对物业管理重要性和推行途径的思考.doc

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。1物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程一、物业管理在现代化城市管理中的地位 物业管理是城市管理的基础 物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计，目前常州市物业管理面积占城市总面积 60% 左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位，在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中，起到了直接的积极作用。尤其是常州市的老住宅小区经过整治后，全部转入了物业管理，改善了市容市貌和居民居住环境，破解了全国各地在城市现代化进程中的难题。 快把公路监理工程师站点加入收藏夹吧！ 物业管理是城市管理的延伸 物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成， 许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。 物业管理是城市管理的缩影 物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。 二、物业管理在现代化城市管理中的作用 物业管理转换了城市管理体制 物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。 物业管理有利于长效管理 城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主， 房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了老住宅小区物业管理标准和考核办法、老住宅小区物业管理群众满意度测评细则等规章，确保老小区的 长效管理。 物业管理拉动了消费需求 今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋 70 年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为 1.3 ： 1 .物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。 物业管理促进了和谐社区的建设 物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。物业管理常规性的公共服务工作内容 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。 以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容： （1） 房屋管理服务 （二）房屋装修管理服务 （三）物业共用设施设备管理服务 （四）环境清洁卫生管理服务 （五）绿化管理服务 （六）安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。 (七)文化、娱乐服务 （8） 其它同时惠及全体业主、使用人的服务如何设置物业公司的组织结构？ 一、物业管理公司组织机构设置的要求 物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求： (一)具备服务性的功能 物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。 (二)充分发挥公司员工潜能 物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。 (三)关系协调 公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调(四)效率与效益 物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。 物业管理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。 二、物业管理公司组织机构设置的原则 为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个基本要求，组织机构的设置应遵循以下原则： (一)目标原则 公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。 (二)统一领导与层次管理原则 物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。 (三)分工协作原则 分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。 (四)责权对应原则 整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。 (五)有效管理幅度原则 在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。 三、物业管理公司组织机构的类型 物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式： (一)直线制 直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司，以作业性工作为主，如专门的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组，由经理直接指挥。 直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。 直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。 (二)直线职能制 直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。 目前，一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如广州市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部，下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门，如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。 直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。 直线职能制的组织形式也有不足之处，它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差，等等。因此，采用此种类型的组织机构，应特别注意克服它的弱点。 (三)现行常见的组织机构 物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型，但无论是哪种类型，都必须从实际需要出发，根据自己公司的特点进行设置。目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。其机构设置大体如图2-1-1所示： 四、物业管理公司的集团化选择 物业管理公司的集团化选择，是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。物业管理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多，也可自身发展壮大为企业集团。物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点： 1.有利于资源共享，节省管理成本 现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用，从而造成许多浪费。集团化管理可统筹调配人力物力，降低人力成本，提高设备利用率，从而大大提高市场竞争能力。 2.有利于实施品牌管理 集团化管理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌的特色，这对推行统一规范化的有偿性服务、树立企业形象都是十分有益的。 3.有利于产生规模经济效益 集团化管理通过对每个物业项目的管理取得合理利润，虽单个项目利润有限，但集中各个项目的微利就合成为可观的经济效益。 4.有利于实现物业管理的社会化和专业化 集团化的物业管理使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下，这对打破“谁建设，谁管理”的物业管理格局是有促进作用的。 上述说明，不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走大型化、集团化经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实施品牌管理和产生规模经济效益的选择。物业管理推行途径推行质量体系标准的必要 随着城市体制改革的不断深化，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在市场经济的作用下也获得了蓬勃的发展。但是，如果仍然采用常规的传统管理模式，恐怕已不能适应物业管理行业将来的飞速发展。因此，为了规范物业管理服务运行程序，提高物业管理服务水平，使之科学化、标准化、规范化，也已成为业内同仁和社会有识之士共同关心的问题。为了适应物业管理“社会化、专业化、市场化”的需要，逐步实现规范化和科学化的专业管理，有效加强、促进物业公司的建设，切实推动、提高企业自身的整体管理（服务）水平，广东省华侨物业发展公司1999年5月决定将企业的发展方向重新调整定位，在原有管理基础上，逐步向高起点、严要求、新模式的方向发展。从这时开始在公司相关部门（管理处）全面推行了国际权威认证机构英国BSI公司的ISO9002质量体系标准，以期建立科学化、标准化、切实可行而又有效的文件（量）化的质量体系，不断提高企业的市场竞争力，拓展物业经营管理规模，增强企业经济效益，改进服务质量和企业内部的管理水平，建立一支高素质的员工队伍，不断提高业主（住户）和其他受益者（社会、开发商、分承包商、供应商、员工）的满意程度，逐步达到经济效益、社会效益、环境效益三者的和谐统一。去年下半年，该公司经过艰苦的工作完成了系统文件的草拟、修校，并于12月底一次性取得国际认证，并取得证书。这不仅是公司发展的需要，也是社会发展和市场的要求，更是物业发展公司在物业管理行业树立自己品牌及走向国际市场的必由之路。 推行质量体系标准促进管理 物业管理的服务内容主要是指服务人员借助一定的服务工具、服务设施而进行的物业管理服务活动，其服务内容十分广泛，而服务质量的好坏在很大程度上又取决于服务人员的素质和服务技能。加之人们对服务质量的要求越来越高，所以如何不断提高人员素质和服务技能是物业管理公司要解决的一个重要问题，也是质量体系标准要求实施控制的一个基本内容。过去，我们公司尽管已经制定了各个环节的规章制度，但个别方面的具体操作过程仍无章可循，或缺乏相互之间的连贯性和规范性。比如仓库管理，以前每一次进行采购，只是注重成本价格，现在不但注重价格，在质量上也作充分考虑，而且注重分供商的系列合同审议，避免了采购过程中的不规范性。经过质量管理体系的实践，各方面都有一个详尽的管理标准和量化指标，以及明确的控制程序，“该说的要说到，说到的要做到，做到的要纪录”，从大小会议实行表格签到制度到使每个员工、每个岗位职责得到明确和落