体土地上的房屋征收补偿安置。五、征收补偿安置原则（一）征收房屋的补偿内容1. 被征收房屋价值的补偿；2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；4. 房屋室内装饰装修、室外附属设施等补偿。（二）征收补偿安置对象土地及房屋征收补偿安置的对象为被征收土地使用权人及房屋的产权人或合法继承人。（三）征收房屋补偿原则1. 房屋征收工作，按照房地合一、先补偿、后搬迁的原则进行；2. 国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场价格；3. 集体土地上被征收房屋价值的补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准执行；4. 党政机关、人民团体和企事业单位，实行产权调换的按1：1的比例进行产权调换，不享受相关奖励及优惠；5. 征收租赁房屋，由被征收人与房屋承租人自行协商解除租赁关系；6. 征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押的法律、法规规定执行。六、被征收房屋的认定（一）权属认定1. 具有土地使用权证和房屋所有权证的，以登记的权属人或合法继承人为准；2. 无任何法定证件手续的，由县国土资源局、县住房和城乡建设局依照相关规定共同认定。（二）计户认定1. 以房屋所有权证的所有人为计户单位；2. 以建设工程规划许可证的申请人或实际产权人为计户单位；3. 以土地使用权证的使用权人为计户单位；4. 符合国家相关法律、法规规定的产权人为计户单位。（三）面积认定被征收房屋的建筑面积以房屋及土地权属证书登记的为准；未取得房屋及土地权属证书的，以测绘机构根据房产测量规范（GB/T17986_2000）实际测绘的数据为准。（四）使用性质认定及相关补偿1. 被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书登记的用途为准；2. 房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，视为营业用房进行补偿；（五）棚户区改造范围内征收不予补偿的建（构）筑物1. 违反规定在征收时限内实施的新建、扩建、改建房屋；改变房屋用途及新增加的装饰装修等；2. 违法建筑和超过批准期限的临时建筑；3. 经住建、国土等部门调查认定不予补偿的建（构）筑物。七、征收补偿标准（一）货币补偿方式征收部门在组织综合调查评估XX县城当前住房市场价格的基础上，确定房屋征收补偿基准价。标准如下：1. 被征收房屋为住宅(含土地）的基准价补偿标准：框架结构2500元/ m，砖混结构2400元/ m，砖木结构1800元/ m，土木结构1700元/ m；2. 被征收房屋为商业营业用房（含土地）的基准价补偿标准：临焕文路、西山路等城市主干道的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积25000元/ m补偿，临云泉路、紫砚街等城市次干道的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积15000元/ m补偿，临建设巷等支路的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积10000元/ m补偿；二层商业营业用房按上述相应地段标准的40%进行补偿。3. 持有土地使用权证和房屋产权证的独立院落住户，其实际建筑积容积率小于1.0的，被征收房屋占地外的合法用地按XX县现行同地段基准地价进行补偿；4. 被征收房屋室内装修分装修较好、装修普通分别进行补偿，装修较好的按建筑面积200元/ m补偿、装修普通的按建筑面积100元/ m补偿；5. 简易房、砖围墙、土围墙等建筑按建筑面积简易房300元/ m；砖（石）围墙200元/ m，土围墙80元/ m，果木等据实作价补偿。征收补偿依据上述基准价进行协议商谈，经商谈达不成协议的，被征收人有权申请具有三级以上资质的房地产评估机构对被征收房屋进行价值评估，评估费用由被征收人承担。（二）产权调换方式1. 被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供符合国家建筑工程质量安全验收标准的房屋作为安置用房。（1）房屋产权调换可以选择原址安置调换，或选择异地安置调换。原址安置调换是指在本方案征收补偿范围内的调换；异地安置调换是指由房屋征收部门指定安置地点的调换；（2）征收非公益事业用房的附属物不作产权调换，由征收人给予货币补偿；（3）租住直管公房或自管公房的住户，原则上由产权人提供房源予以安置。符合保障性住房条件并提出申请的，可以优先配租配售保障房；（4）选择产权调换的，被征收房屋的水、电、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等设施无偿安装开通。2. 被征收人选择产权调换安置的，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行，同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序；3. 产权调换按照以下原则进行（1）住宅按照被征收房屋建筑面积（不含简易结构房屋）与安置房屋建筑面积1:1.1的比例进行产权调换；（2）被征收房屋临焕文路、西山路等城市主干道的商业营业用房，按照被征收商业营业用房建筑面积（不含简易结构房屋，下同）与安置商业营业用房同楼层建筑面积1:1的比例进行产权调换；临云泉路、紫砚街等城市次干道的商业营业用房，按照被征收商业营业用房建筑面积与安置商业营业用房同楼层建筑面积1:0.8的比例进行产权调换；临建设巷等支路的商业营业用房，按照被征收商业营业用房建筑面积与安置商业营业用房同楼层建筑面积1:0.6的比例进行产权调换；（3）住宅按产权调换方式安置补偿的，不结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋的位置、楼层、折旧等价值的差价；（4）安置住房建筑面积大于被征收房屋建筑面积10平方米（含10平方米）以下的，超过部分按造价审计部门审定的成本价格购买；超过10平方米以上部分按市场价购买。被征收住房建筑面积超过安置住房建筑面积的，超面积部分按同类房屋征收补偿基准价进行货币补偿；（5）安置商业营业用房的，安置商业营业用房建筑面积大于被征收商业营业用房建筑面积5平方米（含5平方米）以下的，超过部分按市场价的60%购买，超过5平方米以上部分按市场价购买；被征收商业营业用房建筑面积超过安置商业营业用房建筑面积的，超面积部分按同类房屋征收补偿基准价进行货币补偿。4. 安置房屋的房屋所有权证及土地使用权证由征收人负责办理，办理房屋所有权证及土地使用权证所产生的相关税费，与被征收房屋同等建筑面积部分由征收人承担，超过被征收房屋建筑面积的部分由被征收人承担。（三）土地使用权调换与房屋价格重置法补偿相结合方式集体土地上的房屋，被征收人不愿意选择货币补偿和产权调换的，可以选择土地使用权调换与房屋价格重置法补偿相结合方式，安置地点由房屋征收部门按城市规划要求选址公布。1.集体土地上被征收的房屋需要异地自建的，征收部门在综合调查评估XX县城市规划区内居民自建住宅建设成本的基础上（不含土地基准价），确定如下房屋征收补偿基准价：框架结构1500元/ m，砖混结构1400元/ m，砖木结构1200元/ m，土木结构1100元/ m，简易房300元/ m；砖（石）围墙200元/ m，土围墙80元/ m；2. 土地使用权调换划拨建设用地标准：依据被征收人土地使用权证登记的用地面积进行划拨，用地面积为50 m（不含50 m）100 m（含100 m）的划拨100 m的土地进行异地建设；用地面积为100 m（不含100 m）150 m（含150 m）的划拨150 m的土地进行异地建设；用地面积为150 m（不含150 m）200 m（含200 m）的划拨200 m的土地进行异地建设，用地面积小于50 m（含50 m）只进行货币补偿，不予土地使用权调换。征收补偿依据上述基准价进行协商，商谈达不成协议的，被征收人有权申请具有三级以上资质的房地产评估机构对被征收房屋进行价值评估，评估费用由被征收人承担。八、补助（一）临时安置过渡费及搬迁费1. 对选择产权调换的住宅用房，临时安置过渡期限为30个月，被征收人自行解决过渡房源的，临时安置费按被征收住房建筑面积150元/ m的标准一次性付给；由征收人提供周转用房安置过渡的，征收人不支付临时安置过渡费；周转用房建筑面积小于被征收住房建筑面积的，不足部分按上述标准向被征收人支付不足部分面积的临时安置过渡费；选择货币补偿安置方式的不予补偿临时安置过渡费。2. 搬迁补助费每户2000元，一次性付给。（二）停产停业损失补偿费选择产权调换商业营业用房的停产停业损失补偿费按区位地段进行补偿，补偿期限按30个月计算；临焕文路、西山路等城市主干道的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积600元/ m的标准一次性补偿，临云泉路、紫砚街等城市次干道的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积500元/ m的标准一次性补偿，临建设巷等支路的一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积400元/ m/的标准一次性补偿。二层商业营业用房停产停业损失补偿费按上述同区位地段标准的40%一次补偿。选择货币补偿的商业营业用房不进行停产停业损失补偿。停产停业损失补偿依据上述标准进行协商，经商谈达不成协议的，被征收人有权申请具有三级以上资质的房地产评估机构对被征收房屋进行价值评估，评估费用由被征收人承担。（三）特殊补助1. 五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属，每户可享受一次性3000元的特殊补助费；2. 城市低保户，每户可以享受一次性1000元的特殊补助费。九、奖励在征收公告规定期限内签订协议并搬迁交房的，依照时序实行梯次奖励，在2014年3月10日前签订协议的按被征收房屋建筑面积给予200元/ m的奖励，最高奖励10万元；在2014年3月11日至2014年5月10日期限内签订协议的按被征收房屋建筑面积给予100元/ m的奖励，最高奖励4万元。十、争议处理（一）房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（二）房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内未能签订房屋征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请XX县人民政府按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。被征收房屋产权有争议的，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内协商达不成书面协议的，按被征收房屋所有权人不明确处理。（三）具有下列争议情形之一的，由县人民政府依法申请人民法院执行：1. 被征收人对县人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条作出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的；2. 被征收人逾期不执行县人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。十一、房屋评估的原则（一）房屋征收评估由具有三级以上资质的房地产评估机构进行评估。（二）房屋征收评估应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。任何组织或个人不得非法干预征收评估活动和估价结果。（三）房屋征收当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原估价机构书面申请复核。（四）房屋征收当事人对原估价机构的复核结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核结果之日起10日内，可以向云南省评估专家委员会申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付，其鉴定结果为最终鉴定。十二、 其它（一）需提交的证明文件签订房屋征收补偿安置协议时，被征收人需提交以下相关证明文件。1. 房屋所有权证、土地使用权证、户口册及身份证或者与产权人关系等相关证件；2. 宅基地上的建筑物须出具建房许可、用地许可手续及村民（居民）小组、社区、XX镇等相关证明材料；3. 其他相关资料（工商营业执照、税务登记证等各项