项目物业管理服务工作检查表.doc

附件3： 项目物业管理服务工作检查表（适用于交付项目）1 综合服务分类项目标准内容规定分值检查要求及评价细则检查结果（扣分处明确原因）1.1服务策划1.1.1合同管理明确物业管理服务要求，能提供委托合同、协议。2查看委托合同及协议。缺1项扣1分。1.1.2物业管理方案及业主手册根据合同要求，策划物业管理方案，并向业主提供业主手册。3对照合同查看方案及手册。缺1项扣1分，每处不吻合扣1分。1.2园区标识人员资质及着装1.2.1标识系统物业服务中心标识明显。在园区内明示“绿城24小时客户服务热线400-111-3900”4现场查看。无标识不得分，不完整，每项扣0.5分。1.2.2资质工作人员（物业服务中心经理、管理员）的资质符合上岗要求规定。3对照花名册抽查5名。每1处不符合扣1分。已培训合格但尚未持证的新员工不扣分。1.2.3着装人员着装、服务标识符合公司要求。5现场观察。每处不符合扣0.5分。1.3制度建设及日常服务提供1.3.1服务时间周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天时间不少于8小时。5现场查看、询问，不符合每处扣1分1.3.2文化活动适当开展园区文化活动，内容生动，有相关资料。2看计划、记录和总结。每有一次加0.5分，1.3制度建设及日常服务提供1.3.3投诉处理投诉制度建立，投诉电话公示。业主的意见/投诉三天内予以答复，并有整改或改进的措施落实，记录齐全。5抽查5例投诉和整改记录，尤其是报总公司的投诉处理及记录。每处不合格扣1分。1.3.4业主档案业主档案管理制度建立，档案收集完整，方便检索。10查看档案管理制度，抽查3份业主档案。无档案不得分，不完整、难检索的扣0.51分1.3.5接管资料已移交的设施设备接管验收资料齐全，需整改的问题已传递，完成的有闭环记录。3查看交接记录。资料不全或不闭环每项扣11.5分。1.3.6巡查管理员的分工及巡查制度建立，记录符合文件规定的要求。5问分工情况，查看巡查记录，频次应符合规定。每处不符合扣1分。1.3.7内部培训物业服务中心内部培训情况。5查物业服务中心年度培训计划及实施情况。无计划扣2分，记录不完整扣2分，少实施1次扣1分。1.3.8业主满意度情物业服务中心以多种形式与不低于60%的入住住户沟通，进行满意度调查，达到质量目标，并及时进行分析、整改。10查相关记录资料。未实施不得分，结果不满意不得分，未达到标准扣1分，未及时整改每项扣0.5分。1.4装修管理1.4.1装修档案档案齐全，进行动态管理，管理制度健全，有相关备案及检查记录。5查当前装修户的档案、检查记录。记录、档案少1处扣1分。1.4.2装修现场装修现场无违规装修，违规行为有相关处理记录。5抽查2户装修户。有1处扣1分1.5物业服务收费及相关经营性活动1.5.1审批物业服务费按规定申报或备案。10按当地要求执行，不符合规定不得分。不能提供当地规定的，无批复不得分。已成立业委会的项目以物业服务合同为准。1.5.2明码标价收费明码标价，并公示。10查看明码标价明细表。不公开不得分，不完全扣5分、不符实扣5分。1.5.3共用部位、共用 设 施 设备、相关场地的经营已成立业委会的项目，共用部位、共用设施设备、相关场地的经营符合有关规定，经营性收支情况按要求公示。8按业委会要求执行。未到公示期限而未公示的不扣分。1.6其他根据现场检查情况，记录其他不符合现象。酌情扣分。（原则上每项扣2分）备注：共计100分2. 公共区域秩序维护服务分类项目标准内容规定分值检查要求及评价细则检查结果（扣分处明确原因）2.1人员资质及制度建设2.1.1资 质秩序维护员上岗资格符合规定。3查秩序维护员名单及上岗资格（根据属地政策要求）。每处不合格扣1分。2.1.2小 区情 况熟悉园区基本情况。3问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名（不含见习队员）。每人不熟悉扣1分。2.1.3服 务要 求明确物业管理服务要求。3问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名，要求能回答消防、车辆管理要求（不含见习队员）。每处不合格扣1分上岗时统一着装，仪容仪表符合要求。5现场检查。每处不符合扣0.51分。对讲机及其他必备的安全护卫器械配备齐全，并能正常使用。5现场查看。每项不合格扣0.5分。24小时值班看守，有相关值班记录，巡逻频次符合制度要求（每2小时巡逻一次，重点部位、区域每1小时巡逻一次）。5查看相关记录，每项不合格扣0.5分。2.1.4制 度建 设各项管理制度齐全，该上墙的已上墙。5查看各项制度建立情况。每项不合格扣1分。2.1.5预 案安保突发情况的处理有相关的应急预案，并实施演习。5要求提供停电、发生治安案件、火警时的应急预案，拿不出一项扣1分，不演习扣1分2.2各项管理服务 及记录控制2.2.1车 辆管 理熟悉本园区业主车辆数、车位/库数，了解公司主要领导车牌。2问秩序维护班长，查看相关资料。每处不合格扣1分。2.2.2车 辆出 入外来车辆登记符合规定。4现场看5辆车，查看车辆登记。2.2.3停 放园区车辆实际停放符合规定。5查现场。每处不合格扣1分。2.2.4外来人 员及物品出入外来人员出入登记符合规定，大型物件搬出实行登记制度，并有相关记录。5查外来人员出入登记记录、业主大型物品出门登记记录每处不合格扣1分。2.2.5车 库标 识文 件车库标识、挡车器完好（根据实际情况设置），该上墙的文件都按规定上墙。5车库标识包括限高、禁鸣、限速等，车库管理要求该上墙。每处不合格扣1分。（包括标识破损、文件残缺、器材损坏等）扣1分。2.2.6消 防管 理成立义务消防组织，掌握消防的“三懂两会”基本知识。5查组织名单，查问秩序维护班长消防基本常识。无组织扣1分，知识每处不了解扣1分。2.2.7监 控记 录监控资料的保存符合规定周期，能提出查看。5问保存期要求，看前五天的监控资料，如不能查看每处不合格扣1分。2.2.8异 常信 息异常信息的处理记录完整，处理及时并有记录。5查看值班记录。异常信息无记录或不跟踪每处扣1分。2.2.9紧 急措 施遇异常情况、突发事件时，采取相应措施，及时报告业委会和相关部门，协助采取有关措施；收到报警信号后按规定及时赶到现场处理。 5查看值班记录及其他相关记录，并可现场测试。记录1分，测试1分，不符一项则扣除相关分值。2.2.10培 训记 录秩序维护队的培训记录完整，每年组织不少于一次的应急预案演习。5查最近半年的培训计划和记录。无培训不得分，有计划不实施，每处不合格扣1分。2.3基础设施及工作环境控制2.3.1岗 亭环 境秩序维护岗亭整洁，物品摆放整齐，门岗服务举止规范，记录清晰完整。5进门时观察，并在门前观察15分钟，查门岗记录。每处不合格扣1分。2.3.2消 防设 施灭火器、消防栓、自动喷淋等消防设施设备有效，有定期放水/检查的记录。5现场看10只灭火器、10只消防箱（视交付配置情况），有自动喷淋的查放水/检查记录。发现1处不合格（包括箱体破损、箱内器材残缺、损坏、灭火器失效、记录不全等）扣1分。2.3.3消/监控设备消/监控设备有效，反应灵敏，秩序维护员能按规定及时到位。5现场测试手动报警和周界报警设施的有效性，查看以往报警记录。每处不合格扣1分。2.3.4报警中心环境报警中心工作环境符合规定要求，有温湿度记录，有防尘措施，严格执行交接班制度，非工作人员出入有登记。5查现场和记录。环境脏乱扣12分，温湿度不记或错记每处扣1分，出入不登记，无防尘措施各扣1分。2.4其他根据现场检查情况，记录其他不符合现象。酌情扣分。（原则上每项扣2分）备注：共计100分3. 公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务分类项目标准内容规定分值检查要求及评价细则检查结果（扣分处明确原因）3.1人员资质及制度建设3.1.1资 质工程人员专业上岗资格符合规定。1现场查看，不能提供作即为不符合。每处不合格扣1分。3.1.2小 区情 况熟悉园区基本情况。1查问管理员、工程人员各1名（不含见习员工）。基本熟悉得1分。3.1.3制 度建 设各项维修、保养制度建立、健全。2查看各项制度是否建立、健全。每处不合格扣1分。3.2各项管理服务及记录控制3.2.1台 帐能提供本园区的设施设备台帐。2查看台帐，无台账不得分，台账不全扣12分。3.2.2维 保计 划制定年度维修保养计划，并按期实施，有相关记录。3查计划，抽查3项的实施情况，查看相关记录。无计划不得分，不实施每次扣1分。3.2.3设备房巡 查设备房巡查记录齐全。2查日常巡查记录。无记录不得分，记录不全扣0.51.5分3.2.4报修处理公开报修电话，业主（使用人）报修24小时受理，急修半小时内到达现场处理，一般维修一天内完成（预约除外）。4查日常维修记录，不全每处扣0.5分3.2.5投 诉处 理有关日常维修的投诉及时处理并得到业主的认可。5查投诉记录。每处不合格扣1分。3.3基础设施及工作环境控制3.3.1门 窗每季巡视一次，保持门窗玻璃、配件完好，开闭正常。发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。2查现场及相关记录。每发现一处不合格扣0.5分，记录无或不全扣1分3.3.2墙 面顶 面地 面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象；发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。3查现场及相关记录。每处不合格扣0.5分。3.3.3灯具每日巡查一次，保证园区亮灯率在90%以上，并有检查记录3抽取楼道灯、门灯、车库灯、公共走廊灯。每处不合格扣1分。3.3.4雨、污水管道管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏，做好书面记录。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.5化粪池每季检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.6围 墙每半年巡查一次，发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。2查现场及相关记录。无围墙不扣分，每处不合格扣1分。3.3基础设施及工作环境控制3.3.7道 路每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施。2查园区主干道或进地下车库的坡道。每处不合格扣0.5分。3.3.8休 闲椅、小品 等每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，或根据业委会意见处理，保持原有面貌，保证安全使用。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.9娱 乐设 施健身娱乐设施包括嬉沙池等公共活动场所每周巡查一次，整洁完好，无安全隐患，能正常使用，发现损坏立即修复（如需更换的除外），或根据业委会意见处理。2查看园区所有的健身娱乐设施。每处不合格扣1分。3.3.10设备房设备房设施设备完好，工作环境符合要求，操作规程齐全。2查现场，无设备房的不扣分。每处不合格扣1分。3.3.11管笼井电缆桥架管笼井、电缆桥架每月巡查一次，按要求进行管理。1该封闭的应封闭，该盖上的应盖上，无杂物在内摆放。每处不合格扣1分。3.3.12安 全标 志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并对主要通道标识每月检查一次，保证运行正常，检查记录完整。4查看现场标识及相关记录。无则扣1分3.3基础设施及工作环境控制3.3.13供 水系 统每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；根据当地要求清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。4查现场及相关记录。现场每发现1 处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3.14排 水系 统不定期检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油；每年二次对污水处理系统全面维护保养；控制柜电气性能完好，运作正常；污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。2查现场及相关记录。现场每发现1 处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3基础设施及工作环境控制3.3.15升降系统保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等到配件保持完好，轿厢整洁；如有梯控系统，保证可视对讲与电梯联动控制功能正常。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，工程部应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 6查现场及记录，每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分。无电梯的不此项不评分。3.3.16对 讲系 统(可视)不定期进行检查与保养，保证对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常，另需保证户内报警设备能将信号通过户内对讲分机传输到监控中心（根据交付配置情况）。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.17公共设备、设施管理（BA）不定期对前端各传感器设备、控制器箱（DDC箱）进行检查与保养；检查控制器（DDC）对各阀门、水泵发出指令是否正常工作；检查前端各传感器设备能及时将相关数据反馈至监控中心；同时能手动控制，保证运行正常。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.18公共广播系统不定期对各分区的广播设备进行检查与保养，保证各分区的喇叭正常工作；保证紧急情况下，各分区能实现消防广播功能。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.19周 界报 警24小时设防并正常运行，不定期进行检查与保养，保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域（根据交付配置情况），收到警情时，能同时发出报警信号。2查现场及交接验收单。每处不合格扣1分。3.3基础设施及工作环境控制3.3.20户内报警不定期对户内报警设备（紧急求助按钮、报警探测器）进行检查与保养，保证报警设备能及时将报警信号上传到监控中心，触发报警后能自锁，能人工复位。保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域（根据交付配置情况），收到警情时，能同时发出报警信号。5查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.21监 视系 统不定期进行检查与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常（根据交付配置情况）。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分。3.3.22电 子巡 更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行检查与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常（根据交付配置情况）。2查现场及相关记录，若本身不配备，不扣分。每发现1 处不合格扣1分。3.3基础设施及工作环境控制3.3.23消 防系 统消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每月一次检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，确保正常运行；每半年检查一次消防水带、户外及最不利点阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，及时更新或充压。5查现场及移交、检查记录。每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3.24车辆出入管理系 统每月保养一次，每年全面检修保养一次，保证设备各种配件完好，能正常使用，特别是出入口道闸反应灵敏度和升降速度是达到原设计要求（根据交付配置情况）。2查现场及相关记录。每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3.25不间断供电系统（UPS）不定期进行检查与保养，保证对弱电各系统需UPS供电的设备提供不少于设计要求时间的不间断供电。1查现场及相关记录。每处不合格扣0.5分。3.3.26锅 炉24小时巡查，季节变化风门转换时机房烟囱接口处（检查口）进行清洗，记录完整。3查现场及相关记录。若无此项设备不扣分，每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3.27专 变24小时值班，记录及时、完整。3查现场及相关记录。若由供电部门维保不扣分，每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3基础设施及工作环境控制3.3.28绿 化喷 灌每年秋季停用前保养一次，春季使用前全面检查一次。1查现场及相关记录。每处不合格扣0.5分，记录不全每项扣0.5分3.3.29人 防系 统每月巡视一次，每月点动试用一次，每年保养两次。1查现场及相关记录。若无此项设施不扣分，每处不合格扣0.5分，记录不全每项扣0.5分3.3.30空 调系 统中央空调系统；使用前及停用后进行维护保养，使用时每天进行巡查并记录，定期清洗出风口滤网并有记录。2查现场及相关记录。若无此项设施不扣分，每处不合格扣1分，记录不全每项扣0.5分3.3.31配电系统每周巡查室内、室外公共电气柜三次以上，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。6查现场及相关记录，每处不符合扣1分。3.4其他根据现场检查情况，记录其他不符合现象。0酌情扣分。（原则上每项扣2分）备注：共计100分4. 保洁、绿化服务分类项目标准内容规定分值检查要求及评价细则检查结果（扣分处明确原因）4.1人员业务及制度建设4.1.1小 区情 况熟悉本作业区基本情况。2问保洁员、绿化工各1名。基本熟悉得1分。4.1.2服 务要 求明确保洁服务要求；若外包，能提供委托合同及相关文件。5询问保洁主管。每处不合格扣1分。4.1.3 制 度建 设能提供保洁各项操作规程及各区域清洁频次。5查看保洁规程，无保洁操作规程扣3分。4.2保洁服务提供及记录控制4.2.1楼 外公 共区 域园区道路地面、绿地每日清扫一次，无卫生死角；明沟每周清扫一次。4查看主干道及园区小路现场，尤其园区四周边角落。每发现一处不符合扣0.5分。生活垃圾每日清理一次，垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶、果壳箱每日清理一次，擦拭一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔日冲洗一次，保持外观清洁，周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。2现场查看，并根据保洁规定频次查看记录。每发现一处不符合扣0.5分。2M以下路灯每周擦抹一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。3现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。每发现一处不符合扣0.5分标识牌、宣传栏、小品每周清洁一次，无明显污迹，无乱张贴。3现场查看，宣传栏上无过期张贴，并根据保洁规定频次查看记录。每处不符合扣0.5分。4.2保洁服务提供及记录控制4.2.1楼 外公 共区 域儿童游乐、健身设施每日擦抹一次，保持场地、设施基本整洁。5现场查看，符合2分,不符合每处扣0.5分。喷水池每周清理一次，每季清洗一次，基本保持清洁、无异味。3现场查看，并根据保洁规定频次查看清洗记录。每处不合格扣1分。 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次，园区无违规饲养宠物、家禽、家畜。3现场询问、并对照计划查看记录。每发现一处不符合扣0.5分4.2.2楼 内公 共区 域地面每日清扫一次，每周拖洗一次基本保持整洁，无明显污迹。5现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。每处不合格扣1分。扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次，保持清洁，无积尘、无蜘蛛网。4现场查看、手摸检查，并根据保洁规定频次查看记录。每处不合格扣1分。天花板、墙面、公共灯具每季除尘一次。2现场查看，并查看记录。每处不合格扣1分。进户门、栏杆每周清洁一次，楼道玻璃内侧每月清洁一次。2现场查看、手摸检查，并查看记录。每处不合格扣1分。天台、屋顶、雨蓬每月清洁一次，无垃圾、杂物、排水口畅通，水沟无污垢。2现场查看以能上人的天台为主，并根据保洁规定频次查看记录。每发现一处不符合扣0.5分。4.2保洁服务提供及记录控制公共卫生间洁具每日清洁两次，无污垢，室内基本无异味，玻璃、镜面无明显污迹。3现场查看，并根据保洁规定频次查看记录。每发现一处不符合扣0.5分。电梯轿厢四壁每日擦拭、地面每日清扫、拖擦一次，基本保持轿厢四壁无灰，地面、电梯门轨槽干净无垃圾。4现场查看，如无电梯不扣分，并根据保洁规定频次查看记录。每发现一处不符合扣0.5分。4.2.3地 下车 库地下车库地面每日清扫一次，保持地面无垃圾、杂物、无积水，车库标识、消防设施每月保洁2次，无明显积灰。4现场查看排水沟、水管消防设施及标识。每发现一处不符合扣0.5分。4.3绿化服务提供及记录控制4.3.1制 度计 划实 施有绿化工作制度及年度工作计划，计划实施，有相关记录。5查看绿化相关制度及年度工作计划、实施记录、检查记录。无制度扣2分，无计划扣2分，记录不全每处扣0.5分4.3.2绿 地卫 生绿地整洁，基本无杂物，无白色污染，绿化生产垃圾及绿地内水面杂物日产日清。4现场查看绿地及绿地内水面杂物垃圾。每发现一处不符合扣0.5分。4.3.3草 坪养 护绿地完整，无改变使用用途，无明显破坏、践踏、占用现象，树干上无钉、刻、画等现象。5现场查看绿地保护情况，重点在巡更点及园区四角。每发现一处不符合扣0.5分。草坪每年普修四遍以上，草面基本平整；每年清除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。3查看现场草坪生长、修剪情况及记录。每处不合格扣1分。4.3绿化服务提供及记录控制及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除4查看现场。每处不合格扣1分。每年施肥一遍，发现病虫害及时灭杀。3查看现场草坪生长情况及记录。每处不合格扣1分。4.3.5树木养护乔、灌木每年二次以上，无二级枯枝；蓠、球、造型植物每年不少于二次；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次，乔灌木生长良好，树冠完整，有倒伏倾向，及时扶正加固；花灌木基本开花；球、蓠、地被缺枝、空档不明显。3现场查看植物生长情况，重点查看死株，枯枝情况。每发现一处不符合扣0.5分适时施肥，保证植物良好生长；有针对性地及时灭治，主要病虫害发生低于10%。3现场查看植物修剪、生长情况及病虫害的控制。每发现一处不符合扣0.5分；病虫害植株超过10%扣1分。4.3.6花坛花境一年中有三次以上花卉布置，三季有花。3查看现场。春、夏、秋三季无花扣2分，生长不