关于平庄建材市场调查报告.doc

关于平庄建材市场建设项目有关情况的调查报告一、基本情况平庄建材市场位于内环北路平庄热电厂对过，赤峰西拉沐沦（集团）投资有限公司赛欧亚物流园区内。赛欧亚物流园区占地153.9亩。其中：物流建设用地53.9亩，建材市场用地100亩。赛欧亚物流园区自建设以来，物流业一直没有发展起来，致使园区土地闲置。为了合理利用土地资源，拓展园区业务，在区政府和有关部门的支持和帮助下，西拉沐沦集团提出了“以市场带动物流，以物流拉动市场”的构想，决定在赛欧亚物流园区内建设平庄建材市场。该市场已于2008年列入市政府赤峰市城市商业网点规划。平庄建材市场计划总投资1210万元，拟建商房11栋（300个交易厅），总建筑面积为2.7万平方米。截止四月末，已投入资金750万元，完成建筑面积5703平方米，其余工程预计到7月底全部竣工交付使用。平庄建材市场内划分为八个商务功能区，分别是：装饰装潢材料区、陶瓷地板区、塑钢门窗区、艺术玻璃区、门业区、橱柜漆业区、灯洁具区、石材区等。为了扶持平庄建材市场建设，2008年1月15日，区商务局、工商局、环保局、规划局等四部门联合发布了通告，要求平庄城区（含西城区）不再设立建筑建材经营网点，新从事建筑建材经营的商户必须到规定的规划区内（即平庄建材市场）经营。2009年3月30日，区政府又发布了关于对平庄城区建筑建材类商业网点进行专项整治的通告，要求新从事建材经营的商户一律到平庄建材市场内经营；凡在平庄城区经营建筑建材并取得合法经营资格的商户，2009年营业执照到期的，换照时经营地点须改为“平庄建材市场”并同时迁入市场内经营；营业执照2009年12月31日以后到期的，经营户要自行迁入建材市场内。为了搞好市场建设与经营，西拉沐沦集团积极采取措施，加大资金投入，加快市场建设，同时制定优惠政策，吸引经营户进入市场内经营。对签订三年租赁合同的经营户，第一年免收租金，第二、三年每年按每平方米80元收取租金。由于市场建设尚未完成，目前与建材市场签约的67户经营户均未入住。二、建设的必要性1、有一定的市场潜力。通过对平庄城区居民装修消费情况的调查，平庄地区每年房地产开发面积约50万平方米，约有90%的购房装修者均在本地购买装修材料，年装饰、装潢材料需求总额约为1.8亿元左右。经营户利税总额约在4000万元左右。2、有利于行业整体提高。平庄城区现有装饰、装潢材料经营户187户，主要分布在城区天山路、英河街西段和银河街西段。布局混乱、经营分散，档次低、品种少、规模小，环境差、覆盖面小、知名度低，不利于市场发展。建设平庄建材市场，有利于规模化经营，专业化发展，提升市场品位，满足平庄地区居民住房装修升级换代的消费需求，能够更好地保护经营者和消费者合法权益。3、有利于城市管理。目前平庄城区内的石材、玻璃、塑钢等加工业户，利用城区两侧人行道进行加工制作，不但非法占道经营，妨碍城市交通和居民出行；而且切割石材和塑钢材料时的噪音和粉尘对城市环境造成严重污染，直接影响城区居民的正常生活，破坏了市容市貌，给城市建设和管理工作带来诸多不便。统一进入建材市场经营，有利于改善和优化城市环境。三、存在问题1、平庄建材市场管理机构尚不健全，管理人才缺乏，缺少配套的管理制度和管理措施。2、城区内大部分经营户对政府出台的有关进入专业市场内集中经营的政策有抵触情绪，落实上有一定难度。3、平庄建材市场距离城区较远，交通很不方便，配套服务功能不完善。4、投资收益率较低。据初步测算，依据企业承诺的优惠政策，在市场内商房全部租出的情况下，年租金收入约在250万元左右，而市场运行费用支出每年预计在270万元以上（不含投资利息、公积金等）。收支相抵，支出大于收入。四、建议1、建议学习和借鉴外地先进管理经验，建立健全市场经营管理制度，完善适应市场经营和管理要求的管理机构。通过引进管理人才，聘用专业人才，培训企业人员等途径和方法，不断提升管理队伍的素质和水平。2、建议政府相关职能部门，加大行政执法力度，坚决贯彻区政府关于对平庄城区建筑建材类商业网点进行专项整治的通告确定的原则，在建材市场竣工后，对城区内的经营户进行集中清理。按照通告规定的时间，在2009年12月31日前，将平庄城区内从事建筑、建材、装饰、装璜的经营户全部迁入市场内经营，坚决取缔无照经营户，3、建议科学规划城市公交路线，增加直达或经过建材市场的公交车班次，为城区居民采购商品提供便利。同时，企业也要积极完善服务功能，为客户运送货物提供快捷、便利的运输服务。4、经营企业的目的，是实现效益的最大化。经测算，在不计提投资利息、不计提公积金等各项提留的条件下，平庄建材市场的运营支出仍然大于收入。这意味着企业将处于亏损经营的状态，长此下去不是办法。经调查，现平庄城区内的经营户租用商厅的租金，平均每平方米每年在200元左右，而建材市场年租金优惠价是每平方米每年80元，不到城区内租金的一半。建议在充分调研、科学测算和考虑市场内经营户承受能力的基础上，适当提高市场内商房租金标准，实现盈利经营，逐步使市场步入良性、健康的发展轨道。5、建议在平庄建材市场运营初期，给予税费减免或返还等方面的政策优惠和扶持。6、建议企业进一步解放思想、更新