轨道开通怎样泛看“轨交房”的问题.docx

轨道开通怎样泛看“轨交房”的问题轨道交通是一个城市的缩影,当轨道贯穿了一个城市,它将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,轨道的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。交通条件的改善能够增加客流量，缩短与城市中心区域的相对距离，极大地改善较远区域区位形象，对轨道沿线的楼盘，无疑存在明显的正向效应。期盼已久的重庆市地铁1号线沙坪坝至大学城延伸线终于在2012年12月20日开通，虽然其沿线的各楼盘广告投放内容均加入了“地铁”字样，但总的说来平淡无奇，过于笼统，并没有明显给购房者指出轨道交通对自身项目的影响。在各楼盘项目都在使用“轨道”作为卖点的背景下，购房者因无法真正识别项目对自己的好处，使得购买欲有所打折。如何使开发商将优势展现出来让购房者真正看到实惠，而优势并不突出的开发商如何借助大环境使得购房者选择项目，成为本专题谈论的重点。表1：重庆大学城项目广告投放语一、市场表现对比随着重庆地铁和轻轨的快速发展，“轨交房”渐入重庆购房者视线。在购房者对楼盘的购买决策中，交通环境往往是一个重要参考指标，因此按照一般常识来看，交通便捷的房源一般都较为畅销，甚至价格也会有所表现,但在重庆市地铁一号线开通之后这种现象并不明显。以大学城楼盘为例，由于地铁1号线至大学城延伸线开通，其沿线楼盘受到购房者的青睐程度提高，但通过对比表2中北京和重庆轨道沿线项目情况可以发现，北京轨道站点越近的项目与距离较远项目之间的价差非常明显，而沙坪坝大学城附近楼盘销售价格与其距离轨道站点的远近关系差距很小，临近轨道项目与较远项目仅200元/的差别。从大学城项目推广情况来看，开发企业对轨道交通的推广针对性并不高，区域轨道对项目利好的特性并没有凸显出来。那么如何将轨道利好虚实区分且反映到房价上，值得在推广过程中探讨。表2：北京/重庆轨道沿线项目对比二、轨道项目利好虚实的区分城市化进程不断加快，房地产开发在宏观调控及主城土地资源稀缺，与此同时因机动车数量飞速增长所引起的交通问题也日渐突出，交通问题成为发展主城周边房地产项目的首要问题。同样以大学城为例，尽管区域规划、建设相当到位，但一直以来区域与主城连接道路拥堵严重，使得购房者望而却步。因此楼盘交通情况成为项目争取客户的重要资源，优势突出与否，项目销售该怎样包装，下面就分成两种情况做一个简单分析。1、轨道优势突出项目利好反映12月20日沙坪坝至大学城延伸线运营，交通的改善，使得购房者对该区域的青睐程度提高。一直以来，“房价跟着轨交涨”都被视为楼市的“黄金法则”，即使面临严厉调控，“轨交房”与“学区房”一样，受市场热捧。而重庆却有一定出入，近期大学城楼盘房价相对平稳，且对比发现无论离地铁站远近各楼盘间价差并不明显，在此背景下，临近站点项目如何展现更大实惠，下面我们就通过简单计算来说明。如下表：表3：大学城-沙坪坝出行时间对比（不含堵车时间）通过表3可知，由于地铁速度为公共汽车的2倍，且准点运行，地铁开通大大的缩短了市民日常交通时间，加之地铁速度上革命性的提升，使得传统的“地段”概念今后将会随着轨道交通延伸而得到极大改观，因此距离远近的心理距离将由自然的空间距离向搭乘轨道交通的方便程度转变，人们将趋向于考虑时间距离，有利于促进交通便捷的主城周边区域发展。表4：大学城不同项目出行成本对比通过表4可知，相同区域不同项目离轨道站点距离的不同，使得市民的出行成本有所不同，A项目每天出行成本为10元/双程，而B项目每天出行成本为13元/双程，以一年360天计算，A项目较B项目节约1080元，一个3口之家，一年节约3240元，若目前房屋均价为6300元/，购买70，1年出行成本的节约相当于房款优惠了1%，假如居住10年，以此类推，临近轨道的项目可以节约不少因交通出行造成的隐性成本。因此项目做宣传、介绍的时候，可将出行成本体现出来，充分展现项目临近轨道所具有的优势。2、轨道优势不突出项目利好反映受土地资源、土地价格等房地产开发前期因素影响，项目在同一区域分布较为分散，因此轨道的通车对项目利好参差不齐，临近轨道站点的项目优势突出那是必然，但不可忽视的是轨道通车对区域地理优势并不突出的项目也存在巨大发展潜力。俗话说“火车一响，黄金万两”，轨道开通也是这个道理。但目前存在情况是项目本不具有明显的轨道优势，却盲目跟风，使得购房者无从选择，而真正了解项目的时候，项目不具有这样的优势，心理落差大，不利于项目的销售。 一般而言主城周边在轨道通车之前，区域购房者以当地居民以及区域周边区县为主，轨道开通后，由于交通便捷，人口逐步流入区域，随后因人口量加大而引发的消费、居住需求增加，因此带动了区域商业的快速发展，区域中心城市风貌日益显现。以北京通州为例，早在2003年前，通州房子尚无人问津，当时价格始终保持在3000元/左右，直到城铁“八通线”的开通，通州楼市迅速点燃，此后通州房地产正式起步、奔跑。10年时间，通州楼盘均价已经一跃飙升至17000元/。10年内，通州房价最高上涨了6-7倍，且现在的通州房价是2003年的5倍。“八通线”的开通，为房价上涨立下了“汗马功劳”。因此我们可以预测在未来3-5年时间，重庆地铁1号线也将使得大学城项目房价成倍增长，在此背景下，未来土地价格也随之上涨，整个区域房地产发展也将一片繁荣，因此对于轨道优势不明显项目应着重宣传未来发展格局，突出区域未来潜力。就以上文表1中所展现的项目广告内容为例，项目广告宣传仅提到地铁开通，内容单一，没有真正让购房者感受到购买的好处，因而出现了房价相对平稳，各楼盘间差价甚小，与北京等地区不一样的市场反映，若加入目前项目所在区域整体规划情况、商业配套发展等内容，且将未来房价增值在宣传上有所体现，从而激发购房者购买欲，将很大程度上促进楼盘销售。表5：北京通州2003年至今房价变化三、小结城市轨道网络不断完善，促进城市格局不断扩大，由于轨道便捷、高效等特征，轨道物业将成为未来发展的重要方向。随着轨道开通数量越来越多，轨道物业成熟度不断提高，针对上文轨道优势突出及不突出项目，开发商需注意：1、从购房者实际出发，具有出行利好优势的项目，重点向购房者突出交通便捷及周边商业迅速发展引起的商业增值；优势并不明显的项目不盲目跟风，着重强调区域整体发展，及轨道便利而将出现的主城居住、工业转移情况，区域中心城市的形成，以此吸引购房者。2、由于人流量相对较小的站点周边商业