莫比国际规划设计分析.doc

莫比国际规划设计分析一、 莫比国际基本介绍(一) 地理位置铁西沈阳市铁西区兴华北街31号（铁西广场北行500米）。莫比国际位于沈阳一环腹地,铁西“十字金廊”的核心:坐拥铁西经济、文化、交通三心交汇点，咫邻北一路万达、星摩尔、华润置地广场,辐射太原街商圈。(二) 交通状况沈阳地铁1号线、5号线核心交汇处，双线地铁优势，二十余条公交线路。(三) 物业类别住宅、公寓、写字楼、商业广场(四) 技术经济指标占地面积：10000平方米总建筑面积：60000平方米总户数：330户 平均每户居住建筑面积：181.818容积率：5.96绿化率：0停车位数：809个停车位售价：160000房价：均价8900元/m2该项目比较特殊的地方是绿化率为0，对于大多数的小区来说，这项指标可以说特别差。但是，莫比国际比较特殊，它是以商业广场为特色，两个集聚地标杆的双子大楼，一栋为写字间，一栋为精装公寓，适宜单身的高级白领人事居住。白领人士并没有长的休息娱乐时间，因此，绿化率对他们而言并不是十分重要的。他们需要的是交通便捷，生活方便，精致装修的小户型，使他们拎包就可以居住，而莫比国际正是这些平常生活忙绿，休闲时间少的高级白领们。而且，莫比国际拥有足够的停车位，能够满足大部分的住户的需要。由于莫比国际独特的地理位置，绝对有升值的空间，也比较适合投资人士。其次，莫比国际的容积率比较高，达到5.96，超过了5，降低了人们居住的舒适度。总体来说，莫比国际在规划上强调的是内外优势。莫比国际占尽地段、地铁优势的同时对项目自身的把握极其精准。首先在建筑外观上以极具地标感的双子建筑尽显锋芒；其内在品质更是领衔国内甲级配置：超高配置五星级入户大堂、知名品牌家私、国际一线卫浴洁具、中央空凋、水源热泵。同时，在内部空间设计上科学合理，各房间以放射状围绕在高速电梯周围，不但充分满足各户采光、通风，距电梯距离大致相等，还可使各户共享电梯资源，同时又具有私密性。另外，莫比国际实得率超越了行业“标准”，在寸平寸金铂金地段上，实现了26%罕见超低公摊。因此，莫比国际的消费人群非常有正对性，即高级白领人士和投资人士。莫比国际的定价比较高，属于高级住宅，整体规划符合现实。下面，我们将针对莫比国际的住宅部分进行具体分析。二、 莫比国际规划设计分析(一) 规划布局从规划布局上看，莫比国际坐落于铁西“十字金廊”的核心，周边有繁华的商业街，方便了人们的生活（特别是在旁边写字楼的工作的人）。但是，其白天的噪声污染可能会比较严重，影响了住户白天的休息，而且不利于安全防卫。其次，莫比国际没有绿化，但汽车的通行量又比较多，因此，周围的空气质量也会不太好。虽然如此，莫比国际仍然有可取的地方，它建有充足的停车位，满足了小区住户的需求的同时，也方便了写字楼的上班人士。(二) 建筑选型莫比国际的住宅部分有26层，属于高层住宅。莫比国际是由两个单元（公寓一栋、写字楼一栋）直接连接的条式住宅。它的朝向比较好，通风向阳。但是，由于莫比国际是高层住宅两栋楼会在一定时间段上相互遮挡阳光，并且其大体型也会对周围建筑物的日照、通风、视野造成影响，抗震性也差。莫比国际的外墙采用高级石材、玻璃幕墙，具有隔音、隔热、防结霜、防潮、抗风压强大等优点。其独特形象的建筑风格满足了人们心理和审美的需要。(三) 住宅户型没有房子就没有家。假使我们心灵的避风港，而房子是我们身心的避风港，它为我们遮风挡雨，为我们提供一个舒适的环境放松身心。所以，人们对房子的要求越来越高，它不仅仅要有便捷的交通，安全舒适的小区环境，而且在内部户型上，人们的要求也越来越高。因此，往往同一栋楼的不同户型的价位就会有差异。下面我们对莫比国际的两个典型户型（一室一厅、两室一厅）进行分析。1. 一室一厅该户型的基本参数如下： 建筑面积49.37m2、使用面积36.54 m2。 面积分布：敞开卧室大约13.1 m2、敞开休息区13.1 m2、卫生间5.1 m2、敞开厨房大约为1.7 m2，其中交通面积大约为10 m2。 面宽4.046m、进深9.03m我们先对该户型的总体进行分析。该户型的使用面积比较小，经济实用，适合单身的高收入消费者，能满足这类人群的居住需求。户型整体呈规整的长方形，且每个房间都呈长方形，该户型形状的优点在于设计紧凑，能有效利用空间，同时一室一厅、一厨一卫的户型，使大部分单身人士的最爱。但是，由于们朝向南面而卧室朝向北面距离较远，交通面积比较大，相当于使用面积的27%，浪费面积。而且卧室在阴面，起居室无窗户，整体的采光非常的不好，给人感觉比较压抑沉重。下面对该户型进行具体分析1) 门进入房间最先通过的是门，该户型的门是向外开的，这是一个合理的设计，在遇到紧急情况下，便于住户疏散、逃生。进门后的第一视野很重要，应是消费者最先考虑的部分。进门后应是非常明亮宽敞的格局，能够让人赏心悦目。如果进门后很阴暗狭窄就不好了，而这个户型就存在这个问题。它一进门是一个阴暗狭长的走廊，左边是卫生间，右边是厨房，长度超过2.5m。建议住户使用非常明亮的照明设备，并且把休息区的灯光也设得明亮。2) 休息区进门直走就是休息区，这个格局是很合理的。这个休息区相当于把起居室和客厅融为一体，这个设计就不是十分合理的。起居室是家庭成员团聚、交流、活动的空间，而客厅是家庭成员接待来访、社交、会客行为的场所，与家庭成员活动应分开设置。这个户型的休息区有13 m2，对于单身人士来说是很适合的大小。但是美中不足的是，这个敞开式休息区是暗的，没有窗户，采光很差，通风效果也不好。阴暗的环境并不适合人们的休闲娱乐，如果是喜欢沐浴阳光的人，可能是不会买该户型的。3) 卧室区卧室是最为稳定的空间，使用时间最长，私密性最强，有良好的家庭归属感。一般来说应具有理想的朝向和较为开阔的观景视角。该户型的卧室有两个窗户，其采光、通风、眺望的功能都比较好，但是由于卧室是朝北面的，常年不见阳光，是该户型的市场价值大大降低。4) 厨房厨房是住宅设计的核心组成部分，是家庭服务的中心，是专门处理家务、膳食的公共场所，其位置和空间大小的布局必须便于生活，这个户型的厨房设计的并不是十分的合理。该户型的厨房是完全开放式的厨房，其与卫生间相对，这样能减少水管的施工成本，以后的维修也比较容易。并且从干湿分区的角度考虑，厨房和卫生间都是带水易产生污染源的地方，最好处于与精心装修的卧室和休息区分开。但是洗衣机也放进厨房，这样容易产生交叉污染；该户型的厨房的一部分处于休息区中，烹调时产生的油烟对休息区影响是很大；同时厨房缺少一个直接对外采光的通风窗；而且由于厨房也处于进门处，进门时开关门会进入很多的细菌灰尘，污染厨房，这些设计都是和不合理的。5) 卫生间卫生间是供住户家庭卫生和个人生理卫生的专用空间，其通风、采光、景观以及卫生洁具布局的设计必须合理。该户型的卫生间有5.1 m2，对于一个单人居住的房间来说，大小比较合适，而且它靠近门边，方便垃圾的倾倒。但是他的采光通风不太好，没有通风窗，细菌容易滋生。6) 内部装修该楼盘采用200元/ m2的精装修，满足基本生活需要的物品都先装好，而且装修风格十分现代，非常适合单身居住的人士，也免去了哪些工作忙碌的人门对于装修的烦恼。2. 两室一厅该户型的基本参数如下： 建筑面积：74.52 m2、使用面积57.51 m2。 面积分布：主卧室11.1 m2、次卧室9.4 m2、客厅16.6 m2、饭厅5.1 m2、厨房4.6 m2、卫生间4.9 m2，其中交通面积大约为2.5 m2。. 面宽7.55m，进深7.62m我们先对该户型进行总体分析。该户型的面积适中，经济实用，适合刚结婚或合住的上班族一起居住，能够满足这类人群的居住需求。户型整体呈比较规整的正方形，该户型的形状的优点在于设计紧凑，能有效利用空间，减少空间的浪费。同时两室一厅、一厨一卫的户型是大部分消费者比较喜欢的。主卧室和次卧室都在阳面，采光效果非常好，而且厨房和卫生间都有通风窗，这样的设计是很合理的。但是客厅离饭厅的窗户比较远，使客厅的采光的效果不太好。但总体来说，该户型的格局还是比较合理的，给人宽敞明亮的感觉。下面对该户型进行具体的分析：1) 门该户型的门是朝北的，进门是一条1.7m长的小走廊，正对着卫生间的一侧，左转才能进入客厅，这最大限度地保证了室内的私密性。但是由于这部分有点独立空间的感觉，而且没有窗户，所以这部分空间可能会比较暗，建议住户选择比较明亮的照明设备，且有可以直接开启客厅的照明设备，这样安全性也会比较高。2) 主卧室主卧室有11.1 m2，相对比较小，对有孩子的夫妻可能比较小，住起来不够舒适。该户型的主卧室有一个朝东的大窗户，采光效果和通风效果都比较好。但是由于是朝东的窗户，早上的阳光会比较充足，这使得卧室可能会比较热，特别是在夏天的早上。建议购房者挂上较厚的窗帘来遮挡阳光。3) 客厅进门左转就是客厅，这个格局还是比较合理的。这个户型的客厅有16.6 m2，对于一个三口之家或合住的两个人来说是比较适中的，能够充足的满足人们休闲娱乐的需要。但是美中不足的是，客厅里位于饭厅的窗户比较远，基本上阳光是找不到的，可以把它看作是一个暗厅，因此采光效果不太好，通风也不好。如果是喜欢阳光的人，建议把客厅与饭厅融为一体。4) 次卧室次卧室有9.4 m2，对于单人来说，大小比较合适，而且卧室的窗户朝南，采光通风的效果都会非常好，也不会有早上阳光太充足的问题。但是美中不足的是，由于门与窗户相连，当打开门的时候，卧室门会遮挡一部分窗户，影响屋内的采光和通风。建议购房者改变打开门的位置，由向南开变成向北开。5) 厨房和饭厅这个户型的厨房并非开放式的，有4.6 m2，且与卫生间平行相邻，减少水管的施工成本，为以后的维护提供了便利，并且从洁污分区考虑，厨房和卫生间都是带水易污染的地方，应与怕脏的房间分开，该厨房很好地做到了这一点。再者，这个厨房有一面朝西的窗户，使改厨房的采光和通风效果非常好。但是，由于是朝西的窗户，会出现西晒的问题，住户在傍晚做饭的时候可能会比较晒，产生不舒适感。饭厅是家庭成员就餐的地方，应与厨房就进布置。这个户型的饭厅有5.1 m2，比较大，而且有一个朝南的窗户，采光通风效果都会比较好，而且与厨房相对，位置也比较合理。6) 卫生间卫生间有4.9 m2比较小，而且马桶还对着卫生间的门，这种设计是十分不好的。不过，卫生间有通风窗，可以在一定程度上保持卫生间的干燥，减少细菌滋生的可能性。7) 内部装修2000元/m2的精装修，基本可以满足住户的需要，但是对于一个三口之家来说可能不足。建议这样的消费者可以根据自己的需要增添生活用品，如该户型的玄关处应该设置一个微型衣帽间，这样即可以满足私密性的要求，又使空间过度更为合理。总的来说，这两个典型户型，既有利又有弊，但对于与之对应的消费者来说，他们的格局还是比较合理的。(四) 配套设施规划商业设施：铁西百货、宜家家居、星摩尔购物广场、新玛特、国美家电、中国邮政、中信、建行、交行、中行、工行、盛京银行、锦州银行、营口银行、华夏银行、大连银行教育设施： 四中、三十一中、雨田实验中学、27中学、应昌小学、贵和小学、小太阳小学、乖宝宝幼儿园文化运动设施：4000平业主会所医疗设施： 维康医院，五院，医大二院分院，省中医学会医院 。社区管理设施：沈阳中海怡和物业管理有限公司采暖：地源热泵制冷：中央空调消防设施： 消防栓，喷淋，灭火器莫比国际德公共服务设施配套还是比较齐全的。从商业设施来看，综合百货商场、超市等方便住户生活的商场还是比较齐全的，银行邮政等金融服务设施也一应俱全，基本上能够满足住户的需要。但是缺少一些小型的超市和菜市场；从教育设施来看，从幼儿园、小学、中学到高中一应俱全，完全能满足有孩子的住户的需求；从文化运动设施来看，4000平超大业主会所为住户提供了一个宽敞、舒适的休闲娱乐环境；莫比国际的医疗服务设施也很齐全，中西医结合保证了住户就医的安全与方便；采暖采用地源热泵，地源热泵是所有采暖方式中最节约能源的，而且有污染少、维护费用低、使用寿命长等优点；制冷采用中央空调，能满足人们生活的要求，以人体的舒适要求来调控房间的舒适指数；同时莫比国际的消防设施也十分齐全。以上的各种配套设施，是住户可以住的舒心、安心、放心。三、 总结莫比国际的功能分区还是比较合理的，可以根据