物业管理师经营管理第二章.doc

物业管理师经营管理第二章（6）三、个别风险 （一）收益现金流风险 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。（二）未来经营费用风险 未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租户承担，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始的评估中是不可能考虑到的。所以，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人员在评估房地产的市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。（三）资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得最为明显。房地产投资收益率也经常变化，虽然这种变化并不像证券市场那样频繁，但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很明显，而且从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。房地产投资收益率的变化很复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。（四）比较风险 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。（五）时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。（六）持有期风险 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。很容易理解，如果某项置业投资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测；但如果这个持有期是4年，那对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。四、风险对房地产投资决策的影响 风险和收益就像人和人的影子，形影不离。由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资方向或途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。举个简单的例子，经济适用住房开发项目，有着稳定的市场需求甚至是政府回购，政府在核定经济适用住房销售价格时，保证开发商3%的成本利润率，加之存在土地无偿划拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素，开发商的权益投资收益率可达到15%以上，而且这种投资的成功率几乎是100%，除通货膨胀因素外没有其他风险。但如果是开发高档娱乐项目，由于其几乎受到所有风险因素的影响，其成功的可能性（即风险率）可能只有50%，因此，该开发商要想与投资经济适用住房的开发商获得同样的预期收益，他所要求的年投资收益率必须达到30%（30%50%=15%）。对于开发商来说，后面一种投资机会可能会得到30%的投资收益，但也有可能连10%也得不到，因为其投资有较大的风险；而对于前者来说，他可以保证得到15%的投资收益，但其几乎放弃了得到30%投资收益的可能性。2根据风险管理的能力选择投资方向 虽然风险客观存在，但与项目相关的个别风险，对于不同的开发商，其控制和管理此类风险的能力是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，其风险水平就没有那么高。目前中国房地产市场上出现了跨区域开发的发展趋势，因为房地产市场起步较晚的城市存在着较多的盈利机会，但异地开发所带来的风险，并非所有房地产开发商都能够承担。高档精装修住宅，其利润率远远高于普通住宅，但由于存在许多潜在的风险，因此只有少量有专业管理能力的开发商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差异，万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发，并非万科不愿意去获取写字楼开发的利益，只是在写字楼市场上万科不具备高于其竞争对手的能力。因此，房地产开发企业要向专业化发展，房地产市场上几乎不存在万能的开发商。3根据风险周期变化特点把握投资时机 风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规律。根据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可以判断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满足预期未来的市场需求而非当前需求，这就为开发商适时选择进入和推出